Beispielkalkulation – Studentenapartment WE 3

Enoch-Widmann-Straße 82 · 95028 Hof (Saale) · Stand 03.08.2026 · Deutsche Kapitalentwicklung GmbH

Beschreibung

Zimmer1 · möbliert

Größeca. 16,00 m²

Baujahr1992

Apartment-TypStudentenapartment · Bestand

HeizungsartGas-Zentralheizung

Objekt110 Apartments · 95 TG-Stellplätze

Details

Kaltmiete aktuell150,00 € (Freistaat Bayern)

Mietvertrag Freistaatverlängert bis 31.01.2030

Hausgeld66,00 € · davon n. umlagef. ca. 26 €

Kalkulierte Miete ab 2030400,00 € (marktgetestet 05/2026 · 500 € Erwartung 2031, keine Garantie)

Tiefgaragenicht Kaufgegenstand (laut Teilungserklärung getrennte Kostengemeinschaft)

Investment – Ihre Zahlen

Kaufpreis Wohnung45.000 €

Kaufpreis Möbel2.750 €

Kaufnebenkosten (GrESt 1.575 € · Grundbuch 225 € · Notar 450 €)2.250 €

Gesamtkosten50.000 €

Finanzierung (Bauspar-Zwischendarlehen)50.000 €

Ihr Eigenkapital0 €

Finanzierung: Zwischendarlehen + Bausparvertrag (kein Annuitätendarlehen)

Monatliche Gesamtrate, konstant355,00 €

davon Zinsrate (Sollzins 6,15 % p. a.)256,25 €

davon Sparrate in den Bausparvertrag98,75 €

Effektiver Jahreszins (Gesamtprodukt)7,33 %

Zinsfestschreibungbis zur Zuteilung, voraussichtlich 08/2044

Abschlussgebühr / Variantenpreis (einmalig)500 € / 300 €

Bauspardarlehen nach Zuteilung29.551,22 € · Sollzins 1,50 % · 89 × 355 €

Vollständig zurückgeführtca. Anfang 2052 (unverbindlich geschätzt)

Wichtig: Die Sparrate von 98,75 € ist wirtschaftlich Ihre Tilgung – sie fließt nicht direkt an die Bank, sondern in Ihren eigenen Bausparvertrag, aus dem das Darlehen bei Zuteilung abgelöst wird. Zins- und Sparrate bleiben dadurch konstant. Werte aus dem anonymisierten Beispiel-Darlehensvertrag (Wüstenrot) im Datenraum.

Monatliche Rechnung heute (Vermietung Freistaat)

Miete+150,00 €

Steuervorteil*+70,18 €

Rate−355,00 €

Nicht umlagefähige Kosten−26,00 €

Eigenanteil≈ 161 €/Monat

Davon fließen 98,75 € als Sparrate in Ihr eigenes Bausparguthaben – Ihr echter Kostenanteil liegt entsprechend niedriger.

Monatliche Rechnung ab 2030 (kalkulierte Neuvermietung, 400 €)

Miete (Rechengrundlage, marktgetestet)+400,00 €

Steuern auf den Überschuss*−4,82 €

Rate−355,00 €

Nicht umlagefähige Kosten−26,00 €

Überschuss≈ +14 €/Monat

Bruttomietrendite auf die Gesamtinvestition (50.000 €)9,6 %

Annahmen (vollständig offengelegt)

Grenzsteuersatz-Annahme 30 % (individuell abweichend – Steuerberater) · Gebäudeanteil 70/30 · AfA 3 % p. a. auf 70 % des Kaufpreises über ein Restnutzungsdauer-Gutachten, das für jeden Käufer erstellt wird (Regelsatz für Baujahr 1992: 2 % – die Anerkennung liegt beim Finanzamt, BMF-Schreiben vom 22.02.2023) · Möbel-AfA über 10 Jahre · Hausgeld 66 €/Monat, davon ca. 26 € nicht umlagefähig · Mietentwicklung: 150 € (Ist, Freistaat Bayern bis 31.01.2030), ab 2030 Rechengrundlage 400 € – belegt durch Testinserat 05/2026 zu 400 € kalt mit über 20 Anfragen in 13 Tagen; 500 € gelten als Erwartung für 2031 (keine Garantie), ein 300-€-Vorsichtsszenario ergäbe ca. −56 €/Monat · Wertentwicklung Basis 3 % p. a. · Keine Verwaltungskosten-Position doppelt: Verwaltung ist im nicht umlagefähigen Hausgeld-Anteil enthalten.

Entwicklungspotenzial: Was ist das Apartment bei 400 € Miete rechnerisch wert?

Vermietete Wohnungen werden über die Mietrendite bewertet: Jahresmiete ÷ Rendite = Kaufpreis. 400 € Miete = 4.800 € Jahresmiete:

Akzeptierte Mietrendite	Rechnung	Rechnerischer Wert
9,6 % – Ihre Einstiegsrendite*	4.800 € ÷ 9,6 %	50.000 € = Ihr Einstieg
4 % – so bewerten wir	4.800 € ÷ 4 %	120.000 €

* Einstiegsrendite bezogen auf die Gesamtinvestition von 50.000 €. Reine Modellrechnung, keine Verkehrswert- oder Wertentwicklungsgarantie; der Wiederverkaufsmarkt für Apartments dieser Größe ist überschaubar. Wir bewerten ausschließlich mit 4 % Mietrendite – dieselbe Rechnung wie auf der Hof-Seite unter „Was bekommen Sie am Ende ausgezahlt?“.

Der Sprungbrett-Vorteil: lastenfrei ab Tag 1

Besichert wird ausschließlich der Bausparvertrag (Abtretung/Verpfändung laut Darlehensvertrag) – es wird keine Grundschuld bestellt, Abteilung III des Grundbuchs bleibt leer. Die unbelastete Immobilie kann als Beleihungsreserve für die Finanzierung der zweiten und dritten Immobilie eingesetzt werden. Ob und in welcher Höhe eine Bank sie als Sicherheit anerkennt, entscheidet deren Prüfung.

Objektfotos

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📈 Was nach 10 Jahren übrig bleibt (Modellrechnung)

Getilgt über die Sparrate (98,75 €/Monat × 120 Monate)11.850 €

Restschuld 2036 (50.000 € − 11.850 €)38.150 €

Fall	Wert 2036	Auszahlung (Wert − Restschuld)
Preise steigen normal: 47.750 € × (1 + 3 %)¹⁰	64.172 €	26.022 €
Bewertung über die Miete: 4.800 € ÷ 4 % Mietrendite	120.000 €	81.850 €

Modellannahmen, keine Garantie: Kalkulationsmiete 400 € ab 2030 (marktgetestet, keine Zusage) · Tilgung = Sparrate ohne Zinsen/Boni · Eigener Einsatz: ≈ 161 €/Monat × 36 Monate = 5.800 € bis 31.01.2030, danach Überschuss (≈ 14 €/Monat bei 400 € Miete). Die ausführliche Rechnung inkl. Einsatz und Überschuss steht auf der Hof-Seite unter „Was bekommen Sie am Ende ausgezahlt?“.

Diese Beispielkalkulation dient ausschließlich Informationszwecken und stellt keine Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung dar. Alle Werte sind unverbindliche Beispielwerte ohne Gewähr; eine bestimmte Wert-, Miet- oder Renditeentwicklung wird nicht zugesichert. Der Erwerb einer – auch fremdfinanzierten – Immobilie ist mit Risiken bis hin zum Totalverlust verbunden. *Steuerliche Wirkung individuell – bitte durch Ihren Steuerberater prüfen. Maßgeblich sind die notariellen Unterlagen. © 2026 Deutsche Kapitalentwicklung GmbH.