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ObjektLuftaufnahmeLuftaufnahmeLuftaufnahmeLuftaufnahmeLuftaufnahmeObjektObjektObjektObjektObjektObjektObjektObjektObjektObjektObjektObjektObjektViele unserer Kunden fragen zuerst: „Warum nicht München oder Nürnberg?" Die ehrliche Antwort: Weil Kapitalanlage dort für Normalverdiener kaum noch funktioniert. In München kostet eine Eigentumswohnung im Schnitt rund 8.200 €/m² – in Hof rund 1.800 €/m² (immowelt, Stand 08/2026). Kleine Kaufpreise bedeuten: kleines Darlehen, kleine Rate, kleines Risiko – und die Miete steht in einem viel gesünderen Verhältnis zum Preis.
Laut ImmoScout24-Analyse ist die Mietrendite für Bestandswohnungen in Hof auf 4,6 % gestiegen – ein Plus von 1,0 Prozentpunkten (Vergleich 1. Hj. 2020 zu 1. Hj. 2024). Damit belegt Hof Platz 2 unter allen deutschen Mittelstädten, nur Hoyerswerda liegt davor. Dieses Apartment liegt mit der marktgetesteten 400-€-Kalkulationsmiete bei 9,6 % Bruttorendite auf die Gesamtinvestition von 50.000 € (heute, während des Freistaat-Sammelvertrags: 3,6 %).
Was das für Sie als Anleger heißt: Hof ist kein Geheimtipp mehr, den nur wir gut finden – die Zahlen von ImmoScout24 zeigen, dass die Mietrenditen hier stärker wachsen als fast überall in Deutschland. Gleichzeitig sorgt die Hochschule jedes Jahr automatisch für neue Mieter. Sie müssen uns nichts davon glauben: Jede Zahl auf dieser Seite hat eine Quelle, und die wichtigsten Belege liegen hier zum Nachlesen.
Quellen: immowelt.de/immobilienpreise (Hof Ø ETW ~1.766 €/m², München ~8.159 €/m², Stand 08/2026) · ImmoScout24 WohnBarometer (Grafik auf dieser Seite) · Hochschule Hof (campuls).
Bildungseinrichtungen im direkten Umfeld – mit Schülerzahlen (ca.-Angaben):
| Hochschule Hof (HAW) · 600 m / 7 Min. zu Fuß | ~3.700 Studierende |
| Schiller-Gymnasium Hof · ca. 1,5 km | ~940 Schüler |
| Realschule Hof (Joh.-Georg-August-Wirth) · ca. 1,6 km | ~600 Schüler (vierzügig) |
| FOS/BOS Hof (Berufliche Oberschule) · ca. 1,4 km | ~500 Schüler |
| Jean-Paul-Gymnasium Hof · ca. 1,3 km | ~400 Schüler |
| Berufliches Schulzentrum Hof · ca. 1,2 km | mehrere Fachrichtungen |
| Angerschule Hof (Grundschule) · 400 m / 5 Min. zu Fuß | Grundschule im Viertel |
| Schüler & Studierende im direkten Umfeld | über 6.000* |
Warum das für Ihre Vermietung zählt: Jedes Jahr kommen neue Erstsemester (~1.000 pro Wintersemester), FOS-/BOS-Schüler aus dem ganzen Landkreis, Azubis und Referendare – und alle brauchen ein bezahlbares, möbliertes Zimmer in Lauf-Nähe. Ihr Apartment steht mittendrin.
*Summe der gelisteten ca.-Werte (3.700+940+600+500+400). Quellen: Hochschule Hof (campuls), SCHULEWIRTSCHAFT Bayern, Wikipedia Realschule Hof; übrige Werte wie auf dieser Seite belegt.
Die größten Arbeitgeber am Standort Hof (Auswahl · Quelle: die-deutsche-wirtschaft.de · Zahlen ca.):
Was das für Sie heißt: Pendler, Azubis, Berufseinsteiger und Studierende – genau die Zielgruppen eines möblierten Mikroapartments – arbeiten und lernen in wenigen Minuten Umkreis. Das ist der Nachfrage-Motor hinter den 20+ Mietanfragen des Markttests.
Enoch-Widmann-Straße 82 · 95028 Hof (Saale) – Postleitzahl eingeben, wir berechnen echte Straßen-Kilometer und Fahrzeit:
Enoch-Widmann-Straße 82 · 95028 Hof (Saale) · ca.-Angaben mit dem Auto
Normalerweise trägt sich die Bank ins Grundbuch ein – die Wohnung ist dann „belastet", bis der Kredit abbezahlt ist. Hier ist im vorgesehenen Finanzierungsmodell keine Grundschuld auf dem Apartment vorgesehen – das Grundbuch bleibt frei. Ganz ehrlich dazu: Die Finanzierung läuft natürlich trotzdem (355-€-Rate) – sie steht nur nicht im Grundbuch.
Was Ihnen das bringt: Sie können später zu jeder Bank gehen und sagen: „Auf dieser Wohnung liegt keine Grundschuld." Dadurch kann sie bei einer späteren Finanzierung als zusätzliche Sicherheit interessant sein – viele Familien nutzen genau das für die 2. und 3. Immobilie – während der Mieter die Rate der ersten mitbezahlt. (Ob und in welcher Höhe eine Bank später beleiht, entscheidet deren Prüfung; der laufende Kredit bleibt in der Schufa sichtbar.)
Hof ist die größte Stadt im bayerischen Nordosten (Regierungsbezirk Oberfranken, rund 44.500 Einwohner) und liegt im Dreieck der Autobahnen A9 (Berlin–München), A72 (Richtung Chemnitz/Leipzig) und A93 (Richtung Regensburg). Die Hochschule Hof mit rund 3.700 Studierenden liegt nur ca. 600 m Fußweg vom Objekt entfernt – die Zielgruppe für die Vermietung wohnt praktisch nebenan.
Einmalige Kosten beim Kauf – und wer sie bezahlt:
| Kaufpreis Wohnung (möbliertes Mikroapartment, ca. 16 m²) | 45.000,00 €2.812 €/m² Wohnfläche |
| Möblierung (komplett) | 2.750,00 € |
| Grunderwerbsteuer (3,5 % in Bayern) | 1.575,00 € |
| Notar (ca. 1,0 %) | 450,00 € |
| Grundbuch (ca. 0,5 %) | 225,00 € |
| Gesamtinvestition | 50.000,00 € |
*Modellrechnung laut Beispielkalkulation; Kreditvergabe und Konditionen nach individueller Prüfung. Steuereffekt individuell, fließt über die jährliche Steuererklärung.
Die wichtigste Frage zuerst: Was kostet mich das im Monat? Hier ist die ehrliche Antwort – Position für Position, unten steht das Ergebnis. Oben die echten Zahlen von heute, darunter ab Februar 2030 mit 400 € Miete:
*Vereinfachte Modellrechnung, keine Steuer- oder Anlageberatung: 30 % Grenzsteuersatz, AfA 3 % über Restnutzungsdauer-Gutachten, Gebäudeanteil 70/30, Möbel-AfA 10 J. Der Steuereffekt fließt über die jährliche Steuererklärung. Identische Zahlen wie in der Beispielkalkulation – Ihre persönliche Situation rechnen wir gern individuell durch.
Die Verlängerung bis 31.01.2030 wurde vom Freistaat schriftlich ausgeübt – hier das Original-Schreiben, anonymisiert:
Darum geht es am Ende: Sie kaufen heute ohne Eigenkapital, zahlen rund drei Jahre lang etwa 161 € im Monat dazu – und verkaufen nach zehn Jahren. Was bleibt dann übrig? Hier sind zwei Fälle – ein vorsichtiger und einer, der die Wohnung nach ihrer Miete bewertet. Jede Zahl können Sie nachrechnen.
47.750 € wachsen zehn Jahre lang mit 3 % pro Jahr. Das ergibt 64.172 €. Hier passiert nichts Besonderes – die Wohnung macht einfach mit, was am Markt ohnehin passiert.
Dieselbe Rechnung Zeile für Zeile:
Vermietete Wohnungen werden nach der Miete bewertet, die sie bringen. 400 € im Monat sind 4.800 € im Jahr. Ein Käufer, der sich mit 4 % Mietrendite zufriedengibt, zahlt dafür 4.800 € ÷ 4 % = 120.000 €.
Dieselbe Rechnung Zeile für Zeile:
Das ist der Punkt, den die meisten zuerst nicht glauben. Die Antwort ist einfach: Der Mieter bezahlt die Schulden ab, nicht Sie. In der Monatsrate von 355 € stecken 98,75 € Sparrate. Die sind keine Kosten – sie landen in Ihrem eigenen Bausparvertrag und tilgen das Darlehen. Nach 10 Jahren sind das 11.850 €.
Sie zahlen bis Januar 2030 rund 5.800 € aus eigener Tasche dazu, bekommen ab 2030 rund 4.670 € davon als Überschuss zurück – und haben am Ende 11.850 € Schulden weniger. Allein daraus entsteht schon ein Plus, ganz ohne dass die Wohnung im Wert steigen muss. Steigt sie zusätzlich, kommt das obendrauf.
Es gibt zwei Wege, und wir zeigen beide – weil sie zu unterschiedlichen Zahlen führen:
Weg 1 – über die allgemeine Preisentwicklung. Man nimmt den heutigen Preis und lässt ihn jedes Jahr um einen Prozentsatz wachsen. Wir rechnen mit 3 % pro Jahr. Das ist eine Annahme, keine Zusage – es kann auch weniger sein. Dann fällt die Auszahlung kleiner aus; die 11.850 € Tilgung durch den Mieter bleiben trotzdem.
Weg 2 – über die Miete. Wer eine vermietete Wohnung kauft, kauft die Mieteinnahme. Er fragt sich: „Wieviel Rendite will ich?" Bei 4 % und 4.800 € Jahresmiete zahlt er 120.000 €. Das ist keine Zauberei, sondern die übliche Rechnung für vermietete Objekte – dieselbe Rechnung, mit der auch wir eingekauft haben.
Das ist eine ganz andere Frage – und eine ganz andere Rechnung. Oben ging es darum, was die Wohnung beim Verkauf wert ist. Hier geht es darum, was sie läuft, solange sie vermietet ist.
4.800 € Miete im Jahr, gemessen an den 50.000 €, die Sie insgesamt bezahlt haben: 9,6 % Bruttomietrendite. So viel bringt das eingesetzte Geld ab 2030 – Jahr für Jahr, unabhängig davon, ob der Wert steigt oder nicht.
Nicht verwechseln: Diese 9,6 % sind keine Wertsteigerung und auch nicht der Maßstab, mit dem ein Käufer 2036 rechnet. Es ist die Rendite auf Ihren Einstiegspreis – und sie ist deshalb so hoch, weil der Einstiegspreis niedrig ist. Brutto heißt: vor Hausgeld, Instandhaltung und Steuern.
Bei fast jeder finanzierten Immobilie trägt sich die Bank mit einer Grundschuld ins Grundbuch ein. Die Wohnung ist damit als Sicherheit verbraucht – wer eine zweite kaufen will, muss erst jahrelang tilgen. Hier nicht. Besichert wird ausschließlich der Bausparvertrag; Abteilung III Ihres Grundbuchs bleibt leer. Das steht so im Darlehensvertrag (Abtretung Nr. 16, Verpfändung Nr. 1.3) – das anonymisierte Original liegt bei den Unterlagen.
Ehrlich dazugesagt: Ob und in welcher Höhe eine Bank die Immobilie als Sicherheit anerkennt, entscheidet sie selbst nach ihren eigenen Richtlinien. Wir nennen bewusst keinen Beleihungswert – den ermittelt die finanzierende Bank im Rahmen Ihrer Anfrage. Die bestehende Verbindlichkeit bleibt in der Schufa sichtbar.
So ist gerechnet – jede Annahme offen. Gesamtinvestition 50.000 € = Wohnung 45.000 € + Möbelpaket 2.750 € + Kaufnebenkosten 2.250 €. Ausgangswert für die Preisentwicklung = Wohnung + Möbel = 47.750 € (die Kaufnebenkosten sind beim Wiederverkauf kein Bestandteil des Werts; das Möbelpaket ist steuerlich über 10 Jahre abgeschrieben). Tilgung = Sparrate 98,75 € × 120 Monate = 11.850 €, ohne Zinsen und Boni gerechnet; Restschuld 38.150 € nominal. Eigener Einsatz ≈ 161 €/Monat × 36 Monate (Übergabe Anfang 2027 bis 31.01.2030) = 5.800 €; ab 02/2030 ergibt die Modellrechnung ≈ +14 €/Monat Überschuss bei 400 € Miete, mit Mietanpassung +20 % alle 3 Jahre (Annahme, nach 30 % Steuer) ab 02/2033 ≈ +70 €/Monat und ab 02/2036 ≈ +137 €/Monat – über 84 Monate zusammen 4.670 €, netto also 1.130 € Einsatz. Kalkulationsmiete 400 € ab 2030: durch ein Testinserat marktgetestet (über 20 Anfragen in 13 Tagen), keine Zusage – der Sammelmietvertrag mit dem Freistaat Bayern läuft fest bis 31.01.2030. Bewertung Weg 2: Jahresmiete 4.800 € ÷ 4 % Bruttomietrendite = 120.000 €. Bewertung Weg 1: 47.750 € × (1 + 3 %)^10 = 64.172 € – reine Annahme, keine Prognose. 9,6 % = 4.800 € ÷ 50.000 €, brutto vor Hausgeld, Instandhaltung und Steuern; das ist eine Rendite auf den Einstiegspreis und keine Wertsteigerung. Verkaufsnebenkosten (Makler, Notar) sind nicht abgezogen. Ein Verkauf nach mehr als 10 Jahren Haltedauer ist für Privatpersonen in der Regel steuerfrei (§ 23 EStG) – bitte individuell mit Ihrem Steuerberater prüfen. Der Wiederverkaufsmarkt für Apartments dieser Größe ist überschaubar. Reine Modellrechnung, keine Garantie für Wert, Miete oder Verkäuflichkeit.
Das Apartment ist langfristig an den Freistaat Bayern vermietet – die schriftliche Verlängerung bis 31.01.2030 liegt vor (Optionsausübung der Immobilien Freistaat Bayern vom 23.11.2023, einsehbar in den Unterlagen). Nach dem Ende des Freistaat-Vertrags (Februar 2030; verlängert der Freistaat – Verhandlung spätestens 12 Monate vorher, nur zu einer höheren Miete –, spätestens Februar 2035) werden die Apartments frei für die marktübliche Einzelvermietung.
Der Markt-Test: Im Mai 2026 wurde ein vergleichbares 1-Zimmer-Apartment dieser Anlage bei ImmobilienScout24 für 400 € kalt inseriert (Objekt-Nr. 39952661). Ergebnis: über 20 Mietanfragen in 13 Tagen – sechs davon dokumentieren wir hier vollständig (Interessenten-Daten geschwärzt). Vermieten durften wir nicht – der Vertrag mit dem Freistaat läuft fest bis Ende Januar 2030. Einen unterschriebenen Mietvertrag über 400 € gibt es deshalb nicht und kann es bis dahin auch nicht geben. Was es gibt, ist die Reaktion des Marktes auf genau diesen Preis.
Warum zahlt der Freistaat nur 150 €? Bei einem Sammelmietvertrag über alle 110 Einheiten zahlt der Mieter deutlich weniger als bei Einzelvermietung (branchenüblicher Blockabschlag 30–50 %) – dafür trägt er das komplette Leerstands- und Vermarktungsrisiko, und Sie haben ein Bundesland als Zahler. Zweiter Punkt: Ein professioneller öffentlicher Betreiber hat diese Anlage über Jahre als Studentenunterkunft ausgewählt und betrieben – die Nutzung ist erprobt, nicht behauptet.
Ab Februar 2030 führen zwei Wege zur gleichen Größenordnung: Erstens käme eine Verlängerung mit dem Freistaat nur zu 400 € pro Zimmer in Frage. Zweitens hat der Markt-Test zu genau diesem Preis über 20 Anfragen in 13 Tagen gebracht. Wenn ein Apartment bereits 2026 zu 400 € auf so viel Nachfrage stößt, halten wir 500 € im Jahr 2031 für zumutbar. Garantieren können wir das nicht – deshalb rechnen wir Ihnen mit 400 € vor und zeigen zusätzlich, wie es bei nur 300 € aussieht.
*Ergebnis nach Steuern – den kompletten Rechenweg zeigt die Monatsrechnung oben (💶).
In keinem dieser Fälle zahlen Sie mehr als heute. Und in jedem dieser Fälle fließen 98,75 € pro Monat in die Entschuldung Ihrer Wohnung.
* Bei 30 % Grenzsteuersatz, AfA 3 % über Restnutzungsdauer-Gutachten, Gebäudeanteil 70/30, Möbel-AfA über 10 Jahre, 26 € nicht umlagefähigem Hausgeld (belegt: Hausgeldabrechnung 2024). Der Steuereffekt fließt über die jährliche Einkommensteuererklärung, nicht monatlich (sofern kein Lohnsteuer-Freibetrag eingetragen wird).
Und wenn 2030 alle 110 gleichzeitig frei werden? Die Einheiten werden nicht an einem Tag vermarktet, sondern gestaffelt über mehrere Monate durch das professionelle Mietmanagement. Zusätzlich kann der Freistaat verlängern – dann tritt die Einzelvermietung gar nicht erst ein.
Breite Mieterzielgruppe: Die dokumentierten Anfragen kamen u. a. von Studierenden, einer Angestellten, einem Auszubildenden und einem Doktoranden der Hochschule Hof – das Mikroapartment passt für Studierende, Auszubildende, Pendler und Hochschulmitarbeiter. Das senkt die Abhängigkeit von einer einzigen Zielgruppe.
Die Wüstenrot Bausparkasse hat für dieses Objekt ein konkretes Finanzierungsangebot erstellt – hier Seite 1 im Original, anonymisiert. Der vollständige Beispiel-Darlehensvertrag steht bei den Unterlagen.
Normalfall beim Immobilienkauf: ca. 10 % Eigenkapital plus Notar und Grunderwerbsteuer aus eigener Tasche – mehrere tausend Euro, bevor es losgeht.
Hier: 0 € Eigenkapital, Notar und Grunderwerbsteuer mitfinanziert. Die Bausparkasse hat Objekt und Zahlen geprüft und stellt die volle Summe bereit – eine Bank verleiht ihr Geld nur, wenn die Zahlen für sie tragfähig sind.
Eine Finanzierungszusage ist keine Anlageempfehlung – aber ein unabhängiger Beleg, dass ein Institut die Werte geprüft hat.
Die Verlängerung bis 31.01.2030 wurde vom Freistaat schriftlich ausgeübt – hier das Original-Schreiben, anonymisiert:
Den Kaufvertragsentwurf erhalten Sie vorab und lesen ihn in Ruhe – beurkundet wird beim Notar. Seite 1 des Musters:
📄 Als PDF öffnen →Für Beträge um 50.000 € gibt es am breiten Markt kaum klassische Immobiliendarlehen: Die meisten Banken finanzieren erst ab ca. 100.000 € Kaufpreis, verlangen Eigenkapital mindestens in Höhe der Kaufnebenkosten und als Faustregel ein Einkommen ab ca. 2.600 € netto (Single) bzw. 4.000 € (Paare). Genau diese Lücke schließt die Bausparkonstruktion: Einstieg schon ab ca. 1.500 € netto (Single) bzw. 2.500 € Haushaltsnetto (Paare), 0 € Eigenkapital, Nebenkosten und Möbel mitfinanziert – und keine Grundschuld: Abteilung III Ihres Grundbuchs bleibt leer.
Das hat einen fairen, offen ausgewiesenen Preis: Sollzins 6,15 % (effektiv 7,33 %) statt ca. 4,5 % bei einer klassischen Vollfinanzierung – der reine Zinsunterschied liegt bei rund 69 € im Monat. Dafür bleibt Ihre Rate über die gesamte Laufzeit konstant bei 355 € – ohne Zinsänderungsrisiko und ohne Anschlussfinanzierung. Und alle Kosten liegen offen: Im Original-Angebot unten sehen Sie jede Rate über die gesamte Laufzeit – nichts ist versteckt. Wichtig zum Verständnis: Diese Rate zahlen Sie nie allein – von Anfang an fließen Miete und Steuervorteil dagegen (siehe Monatsrechnung oben).
Und jetzt der Punkt, den fast alle übersehen: Bei einer vermieteten Wohnung sind die Zinsen Werbungskosten – das Finanzamt zahlt mit. Bei 30 % Grenzsteuersatz holen Sie sich rund ein Drittel jedes Zins-Euros über die Steuererklärung zurück. Vom Zinsunterschied zu einer klassischen Finanzierung bleiben nach Steuer real nur noch rund 48 € im Monat – weniger, als viele Haushalte für ihre Streaming-Abos ausgeben. Je höher der Zinsanteil, desto größer ist übrigens auch Ihr jährlicher Steuerabzug – der konstante Zins bedeutet einen konstant hohen Werbungskostenabzug über die gesamte Laufzeit (Modellrechnung; Ihre persönliche Steuerwirkung klärt Ihr Steuerberater).
Und ganz praktisch gedacht: Ohne Eigenkapital und mit normalem Einkommen führt an dieser Konstruktion kaum ein Weg vorbei – die echte Frage lautet also nicht „6,15 % oder 4,5 %?", sondern „jetzt mit 0 € starten – oder weitere Jahre warten und sparen, während andere schon vermieten?" Genau deshalb ist der Zins hier kein Makel, sondern Ihre Eintrittskarte in den Immobilienmarkt.
Zur Sparrate: Die 98,75 € sind wirtschaftlich Ihre Tilgung. Sie laufen nicht an die Bank, sondern in Ihren eigenen Bausparvertrag, aus dem das Darlehen ab Zuteilung (voraussichtlich 2044) abgelöst wird. Ob dieser Weg für Sie der richtige ist, hängt von Einkommen, Steuersituation und Anlagehorizont ab – das klären wir im Beratungsgespräch; Ihr verbindliches persönliches Angebot erhalten Sie innerhalb von 48 Stunden danach. Und falls Sie bereits 15.000–20.000 € Eigenkapital haben: Für Sie haben wir Objekte mit klassischer Finanzierung im Portfolio.
💶 Das Original-Angebot der Wüstenrot Bausparkasse sehen Sie oben eingeblendet – ein Klick auf das Dokument öffnet das vollständige PDF.
Hinweis zum Angebot: Als Projektart sehen Sie dort „Umbau/Modernisierung" – unter dieser wohnwirtschaftlichen Produktkategorie führt die Bausparkasse dieses Darlehen ohne Grundbucheintrag. Ihr persönliches Angebot wird individuell für Sie erstellt; das gezeigte Beispiel war bis 30.10.2026 gültig, tagesaktuelle Konditionen erhalten Sie im Beratungsgespräch.
Finanziert wird über ein Zwischendarlehen mit Bausparvertrag (Beispiel: Wüstenrot, anonymisierter Originalvertrag in den Unterlagen). Anders als beim klassischen Annuitätendarlehen wird nicht laufend getilgt – stattdessen sparen Sie parallel Ihr eigenes Bausparguthaben an. Zinsrate und Sparrate bleiben dadurch über die gesamte Laufzeit konstant.
Die wichtigste Regel zuerst: Vergleichen Sie nicht Zins mit Zins, sondern Zugang mit Zugang. Eine klassische Vollfinanzierung kostet aktuell ca. 4,5 % Zins plus 1,5 % Tilgung – und sie ist an Bedingungen geknüpft, die die meisten Einsteiger (noch) nicht erfüllen:
Weniger Sicherheiten für die Bank bedeuten einen höheren Zins – das ist der ehrliche Preis für den Zugang, nicht ein Nachteil des Objekts. In Zahlen: Der reine Zinsunterschied zu einer klassischen 4,5-%-Finanzierung beträgt bei 50.000 € rund 69 € im Monat – das ist der Preis für 0 € Eigenkapital, ein leeres Grundbuch und einen Einstieg ohne die üblichen Einkommenshürden. Wer Eigenkapital mitbringt und klassisch finanzieren kann, braucht dieses Modell nicht – für genau diese Kunden haben wir andere Objekte im Portfolio. Für alle anderen ist diese Konstruktion oft der einzige realistische Weg in die erste eigene Immobilie – mit einer konstanten Rate von 355 €, gegen die von Anfang an Miete und Steuervorteil fließen. Sämtliche Kosten über die Laufzeit liegen im verlinkten Original-Finanzierungsangebot offen. Fair ist deshalb nicht der Vergleich mit einer Baufinanzierung, die Sie nicht bekommen würden – sondern der Vergleich mit der Alternative: weiter warten und gar keine Immobilie besitzen.
Der Grund liegt nicht bei Ihnen – er liegt beim Kaufpreis. Banken finanzieren Immobilien unter 100.000 € in der Regel nicht. Der Aufwand für Prüfung, Gutachten und Grundschuld ist bei einem 50.000-€-Objekt derselbe wie bei einem für 400.000 € – nur verdient die Bank daran ein Bruchteil. Solche Anfragen werden deshalb abgelehnt oder mit Aufschlägen bepreist, die sich niemand antun will. Das trifft jeden, der klein anfangen will – unabhängig von Einkommen und Bonität.
Für dieses Objekt haben wir deshalb mit Wüstenrot eine eigene Lösung verhandelt. Wüstenrot hat sich die Zahlen und die Mietsituation angesehen und entschieden, diese Apartments zu finanzieren – weil sie an den Freistaat Bayern vermietet sind. Ein Mieter, der nicht ausfällt, macht aus einem für Banken unattraktiven Kleinkredit ein kalkulierbares Geschäft. Technisch läuft die Finanzierung über ein Darlehen aus dem Bausparvertrag; die Bank behandelt es wie einen Privatkredit – ohne Grundschuld, ohne Eigenkapital, ohne die üblichen Einkommenshürden. Genau daher kommt der Zinssatz. Er ist der Preis dafür, dass die Bank auf ihre Sicherheiten verzichtet.
Die 355 € sehen zunächst nach mehr aus als die 250 € einer klassischen Rate. Aber schauen Sie, woraus die 355 € bestehen: 99 € davon sind gar keine Kosten, sondern Ihre eigene Sparrate, die in Ihrem Bausparvertrag landet und Ihnen gehört. Bei der klassischen Finanzierung wären es nur 62 € Tilgung. Sie bauen hier also sogar 36 € mehr Vermögen pro Monat auf. Echte Mehrkosten sind allein die 69 € höherer Zins.
Das ist der Unterschied zum Eigenheim, wo kein einziger Cent Zins absetzbar ist: Bei einer vermieteten Immobilie sind Schuldzinsen in voller Höhe Werbungskosten (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Jeder Euro Zins mindert Ihr zu versteuerndes Einkommen. Von den 69 € Mehrzins holen Sie sich bei 30 % Grenzsteuersatz rund 21 € über die Steuererklärung zurück. Bleiben 48 € im Monat, die Sie tatsächlich mehr tragen als jemand mit einer klassischen Finanzierung.
| Klassisch 4,5 % bekommen Sie nicht | Ihre Finanzierung 6,15 % Sollzins | |
|---|---|---|
| Monatsrate gesamt | 250 € | 355 € |
| davon Zins – das sind die echten Kosten | 188 € | 256 € |
| davon Vermögensaufbau – bleibt Ihr Geld | 62 € Tilgung | 99 € Sparrate |
| Mehrkosten beim Zins | – | + 69 € |
| davon zurück über die Steuer (30 %) | – | − 21 € |
| Mehrkosten, die Sie wirklich tragen | – | + 48 € |
| Eigenkapital nötig | 15.000–20.000 € | 0 € |
| Grundschuld im Grundbuch | ja | nein |
| Nettoeinkommen Single | ab ca. 2.500 € | ab ca. 1.500 € |
| Nettoeinkommen Paar | ab ca. 4.000 € (mit Kindern ca. 4.500 €) | ab ca. 2.500 € – egal wie viele Kinder |
Rechnen wir es zu Ende – und zwar über die volle Laufzeit, nicht nur bis 2030. Der Sollzins von 6,15 % läuft bis zur Zuteilung des Bausparvertrags (voraussichtlich 2044), nicht nur bis zum Ende des Mietvertrags. Über die gesamte Laufzeit zahlen Sie für dieselben 50.000 € Darlehen rund 108.400 € – gegenüber rund 92.600 € bei einer klassischen Bankfinanzierung (4,5 % Zins, 1,5 % anfängliche Tilgung, 250 €/Monat, ca. 31 Jahre). Das sind rund 15.800 € mehr; weil Schuldzinsen bei einer vermieteten Wohnung Werbungskosten sind, bleiben davon nach Steuern rund 11.000 €. Wir nennen Ihnen diese Zahl offen – sie steht ohnehin in Ihrem Darlehensvertrag.
Dafür bekommen Sie: eine vermietete Eigentumswohnung, ohne einen Euro Eigenkapital, ohne Grundschuld in Ihrem Grundbuch, mit einem Mieter, der pünktlich zahlt – und ab dem ersten Monat Tilgung, Abschreibung und Wertentwicklung, die für Sie arbeiten statt für Ihren Vermieter.
Die ehrliche Gegenüberstellung lautet nicht „6,15 % gegen 4,5 %". Die 4,5 % stehen Ihnen schlicht nicht zur Verfügung – kein Institut finanziert Ihnen ein 50.000-€-Objekt zu diesen Konditionen. Die Frage, die Sie wirklich beantworten müssen, ist: 48 € im Monat für gut drei Jahre – oder weiter zur Miete wohnen und keine Immobilie besitzen? Beides ist legitim. Wer 15.000–20.000 € gespart hat und klassisch finanzieren kann, sollte das tun; dafür haben wir andere Objekte im Portfolio. Wer das nicht hat, für den ist das hier der Weg – und er steht Ihnen offen, solange Einheiten verfügbar sind.
Alle Zahlen beziehen sich auf 50.000 € Finanzierungssumme und die Konditionen des verlinkten Original-Finanzierungsangebots (6,15 % Sollzins, effektiver Jahreszins des Gesamtprodukts 7,33 %). Die 4,5 % sind ein marktüblicher Beispielwert für eine klassische Baufinanzierung und dienen ausschließlich als Maßstab – sie sind kein Angebot an Sie. Steuerwirkung bei 30 % Grenzsteuersatz-Annahme; Ihre persönliche Erstattung hängt von Ihrer Steuersituation ab und gehört mit Ihrem Steuerberater besprochen. Seit Mitte Juni 2026 haben sich über 80 Käufer für dieses Modell entschieden.
Es gibt in Deutschland unzählige Menschen, die seit Jahren jeden Monat pünktlich ihre Miete überweisen – und trotzdem bei jeder Bank dasselbe hören: „Zu wenig Eigenkapital. Zu wenig Einkommen. Zu kleines Objekt." Für genau diese Menschen haben wir dieses Angebot verhandelt. Hier starten Sie als Single schon ab ca. 1.500 € netto, als Paar ab ca. 2.500 € Haushaltseinkommen – ohne einen Euro Erspartes. Einen solchen Einstieg finden Sie am Markt so gut wie nirgendwo.
Und falls Sie bereits 15.000–20.000 € angespart haben und lieber klassisch zu marktüblichen Konditionen finanzieren möchten: Auch dafür haben wir passende Immobilien im Portfolio – sagen Sie es uns einfach im Beratungsgespräch. Dieses Apartment aber ist unsere Tür für alle, denen sonst niemand eine Tür öffnet. Ihre Miete beweist seit Jahren, dass Sie es können – hier arbeitet sie zum ersten Mal für Sie statt für Ihren Vermieter.
Kein Druck, keine Vorkasse: Die Schritte 1 bis 4 sind komplett kostenlos und unverbindlich – verbindlich wird es erst mit Ihrer Unterschrift beim Notar.
Sie möchten wissen, ob dieses Modell für Sie funktioniert? Buchen Sie Ihr kostenloses Beratungsgespräch – im Anschluss erhalten Sie ein konkretes, unverbindliches Finanzierungsangebot. Ohne Schufa-Abfrage, ohne Verpflichtung.
Im kostenlosen Erstgespräch nehmen wir Ihre Eckdaten auf (bei Ehepaaren von beiden) – Sie erhalten i. d. R. innerhalb von 48 Stunden Ihr unverbindliches Finanzierungsangebot mit konkreter Rate (vorbehaltlich Prüfung). Ohne Schufa-Abfrage.
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Sie bekommen den Kaufvertragsentwurf vorab und lesen ihn in Ruhe durch – erst bei Ihrer Kaufzusage folgt die Bonitätsprüfung.
Beurkundung beim Notar, Übergabe – Ihr Apartment ist vermietet, die Rate läuft konstant mit 355 €/Monat.
Der Mieter zahlt Ihre Rate mit, der Bausparvertrag spart parallel an – Ihr Eigenanteil liegt heute bei ca. 161 €/Monat, ab Februar 2030 rechnet die Beispielkalkulation mit Überschuss.
Nur bei Interesse: Weil Ihr Grundbuch lastenfrei ist, können Sie das Apartment als Sicherheit einsetzen – und die zweite und dritte Immobilie kaufen.
Ein paar Eckdaten genügen – Sie erhalten innerhalb von 48 Stunden Ihr persönliches, unverbindliches Finanzierungsangebot mit konkreter Rate.
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Keine Schufa-Abfrage, keine Verpflichtung. Ihre Angaben nutzen wir nur zur Erstellung Ihres Angebots.
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Ihre Daten nutzen wir nur zur Zusendung des Exposés und für die Kontaktaufnahme dazu.
Für alle, die tiefer einsteigen wollen: interaktiver Rechner, Vermögensaufbau über 10 Jahre, alle 110 Einheiten, Marktdaten, sämtliche Unterlagen und die häufigsten Fragen. Ein Klick öffnet alles.
Alle Felder sind anpassbar – die Rechnung aktualisiert sich sofort. Vorbelegt sind die echten Vertragswerte aus dem beiliegenden Darlehensvertrag und die kalkulierten Objektdaten.
| Akzeptierte Mietrendite | Rechnung | Rechnerischer Wert |
|---|
Stand 03.08.2026: 26 verfügbar · 14 reserviert · 70 verkauft — über alle Vertriebspartner. Alle Apartments sind vom gleichen Typ (1 Zimmer, ca. 16 m², möbliert, 50.000 € Gesamtinvestition). Max. 1 Einheit pro Person.
Zum Quadratmeterpreis (2.813 €/m² ohne Möbel): Kleine Einheiten kosten pro m² systematisch mehr, weil Bad, Küchenzeile, Heizung und Erschließung auf weniger Fläche umgelegt werden – im Gegenzug erzielen sie eine deutlich höhere Miete pro m². Aussagekräftig ist bei Mikroapartments der Vergleich über die Mietrendite, nicht über den m²-Preis.
Diese eine Karte gilt für jedes freie Apartment – Ausstattung, Preis und Kalkulation sind bei allen 110 Apartments gleich (1 Zimmer, ca. 16 m², möbliert). Eigenanteil heute (≈ 161 €) – weniger als das Kindergeld (259 €/Monat).
Verbrauchsausweis nach GEG · Registriernummer BY-2024-005164466 · gültig bis 17.06.2034
| Endenergieverbrauch | 112,4 kWh/(m²·a) · Klasse D |
| Energieträger Heizung & Warmwasser | Erdgas H |
| Baujahr Gebäude / Wärmeerzeuger | 1992 |
| Gebäudetyp | Mehrfamilienhaus, freistehend · 110 Wohnungen |
Einordnung: Klasse D entspricht dem soliden deutschen Wohngebäudebestand. Alle Angaben stammen aus dem Original-Energieausweis (PDF in den Unterlagen). Heizkosten trägt während des Sammelmietvertrags der Mieter im Rahmen der Betriebskosten.
Erdgeschoss
1. Obergeschoss
2. Obergeschoss
3. Obergeschoss
Dachgeschoss
Keller / TiefgarageMietvertrag, Nachträge und Hausgeldabrechnungen zeigen wir Ihnen im Beratungsgespräch im Original – sie enthalten Daten Dritter und gehören nicht ins Netz.
• Planungssicherheit zuerst: Der Freistaat-Vertrag läuft fest bis 31.01.2030 – und der Freistaat kann noch einmal bis maximal 31.01.2035 verlängern. Über eine Verlängerung wird spätestens 12 Monate vor Ablauf verhandelt (bis 31.01.2029) – Sie wissen also Anfang 2029, welcher Weg gilt; eine Verlängerung käme nur zu einer höheren Miete zustande (nach unserer Einschätzung 400 € pro Zimmer). Erst nach dem Vertragsende entscheiden Sie: weiter an den Freistaat vermieten (der Vertrag verlängert sich sonst automatisch jährlich) oder kündigen und marktüblich neu vermieten. Wie schnell und zu welchem Preis dann vermietet wird, lässt sich heute seriös nicht zusagen – genau deshalb rechnen wir Ihnen oben mehrere Szenarien offen vor.
• Am Wohngebäude sind derzeit keine Sanierungsmaßnahmen beschlossen und keine geplant (Protokoll der Eigentümerversammlung vom 24.04.2025). Die Erhaltungsrücklage der WEG ist mit rund 20.650 € (31.12.2024) bewusst schlank und die Gas-Zentralheizung stammt aus 1992 – wir empfehlen deshalb, einen eigenen monatlichen Puffer zurückzulegen. Die 2025/26 bereits durchgeführte Tiefgaragen-Sanierung betraf ausschließlich die Tiefgaragen-Eigentümer – Apartment-Käufer zahlten daran 0 € (notarielle Kostentrennung seit 1992).
• Die kalkulierten 400 € sind eine begründete Erwartung auf Basis der Marktreaktion von 2026, keine Zusage.
• Die Zuteilung Ihres Bausparvertrags um 2044 ist im Vertrag ausdrücklich als unverbindlich geschätzt bezeichnet. Verzögert sie sich, läuft das Zwischendarlehen zu 6,15 % länger – Ihre Monatsrate von 355 € ändert sich dadurch nicht.
• Der Wiederverkaufsmarkt für Apartments dieser Größe ist überschaubar; Käufer sind überwiegend andere Kapitalanleger. Planen Sie den Kauf deshalb als langfristige Anlage – nicht als schnellen Weiterverkauf.
• Der Sollzins von 6,15 % liegt über dem Niveau klassischer Baufinanzierungen (aktuell ca. 4,5 % + 1,5 % Tilgung) – dafür kommt diese Finanzierung ohne Grundschuld, ohne Eigenkapital und ohne die üblichen Einkommenshürden aus. Warum das fair ist, erklären wir ausführlich in der Finanzierung.
• Wie bei jeder vermieteten Immobilie gilt: Mieteinnahmen, Wertentwicklung und steuerliche Wirkung sind nicht garantiert.