AfA- und Steuer-Rechner

AfA Gebäude = (Kaufpreis + Kaufnebenkosten − Zuschüsse) × Gebäudeanteil × AfA-Satz. Die gesetzlichen Sätze stehen in § 7 Abs. 4 EStG: 3 % bei Fertigstellung ab 2023, 2 % bei Fertigstellung 1925 bis 2022, 2,5 % vor 1925. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf nach ihr abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) – das weist ein Restnutzungsdauer-Gutachten nach. Unsere Exposés nennen den Satz je Objekt.

Einbauküche: eigenes Wirtschaftsgut, abgeschrieben über 10 Jahre (BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15). Erhaltungsaufwand, der im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen ist, zählt im Jahr der Zahlung voll. Liegen Renovierungskosten in den ersten drei Jahren über 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), werden sie zu Anschaffungskosten und laufen nur über die AfA (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG) – der Rechner warnt dann.

Laufende Kosten: Was Sie selbst tragen (nicht umlagefähiges Hausgeld, Mietverwaltung) ist Werbungskosten. Die Zahlung in die Erhaltungsrücklage zählt erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24) – deshalb bleibt sie hier außen vor.

Steuer: Ergebnis aus Vermietung = Miete − Zinsen − AfA − Kosten. Bei „aus dem Einkommen“ rechnet der Rechner die Einkommensteuer nach dem Tarif 2026 (§ 32a Abs. 1 EStG) einmal ohne und einmal mit Wohnung – die Differenz ist Ihre Ersparnis. Verheiratete: Splitting (§ 32a Abs. 5 EStG). Solidaritätszuschlag 5,5 % mit Freigrenze 20.350 € bzw. 40.700 € Einkommensteuer und Milderungszone (§§ 3, 4 SolZG). Ohne Kirchensteuer. Bei „Grenzsteuersatz“: Ergebnis × Satz, so wie in unseren Exposés.

Stand 28.10.2026. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall – vor allem den AfA-Satz und die Kaufpreisaufteilung.