Restnutzungsdauer und Denkmal-AfA

Auf einen Blick

Das Gesetz unterstellt für ältere Gebäude 40 oder 50 Jahre Nutzungsdauer. Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf entsprechend mehr abgeschrieben werden (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG). Satz = 100 % ÷ Restjahre.
Den Nachweis kann man mit jeder geeigneten Methode führen – auch mit einem Gutachten nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (BFH 2021 und 2024).
Das einschränkende BMF-Schreiben vom 22.02.2023 wurde am 01.12.2025 vollständig aufgehoben. Seitdem gelten Gesetz und BFH-Rechtsprechung.
Bei uns: Vorprüfung für das Haus, dann ein Gutachten für Ihre Wohnung auf Ihren Namen – vor dem Kauf, bezahlt vom Bauträger.
Denkmal-AfA (§§ 7h, 7i EStG) ist etwas anderes: Sie gilt nur für bescheinigte Sanierungskosten an Baudenkmälern. Wir setzen sie bei keinem Objekt an.

Warum 2 % oft nicht zur Realität passen

Die gesetzlichen AfA-Sätze sind Pauschalen: 2 % bedeuten, dass ein Haus von 1965 ab Ihrem Kauf noch 50 Jahre genutzt wird – egal, in welchem Zustand Dach, Leitungen und Heizung sind. Für ein Haus von 1900 unterstellt das Gesetz noch 40 Jahre (2,5 %).

Weil das nicht immer stimmt, enthält § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG eine Öffnung: Beträgt die tatsächliche Nutzungsdauer weniger als 50 Jahre (bzw. 40 Jahre bei Bauten vor 1925, 33 Jahre bei Neubauten ab 2023), dürfen Sie die AfA nach dieser kürzeren Dauer bemessen. Die Rechnung ist einfach:

Rechenbeispiel, gerundet. Der Steuervorteil hängt von Ihrem persönlichen Grenzsteuersatz ab.
Restnutzungsdauer	AfA pro Jahr	bei 200.000 € Gebäudewert pro Monat	Steuer weniger pro Monat (35 %)
50 Jahre (Regel, 1925–2022)	2,00 %	333 €	117 €
25 Jahre	4,00 %	667 €	233 €
18 Jahre	5,56 %	926 €	324 €
12 Jahre	8,33 %	1.389 €	486 €

Heißt das, das Haus ist in 18 Jahren kaputt? Nein. Die Restnutzungsdauer ist eine Bewertungsgröße. Nach der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) wird für Wohnhäuser eine Gesamtnutzungsdauer von 80 Jahren angesetzt; davon geht das Alter ab, Modernisierungen verlängern die Restzeit wieder. Gepflegte Häuser werden weit länger bewohnt – steuerlich zählt aber diese Modellrechnung.

Was Gerichte und Finanzverwaltung sagen

Kurz gesagt: Seit dem 01.12.2025 gelten wieder Gesetz und Rechtsprechung. Der Bundesfinanzhof lässt jede geeignete Methode zu, auch ein Gutachten nach der ImmoWertV. Ein sorgfältiges Gutachten mit Ortsbesichtigung ist der übliche Weg. Ob das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer anerkennt, entscheidet es im Einzelfall.

Für Genaue: alle Entscheidungen im Überblick

Stand 28.10.2026. Ob das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer in Ihrem Fall anerkennt, ist eine Einzelfallentscheidung.
Datum	Was	Kernaussage
28.07.2021	BFH, IX R 25/19	Der Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer ist mit jeder im Einzelfall geeigneten Methode möglich. Ein Bausubstanzgutachten ist nicht Voraussetzung.
22.02.2023	BMF-Schreiben	Die Finanzverwaltung verlangte u. a. ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen und lehnte reine Modellrechnungen ab.
23.01.2024	BFH, IX R 14/23	Ein Gutachten auf Grundlage der ImmoWertV kann geeignet sein. Das Gericht prüft im Einzelfall, ob es überzeugt.
01.12.2025	BMF-Schreiben	Das Schreiben vom 22.02.2023 wird vollständig und mit sofortiger Wirkung aufgehoben. Maßgeblich sind Gesetz und BFH-Rechtsprechung.
2025	7. Verordnung zur Änderung steuerlicher Verordnungen	Der Referentenentwurf sah eine Pflicht zu öffentlich bestellten Gutachtern mit Ortsbesichtigung vor. Im Regierungsentwurf wurde das gestrichen – eine solche Pflicht gibt es nicht.
26.06.2026	FG München, 8 K 1147/23	Privatgutachten nach ImmoWertV mit Ortsbesichtigung und Punktebewertung der Modernisierung anerkannt. Stichtag ist der Erwerb; künftige Modernisierungen werden nicht eingerechnet.

Was ein überzeugendes Gutachten ausmacht, lässt sich aus diesen Entscheidungen ablesen: Es bezieht sich auf das konkrete Gebäude zum Kaufzeitpunkt, dokumentiert den Zustand (am besten nach Ortsbesichtigung), schlüsselt den Modernisierungsgrad nachvollziehbar auf und stammt von einer qualifizierten Person. Ein bloßer Verweis auf eine Tabelle reicht nicht.

Gut zu wissen: Eine höhere AfA ist kein Automatismus – das Finanzamt kann das Gutachten prüfen und im Einzelfall abweichen. Was bei uns dagegen hilft: Laut Exposé liegt das Gutachten für Ihre Wohnung vor dem Notartermin vor, und Sie und Ihr Steuerberater prüfen es. Beurkundet wird nur, wenn das Gutachten die gerechnete AfA bestätigt – ohne Kosten für Sie. Im Nordwestring, in der Knauerstraße 13, in Kassel und in Offenbach wurde die erhöhte AfA bei anderen Käufern im selben Haus bereits anerkannt. Den Fall mit Regel-AfA zeigen unsere Exposés zusätzlich im Stresstest.

🧮 Selbst rechnen: Was bringt ein Gutachten?

Gebäudeanteil der Anschaffungskosten

€

Regel-AfA ohne Gutachten

Restnutzungsdauer laut Gutachten

Grenzsteuersatz

–AfA-Satz mit Gutachten

–mehr AfA pro Monat

–weniger Steuer pro Monat

So ist es bei unseren Objekten

Für alle Bestandsobjekte liegt eine Prüfung der Restnutzungsdauer vor. Die Restnutzungsdauer bezieht sich auf das Gebäude – Baujahr und Bauweise sind für alle Wohnungen im Haus gleich. Wo das Ergebnis eine krumme Zahl ergibt, rechnen wir etwas vorsichtiger:

Alle Unterlagen sind im jeweiligen Exposé verlinkt. Weiden (Kernsanierung, Fertigstellung 2027) rechnet mit 3 % ab Fertigstellung – dort gibt es kein Restnutzungsdauer-Gutachten.
Objekt	Grundlage	Restnutzungsdauer	rechnerisch	im Exposé	Regel-AfA
Nordwestring 100 Baujahr 1965	Vorprüfung (Ersteinschätzung), 25.08.2026	23 J.	4,35 %	4,35 %	2 %
Knauerstraße 13 Baujahr 1900	Vorprüfung (Ersteinschätzung), 21.08.2026	18 J.	5,56 %	5,5 %	2,5 %
Knauerstraße 11 Baujahr 1958	Vorprüfung (Ersteinschätzung), 21.08.2026	18 J.	5,56 %	5,5 %	2 %
Fichtnerstraße, Kassel Baujahr ca. 1920	Gutachten (IHK-Sachverständiger), 29.01.2023	21 J.	4,76 %	4,6 %	2,5 %
Berliner Straße 244, Offenbach Baujahr 1905	Gutachten mit Ortsbesichtigung, Stichtag 01.10.2026	12 J.	8,33 %	8,33 %	2,5 %

Der Ablauf – bevor Sie unterschreiben

Schritt	Was passiert
1. Vorprüfung	Für das Haus liegt eine Vorprüfung (kostenlose Ersteinschätzung) bzw. ein Gutachten vor. Eine Vorprüfung ist noch kein vollständiges Gutachten.
2. Finanzierung	Ihre Bank bestätigt die Finanzierung.
3. Gutachten für Ihre Wohnung	Erst dann beauftragt der Bauträger auf seine Kosten das Restnutzungsdauer-Gutachten für Ihre Wohnung – auf Ihren Namen.
4. Prüfung	Sie und Ihr Steuerberater prüfen es vor dem Notartermin.
5. Notartermin	Beurkundet wird nur, wenn das Gutachten die gerechnete AfA bestätigt – ohne Kosten für Sie.

Warum auf Ihren Namen? Weil nur so Ihr Steuerberater verbindlich damit arbeiten kann – und weil für die Steuer der Zustand zum Kaufzeitpunkt zählt. Beim Nordwestring, in der Knauerstraße 13, in Kassel und in Offenbach wurde die erhöhte AfA laut Exposé bei anderen Käufern im selben Haus bereits anerkannt. Für Ihren Fall ist das ein gutes Zeichen, aber keine Zusage.

Gut zu wissen: Eine kurze Restnutzungsdauer heißt, dass die AfA früher wirkt – in den ersten Jahren, wenn die Zinsen am höchsten sind. In Offenbach ist das Gebäude nach 12 Jahren abgeschrieben; danach wird der Steuervorteil kleiner, während die Restschuld schon gesunken ist. Verkaufen Sie erst nach mehr als zehn Jahren, wird die höhere AfA nicht nachträglich versteuert (§ 23 EStG).

Denkmal-AfA – was sie ist

Die Denkmal-AfA ist eine eigene Förderung und hat mit der Restnutzungsdauer nichts zu tun. Sie gilt nur für bescheinigte Sanierungskosten an einem Baudenkmal oder in einem Sanierungsgebiet (§§ 7i, 7h EStG). Für unsere Objekte spielt sie keine Rolle.

Für Genaue: Restnutzungsdauer-AfA und Denkmal-AfA im Vergleich

	Restnutzungsdauer-AfA	Denkmal-/Sanierungs-AfA
Grundlage	§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG	§ 7i EStG (Baudenkmal), § 7h EStG (Sanierungsgebiet)
Was wird abgeschrieben?	der gesamte Gebäudeanteil	nur die begünstigten Sanierungskosten; der Altbau-Anteil läuft mit der normalen AfA
Höhe	100 % ÷ Restjahre, gleichbleibend	8 Jahre bis zu 9 %, dann 4 Jahre bis zu 7 % (in 12 Jahren 100 %)
Nachweis	geeignetes Gutachten	Bescheinigung der Denkmalbehörde bzw. Gemeinde; Maßnahmen in Abstimmung mit ihr
Beim Kauf vom Bauträger	–	nur für Arbeiten, die nach Abschluss des Kaufvertrags durchgeführt werden

Bei unseren Objekten

Die Häuser in Kassel sind Teil einer denkmalgeschützten Gesamtanlage, das Haus in Offenbach liegt in einer Gesamtanlage des hessischen Denkmalverzeichnisses (kein Einzeldenkmal). In beiden Fällen rechnen wir keine Denkmal-AfA, sondern ausschließlich die AfA nach dem Restnutzungsdauer-Gutachten.

Häufige Fragen

Muss der Gutachter öffentlich bestellt sein?

Eine gesetzliche Pflicht gibt es nicht. Die Vorgabe stand im BMF-Schreiben von 2023, das am 01.12.2025 aufgehoben wurde. Nach der BFH-Rechtsprechung zählt, ob das Gutachten im Einzelfall überzeugt – eine qualifizierte, zertifizierte Person und eine Ortsbesichtigung stärken es.

Wer bezahlt das Gutachten?

Bei unseren Objekten der Bauträger. Er beauftragt es nach Ihrer Finanzierungsbestätigung auf Ihren Namen.

Gilt das Gutachten für alle Wohnungen im Haus?

Die Restnutzungsdauer bezieht sich auf das Gebäude. Trotzdem wird bei uns für jede verkaufte Wohnung ein eigenes Gutachten auf den Namen des Käufers erstellt – zum Stichtag des Kaufs.

Was ist, wenn das Gutachten weniger ergibt als gerechnet?

Dann wird nicht beurkundet, und Ihnen entstehen keine Kosten. So steht es in unseren Exposés.

Kann ich Restnutzungsdauer-AfA und Denkmal-AfA kombinieren?

Sie betreffen verschiedene Kosten: Die Denkmal-AfA gilt nur für bescheinigte Sanierungskosten, der übrige Gebäudeanteil wird normal abgeschrieben. Ob und wie beides zusammenpasst, klärt Ihr Steuerberater im Einzelfall. Bei unseren Objekten stellt sich die Frage nicht – wir setzen keine Denkmal-AfA an.

Mit und ohne Gutachten vergleichen

Restnutzungsdauer eingeben, Steuertarif 2026 wählen, Ergebnis Jahr für Jahr sehen.

Zum AfA- und Steuer-Rechner

Quellen

§ 7 Abs. 4 EStG – gesetze-im-internet.de/estg/__7.html · § 11c EStDV – gesetze-im-internet.de/estdv_1955/__11c.html
§ 7h und § 7i EStG – gesetze-im-internet.de/estg/__7h.html, gesetze-im-internet.de/estg/__7i.html
BMF-Schreiben vom 01.12.2025 (Aufhebung des Schreibens vom 22.02.2023) – bundesfinanzministerium.de; Zusammenfassung: EY Steuernachrichten
BFH, Urteil vom 28.07.2021, IX R 25/19 · BFH, Urteil vom 23.01.2024, IX R 14/23 – bundesfinanzhof.de
FG München, Urteil vom 26.06.2026, 8 K 1147/23 – gesetze-bayern.de
Immobilienwertermittlungsverordnung 2021 (Anlage 1: Gesamtnutzungsdauer) – gesetze-im-internet.de/immowertv_2022
Werte und Ablauf: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung mit Vorprüfungen bzw. Gutachten zur Restnutzungsdauer, Stand 28.10.2026