Nach dem Notartermin

Auf einen Blick

Nach der Unterschrift passieren drei Dinge nacheinander: Der Kaufpreis wird fällig, die Wohnung wird übergeben, Sie werden im Grundbuch Eigentümer.
Beim Notar fließt kein Geld. Ihre Bank zahlt erst, wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt – vorher ist Ihr Anspruch durch eine Vormerkung im Grundbuch gesichert.
Ab der Übergabe gehört Ihnen die Miete und Sie zahlen das Hausgeld (§ 446 BGB). Bei einer vermieteten Wohnung läuft der Mietvertrag einfach weiter (§ 566 BGB).
Die Mietgarantie des Bauträgers beginnt bei Nürnberg, Kassel und Offenbach mit der Übergabe, in Weiden nach vollständiger Kaufpreiszahlung – Dauer je Objekt in der Tabelle.
Ihr erster Termin danach: den Steuervorteil monatlich holen (Lohnsteuer-Ermäßigung) – und die Übergabe im Kalender notieren.

Drei Schritte, drei Bedeutungen

Viele Erstkäufer denken: Unterschrift beim Notar, und die Wohnung gehört mir. Rechtlich sind es drei getrennte Schritte, die in dieser Reihenfolge kommen. Das Gute daran: Jeder Schritt sichert den nächsten ab.

1. Kaufpreis fälligDer Notar teilt mit, dass alle Voraussetzungen vorliegen. Erst dann zahlt Ihre Bank.Schutz: Ihr Geld fließt nicht ins Leere.

2. Übergabe (Besitz)Nutzen und Lasten wechseln: Miete an Sie, Hausgeld von Ihnen.§ 446 BGB

3. Eigentum (Grundbuch)Das Grundbuchamt trägt Sie ein. Bis dahin schützt Sie die Vormerkung.§§ 873, 883 BGB

Der Ablauf Schritt für Schritt

1
Notartermin: Unterschrift
Der Notar liest den Kaufvertrag vor, Sie und der Verkäufer unterschreiben. Erst jetzt ist der Kauf verbindlich (§ 311b BGB) – und damit auch die Mietgarantie des Bauträgers. Meist wird im selben Termin die Grundschuld für Ihre Bank bestellt. Geld fließt an diesem Tag nicht.
2
Vormerkung im Grundbuch
Der Notar beantragt für Sie eine Auflassungsvormerkung. Sie steht im Grundbuch, bevor Sie Eigentümer sind, und sichert Ihren Anspruch: Der Verkäufer kann die Wohnung nicht mehr an jemand anderen verkaufen oder neu belasten (§ 883 BGB). Außerdem meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt.
3
Fälligkeitsmitteilung
Sobald die Vormerkung eingetragen ist, die Löschung alter Grundschulden des Verkäufers gesichert ist und alle nötigen Erklärungen vorliegen, schreibt Ihnen der Notar: Der Kaufpreis ist jetzt fällig. Diese Mitteilung geben Sie an Ihre Bank weiter.
4
Die Bank zahlt
Ihre Bank überweist den Kaufpreis aus Ihrem Darlehen direkt an den Verkäufer – nicht über uns, nicht über den Notar. Parallel kommt der Grunderwerbsteuer-Bescheid vom Finanzamt; die Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe fällig (§ 15 GrEStG). Je nach Objekt haben Sie dafür vorher die Käuferprovision des Bauträgers erhalten – siehe Kaufnebenkosten.
5
Übergabe: Miete und Hausgeld wechseln
Mit der Übergabe – im Kaufvertrag meist an die vollständige Kaufpreiszahlung gekoppelt – gehen Nutzen und Lasten auf Sie über (§ 446 BGB). Ab diesem Tag gehört Ihnen die Miete, und Sie zahlen das Hausgeld. Bei einer vermieteten Wohnung gibt es keinen Schlüssel-Termin: Der Mieter wohnt weiter, die Mietverwaltung informiert ihn über das neue Konto.
6
Eigentum im Grundbuch
Nach bezahlter Grunderwerbsteuer stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie darf das Grundbuchamt Sie nicht eintragen (§ 22 GrEStG). Dann trägt das Amtsgericht Sie als Eigentümer ein (§ 873 BGB). Wie lange das dauert, hängt vom Grundbuchamt ab. Sie merken davon im Alltag nichts: Miete, Hausgeld und Verwaltung laufen ab der Übergabe.

Wie lange dauert das alles? Dafür gibt es keine gesetzliche Frist. Die Fälligkeit hängt vom Grundbuchamt (Vormerkung) und von den Unterlagen der Beteiligten ab, die Umschreibung von Finanzamt und Grundbuchamt. Für Sie wichtig ist die Übergabe – und die ist an die Zahlung gekoppelt, nicht an die Umschreibung.

Was ab der Übergabe gilt

Die Übergabe ist der Tag, an dem die Wohnung wirtschaftlich Ihre wird. Konkret:

Miete: Ab jetzt steht sie Ihnen zu. Bei einer vermieteten Wohnung treten Sie in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“, § 566 BGB) – mit allen Rechten und Pflichten, auch für die Kaution (§ 566a BGB). Der Mieter muss nichts neu unterschreiben.
Hausgeld: Ab jetzt zahlen Sie es an die Eigentümergemeinschaft. Den umlagefähigen Teil holt sich die Mietverwaltung über die Nebenkosten vom Mieter zurück – siehe Hausgeld, WEG und Rücklage.
Mietverwaltung: Sie beginnt mit der Übergabe. Sie teilt dem Mieter Ihr Konto mit, überwacht die Zahlungen und ist sein Ansprechpartner – siehe Die Verwaltung kümmert sich.
Gebäudeversicherung: Sie läuft über die Eigentümergemeinschaft weiter; eine eigene Police brauchen Sie dafür nicht (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG).
Mietgarantie: Der Zeitraum beginnt – je Objekt wie unten beschrieben.

Ab wann die Mietgarantie läuft

Zusagen des Bauträgers im notariellen Kaufvertrag, keine eigene Zusage der Deutschen Kapitalentwicklung GmbH. Stand 28.10.2026. Details: Mietgarantie und Staffelmiete.
Objekt	Zusage des Bauträgers	Beginn
Nürnberg, Nordwestring 100	Erstvermietungsgarantie bis zu 12 Monate	ab Übergabe
Nürnberg, Knauerstraße 13	Erstvermietungsgarantie 3 Jahre	ab Übergabe
Nürnberg, Knauerstraße 11	Erstvermietungsgarantie 3 Jahre	ab Übergabe
Kassel, Fichtnerstraße	Mietgarantie 3 Jahre	ab Übergabe
Offenbach, Berliner Straße 244	Mietgarantie 3 Jahre	ab Übergabe
Weiden, Fabrikstraße 5	Erstvermietung + Mietgarantie 3 Monate	ab dem Monatsersten nach vollständiger Kaufpreiszahlung (Übergabe nach der Kernsanierung, geplant 01/2028)

Zwei Beispiele aus unseren Exposés

Nordwestring 100, WE 14 (202.000 €): Die Wohnung wird 2026 saniert und dann erstmals vermietet. Ab der Übergabe steht der Bauträger bis zu 12 Monate für die kalkulierte Miete von 600 € ein (550 € Wohnung + 50 € Einbauküche) – auch wenn sich die Sanierung verzögert oder noch kein Mieter gefunden ist. Das sichert bis zu 12 × 600 € = 7.200 € ab.

Offenbach, Berliner Straße 244, WE 13 (233.000 €): Die Wohnung ist vermietet, der Mieter zahlt 1.050 € Kaltmiete. Ab der Übergabe gehört diese Miete Ihnen, die Mietgarantie läuft 3 Jahre ab Übergabe und sichert 36 × 1.050 € = 37.800 € ab. Sie muss nur einspringen, wenn die Miete ausbleibt.

In Weiden ist die Reihenfolge anders, weil die Wohnung erst kernsaniert wird: Erst zahlen Sie nach Baufortschritt, dann kommt die Übergabe (geplant 01/2028), und bis dahin übernimmt der Bauträger Ihre Bauzinsen. Mehr dazu: Kauf vom Bauträger.

Übergabe bei einer vermieteten Wohnung

Sie müssen nicht anreisen. Bei einer vermieteten Wohnung gibt es keine Schlüsselübergabe an Sie – der Mieter wohnt ja weiter. Was passiert, ist Papierarbeit, und die erledigt die Verwaltung:

Der Verkäufer bzw. die Mietverwaltung informiert den Mieter über den Eigentümerwechsel und das neue Konto.
Die Kaution geht mit allen Rechten und Pflichten auf Sie über (§ 566a BGB) – die Verwaltung dokumentiert Höhe und Anlage.
Wird eine Wohnung neu vermietet – etwa am Nordwestring nach der Sanierung –, macht die Mietverwaltung die Übergabe mit dem Mieter: Protokoll, Zählerstände, Schlüssel. Sie bekommen das Protokoll zur Ablage.
Den Mietvertrag Ihrer Wohnung haben Sie schon vor dem Kauf gesehen – siehe Diese Unterlagen bekommen Sie vor dem Kauf.

Jetzt den Steuervorteil monatlich holen

Als Vermieter setzen Sie Zinsen, Abschreibung und Hausgeld steuerlich ab. Damit das Geld nicht erst mit der Steuererklärung im Folgejahr kommt, können Sie beim Finanzamt einen Freibetrag für die Lohnsteuer eintragen lassen (§ 39a EStG). Dann bleibt jeden Monat mehr Netto vom Gehalt – genau in der Höhe, mit der unsere Exposés rechnen. Wie das geht, steht im Artikel Steuervorteil jeden Monat. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Legen Sie außerdem von Anfang an einen Belege-Ordner an: Kaufvertrag und Rechnungen von Notar, Grundbuch und Finanzamt (Anschaffungskosten), Darlehensvertrag und Zinsbescheinigungen (Werbungskosten), Hausgeld-Abrechnungen, Mietvertrag. Das spart bei der ersten Steuererklärung viel Zeit – siehe Werbungskosten.

Häufige Fragen

Muss ich beim Notar Geld mitbringen?

Nein. Beim Notartermin fließt kein Geld. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn der Notar es mitteilt, und wird dann von Ihrer Bank aus dem Darlehen bezahlt. Die Rechnungen von Notar, Grundbuch und Finanzamt kommen in den Wochen danach – bei unseren Objekten je nach Regelung nach Auszahlung der Käuferprovision oder vom Bauträger beglichen (Kaufnebenkosten).

Ab wann bekomme ich die erste Miete?

Ab der Übergabe. Bei einer vermieteten Wohnung zahlt der Mieter ab dem nächsten Fälligkeitstermin auf Ihr Konto, meist zum Monatsanfang. Bei einer Erstvermietung – etwa am Nordwestring nach der Sanierung – greift ab Übergabe die Erstvermietungsgarantie des Bauträgers, bis der Mieter einzieht.

Was passiert, wenn das Grundbuchamt lange braucht?

Für Sie ändert sich nichts: Miete, Hausgeld, Verwaltung und Mietgarantie laufen ab der Übergabe, nicht ab der Eintragung. Bis zur Eintragung schützt Sie die Vormerkung – der Verkäufer kann die Wohnung weder anderweitig verkaufen noch belasten (§ 883 BGB).

Wer zahlt das Hausgeld im Monat der Übergabe?

Das regelt der Kaufvertrag – üblich ist eine Abgrenzung zum Übergabetag: bis dahin der Verkäufer, ab dann Sie (§ 446 BGB). Auch für eine spätere Jahresabrechnung, die noch Monate vor der Übergabe betrifft, enthält der Kaufvertrag in der Regel eine Ausgleichsregel. Lesen Sie die Klausel im Entwurf – wir zeigen sie Ihnen gern.

Muss ich zur Übergabe hinfahren?

Nein. Bei vermieteten Wohnungen gibt es keinen Schlüssel-Termin; bei Neuvermietungen macht die Mietverwaltung die Übergabe mit dem Mieter und schickt Ihnen das Protokoll. Deshalb ist die Entfernung zu Ihrer Wohnung für die Verwaltung kein Thema – siehe Die Verwaltung kümmert sich.

Brauche ich eine eigene Versicherung?

Die Gebäudeversicherung und die Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht laufen über die Eigentümergemeinschaft und werden aus dem Hausgeld bezahlt (§ 19 Abs. 2 Nr. 3 WEG). Ob Sie zusätzlich etwas absichern möchten – etwa das Mietausfallrisiko –, besprechen wir mit Ihnen im Gespräch; mehr im Artikel Risiken und Schutz.

Quellen

BGB § 311b (notarielle Beurkundung), § 446 (Gefahr- und Lastenübergang mit der Übergabe), § 566 (Kauf bricht nicht Miete), § 566a (Mietsicherheit), § 873 (Eigentum durch Einigung und Eintragung), § 883 (Vormerkung), § 925 (Auflassung) – gesetze-im-internet.de/bgb
Grunderwerbsteuergesetz § 15 (Fälligkeit einen Monat nach Bekanntgabe), § 22 (Unbedenklichkeitsbescheinigung) – gesetze-im-internet.de/grestg_1983
Wohnungseigentumsgesetz § 19 Abs. 2 Nr. 3 (Versicherung des gemeinschaftlichen Eigentums) – gesetze-im-internet.de/woeigg
Einkommensteuergesetz § 39a (Freibetrag beim Lohnsteuerabzug) – gesetze-im-internet.de/estg
Beispielwerte: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung (Nordwestring WE 14, Offenbach WE 13, Weiden WE 4), Stand 28.10.2026 – Modellrechnungen, Zusagen laut notariellem Kaufvertrag