Spekulationssteuer

Auf einen Blick

Die „Spekulationssteuer“ ist keine eigene Steuer: Der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert (§ 23 EStG).
Bei Immobilien gilt eine Frist von zehn Jahren – gerechnet vom notariellen Kaufvertrag bis zum Verkaufsvertrag. Danach ist der Gewinn steuerfrei.
Wer die Wohnung im Verkaufsjahr und den beiden Jahren davor selbst bewohnt hat, verkauft ebenfalls steuerfrei.
Gewinne bleiben steuerfrei, wenn alle privaten Veräußerungsgewinne im Jahr unter 1.000 € liegen (Freigrenze seit 2024).
Vor Ablauf der Frist wird die bisherige AfA zum Gewinn hinzugerechnet. Darum gilt: Halten Sie die Wohnung mindestens 10 Jahre. Dann bleibt der ganze AfA-Vorteil bei Ihnen, und der Verkauf ist steuerfrei.

Was die Spekulationssteuer ist

Der Begriff ist umgangssprachlich. Im Gesetz heißt es „private Veräußerungsgeschäfte“ (§ 22 Nr. 2, § 23 EStG). Gemeint ist: Sie kaufen eine Immobilie privat und verkaufen sie innerhalb von zehn Jahren mit Gewinn. Dann gehört der Gewinn zu Ihrem Einkommen und wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert – plus gegebenenfalls Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Einen Sondersteuersatz gibt es nicht.

Für eine Kapitalanlage-Wohnung heißt das ganz einfach: Planen Sie mindestens zehn Jahre. Genau so rechnen auch unsere Exposés – das „Vermögen nach 10 Jahren“ ist dort ausdrücklich der Wert bei einem steuerfreien Verkauf nach Ablauf der Frist.

Die 10-Jahres-Frist – Vertrag zu Vertrag

Steuerpflichtig ist der Verkauf, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Tage, an denen die notariellen Verträge geschlossen werden – nicht die Übergabe, nicht die Zahlung und nicht die Eintragung im Grundbuch. So sieht es der Bundesfinanzhof seit Langem, zuletzt bestätigt im Juni 2026.

Ein Beispiel: Sie unterschreiben den Kaufvertrag beim Notar am 15.03.2027. Die Frist endet mit Ablauf des 15.03.2037. Ein Verkaufsvertrag ab dem 16.03.2037 ist steuerfrei. Unterschreiben Sie schon am 10.03.2037, ist der Gewinn steuerpflichtig – wenige Tage können also viel Geld kosten. Planen Sie einen Puffer ein und lassen Sie das Datum von Ihrem Steuerberater prüfen.

Ausnahme: selbst bewohnt

Steuerfrei ist der Verkauf auch innerhalb der zehn Jahre, wenn Sie die Wohnung

seit dem Kauf ausschließlich selbst bewohnt haben oder
im Jahr des Verkaufs und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt haben.

Bei einer vermieteten Kapitalanlage greift diese Ausnahme normalerweise nicht. Interessant wird sie, wenn Sie später selbst einziehen möchten – mehr dazu im Artikel Erst Kapitalanlage, dann Eigenheim. Die genauen Anforderungen an die Eigennutzung prüft Ihr Steuerberater im Einzelfall.

So wird der Gewinn berechnet – mit AfA-Rückrechnung

Der steuerpflichtige Gewinn ist nicht einfach „Verkaufspreis minus Kaufpreis“. Das Gesetz rechnet so (§ 23 Abs. 3 EStG):

Verkaufspreis
− Kosten des Verkaufs (z. B. Notar, Makler)
− Anschaffungskosten (Kaufpreis + Kaufnebenkosten)
+ alle bisher abgezogene AfA (auch erhöhte AfA und Sonderabschreibungen)
= steuerpflichtiger Gewinn

Der entscheidende Punkt ist die gelb markierte Zeile: Die Abschreibung, die Ihre Steuer Jahr für Jahr gesenkt hat, mindert die Anschaffungskosten. Beim Verkauf innerhalb der Frist wird sie also im Ergebnis nachversteuert. Nach zehn Jahren dagegen bleibt der Steuervorteil der AfA bei Ihnen – und der Gewinn ist trotzdem steuerfrei. Darum ist die Frist bei Wohnungen mit hoher AfA besonders wichtig.

Rechenbeispiel: Kassel, VE 01

Die Wohnung VE 01 in der Fichtnerstraße kostet mit Stellplatz 182.000 € (die Einbauküche mit 5.000 € lassen wir weg). Abgeschrieben wird sie laut Restnutzungsdauer-Gutachten mit 4,6 % pro Jahr auf einen Gebäudeanteil von 90 %. Wir nehmen – wie in unseren Exposés – 3 % Wertsteigerung pro Jahr und 35 % Grenzsteuersatz an.

Modellrechnung, vereinfacht: volle Jahre, ohne Kaufnebenkosten (sie würden die Anschaffungskosten und die AfA erhöhen und den Gewinn etwas senken), ohne Verkaufskosten, Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer. Keine Prognose des Verkaufspreises.
	Verkauf nach 9 Jahren	Verkauf nach über 10 Jahren
Verkaufspreis (3 % pro Jahr)	237.469 €	244.593 €
Kaufpreis	182.000 €	182.000 €
Wertzuwachs	55.469 €	62.593 €
+ bisherige AfA (4,6 % × 90 % × 182.000 € je Jahr)	67.813 €	–
steuerpflichtiger Gewinn	123.282 €	0 € – steuerfrei
Steuer bei 35 %	43.149 €	0 €

Wer ein Jahr länger wartet, spart in diesem Beispiel rund 43.149 € Steuer. Und das ist eher vorsichtig gerechnet: Ein Gewinn von über 120.000 € erhöht im Verkaufsjahr Ihr Einkommen so stark, dass ein großer Teil davon mit 42 % besteuert würde. Mit 42 % wären es rund 51.778 €.

Bei hoher AfA lohnt sich das Warten besonders

Die Wohnung WE 2 in Offenbach (220.000 €) wird laut Gutachten mit 8,33 % pro Jahr auf 80 % Gebäudeanteil abgeschrieben – in 9 Jahren rund 131.947 € AfA, die Ihre Steuer senken. Wer die 10 Jahre abwartet, behält diesen Vorteil ganz und verkauft steuerfrei. Nur bei einem früheren Verkauf wird die AfA nachversteuert.

🧮 Selbst rechnen: Steuer beim Verkauf

Kaufpreis (ohne Küche)

€

Gebäudeanteil

AfA pro Jahr

Jahre bis zum Verkauf

Jahre

Wertsteigerung pro Jahr

Ihr Steuersatz

–steuerpflichtiger Gewinn

–Steuer auf den Gewinn

–Hinweis

Vereinfacht: volle Jahre, ohne Kaufnebenkosten, Verkaufskosten, Soli und Kirchensteuer; Freigrenze 1.000 € berücksichtigt. Alle Details mit Restschuld und Netto-Erlös im Verkaufs-Rechner. Unverbindliche Modellrechnung.

Freigrenze 1.000 € – kein Freibetrag

Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften bleiben steuerfrei, wenn sie im Kalenderjahr zusammen weniger als 1.000 € betragen. Die Grenze gilt seit 2024 (vorher 600 €). Achtung: Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag. Liegt der Gewinn bei 1.000 € oder darüber, ist er komplett steuerpflichtig – nicht nur der Teil über 1.000 €. Bei einer Wohnung hilft die Grenze deshalb praktisch nie.

Häufige Fragen

Zählt das Datum der Grundbucheintragung?

Nein. Es zählen die Tage, an denen der Kaufvertrag und später der Verkaufsvertrag beim Notar geschlossen werden. Übergabe, Zahlung und Grundbucheintragung verschieben die Frist nicht.

Was ist mit einem Verlust?

Verluste aus privaten Veräußerungsgeschäften dürfen nur mit Gewinnen aus solchen Geschäften verrechnet werden – im selben Jahr, im Vorjahr oder in späteren Jahren (§ 23 Abs. 3 EStG). Mit Ihrem Gehalt lassen sie sich nicht verrechnen.

Ich habe die Wohnung geerbt oder geschenkt bekommen – läuft die Frist neu?

Nein. Bei unentgeltlichem Erwerb wird Ihnen die Anschaffung durch den Vorbesitzer zugerechnet (§ 23 Abs. 1 Satz 3 EStG). Die Frist läuft also weiter.

Gilt die Frist auch, wenn ich mehrere Wohnungen kaufe und verkaufe?

Wer innerhalb von fünf Jahren nach dem Kauf mehr als drei Objekte wieder verkauft, kann nach der Rechtsprechung als gewerblicher Grundstückshändler gelten (sogenannte Drei-Objekt-Grenze, BMF-Schreiben vom 26.03.2004). Dann gelten andere Regeln, auch nach zehn Jahren. Wer langfristig hält, ist davon nicht betroffen. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Muss ich nach zehn Jahren verkaufen?

Nein. Die Frist sagt nur, ab wann ein Verkauf steuerfrei ist. Viele behalten ihre Wohnung länger, weil Miete und getilgter Kredit weiter Vermögen aufbauen.

Was bleibt Ihnen beim Verkauf?

Gewinn, Spekulationsfrist und Steuer – plus Restschuld und Netto-Erlös, mit Vorlagen unserer Wohnungen.

Zum Verkaufs-Rechner

Quellen

Einkommensteuergesetz § 23 (Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Abs. 1 Satz 3, Abs. 3 Sätze 4, 5, 7, 8) – gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
Freigrenze 1.000 € ab 2024 (Wachstumschancengesetz) – lohnsteuer-kompakt.de
Fristberechnung nach den notariellen Verträgen: BFH, Urteil vom 02.10.2001, IX R 45/99; BFH, Beschluss vom 18.06.2026, IX B 24/26 – Besprechung: roedl.com
Gewerblicher Grundstückshandel (Drei-Objekt-Grenze): BMF-Schreiben vom 26.03.2004
Beispielwerte: Exposés Kassel VE 01 und Offenbach WE 2 der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026 (Modellrechnung)