Selbstständig und Kapitalanlage

Auf einen Blick

Für die Bank zählt nicht Ihr Umsatz, sondern das, was privat dauerhaft übrig bleibt – nach Betriebskosten, Steuern und Vorsorge.
Statt Gehaltsabrechnungen wollen Banken typischerweise Einkommensteuerbescheide, Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten Jahre und eine aktuelle BWA sehen. Wie viele Jahre genau, sagt Ihnen die Bank.
Ein stabiler Verlauf über mehrere Jahre hilft am meisten. Schwankende Einkommen werden vorsichtig gemittelt – deshalb rechnet auch unser Finanzierungsrechner bei Selbstständigen vorsichtiger.
Planen Sie eine freie Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € ein – als Selbstständiger am besten getrennt von Ihrem Betriebskonto.
Den Steuervorteil holen Sie nicht über die Lohnsteuer, sondern über niedrigere Einkommensteuer-Vorauszahlungen (§ 37 EStG).

Was für die Bank zählt

Bei Angestellten sieht die Bank auf der Gehaltsabrechnung sofort, was jeden Monat kommt. Bei Selbstständigen muss sie diese Zahl erst finden. Umsatz sagt dafür wenig – entscheidend ist der Gewinn, und davon der Teil, der nach Steuern, Kranken- und Altersvorsorge tatsächlich privat zur Verfügung steht. Das Gesetz nennt das „nachhaltig“: Die Bank muss prüfen, ob Sie die Rate über die Laufzeit voraussichtlich zahlen können, und dafür Einkommen, Ausgaben und Schulden berücksichtigen (§ 505a BGB, § 4 ImmoKWPLV).

Deshalb schauen Banken bei Selbstständigen auf den Verlauf: Ist der Gewinn über mehrere Jahre stabil oder steigend? Ein gutes Jahr allein reicht meist nicht, ein schwächeres Jahr ist aber auch kein Ausschluss – es wird gemittelt und vorsichtig angesetzt. Wie genau, entscheidet jede Bank selbst.

Gut zu wissen: Die Miete Ihrer Kapitalanlage-Wohnung zählt bei der Bank mit – soweit sie „wahrscheinlich und nachhaltig“ zu erwarten ist (§ 4 Abs. 1 ImmoKWPLV). Bei unseren Objekten ist die Miete anfangs im notariellen Kaufvertrag abgesichert (Mietgarantie bzw. Erstvermietungsgarantie des Bauträgers). Das hilft gerade dann, wenn das eigene Einkommen schwankt.

Welche Unterlagen Banken typischerweise wollen

Die genaue Liste bekommen Sie von Ihrer Bank. Typisch sind diese Unterlagen – die meisten hat Ihr Steuerberater ohnehin:

Typische Unterlagen laut gängiger Bank-Checklisten (z. B. Interhyp). Jede Bank entscheidet selbst, was sie verlangt und wie viele Jahre sie sehen möchte.
Unterlage	Wofür die Bank sie braucht	Tipp
Einkommensteuerbescheide der letzten Jahre	amtlich bestätigtes Einkommen – die wichtigste Zahl	Fehlt der letzte Bescheid, hilft die eingereichte Erklärung plus Bescheinigung des Steuerberaters.
Jahresabschlüsse bzw. Einnahmen-Überschuss-Rechnungen (EÜR) der letzten Jahre	Gewinn und Entwicklung des Betriebs	Unterschrieben und mit Datum. Bei Kapitalgesellschaften zusätzlich Gehalts- und Ausschüttungsnachweise.
Aktuelle BWA (betriebswirtschaftliche Auswertung) mit Summen- und Saldenliste	Wie läuft das laufende Jahr?	Nicht älter als wenige Monate – fragen Sie Ihre Bank nach dem Stichtag.
Privatentnahmen bzw. Nachweis, was Sie monatlich privat verwenden	Was bleibt für Rate und Leben?	Kontoauszüge Ihres Privatkontos der letzten Monate.
Kranken- und Altersvorsorge	feste private Ausgaben	Beitragsbescheide bereitlegen – sie werden vom Einkommen abgezogen.
Selbstauskunft, Ausweis, SCHUFA	wie bei allen Käufern	SCHUFA vorher selbst ansehen (Art. 15 DSGVO) – kostenlos.
Nachweise zu laufenden Krediten (privat und betrieblich)	Raten, die gegengerechnet werden	Betriebliche Kredite trennen und erklären, wofür sie dienen.
Eigenkapital / Reserve	Puffer für Rate und Unvorhergesehenes	Etwa 3.000 bis 10.000 € freie Reserve, getrennt vom Betrieb.

Die Unterlagen zur Wohnung – Exposé, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Mietvertrag bzw. Mietgarantie – stellen wir für die Bank zusammen. Mehr zu den Voraussetzungen für alle Käufer: Voraussetzungen und 100-%-Finanzierung.

Betrieb und Privat getrennt rechnen

Der häufigste Fehler bei Selbstständigen ist, Betrieb und Privatleben in einer Rechnung zu mischen. Für die Bank – und für Sie selbst – hilft es, drei Töpfe sauber zu trennen:

Topf	Was hinein gehört	Was Sie daraus ablesen
1. Betrieb	Umsatz, Betriebskosten, betriebliche Kredite, Steuerrücklage	Gewinn vor Privatentnahme
2. Privat	Privatentnahme, Miete oder Eigenheim-Rate, Versicherungen, Vorsorge, Unterhalt, Leben	Was monatlich dauerhaft frei bleibt
3. Wohnung	Miete + Steuervorteil − Bankrate − nicht umlagefähiges Hausgeld	Ihre Zuzahlung oder Ihr Überschuss – siehe Tragbarkeit

Die Zuzahlung aus Topf 3 muss aus Topf 2 bequem bezahlbar sein – auch in einem schwächeren Monat. Ein einfacher Test: Richten Sie den Betrag schon ein paar Monate vor dem Kauf als Dauerauftrag auf ein eigenes Konto ein. Das wird später Ihr Immobilienkonto (Zwei-Konten-Modell), und die Reserve wächst gleich mit.

Warum unser Rechner bei Selbstständigen vorsichtiger rechnet

Im Finanzierungsrechner fragen wir, wie Sie Ihr Geld verdienen – angestellt, verbeamtet oder selbstständig. Bei Selbstständigen setzt der Rechner das Einkommen vorsichtiger an. Nicht, weil Selbstständige schlechtere Kunden wären, sondern weil auch Banken schwankende Einkommen mit Abschlag mitteln. So passt das Ergebnis des Rechners später eher zum Bankangebot, und Sie erleben keine Enttäuschung. Den genauen Rechenweg behalten wir für uns – das Ergebnis sehen Sie in zwei Minuten.

Unsere Erfahrung

Eine Finanzierung ist auch für Selbstständige möglich – auch ohne Eigenkapital. Die beste Ausgangslage: ein stabiler Gewinn über mehrere Jahre, eine saubere SCHUFA und eine kleine Reserve. Was in Ihrem Fall realistisch ist, sagen wir Ihnen im Gespräch offen. Eine Zusage gibt am Ende nur die Bank, nach Prüfung Ihrer Unterlagen – mehr dazu unter Finanzierungszertifikat, Zusage, Darlehensvertrag.

Der Steuervorteil bei Selbstständigen

Angestellte lassen sich den Steuervorteil der Wohnung über einen Freibetrag monatlich beim Lohnsteuerabzug anrechnen. Selbstständige zahlen keine Lohnsteuer – sie leisten Einkommensteuer-Vorauszahlungen, meist vierteljährlich. Das Finanzamt kann diese Vorauszahlungen auf Antrag an das voraussichtliche Einkommen anpassen (§ 37 Abs. 3 EStG). Der Verlust aus der vermieteten Wohnung (Zinsen, AfA, Kosten) senkt so Ihre Vorauszahlungen – und der Steuervorteil kommt nicht erst mit dem Steuerbescheid. Wie bei Angestellten gilt: Für ein gekauftes Gebäude zählt der Verlust erst ab dem Kalenderjahr nach dem Kauf (§ 37 Abs. 3 Satz 8 EStG). Ihr Steuerberater stellt den Antrag mit den Zahlen aus dem Exposé; den Einzelfall prüft er.

Wie groß der Vorteil ist, hängt von Ihrem Grenzsteuersatz ab. Unsere Exposés rechnen mit 35 %. Bei vielen unserer Wohnungen liegt der Steuervorteil bei 300–600 € im Monat – je nach Objekt und Einkommen. Mehr dazu: Steuervorteil jeden Monat und Werbungskosten.

Wohnungen, die sich von selbst tragen

Wer ein schwankendes Einkommen hat, wählt gern eine Wohnung, bei der Mieter und Steuervorteil die Rate praktisch allein tragen. Bei diesen Beispielen bleibt laut Exposé im Durchschnitt der zehn Jahre nach Steuern ein Plus:

Modellrechnungen laut Exposé (Standardvariante: Kaufnebenkosten mitfinanziert, 4,5 % Zins / 1,5 % Tilgung, 35 % Grenzsteuersatz, 3 % Wertsteigerung), Stand 28.10.2026. Ihr Ergebnis hängt von Ihrem Steuersatz und Ihrem Bankangebot ab.
Wohnung	Kaufpreis gesamt	Ø pro Monat nach Steuern (10 J.)
Weiden, Fabrikstraße 5 · WE 4 Mietgarantie laut Kaufvertrag · Fertigstellung 2027	133.000 €	+ 43 €
Kassel, Fichtnerstraße · VE 01 Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe	187.000 €	+ 48 €
Offenbach, Berliner Straße 244 · WE 2 Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe	225.000 €	+ 136 €
Nürnberg, Knauerstraße 11 · WE 5 Erstvermietungsgarantie 3 Jahre ab Übergabe	230.000 €	+ 15 €

In Weiden kommt dazu, dass die Bank laut Exposé nur einen Teil des Kaufpreises finanziert (Bank und KfW, 95 %) – und der Bauträger die Kaufnebenkosten und die übrigen 5 % als Käuferprovision vorher auszahlt. Mit Kaufpreisen ab 133.000 € ist Weiden auch bei kleinerem nachweisbarem Einkommen ein leichter Einstieg.

Häufige Fragen

Ich bin erst seit Kurzem selbstständig. Geht das trotzdem?

Banken möchten in der Regel mehrere Jahre sehen – wie viele, hängt von der Bank ab. Wenn es heute noch nicht reicht, lohnt es sich, schon jetzt den Finanzierungsrechner auszuprobieren und die Unterlagen Jahr für Jahr sauber zu sammeln. Wir sagen Ihnen offen, ab wann es realistisch wird.

Mein Partner ist angestellt. Hilft das?

Ja. Kaufen Sie gemeinsam, zählt die Bank beide Einkommen. Ein festes Gehalt neben einem selbstständigen Einkommen macht die Prüfung oft einfacher. Im Finanzierungsrechner geben Sie das Netto Ihres Ehepartners mit an.

Gilt das auch für Freiberufler, etwa Ärzte oder Architekten?

Ja, die Unterlagen sind dieselben: Steuerbescheide, EÜR oder Abschluss, BWA. Freie Berufe mit stabilem Einkommen sehen viele Banken gern.

Kann ich die Wohnung über meine Firma kaufen?

Möglich, aber steuerlich ein anderes Modell (keine private 10-Jahres-Frist, andere Besteuerung). Unsere Exposés rechnen den Kauf als Privatperson. Ob ein Kauf über eine Gesellschaft für Sie Sinn ergibt, klärt Ihr Steuerberater.

Wie viel Reserve sollte ich haben?

Etwa 3.000 bis 10.000 € – je nach Wohnung. Sie muss nicht am ersten Tag komplett da sein, sollte aber getrennt vom Betriebskonto liegen, damit sie auch in einem schwachen Monat da ist.

Was passt zu Ihrem Einkommen?

Der Finanzierungsrechner fragt, wie Sie Ihr Geld verdienen – und rechnet bei Selbstständigen vorsichtig. Zwei Minuten, kostenlos, ohne SCHUFA-Abfrage.

Zum Finanzierungsrechner

Quellen

BGB § 505a, § 505b (Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen) – § 505a, § 505b
Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung § 4 (nachhaltige Einkünfte und Mieten) – gesetze-im-internet.de/immokwplv/__4.html (geprüft 28.10.2026)
EStG § 37 Abs. 3 (Anpassung der Vorauszahlungen; Verluste aus Vermietung ab dem Folgejahr) – gesetze-im-internet.de/estg/__37.html
DSGVO Art. 15 (Auskunftsrecht) – eur-lex.europa.eu (Verordnung (EU) 2016/679)
Interhyp, „Welche Unterlagen brauche ich?“ (Selbstständige: BWA, Jahresabschlüsse/EÜR, Steuerbescheide) – interhyp.de/baufinanzierung/welche-unterlagen (abgerufen 28.10.2026)
Beispielwerte: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026 · Reserve-Empfehlung und Erfahrungswerte: DKE