Ihre erste Steuererklärung als Vermieter

Auf einen Blick

Für jede vermietete Wohnung füllen Sie in der Steuererklärung eine Anlage V aus – auch wenn ein Verlust herauskommt. Gerade dann lohnt es sich.
Rein kommen die Mieteinnahmen und die Werbungskosten: Zinsen, Abschreibung (AfA), nicht umlagefähiges Hausgeld, Verwaltung, Erhaltungsaufwand. Die Tilgung gehört nicht dazu.
Die Erklärung für das Steuerjahr 2026 ist bis 31.07.2027 fällig, mit Steuerberater bis 29.02.2028 (§ 149 AO).
Belege müssen Sie nicht mitschicken – aber aufbewahren. Ein Ordner mit vier Fächern reicht.
Beispiel Nordwestring WE 2: Im ersten vollen Jahr ergibt die Anlage V laut Exposé einen Verlust von 23.525 € – bei 35 % Grenzsteuersatz sind das 8.227 € Steuererstattung.
Im ersten Jahr empfehlen wir einen Steuerberater. Seine Kosten für die Anlage V sind Werbungskosten. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Ein Formular: die Anlage V

Als Vermieter haben Sie „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ (§ 21 EStG). Diese Einkünfte erklären Sie in der Anlage V – einem Zusatzblatt zu Ihrer normalen Einkommensteuererklärung. Ihr Gehalt steht wie bisher in der Anlage N, die Wohnung kommt in der Anlage V dazu. Für jede Wohnung gibt es eine eigene Anlage V.

Das Prinzip ist einfach: Mieteinnahmen minus Werbungskosten = Ergebnis. Ist das Ergebnis negativ, verrechnet das Finanzamt den Verlust mit Ihrem Gehalt – Sie bekommen Lohnsteuer zurück. Bei finanzierten Wohnungen ist das in den ersten Jahren die Regel, weil Zinsen und AfA hoch sind. Mehr zum Hintergrund: Werbungskosten.

Wo abgeben? Online über „Mein ELSTER“ (elster.de) – dort gibt es die Anlage V als Formular mit Hilfetexten – oder über Ihren Steuerberater. Wer einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug hat, muss eine Erklärung abgeben (§ 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG). Ohne Freibetrag lohnt sie sich trotzdem: Nur so kommt die Erstattung.

Bis wann?

Abgabefristen nach § 149 AO, Übersicht der Finanzverwaltung (Stand 28.10.2026). Fällt das Fristende auf ein Wochenende oder einen Feiertag, gilt der nächste Werktag. Eine Verlängerung ist im Einzelfall beim Finanzamt möglich.
Erklärung für	ohne Steuerberater	mit Steuerberater
Steuerjahr 2025	31.07.2026	28.02.2027
Steuerjahr 2026	31.07.2027	29.02.2028
Steuerjahr 2027	31.07.2028	28.02.2029

Kaufen Sie zum Beispiel 2026 und übernehmen die Wohnung noch im selben Jahr, gehört die Wohnung schon in die Erklärung für 2026 – mit den Kosten, die bis Jahresende angefallen sind. Das erste volle Jahr ist dann 2027.

Was Sie eintragen – Zeile für Zeile

Bereich der Anlage V	Was hinein gehört	Woher die Zahl kommt
Objekt	Adresse, Wohnung, Kaufdatum, Wohnfläche	Kaufvertrag
Einnahmen	Kaltmiete des Jahres; Umlagen (Nebenkosten-Vorauszahlungen) des Mieters	Abrechnung der Mietverwaltung, Mietvertrag
Werbungskosten: AfA	Abschreibung des Gebäudeanteils; Einbauküche getrennt über 10 Jahre	Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer-Gutachten bzw. -Ersteinschätzung – siehe unten
Werbungskosten: Schuldzinsen	Zinsanteil Ihrer Rate – nicht die Tilgung; dazu Geldbeschaffungskosten wie Notar und Grundbuch für die Grundschuld	Zinsbescheinigung der Bank, Notar- und Grundbuchrechnung
Werbungskosten: Erhaltungsaufwand	Sanierung, Reparaturen – sofort oder auf 2–5 Jahre verteilt	Rechnungen; bei uns: Kaufvertrag mit gesondert ausgewiesenem Erhaltungsaufwand
Werbungskosten: laufende Kosten	Hausgeld ohne umlagefähige Kosten und ohne Rücklage, Mietverwaltung, Grundsteuer (soweit Sie sie tragen), Kontoführung, Steuerberatung, Fahrten	Jahresabrechnung der WEG-Verwaltung, Abrechnung der Mietverwaltung, Belege
Umlagefähige Kosten	Heizung, Wasser, Müll: als Werbungskosten eintragen – die Vorauszahlungen des Mieters stehen bei den Einnahmen; unterm Strich gleicht sich das aus	Jahresabrechnung der WEG-Verwaltung

Was nicht hinein gehört

Tilgung: Sie zahlen Schulden zurück und bauen Vermögen auf – kein Aufwand.
Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage: erst absetzbar, wenn die Gemeinschaft das Geld tatsächlich für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24). Unsere Exposés setzen die Rücklage deshalb vorsichtig nicht an.
Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Kauf: nicht sofort – sie erhöhen die Anschaffungskosten und wirken über die AfA.

Beispiel: Nordwestring WE 2 im Jahr 2027

So steht es in der Jahrestabelle des Exposés Nürnberg, Nordwestring 100, WE 2 (2 Zimmer, 41,48 m², Kaufpreis gesamt 202.000 €) für das erste volle Vermietungsjahr – und so würde es sinngemäß in der Anlage V stehen:

Modellrechnung laut Exposé, Stand 28.10.2026 (Standardvariante, 35 % Grenzsteuersatz). Ihr tatsächlicher Vorteil hängt von Ihrem Einkommen ab – mit Tarif 2026 im AfA- und Steuer-Rechner.
Anlage V 2027	€ im Jahr
Mieteinnahmen (550 € Wohnung + 50 € Einbauküche, × 12)	+ 7.200
Hausgeld (nicht umlagefähig) und Mietverwaltung – ohne Rücklage	− 984
Schuldzinsen (Kredit 213.071 €, 4,5 %)	− 9.516
AfA Gebäude 4,35 % laut Restnutzungsdauer-Ersteinschätzung (85 % Gebäudeanteil)	− 7.150
AfA Einbauküche (5.000 € über 10 Jahre)	− 500
Erhaltungsaufwand (Sanierung 12.500 €, im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen) – komplett im 1. Jahr	− 12.500
Ergebnis aus Vermietung (Verlust)	− 23.525
Steuererstattung bei 35 % Grenzsteuersatz	+ 8.227
davon laufend (AfA, Zinsen, Kosten – jedes Jahr)	+ 3.852
davon einmalig aus dem Erhaltungsaufwand	+ 4.375

Auf dem Konto bedeutet das: Die Wohnung bringt 7.200 € Miete und kostet Zinsen, Tilgung und Hausgeld. Die AfA von 7.650 € kostet kein Geld, senkt aber die Steuer. Dieser Steuervorteil ist das, was in der Monatsrechnung des Exposés als „Steuervorteil“ steht – im Nordwestring WE 2 im Schnitt der zehn Jahre rund 288 € im Monat.

🧮 Selbst rechnen: Ihr Ergebnis in der Anlage V

Kaltmiete pro Monat

€

Schuldzinsen pro Jahr

€

AfA pro Jahr (Gebäude + Küche)

€

Erhaltungsaufwand im Jahr

€

Hausgeld n. umlagef. + Verwaltung / Monat (ohne Rücklage)

€

Grenzsteuersatz

–Ergebnis aus Vermietung pro Jahr

–Steuererstattung pro Jahr

–pro Monat

Vorbelegt mit Nordwestring WE 2, Jahr 2027. Vereinfachte Rechnung mit festem Grenzsteuersatz – unverbindliche Modellrechnung, keine Steuerberatung.

Die AfA richtig belegen: Gutachten und Kaufpreisaufteilung

Die AfA ist meist der zweitgrößte Posten – und der, bei dem das Finanzamt am genauesten hinschaut. Zwei Dinge braucht es:

Die Kaufpreisaufteilung in Grund und Boden (keine AfA) und Gebäude (AfA). Bei unseren Objekten steht der Gebäudeanteil im Exposé, zum Beispiel 85 % im Nordwestring; die genaue Aufteilung wird mit dem Kaufvertragsentwurf erstellt. Das Finanzamt kann eine Aufteilung prüfen – deshalb sollte sie nachvollziehbar begründet sein.
Den AfA-Satz. Gesetzlich sind es 2 % (Baujahr 1925–2022), 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (ab 2023). Ist die tatsächliche Restnutzungsdauer kürzer, dürfen Sie entsprechend höher abschreiben (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) – dafür legen Sie ein Restnutzungsdauer-Gutachten bei. Bei unseren Objekten: Kassel 4,6 % und Offenbach 8,33 % laut Gutachten; Nordwestring 4,35 % und Knauerstraße 13 und 11 je 5,5 % laut Vorprüfung eines Sachverständigen – das vollständige Gutachten folgt vor dem Kauf. Mehr dazu: Restnutzungsdauer und Denkmal-AfA.

Bei unseren Objekten

Gutachten bzw. Ersteinschätzung zur Restnutzungsdauer, Kaufpreisaufteilung und – bei Nordwestring, Knauerstraße 13 und 11 sowie Offenbach WE 9 – der gesondert ausgewiesene Erhaltungsaufwand gehören zu den Unterlagen, die Sie von uns bekommen. Wo im Exposé noch eine Vorprüfung (Ersteinschätzung) steht, lässt der Bauträger laut Exposé vor dem Notartermin das vollständige Gutachten auf Ihren Namen erstellen und bezahlt es; Sie und Ihr Steuerberater prüfen es vor der Beurkundung. Ihr Steuerberater legt es der ersten Anlage V bei – so hat das Finanzamt einen belastbaren Nachweis.

Erhaltungsaufwand: sofort oder verteilt

Erhaltungsaufwand – Sanierung, Bad, Böden, Elektrik – setzen Sie im Jahr der Zahlung komplett ab (§ 11 Abs. 2 EStG). Bei größeren Beträgen dürfen Sie ihn stattdessen gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen (§ 82b EStDV). Das kann sich lohnen, wenn Ihr Einkommen in einem Jahr niedriger ist oder der Betrag so hoch ist, dass er Ihren Steuersatz stark drückt. Beides tragen Sie in der Anlage V ein.

Beispiele aus unseren Exposés: Nordwestring WE 2 – 12.500 €, Steuererstattung bei 35 % einmalig 4.375 €; Knauerstraße 11 – 20.000 bzw. 30.000 € je nach Wohnung, im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen. Im Exposé können Sie mit einem Schalter ausprobieren, wie sich „alles im ersten Jahr“ oder „auf 2–5 Jahre verteilt“ auf Ihre Monatsrechnung auswirkt. Welche Variante bei Ihnen besser ist, rechnet Ihr Steuerberater. Hintergrund und 15-%-Grenze: Erhaltungsaufwand.

Belege: ein Ordner, vier Fächer

Seit einigen Jahren schicken Sie keine Belege mehr mit der Steuererklärung mit. Das Finanzamt kann sie aber anfordern (§ 97 AO) – deshalb bewahren Sie alles auf. Am einfachsten geht das mit einem Ordner, den Sie am Kauftag anlegen:

Fach	Was hinein kommt	Wofür
1. Kauf	Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, Restnutzungsdauer-Gutachten, Grunderwerbsteuer-Bescheid, Notar- und Grundbuchrechnungen, Rechnung Einbauküche	AfA-Grundlage – nur im ersten Jahr nötig, dann läuft die AfA jedes Jahr gleich weiter
2. Finanzierung	Darlehensvertrag, jährliche Zinsbescheinigung, Rechnung für die Grundschuld	Schuldzinsen und Geldbeschaffungskosten
3. Laufend	Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht der WEG-Verwaltung, Grundsteuerbescheid, Rechnungen für Reparaturen, Kontoauszüge des Immobilienkontos	Hausgeld, Erhaltungsaufwand, laufende Kosten
4. Vermietung	Mietvertrag, Abrechnung der Mietverwaltung, Übergabeprotokoll, Schriftwechsel	Einnahmen und Mietverwaltung

Mit dem Zwei-Konten-Modell ist das noch einfacher: Läuft alles rund um die Wohnung über ein eigenes Konto, sind die Kontoauszüge schon die halbe Steuererklärung.

Damit der Vorteil monatlich kommt

Die Erstattung aus der Anlage V kommt normalerweise einmal im Jahr – mit dem Steuerbescheid, oft Monate nach der Abgabe. Als Angestellter können Sie sich den Verlust aus der Wohnung stattdessen als Freibetrag beim Lohnsteuerabzug eintragen lassen (§ 39a EStG). Dann zieht Ihr Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ab. Das geht für ein gekauftes Gebäude ab dem Kalenderjahr nach dem Kauf; die Steuererklärung müssen Sie trotzdem abgeben – dort wird genau abgerechnet. Wie der Antrag geht: Steuervorteil jeden Monat. Selbstständige lassen stattdessen ihre Einkommensteuer-Vorauszahlungen anpassen (§ 37 EStG).

Ihr Steuerberater macht den Rest

Die Anlage V ist kein Hexenwerk – viele Vermieter machen sie nach dem ersten Jahr selbst. Für das erste Jahr empfehlen wir aber einen Steuerberater: Die AfA-Bemessungsgrundlage, die Kaufpreisaufteilung, der Erhaltungsaufwand und die Grundschuldkosten sollten einmal sauber eingeordnet sein. Danach wiederholt sich fast alles. Die Kosten des Steuerberaters für die Anlage V sind selbst Werbungskosten. Auf Wunsch empfehlen wir Ihnen Steuerberater, die solche Käufe regelmäßig begleiten.

Alle Angaben auf dieser Seite sind allgemeine Informationen und Modellrechnungen, keine Steuerberatung. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Häufige Fragen

Muss ich die Anlage V auch abgeben, wenn ein Verlust herauskommt?

Ja – und gerade dann. Nur mit der Anlage V verrechnet das Finanzamt den Verlust mit Ihrem Gehalt, und Sie bekommen Steuer zurück.

Ich habe die Wohnung erst im Dezember übernommen. Lohnt sich die Anlage V für dieses Jahr?

Ja. Kosten, die schon angefallen sind – etwa Grundschuldkosten, Zinsen oder Erhaltungsaufwand –, gehören in das Jahr der Zahlung. Die AfA gibt es für das Kaufjahr zeitanteilig.

Woher weiß ich, welcher Teil des Hausgelds absetzbar ist?

Aus der Jahresabrechnung der WEG-Verwaltung: Dort sind umlagefähige Kosten (zahlt der Mieter), nicht umlagefähige Kosten (Verwaltung, Instandhaltung) und die Zuführung zur Rücklage getrennt ausgewiesen. Mehr dazu: Hausgeld, WEG und Rücklage.

Was ist, wenn das Finanzamt den AfA-Satz aus dem Gutachten nicht anerkennt?

Ein Gutachten zur Restnutzungsdauer ist vom Gesetz vorgesehen (§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG) und von der Rechtsprechung bestätigt. Erkennt das Finanzamt es nicht an, kann Ihr Steuerberater Einspruch einlegen. Details und Urteile: Restnutzungsdauer und Denkmal-AfA.

Was kostet ein Steuerberater für die Anlage V?

Das richtet sich nach der Steuerberatervergütungsverordnung und dem Aufwand. Fragen Sie vorher nach einem Angebot. Die Kosten sind als Werbungskosten absetzbar.

Steuervorteil für Ihr Einkommen rechnen

Mit Einkommensteuertarif 2026, AfA nach Gutachten, Erhaltungsaufwand und Vorlagen unserer Wohnungen.

Zum AfA- und Steuer-Rechner

Quellen

EStG § 21 (Vermietung und Verpachtung), § 9 (Werbungskosten), § 7 Abs. 4 (AfA, kürzere Nutzungsdauer), § 11 (Zufluss/Abfluss), § 37 Abs. 3 (Vorauszahlungen), § 39a (Freibetrag), § 46 (Veranlagungspflicht) – § 21, § 9, § 7, § 11, § 37, § 39a, § 46
EStDV § 82b (Verteilung größeren Erhaltungsaufwands) – gesetze-im-internet.de/estdv_1955/__82b.html
AO § 149 (Abgabefristen), § 97 (Vorlage von Urkunden) – § 149, § 97 (geprüft 28.10.2026)
Finanzverwaltung Baden-Württemberg, „Abgabefristen für jährlich abzugebende Steuererklärungen für die Jahre 2023–2027“ – finanzamt-bw.fv-bwl.de (abgerufen 28.10.2026)
ELSTER – elster.de
BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung abziehbar)
Beispielwerte: Exposé Nürnberg, Nordwestring 100, WE 2 (Jahrestabelle 2027) und weitere Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026