Grundsteuer

Auf einen Blick

Seit dem 1. Januar 2025 gilt die neue Grundsteuer. Bayern rechnet nach einem reinen Flächenmodell, Hessen nach dem Flächen-Faktor-Verfahren mit Lagefaktor.
Die Formel ist überall gleich aufgebaut: Grundsteuermessbetrag × Hebesatz der Stadt. Den Messbetrag berechnet das Finanzamt, den Hebesatz legt die Stadt fest.
Hebesätze 2026 unserer Städte: Nürnberg 750 %, Weiden 400 %, Kassel 490 %, Offenbach 1.230 %.
Für eine typische Wohnung mit 70 m² sind das rund 9 bis 26 € im Monat (Modellrechnung).
Die Grundsteuer darf als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden (§ 2 Nr. 1 BetrKV). Für Sie als Vermieter ist sie meist ein durchlaufender Posten.

Was sich 2025 geändert hat

Früher beruhte die Grundsteuer auf sogenannten Einheitswerten – im Westen aus dem Jahr 1964. Weil diese Werte völlig veraltet waren, musste die Steuer neu geregelt werden. Seit 2025 gilt das neue Recht. Der Bund hat ein eigenes Modell vorgegeben, die Länder durften aber abweichen. Bayern und Hessen – die Länder unserer Objekte – haben das getan.

Gleich geblieben ist der Grundaufbau in drei Stufen:

Das Finanzamt ermittelt den Grundsteuermessbetrag (aus Flächen und Messzahlen) und schickt Ihnen einen Messbescheid.
Die Stadt legt den Hebesatz fest – für Wohngrundstücke den Hebesatz der Grundsteuer B.
Die Stadt schickt den Grundsteuerbescheid: Messbetrag × Hebesatz = Grundsteuer pro Jahr.

Bei einer Eigentumswohnung bekommt jeder Eigentümer einen eigenen Bescheid. Deshalb steht die Grundsteuer nicht im Wirtschaftsplan der Hausverwaltung und nicht im Hausgeld – Sie zahlen sie direkt an die Stadt.

Bayern: das Flächenmodell

In Bayern zählen nur Flächen – der Wert der Immobilie und die Lage spielen keine Rolle. Das Gesetz legt feste Beträge pro Quadratmeter fest:

Bayerisches Grundsteuergesetz (BayGrStG). Wohnen ist um 30 % begünstigt, weil die Messzahl nur 70 % beträgt.
Fläche	Betrag je m²	Messzahl
Grund und Boden (Ihr Anteil am Grundstück)	0,04 €	100 %
Wohnfläche	0,50 €	70 %
Nutzfläche, die nicht dem Wohnen dient	0,50 €	100 %

Rechenweg für eine Wohnung mit 70 m² und 30 m² Bodenanteil: 30 m² × 0,04 € = 1,20 € plus 70 m² × 0,50 € × 70 % = 24,50 € ergibt einen Messbetrag von 25,70 €. In Nürnberg (750 %) sind das 192,75 € Grundsteuer im Jahr, in Weiden (400 %) 102,80 €.

Hessen: das Flächen-Faktor-Verfahren

Hessen startet mit denselben Flächenbeträgen wie Bayern – 0,04 € je m² Boden, 0,50 € je m² Gebäudefläche, Messzahl 70 % für Wohnflächen. Dazu kommt ein Lagefaktor: Er vergleicht den Bodenrichtwert Ihres Grundstücks mit dem Durchschnitt der Gemeinde.

Faktor = (Bodenrichtwert des Grundstücks ÷ durchschnittlicher Bodenrichtwert der Gemeinde) hoch 0,3. Liegt Ihr Grundstück genau im Durchschnitt, ist der Faktor 1,0. Ist der Boden doppelt so teuer, steigt er nur auf rund 1,23, ist er halb so teuer, sinkt er auf rund 0,81. Der Exponent 0,3 dämpft die Unterschiede bewusst.

Der Messbetrag ist dann Flächenbetrag × Faktor (im hessischen Musterbescheid auf volle Euro abgerundet). Für die Musterwohnung mit Faktor 1,0 ergeben sich 25 €. In Kassel (490 %) sind das 122,50 € im Jahr, in Offenbach (1.230 %) 307,50 €.

Hebesätze unserer Städte 2026

Musterwohnung: 70 m² Wohnfläche, 30 m² Bodenanteil, in Hessen Lagefaktor 1,0 (Modellrechnung, keine Werte einer bestimmten Wohnung). Ihr tatsächlicher Betrag steht im Grundsteuerbescheid. Quellen der Hebesätze siehe unten.
Stadt	Land / Modell	Hebesatz B 2026	Messbetrag Musterwohnung	Grundsteuer pro Jahr	pro Monat
Nürnberg Knauerstraße 11, Knauerstraße 13, Nordwestring	Bayern Flächenmodell	750 %	25,70 €	192,75 €	16,06 €
Weiden i.d.OPf. Fabrikstraße 5	Bayern Flächenmodell	400 %	25,70 €	102,80 €	8,57 €
Kassel Fichtnerstraße	Hessen Flächen-Faktor-Verfahren	490 %	25,00 €	122,50 €	10,21 €
Offenbach am Main Berliner Straße 244	Hessen Flächen-Faktor-Verfahren	1.230 %	25,00 €	307,50 €	25,62 €

Der Hebesatz allein sagt wenig – am Ende zählt der Betrag im Bescheid. Das Land Hessen hat jeder Gemeinde einen Hebesatz empfohlen, mit dem sie nach der Reform ungefähr gleich viel einnimmt wie vorher; für Offenbach waren das 1.201,56 %, beschlossen hat die Stadt 1.230 %. Für 2027 rechnet die Stadt Offenbach laut eigenem Infoblatt mit einer Erhöhung um bis zu 300 Punkte – auch die würde in der Regel über die Nebenkosten weitergegeben.

🧮 Selbst rechnen: Grundsteuer Ihrer Wohnung

Stadt

Wohnfläche

m²

Ihr Anteil am Grundstück

m²

Lagefaktor (nur Hessen)

–Grundsteuer pro Jahr

–pro Monat (zahlt in der Regel der Mieter)

–Grundsteuermessbetrag

Ihr Grundstücksanteil = Grundstücksfläche × Miteigentumsanteil (steht im Messbescheid). Vereinfachte Rechnung für Wohnungen ohne Ermäßigungen. Unverbindliche Modellrechnung.

Wer zahlt: Vermieter oder Mieter?

Den Bescheid bekommen Sie als Eigentümer, und Sie zahlen an die Stadt. Die Betriebskostenverordnung zählt die Grundsteuer aber ausdrücklich zu den umlagefähigen Betriebskosten (§ 2 Nr. 1 BetrKV: „die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks“). Ist im Mietvertrag vereinbart, dass der Mieter die Betriebskosten trägt, holt sich die Mietverwaltung die Grundsteuer mit der jährlichen Nebenkostenabrechnung von Ihrem Mieter zurück. Unsere Muster-Mietverträge sehen die Umlage der Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung vor.

Was das für Sie heißt

Solange die Wohnung vermietet ist, ist die Grundsteuer für Sie ein durchlaufender Posten: Sie legen sie vor und bekommen sie über die Nebenkosten zurück. Steuerlich gleicht sich das aus – die gezahlte Grundsteuer sind Werbungskosten, die erstattete Umlage Einnahme. Nur bei Leerstand tragen Sie sie selbst. In den Eigentümerkosten unserer Exposés ist sie deshalb nicht enthalten.

Den Bescheid prüfen

Lohnt sich ein Blick in den Bescheid? Ja – vor allem in den Messbescheid des Finanzamts, denn dort stehen die Flächen. Prüfen Sie: Stimmt die Wohnfläche? Stimmt der Anteil am Grundstück? In Hessen: Stimmt der Bodenrichtwert? Gegen den Messbescheid können Sie innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch beim Finanzamt einlegen (§ 355 AO). Fehler bei den Flächen lassen sich nur dort korrigieren – der Grundsteuerbescheid der Stadt übernimmt den Messbetrag nur.

Häufige Fragen

Wie hoch ist die Grundsteuer bei meiner Wohnung?

Das steht im Grundsteuerbescheid der Stadt. Für eine 70-m²-Wohnung ergeben unsere Modellrechnungen rund 9 € (Weiden) bis 26 € (Offenbach) im Monat. Mit dem Rechner oben können Sie Ihre eigenen Flächen eingeben.

Darf ich die Grundsteuer wirklich auf den Mieter umlegen?

Ja, wenn der Mietvertrag die Umlage der Betriebskosten vorsieht. Die Grundsteuer ist in § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung ausdrücklich genannt.

Wer zahlt die Grundsteuer im Jahr des Kaufs?

Festgesetzt wird sie nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres (§ 9 GrStG) – im Kaufjahr bekommt also noch der bisherige Eigentümer den Bescheid. Den Ausgleich zwischen Käufer und Verkäufer regelt üblicherweise der Kaufvertrag ab dem Übergang von Nutzen und Lasten.

Ist die Grundsteuer steuerlich absetzbar?

Ja, als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung. Weil die Umlage vom Mieter gleichzeitig Einnahme ist, gleicht sich das bei einer vermieteten Wohnung aus. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Warum ist der Hebesatz in Offenbach so hoch?

Die Städte haben ihre Hebesätze nach der Reform neu festgelegt. Hessen hat dafür jeder Gemeinde einen Wert empfohlen, mit dem sie ungefähr gleich viel einnimmt wie vorher – für Offenbach 1.201,56 %. Weil die Messbeträge je nach Landesmodell unterschiedlich ausfallen, lassen sich Hebesätze verschiedener Länder nicht direkt vergleichen.

Welche Kosten bleiben wirklich bei Ihnen?

Grundsteuer zahlt meist der Mieter – Verwaltung und Rücklage nicht. Was Ihnen als Eigentümer bleibt, erklärt der Artikel über Hausgeld und Rücklage.

Hausgeld verstehen

Quellen