Offenbach am Main – Kapitalanlage mit S-Bahn vor der Tür, 8 Minuten bis Frankfurt.

Die Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung, 30 € im Monat – in der Rechnung enthalten): Sie ist Ansprechpartner für alle Mieterthemen, macht Abrechnungen und kümmert sich bei einem Mieterwechsel um die Neuvermietung. Sie müssen mit Ihrem Mieter nie selbst sprechen.

Die WEG-Verwaltung (Pavilius HV Management GmbH) – bezahlt über das Hausgeld. Sie organisiert Instandhaltung, Versicherungen und Eigentümerversammlungen und verwaltet die Instandhaltungsrücklage. Um Dach, Fassade und Treppenhaus kümmern Sie sich nicht selbst.

Praktisch nur um Ihre jährliche Steuererklärung (dabei hilft Ihr Steuerberater). Vermietung, Gebäude, Abrechnungen – dafür sind die Verwaltungen da. Genau deshalb funktioniert diese Anlageform auch für Berufstätige ohne Immobilien-Erfahrung.

Nein – in der Modellrechnung werden Kaufpreis, Küche und alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 6 %, Notar, Grundbuch) finanziert: 0 € Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie als Käufer – wie bei jedem Immobilienkauf. Mitfinanziert (Standard) begleicht der Bauträger die Rechnungen für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch, damit Sie nichts vorstrecken müssen – bezahlt werden sie über Ihren Kredit. Den Kaufvertragsentwurf erhalten Sie vor dem Kauf zur Prüfung; erst wenn Sie damit einverstanden sind, wird beurkundet. Zahlen Sie die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld, sinkt Ihr Kredit (eigenes Exposé „Kaufnebenkosten selbst“). Voraussetzung ist eine ausreichende Bonität. Ihr persönliches Bankangebot erhalten Sie nach dem Beratungsgespräch in der Regel innerhalb von 48 Stunden.

Die Miete sichert der Bauträger 3 Jahre ab Übergabe ab (im notariellen Kaufvertrag)*; danach kümmert sich die Mietverwaltung um die Neuvermietung – Wohnungen mit S-Bahn vor der Tür und 8 Minuten bis Frankfurt sind in Offenbach gefragt. Ein grundsätzliches Mietausfallrisiko bleibt – wie bei jeder Immobilie – bestehen; wir reden es nicht weg, wir minimieren es.

Am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen) die Eigentümergemeinschaft aus der Rücklage. In der Wohnung Sie als Eigentümer. Die Gastherme von WE 2 ist rund 8 Jahre alt. Für die spätere Erneuerung ist zusätzlich eine eigene Rücklage von 42 € im Monat eingeplant – rund 5.000 € in 10 Jahren, über die Rücklage der Gemeinschaft hinaus (in der Rechnung ohne Steuerabzug angesetzt). Die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft ist im Hausgeld monatlich eingerechnet.

Kostenlose Beratung → unverbindliches Bankangebot in der Regel nach 48 h → Besichtigung (vor Ort oder Video) → Kaufvertragsentwurf in Ruhe prüfen → Notartermin. Provisionsfrei; kein Geld fließt am Notar vorbei.

Jederzeit – Sie sind Volleigentümer mit Grundbucheintrag. Verkaufen Privatpersonen nach mehr als 10 Jahren, ist der Gewinn i. d. R. steuerfrei (Spekulationsfrist). Vererben oder verschenken geht ebenfalls.

Das Haus liegt innerhalb der Gesamtanlage XVI (Denkmalverzeichnis Hessen) – es ist kein Einzeldenkmal. Eine Denkmal-AfA gibt es deshalb nicht; wir rechnen mit der AfA laut Restnutzungsdauer-Gutachten (8,33 %).

2026: Flachdach Vorderhaus, beide Treppenhäuser, Elektro-Steigleitungen, Kellerdecken und Vorderfassade (Modernisierungsaufstellung 12.10.2026). Die Arbeiten 2026 am Haus sind abgeschlossen und vom Verkäufer bezahlt – dafür kommt keine Sonderumlage auf Sie zu. Sie können jede Wohnung vor dem Notartermin besichtigen (vor Ort oder per Video). Erst prüfen, dann kaufen.

Die Wohnung kostet 228.000 € (3.688 €/m², ohne Küche). Die Miete beträgt 1.000 € (950 € Wohnung + 50 € Küche = 15,36 €/m²); sie ist vertraglich vereinbart (Mieterhöhungsvereinbarung 2026). Vergleichbare Wohnungen in dieser Lage: Ø 16,07 €/m² Miete und Ø 3.977 €/m² Kaufpreis (Miete: immowelt, 6 aktuelle Angebote, 14.10.2026; Kaufpreis: PriceHubble, 25 vergleichbare Angebote, 08.10.2026). Vor Steuern ergibt sich 2027: Miete 1.000 € − Zinsen 940 € − Tilgung 322 € − Eigentümerkosten 151 € = − 413 € im Monat; davon sind 322 € Tilgung, also Vermögensaufbau. Beide Werte lassen sich mit aktuellen Marktdaten für diese Lage überprüfen. Die Miete liegt im Bereich vergleichbarer Angebote; eine deutlich höhere Miete wäre am Markt nicht erzielbar. Wer die Miete für eher hoch hält und zugleich erwartet, dass sich die Wohnung vor Steuern selbst trägt, widerspricht sich: Mit weniger Miete läge das Ergebnis vor Steuern noch tiefer. Bei normaler Vermietung (keine WG-Zimmer, keine Ferienvermietung) und finanziertem Kaufpreis trägt sich eine Wohnung in deutschen Städten vor Steuern praktisch nirgends selbst – auch nicht in der Münchner Innenstadt. Diese Erwartung ist mit dem heutigen Immobilienmarkt nicht vereinbar und kein Maßstab für eine finanzierte Kapitalanlage. Aussagekräftig ist deshalb das Ergebnis nach Steuern mit Tilgung: 2027 + 90 € im Monat, Ø + 157 €; in 10 Jahren getilgt 47.700 €.

Die Mieten sind Marktmieten, keine Mietspiegelmieten: Sie wurden 2026 mit den Mietern einvernehmlich angehoben – per Mieterhöhungsvereinbarung als Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag (§ 557 Abs. 1 BGB; drei Vereinbarungen anonymisiert verlinkt, die übrigen und den Mietvertrag der Wohnung erhält der Käufer vor dem Kauf). Die Rechnung nimmt +10 % alle 3 Jahre ab 2029 an – einvernehmlich mit dem Mieter oder bei einer Neuvermietung über eine Staffelmiete im neuen Mietvertrag. Vergleichbare Angebote: Ø 16,07 €/m² (immowelt, 6 Angebote, Spanne 14,29–17,07 €/m², 14.10.2026). Die Mietgarantie des Bauträgers gilt 3 Jahre ab Übergabe (im notariellen Kaufvertrag) – auch wenn in dieser Zeit neu vermietet werden muss.

Gerechnet ist: 2027: 1.000 € → 2029: 1.100 € → 2032: 1.210 € → 2035: 1.331 €. Das ist eine Annahme, keine Zusage; in der Jahres-Tabelle können Sie mit weniger Mietsteigerung nachrechnen.

AfA 8,33 % pro Jahr auf 80 % Gebäudeanteil – Grundlage ist das Gutachten zur Restnutzungsdauer eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen (Grobe & Cie. Valuation GmbH, Ortsbesichtigung und Stichtag 01.10.2026: Restnutzungsdauer des Gebäudes 12 Jahre, Baujahr 1905; Vorder- und Hinterhaus sind gleich alt und gleich gebaut). Ablauf vor dem Kauf: Erst wenn die Bank die Finanzierung bestätigt hat, beauftragt der Bauträger auf seine Kosten das Restnutzungsdauer-Gutachten für die gekaufte Wohnung – auf den Namen des Käufers. Käufer und Steuerberater prüfen es vor dem Notartermin; beurkundet wird nur, wenn es die gerechnete AfA bestätigt – ohne Kosten für den Käufer. Bei Käufern im Vorder- und im Hinterhaus wurde die AfA von 8,33 % bereits anerkannt. Das BMF hat sein einschränkendes Schreiben von 2023 zur kürzeren Nutzungsdauer am 01.12.2025 aufgehoben; maßgeblich ist die BFH-Rechtsprechung, nach der die kürzere Restnutzungsdauer mit jeder im Einzelfall geeigneten Methode nachgewiesen werden kann – insbesondere mit dem Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen (BFH IX R 25/19 und IX R 14/23). Restnutzungsdauer heißt nicht, dass das Haus danach am Ende ist: Sie ist eine Bewertungsgröße nach der Immobilienwertverordnung (Wohnhaus 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer, minus Alter, plus Modernisierungen) – gepflegte Häuser werden weit länger bewohnt. Für diese Wohnung: 1.374 € statt 412 € Abschreibung im Monat (Regel-AfA 2,5 %) – bei 35 % Steuersatz rund 337 € weniger Steuer im Monat. Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren ist der Gewinn privat steuerfrei (§ 23 EStG) – die höhere Abschreibung wird dann nicht nachträglich versteuert.

Ohne Eigenkapital verlangt die Bank in der Regel einen etwas höheren Zins – darauf weisen wir jeden Kunden im Beratungsgespräch hin. Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist die bewusste Entscheidung des Kunden: niedrige Zuzahlung, Hebel und Steuervorteil. Mit Sondertilgungen von bis zu 5 % pro Jahr kann er jederzeit mehr tilgen, wenn er möchte. Jedes halbe Prozent mehr Zins kostet bei dieser Wohnung (Beispiel WE 4) rund 68 € im Monat nach Steuern.

Mietgarantie des Bauträgers für 3 Jahre ab Übergabe, im notariellen Kaufvertrag. Danach kümmert sich die Mietverwaltung um die Vermietung, bei einem Mieterwechsel mit Staffelmiete im neuen Mietvertrag. Zusätzlich lässt sich eine Mietausfallversicherung abschließen. Eine Bonitätsauskunft des Bauträgers erhält der Käufer vor der Beurkundung.

Die Gastherme dieser Wohnung ist rund 8 Jahre alt. Für die spätere Erneuerung der Gastherme ist zusätzlich eine eigene Rücklage von 42 € im Monat eingeplant (rund 5.000 € in 10 Jahren) – über die Rücklage der Gemeinschaft hinaus und in der Rechnung ohne Steuerabzug angesetzt.

Noch nicht: Das Haus gehört bisher einem Eigentümer, die Eigentümergemeinschaft entsteht mit dem Verkauf. Maßgeblich ist der Wirtschaftsplan 2027 (Unterlagen). Die Arbeiten 2026 am Haus sind abgeschlossen und vom Verkäufer bezahlt – dafür kommt keine Sonderumlage auf den Käufer zu.

Mit 3 % pro Jahr, nominal. Die Inflation lag 2025 in Deutschland bei 2,2 % (Destatis, 16.01.2026), das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank liegt bei 2 %. Schon 2 % Wertsteigerung entsprechen also nur dem Inflationsziel – während Baukosten und Mieten steigen. Angebotspreise für Wohnungen in der Postleitzahl 63067: +7,61 % in den letzten 12 Monaten (PriceHubble, 08.10.2026). Die Szenario-Tabelle zeigt auch 2 % und 0 % – selbst ohne Wertsteigerung entsteht Vermögen durch die Tilgung.