Steuervorteil jeden Monat

Auf einen Blick

Normalerweise kommt der Steuervorteil aus Ihrer Wohnung einmal im Jahr – mit dem Steuerbescheid, oft Monate nach Jahresende.
Mit einem Freibetrag (Lohnsteuer-Ermäßigung, § 39a EStG) berücksichtigt Ihr Arbeitgeber den Verlust aus der Vermietung schon beim Gehalt: jeden Monat mehr Netto.
Den Antrag stellen Sie beim Finanzamt – auf Papier oder online über „Mein ELSTER“. Frist: bis 30. November des Jahres.
Für ein Gebäude geht das erst ab dem Kalenderjahr nach dem Kauf (§ 37 Abs. 3 Satz 8 EStG). Im Kaufjahr kommt der Vorteil über die Steuererklärung.
Wer einen Freibetrag hat, muss eine Steuererklärung abgeben. Ist der Freibetrag zu hoch, droht eine Nachzahlung – deshalb realistisch ansetzen.

Zwei Wege zum gleichen Geld

	Steuererklärung	Freibetrag (Lohnsteuer-Ermäßigung)
Wie?	Sie geben Mieteinnahmen und Werbungskosten in der Anlage V an. Das Finanzamt erstattet zu viel gezahlte Lohnsteuer.	Sie beantragen einen Freibetrag. Das Finanzamt meldet ihn elektronisch an Ihren Arbeitgeber, der weniger Lohnsteuer einbehält.
Wann kommt das Geld?	einmal im Jahr, nach Bearbeitung der Erklärung	jeden Monat mit dem Gehalt
Am Jahresende	–	Steuererklärung trotzdem nötig; dort wird genau abgerechnet
Gut für	alle, die keinen Antrag stellen möchten	alle, die ihre monatliche Rechnung entlasten wollen

Das Ergebnis über das Jahr ist dasselbe. Der Unterschied ist der Zeitpunkt: Mit dem Freibetrag müssen Sie den Steuervorteil nicht zwölf Monate oder länger aus eigener Tasche vorfinanzieren. Für eine Wohnung, bei der Miete und Steuervorteil die Rate tragen sollen, ist das ein großer Unterschied.

Was das Gesetz sagt

Den Freibetrag gibt es auch für den Verlust aus einer vermieteten Wohnung.
Er gilt erst ab dem Kalenderjahr nach dem Kauf. Im Kaufjahr kommt der Vorteil über die Steuererklärung.
Antrag bis 30. November des Jahres, für das er gelten soll. Er kann bis zu zwei Jahre gelten.
Wer einen Freibetrag hat, gibt eine Steuererklärung ab. Ändert sich etwas zu Ihren Ungunsten, melden Sie es dem Finanzamt.

Für Genaue: die Paragrafen im Einzelnen

§ 39a Abs. 1 Satz 1 Nr. 5 b EStG: Auf Antrag ermittelt das Finanzamt einen Freibetrag, der auch negative Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung umfasst – so, wie sie bei Einkommensteuer-Vorauszahlungen berücksichtigt würden.
§ 37 Abs. 3 Satz 8 und 9 EStG: Verluste aus einem vermieteten Gebäude zählen erst für Kalenderjahre, die nach der Anschaffung beginnen. Wird eine Wohnung vor ihrer Fertigstellung gekauft, zählt das Jahr nach der Fertigstellung.
§ 39a Abs. 2: Antrag auf amtlichem Vordruck; die Frist beginnt am 1. November des Vorjahres und endet am 30. November des Jahres, für das der Freibetrag gelten soll. Die 600-€-Mindestgrenze gilt für Werbungskosten aus dem Job, Sonderausgaben und Ähnliches – nicht für Verluste aus Vermietung.
§ 39a Abs. 1 Satz 3–5: Der Freibetrag kann für bis zu zwei Kalenderjahre gelten. Ändern sich die Verhältnisse zu Ihren Ungunsten, müssen Sie das dem Finanzamt melden.
§ 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG: Mit Freibetrag sind Sie zur Abgabe der Einkommensteuererklärung verpflichtet.

So stellen Sie den Antrag

Schritt	Was zu tun ist
1. Ergebnis schätzen	Erwartete Miete minus Zinsen, AfA, nicht umlagefähiges Hausgeld und Verwaltung für das Jahr. Bei unseren Wohnungen steht diese Rechnung Jahr für Jahr im Exposé (Zeile „Steuerliches Ergebnis im Jahr“).
2. Antrag stellen	„Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung“ beim Wohnsitzfinanzamt – auf Papier oder online über Mein ELSTER. Das kann auch Ihr Steuerberater übernehmen.
3. Belege bereithalten	Kaufvertrag, Darlehensvertrag, Mietvertrag und Ihre Aufstellung der erwarteten Einnahmen und Kosten.
4. Mehr Netto	Das Finanzamt trägt den Freibetrag in Ihre elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale ein; Ihr Arbeitgeber berücksichtigt ihn bei der nächsten Abrechnung.
5. Steuererklärung	Nach Jahresende rechnen Sie mit der Anlage V genau ab.

Wir helfen beim Antrag

Den Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung bereiten wir mit Ihnen vor – die Zahlen dafür stehen in Ihrem Exposé. Bisher wurde er bei unseren Kunden bewilligt, auch mit Erhaltungsaufwand. Eine Zusage für Ihren Fall ist das nicht; auf Wunsch empfehlen wir Steuerberater, die solche Käufe regelmäßig begleiten.

Rechenbeispiel mit dem Tarif 2026

Ein Angestellter, ledig, mit 52.000 € zu versteuerndem Einkommen. Das ist die Zahl aus dem Steuerbescheid – nicht das Netto auf dem Gehaltszettel. Die Wohnung bringt im Jahr einen steuerlichen Verlust von 10.000 € (Miete minus Zinsen, AfA und Kosten) – das ist eine typische Größenordnung bei unseren Wohnungen in den ersten Jahren.

Berechnet nach § 32a EStG (Veranlagungszeitraum 2026). Solidaritätszuschlag fällt in diesen Fällen nicht an (Freigrenze 20.350 € bzw. 40.700 € Einkommensteuer). Ohne Kirchensteuer – mit Kirchensteuer (8 % in Bayern, 9 % in Hessen) ist der Vorteil etwas höher. Die monatliche Lohnsteuer weicht wegen Vorsorgepauschale und Rundungen leicht ab.
	ohne Wohnung	mit Wohnung	Vorteil
Ledig: zu versteuerndes Einkommen	52.000 €	42.000 €
Einkommensteuer (Grundtabelle 2026)	11.257 €	7.849 €	3.408 € im Jahr
pro Monat (mit Freibetrag sofort)			rund 284 €
Verheiratet (Splitting): zu versteuerndes Einkommen	100.000 €	90.000 €
Einkommensteuer (Splittingtabelle 2026)	21.096 €	17.670 €	3.426 € im Jahr
pro Monat			rund 286 €

Zum Vergleich: Der Grenzsteuersatz von 35 %, mit dem unsere Exposés rechnen, wird nach dem Tarif 2026 ab rund 49.700 € zu versteuerndem Einkommen (ledig) bzw. rund 99.300 € (verheiratet) erreicht. Darunter ist Ihr Vorteil etwas kleiner, darüber größer – bis zum Spitzensteuersatz von 42 % ab 69.879 €.

Ein Kundenbeispiel

Aus unserem Ratgeber: Nach Eintragung des Freibetrags stieg das Netto eines Kunden von 3.500,00 € auf 4.304,59 € im Monat – also um 804,59 €. Das ist ein reales Einzelbeispiel und nicht übertragbar: Wie viel es bei Ihnen ist, hängt von Einkommen, Steuerklasse, Wohnung und Darlehen ab.

🧮 Selbst rechnen: Ihr Vorteil pro Monat

Zu versteuerndes Einkommen (ohne Wohnung, laut Steuerbescheid)

€

Verlust aus Vermietung pro Jahr

€

Veranlagung

ledigverheiratet

Kirchensteuer

–weniger Steuer pro Monat

–weniger Steuer pro Jahr

–Ihr Grenzsteuersatz (ohne Wohnung)

Tarif 2026 nach § 32a EStG inkl. Solidaritätszuschlag; Kirchensteuer vereinfacht als Prozentsatz der Einkommensteuer. Modellrechnung, keine Steuerberatung.

Wie viel es bei unseren Wohnungen ist

In jedem Exposé steht der Steuervorteil Monat für Monat über zehn Jahre, gerechnet mit 35 % Grenzsteuersatz. Im Durchschnitt der ersten zehn Jahre ergibt sich:

Spanne über die angebotenen Wohnungen laut Exposé (Summe 10 Jahre ÷ 120), 35 % Grenzsteuersatz, Modellrechnung. Der Vorteil ist anfangs am höchsten und sinkt mit den Zinsen: z. B. Offenbach WE 2 von 492 € (2027) auf 339 € (2036) im Monat.
Objekt	Ø Steuervorteil pro Monat, Jahre 1–10	Hinweis
Nürnberg, Nordwestring 100 WE 2 / 14 bis WE 4 / 7 / 13	287–404 €	inkl. 12.500–17.500 € Erhaltungsaufwand im 1. Jahr
Nürnberg, Knauerstraße 13 WH 4 bis WH 7	540–685 €	inkl. 15.000 € Erhaltungsaufwand im 1. Jahr
Nürnberg, Knauerstraße 11 WE 5 bis WE 3	339–607 €	inkl. 20.000–30.000 € Erhaltungsaufwand im 1. Jahr
Offenbach, Berliner Straße 244 WE 13 bis WE 1	406–780 €	WE 9 inkl. 25.000 € Erhaltungsaufwand
Kassel, Fichtnerstraße WE 17 bis WE 01	156–177 €	trägt sich selbst: Ø 10 Jahre nach Steuern ein Plus von rund 48 € im Monat (VE 01)
Weiden, Fabrikstraße 5 Apartments WE 1–8 / WE 9 / WE 10	75–103 € / 153 € / 257 €	Kernsanierung auf KfW 55 EE; dazu KfW-Tilgungszuschuss von 11.924 € bis 22.500 € je Wohnung

Der Steuervorteil liegt oft bei 300–600 € im Monat – je nach Objekt und Einkommen. Wo er kleiner ist, sind meist auch Kaufpreis, Kredit und Rate kleiner. Deshalb tragen sich auch diese Wohnungen: In Kassel bleibt im Schnitt der zehn Jahre sogar ein Plus von rund 48 € im Monat. In Weiden tragen Miete und Steuervorteil die Apartments WE 1–9 praktisch ganz (Ø Zuzahlung höchstens rund 13 € im Monat, WE 4 sogar mit Plus). Dazu senkt dort ein KfW-Tilgungszuschuss von 11.924 € bis 22.500 € die Restschuld nach der Fertigstellung, und die Bauzinsen 2027 übernimmt der Bauträger. Ihren eigenen Wert sehen Sie im Exposé Ihrer Wunschwohnung – mit Ihrem Steuersatz im Rechner dort.

Häufige Fragen

Ab wann bekomme ich den Freibetrag?

Für Verluste aus einem gekauften Gebäude ab dem Kalenderjahr nach dem Kauf. Kaufen Sie 2026, ist der Freibetrag ab 2027 möglich; den Vorteil für 2026 holen Sie mit der Steuererklärung.

Erfährt mein Arbeitgeber, dass ich eine Wohnung habe?

Der Arbeitgeber erhält über die elektronischen Lohnsteuerabzugsmerkmale (ELStAM) den Freibetrag als Betrag – den Grund dafür nicht.

Was, wenn der Freibetrag zu hoch war?

Dann zahlen Sie mit der Steuererklärung nach. Deshalb sollte der Freibetrag auf einer realistischen Rechnung beruhen. Ändert sich etwas zu Ihren Ungunsten – etwa weil Sie sondertilgen und dadurch weniger Zinsen zahlen –, melden Sie es dem Finanzamt.

Muss ich das jedes Jahr neu beantragen?

Der Freibetrag kann für bis zu zwei Kalenderjahre gelten. Danach stellen Sie einen neuen Antrag, der oft vereinfacht möglich ist, wenn sich wenig geändert hat.

Geht das auch mit Erhaltungsaufwand?

Ja, wenn der Erhaltungsaufwand in dem Jahr anfällt, für das der Freibetrag gilt. In unseren Exposés wird er 2027 abgesetzt.

Steuervorteil für Ihr Einkommen rechnen

Mit Einkommensteuertarif 2026, Splitting, Kirchensteuer und Vorlagen unserer Wohnungen.

Zum AfA- und Steuer-Rechner

Quellen

§ 39a EStG (Freibetrag beim Lohnsteuerabzug) – gesetze-im-internet.de/estg/__39a.html
§ 37 Abs. 3 EStG (Verluste aus Vermietung erst ab Folgejahr) – gesetze-im-internet.de/estg/__37.html · § 46 EStG – gesetze-im-internet.de/estg/__46.html
§ 32a EStG (Tarif ab Veranlagungszeitraum 2026) – gesetze-im-internet.de/estg/__32a.html
Solidaritätszuschlaggesetz §§ 3, 4 – gesetze-im-internet.de/solzg_1995/__3.html
ELSTER: Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung – elster.de
Kundenbeispiel Gehaltsabrechnung: DKE-Ratgeber „Immobilien als Kapitalanlage“ (reales Beispiel, nicht übertragbar)
Steuervorteile unserer Wohnungen: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026