Verkaufs-Rechner

Frist: Steuerpflichtig ist der Verkauf, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge – nicht Übergabe, Zahlung oder Grundbuch. Die Frist endet mit dem Tag, der zehn Jahre später dieselbe Zahl hat; steuerfrei ist ein Verkaufsvertrag ab dem Tag danach. Ausnahme: Sie haben die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst bewohnt.

Gewinn = Verkaufspreis − Verkaufskosten − (Anschaffungskosten − abgesetzte AfA). Die AfA, die Sie in den Jahren der Vermietung abgesetzt haben, mindert die Anschaffungskosten und erhöht so den Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Anschaffungskosten = Kaufpreis + Kaufnebenkosten, ohne den gesondert ausgewiesenen Erhaltungsaufwand (der wurde schon als Werbungskosten abgezogen). Die AfA zählt der Rechner ab dem Kaufmonat bis zum Verkaufsmonat (vereinfacht: Übergabe im Monat des Kaufvertrags). Die Einbauküche bleibt außen vor.

Freigrenze: Liegt der gesamte Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften im Jahr unter 1.000 €, ist er steuerfrei (§ 23 Abs. 3 Satz 5 EStG, seit 2024; vorher 600 €). Es ist eine Freigrenze, kein Freibetrag: Ab 1.000 € ist der ganze Gewinn steuerpflichtig. Der Rechner nimmt an, dass Sie im selben Jahr keine weiteren solchen Gewinne oder Verluste haben.

Steuer: Der Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert. „Aus dem Einkommen“: Einkommensteuer 2026 (§ 32a EStG, Splitting bei Verheirateten) mit und ohne Gewinn, inklusive Solidaritätszuschlag (§§ 3, 4 SolZG), ohne Kirchensteuer. Bei großen Gewinnen ist das genauer als ein fester Grenzsteuersatz.

Wertsteigerung: Verkaufspreis = Kaufpreis × (1 + Satz)^Jahre, taggenau. Eine Wertsteigerung ist nicht sicher – deshalb die Szenarien 0 bis 4 %.

Restschuld: Annuitätendarlehen, monatlich gerechnet, mit gleichem Zins über die ganze Zeit. Nach Ende der Zinsbindung gilt der dann vereinbarte Zins – tragen Sie die Restschuld aus Ihrem Tilgungsplan ein, wenn Sie sie kennen. Kündigen dürfen Sie einen Festzins-Kredit spätestens zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist, ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB). Die Vorfälligkeitsentschädigung zieht der Rechner nur vom Erlös ab; ob sie den Gewinn mindert, klärt Ihr Steuerberater.

Stand 28.10.2026. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.