Finanzierungszertifikat, Zusage, Darlehensvertrag

Auf einen Blick

Unser Finanzierungszertifikat ist eine kostenlose Vorprüfung: Es zeigt, welche Größenordnung zu Ihrer Rechnung passt. Es ist keine Kreditzusage – die gibt nur eine Bank.
Ein Bankangebot bindet die Bank nur so lange, wie die Annahmefrist läuft (§§ 145, 147 BGB). Erst mit dem unterschriebenen Darlehensvertrag muss die Bank das Geld auszahlen (§ 488 BGB).
Die Bank muss Ihre Kreditwürdigkeit eingehend prüfen – anhand von Einkommen, Ausgaben, Schulden und der Miete, die sicher und dauerhaft zu erwarten ist (§ 505a BGB, § 4 ImmoKWPLV).
Beim Immobilienkredit haben Sie in der Regel 14 Tage Widerrufsrecht (§§ 495, 355 BGB). Der notarielle Kaufvertrag hat kein Widerrufsrecht – deshalb kommt bei uns erst die Finanzierung, dann der Notar.
Ihr erster Schritt: der Finanzierungsrechner – zwei Minuten, ohne SCHUFA-Abfrage.

Drei Stufen – und was sie bedeuten

Zwischen „ich hätte gern eine Wohnung“ und „die Bank überweist den Kaufpreis“ liegen drei Stufen. Jede ist ein Stück verbindlicher als die vorige. Wer die drei auseinanderhält, erlebt im Kaufprozess keine Überraschung.

Stufe	Was es ist	Wie verbindlich?
1. Einschätzung bei uns: Finanzierungszertifikat; anderswo „Finanzierungsbestätigung“	Eine Vorprüfung anhand Ihrer Angaben zu Einkommen, Ausgaben und Familie. Sie zeigt, welcher Kaufpreis realistisch ist.	Unverbindlich. „Finanzierungsbestätigung“ ist kein Rechtsbegriff – niemand ist dadurch zu etwas verpflichtet, auch Sie nicht.
2. Bankangebot	Die Bank hat Ihre Unterlagen und die Wohnung geprüft und nennt Zins, Rate und Laufzeit – auf Ihren Namen, als Vertragsangebot mit Entwurf.	Bindet die Bank in der Annahmefrist (§§ 145, 147 BGB). Sie entscheiden in dieser Zeit frei, ob Sie annehmen.
3. Darlehensvertrag	Sie und die Bank unterschreiben den Vertrag – schriftlich, mit allen Pflichtangaben (§ 492 BGB).	Verbindlich für beide: Die Bank muss auszahlen, Sie müssen zurückzahlen (§ 488 BGB). Dazu Ihr Widerrufsrecht, siehe unten.

Einfach gemerkt: Das Zertifikat sagt „so viel passt“. Das Angebot sagt „so viel geben wir Ihnen – wenn Sie bis dann Ja sagen“. Der Vertrag sagt „abgemacht“.

Unser Finanzierungszertifikat – wozu es gut ist

Viele Interessenten schauen sich zuerst Wohnungen an und fragen sich erst danach, ob die Finanzierung klappt. Bei uns ist es umgekehrt: Im Finanzierungsrechner beantworten Sie ein paar Fragen zu Einkommen, Familie und Wohnen. Sie sehen sofort, bis zu welchem Kaufpreis Ihre Rechnung trägt – und welche unserer Wohnungen dazu passen. Auf Wunsch fordern Sie danach Ihr persönliches Zertifikat an: Nach einem kurzen Telefonat kommt es als PDF per E-Mail, das Passwort zum Öffnen per SMS.

Das ist es	Das ist es nicht
eine kostenlose Vorprüfung mit Ihren Zahlen – Sie wissen, wo Sie stehen, bevor Sie eine Wohnung reservieren	keine Kreditzusage und kein Angebot einer Bank
eine Orientierung, mit der Sie gezielt suchen: nur Wohnungen in Ihrer Größenordnung	keine Prüfung Ihrer Unterlagen – die macht die Bank
unverbindlich und ohne SCHUFA-Abfrage	kein Vertrag – Sie verpflichten sich zu nichts

Der Rechenweg hinter dem Zertifikat ist unser Betriebsgeheimnis. Was wir sagen können: Wir rechnen vorsichtig, damit das Ergebnis später zum Bankangebot passt. Bei Selbstständigen rechnet der Rechner noch etwas vorsichtiger, weil Einkommen schwanken können – mehr dazu unter Selbstständig und Kapitalanlage.

Was die Bank prüft

Bevor eine Bank einen Immobilienkredit an Verbraucher vergibt, muss sie Ihre Kreditwürdigkeit prüfen – das ist gesetzliche Pflicht (§ 505a BGB). Sie darf den Kredit nur geben, wenn Sie Ihre Rate voraussichtlich dauerhaft zahlen können. Was dabei zählt, regelt die Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung (ImmoKWPLV):

Ihr Einkommen, Ihre Ausgaben, Ihre Schulden – darum fragt die Bank nach Gehaltsabrechnungen, Kontoauszügen und laufenden Raten.
Die Miete der Wohnung – aber nur, soweit sie „wahrscheinlich und nachhaltig“ zu erwarten ist. Ungewisse Mieterhöhungen zählen nicht (§ 4 Abs. 1 ImmoKWPLV). Deshalb sind der Mietvertrag und die Mietgarantie im notariellen Kaufvertrag wichtige Unterlagen.
Wahrscheinliche Veränderungen – etwa ein niedrigeres Einkommen im Ruhestand, wenn der Kredit bis dahin läuft, oder steigende Zinsen nach der Zinsbindung (§ 4 Abs. 3 ImmoKWPLV).
Der Wert der Wohnung zählt nur ergänzend. Die Bank darf ihre Entscheidung nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Wohnung mehr wert ist als der Kredit (§ 505b Abs. 2 BGB, § 4 Abs. 2 ImmoKWPLV).

Wie genau eine Bank rechnet, ist von Bank zu Bank verschieden und in der Regel nicht öffentlich. Für Sie heißt das: Ein Bankangebot ist ein gutes Zeichen – die Bank hat mit Sicherheitsabschlägen geprüft, dass die Rechnung zu Ihrem Leben passt. Ob die Zuzahlung auch bequem passt, prüfen Sie selbst unter Tragbarkeit.

Bei unseren Objekten

Die Unterlagen zur Wohnung – Exposé, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Mietvertrag bzw. Mietgarantie – stellen wir für die Bank zusammen. Die Miete ist anfangs im notariellen Kaufvertrag abgesichert: in Kassel, Knauerstraße 13 und 11 und Offenbach 3 Jahre ab Übergabe, im Nordwestring bis zu 12 Monate (Erstvermietungsgarantie), in Weiden laut Kaufvertrag. Das ist genau die Art „nachhaltige Miete“, die eine Bank sehen möchte.

Das Bankangebot: Ihre Rechte

Macht Ihnen die Bank bei einem Immobilienkredit ein Angebot, muss sie Ihnen einen Vertragsentwurf anbieten (§ 491a Abs. 2 BGB) und Sie vorher mit einer Standardinformation über die wichtigsten Merkmale aufklären – Zins, Effektivzins, Rate, Laufzeit, Gesamtkosten (§ 491a Abs. 4 BGB, Muster nach Art. 247 EGBGB). Außerdem muss sie Ihnen erklären, ob der Kredit zu Ihrem Zweck und Ihren Verhältnissen passt (§ 491a Abs. 3 BGB).

Lesen Sie im Angebot vor allem diese Punkte:

Punkt	Worauf Sie achten
Sollzins und Effektivzins	Der Effektivzins enthält die Kosten – er ist die Vergleichszahl. Unsere Exposés rechnen vorsichtig mit 4,5 % Sollzins; Ihr echter Zins steht im Angebot.
Zinsbindung	Wie lange der Zins fest ist – meist 10 Jahre. Was danach passiert: Zinsbindung und Anschluss.
Tilgung und Rate	Unsere Exposés rechnen mit 1,5 % Tilgung. Eine höhere Tilgung senkt die Restschuld, erhöht aber die Rate.
Sondertilgung	Ob und wie viel Sie zusätzlich zurückzahlen dürfen – Sondertilgung.
Annahmefrist	Bis wann Sie das Angebot annehmen können. Danach ist die Bank nicht mehr daran gebunden.
Bereitstellungszinsen	Ab wann die Bank Zinsen verlangt, wenn der Kredit noch nicht abgerufen ist – wichtig bei Fertigstellung 2027 wie in Weiden, wo laut Exposé der Bauträger die Bauzinsen 2027 übernimmt.

Darlehensvertrag und Widerrufsrecht

Der Darlehensvertrag muss schriftlich geschlossen werden und alle Pflichtangaben enthalten (§ 492 BGB). Als Verbraucher haben Sie danach ein Widerrufsrecht: In der Regel können Sie den Vertrag innerhalb von 14 Tagen ohne Angabe von Gründen widerrufen (§ 495 Abs. 1, § 355 BGB). Die Frist beginnt erst, wenn Sie Ihre Vertragsurkunde mit allen Pflichtangaben – auch zum Widerrufsrecht – erhalten haben; bei einem Immobilienkredit erlischt das Widerrufsrecht spätestens 12 Monate und 14 Tage nach Vertragsschluss (§ 356b BGB). In bestimmten Sonderfällen ohne Widerrufsrecht, etwa bei notariell beurkundeten Darlehensverträgen, muss Ihnen die Bank stattdessen vor der Unterschrift eine Bedenkzeit von mindestens sieben Tagen geben, in der sie an ihr Angebot gebunden ist (§ 495 Abs. 2 und 3 BGB).

Wichtig: Der Kaufvertrag beim Notar hat kein gesetzliches Widerrufsrecht. Deshalb gilt bei uns die Reihenfolge: erst das Bankangebot bzw. der Darlehensvertrag, dann der Notartermin. Vorher entstehen Ihnen keine Kosten – und Sie können jederzeit Nein sagen. Den Kaufvertragsentwurf bekommen Sie in der Regel zwei Wochen vor dem Termin (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Mehr dazu: Der Ablauf bei uns.

Den genauen Wortlaut zu Widerruf und Bedenkzeit lesen Sie amtlich nach: § 495 BGB, § 355 BGB und § 356b BGB. Ihre Widerrufsbelehrung steht im Darlehensvertrag.

So sieht es bei unseren Wohnungen aus

Drei Beispiele aus unseren Exposés – jeweils in der Standardvariante, in der die Kaufnebenkosten mitfinanziert sind. Der Kredit ist der Betrag, den die Bank prüft; die Rate ist die Bankrate bei 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Dass Mieter und Steuervorteil den größten Teil davon tragen, zeigt die Monatsrechnung im Exposé.

Modellrechnungen laut Exposé, Stand 28.10.2026. Ihr Zins, Ihre Rate und Ihre Annahmefrist stehen im Angebot Ihrer Bank.
Wohnung	Kaufpreis gesamt	Kredit laut Exposé	Bankrate / Monat
Kassel, Fichtnerstraße · VE 01 Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe	187.000 €	201.964 €	1.009 €
Nürnberg, Knauerstraße 11 · WE 5 Erstvermietungsgarantie 3 Jahre ab Übergabe	230.000 €	242.300 €	1.212 €
Offenbach, Berliner Straße 244 · WE 2 Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe	225.000 €	243.700 €	1.219 €

Ihr Weg in sechs Schritten

Schritt	Was passiert	Verbindlich?
1. Finanzierungsrechner	zwei Minuten, ein paar Fragen – Sie sehen sofort Ihre Größenordnung und passende Wohnungen	nein
2. Finanzierungszertifikat	kurzes Telefonat, dann PDF per E-Mail und Passwort per SMS	nein – Vorprüfung
3. Beratung	kostenlos, mit Ihren echten Zahlen; wir stellen Wohnungen vor, die zu Ihrer Rechnung passen	nein
4. Bankangebot	in der Regel nach 48 Stunden, auf Ihren Namen, mit Vertragsentwurf	bindet die Bank in der Frist – Sie entscheiden
5. Darlehensvertrag	Unterschrift bei der Bank, 14 Tage Widerrufsrecht	ja
6. Notartermin	erst wenn die Finanzierung steht und für Sie alles passt	ja – kein Widerrufsrecht

Häufige Fragen

Reicht das Finanzierungszertifikat für die Reservierung einer Wohnung?

Es zeigt Ihnen und uns, welche Wohnungen in Ihre Größenordnung passen. Für den Kauf braucht es das Angebot einer Bank – das holen wir nach dem Beratungsgespräch ein, in der Regel innerhalb von 48 Stunden.

Fragt der Rechner meine SCHUFA ab?

Nein. Der Finanzierungsrechner und das Zertifikat kommen ohne SCHUFA-Abfrage aus. Ihre SCHUFA prüft erst die Bank, wenn Sie ein Angebot möchten. Ihre eigenen Daten können Sie jederzeit kostenlos einsehen (Art. 15 DSGVO).

Kann die Bank ein Angebot zurückziehen?

Innerhalb der Annahmefrist ist die Bank an ihr Angebot gebunden (§ 145 BGB). Läuft die Frist ab, ohne dass Sie annehmen, ist das Angebot erloschen. Ändert sich bis zum Vertrag etwas Wesentliches – etwa Ihre Angaben –, kann die Bank neu prüfen.

Was passiert, wenn ich den Darlehensvertrag widerrufe?

Dann wird der Vertrag rückabgewickelt. Haben Sie bereits Geld erhalten, zahlen Sie es zurück. Steht der notarielle Kaufvertrag schon, bleibt Ihre Pflicht zur Kaufpreiszahlung bestehen – deshalb kommt bei uns die Finanzierung vor dem Notar.

Muss ich das Angebot meiner Hausbank nehmen?

Nein. Sie können Angebote vergleichen. Die Vergleichszahl ist der Effektivzins. Wir arbeiten mit Partnerbanken, die unsere Objekte kennen – Sie entscheiden frei.

Wo stehen Sie heute?

Zwei Minuten, kostenlos, ohne SCHUFA-Abfrage – mit passenden Wohnungen und Ihrem persönlichen Finanzierungszertifikat.

Zum Finanzierungsrechner

Quellen

BGB §§ 145, 147 (Bindung an den Antrag, Annahmefrist) – § 145, § 147
BGB § 488 (Darlehensvertrag), § 491a (vorvertragliche Informationen, Vertragsentwurf), § 492 (Schriftform, Pflichtangaben) – § 488, § 491a, § 492
BGB § 495 (Widerrufsrecht, Bedenkzeit), § 355 (Widerrufsrecht bei Verbraucherverträgen), § 356b (Beginn und Erlöschen der Widerrufsfrist) – § 495, § 355, § 356b (geprüft 28.10.2026)
BGB § 505a, § 505b (Kreditwürdigkeitsprüfung) – § 505a, § 505b
Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung § 4 – gesetze-im-internet.de/immokwplv/__4.html (geprüft 28.10.2026)
Beurkundungsgesetz § 17 Abs. 2a (Vertragsentwurf zwei Wochen vorher) – gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
Beispielwerte: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026 · Ablauf und Finanzierungszertifikat: DKE, Stand 28.10.2026