Mietgarantie und Staffelmiete

Auf einen Blick

Die Mietgarantie gibt bei unseren Objekten der Bauträger. Sie steht im notariellen Kaufvertrag und wird mit der Beurkundung verbindlich.
Dauer je Objekt: Nordwestring bis zu 12 Monate (Erstvermietungsgarantie), Knauerstraße 13, Knauerstraße 11, Kassel und Offenbach 3 Jahre ab Übergabe, Weiden laut Kaufvertrag (Erstvermietung + 3 Monate).
Steht die Wohnung leer oder bringt sie weniger Miete, zahlt der Bauträger die Differenz zur kalkulierten Miete.
Eine Staffelmiete (§ 557a BGB) legt künftige Mieterhöhungen schon im Mietvertrag fest – mit Datum und Euro-Betrag. Später braucht es kein Mieterhöhungsverfahren.
Muster-Mietverträge mit Staffelmiete liegen in den Unterlagen jedes Objekts.

Was eine Mietgarantie ist

Die größte Sorge vieler Erstkäufer lautet: „Was, wenn keiner einzieht?“ Genau hier setzt die Mietgarantie an. Der Bauträger – also das Unternehmen, das die Wohnung verkauft und saniert – verspricht Ihnen, dass Sie in einem festen Zeitraum die kalkulierte Miete bekommen. Findet sich kein Mieter, verzögert sich eine Sanierung oder zahlt der Mieter weniger, gleicht der Bauträger die Differenz aus.

Wichtig sind drei Punkte:

Sie steht im notariellen Kaufvertrag. Ein eigenes Garantieschreiben gibt es nicht, weil der Kaufvertrag erst für Sie als Käufer erstellt wird. Den Entwurf erhalten Sie vor dem Notartermin zur Prüfung.
Es ist eine Zusage des Bauträgers – keine eigene Zusage der Deutschen Kapitalentwicklung. Eine Bonitätsauskunft des Bauträgers erhalten Sie vor der Beurkundung.
Sie ist befristet. Danach trägt wieder die Vermietung selbst – unterstützt von der Mietverwaltung und auf Wunsch einer Mietausfallversicherung.

Erstvermietungsgarantie oder Mietgarantie? Bei einer Erstvermietungsgarantie geht es um die erste Vermietung nach Übergabe oder Sanierung: Der Bauträger steht dafür ein, dass die Wohnung zur kalkulierten Miete vermietet wird – bis dahin zahlt er. Eine Mietgarantie sichert die kalkulierte Miete über die ganze Laufzeit ab, auch wenn die Wohnung schon vermietet ist. Was genau gilt, steht im Kaufvertrag Ihrer Wohnung.

Die Garantie bei unseren Objekten

Je eine Beispielwohnung, Kaltmiete inklusive Einbauküche (Kassel: inkl. Stellplatz, Weiden: möbliert). „Abgesichert“ = Garantiemiete × Monate der Garantie – der Höchstbetrag, falls die Wohnung die ganze Zeit leer stünde. Zusagen des Bauträgers laut notariellem Kaufvertrag.
Wohnung	Art und Dauer	Garantiemiete	abgesichert (max.)	So funktioniert sie
Nordwestring 100 · WE 2 Nürnberg	Erstvermietungsgarantie bis zu 12 Monate ab Übergabe	600 €	7.200 €	Bis die Wohnung zur kalkulierten Miete vermietet ist, trägt der Bauträger die Miete; bei niedrigerer Miete gleicht er die Differenz aus.
Knauerstraße 13 · WH 4 Nürnberg	Erstvermietungsgarantie 3 Jahre ab Übergabe	1.400 €	50.400 €	Auch wenn sich die Sanierung verzögert, kein Mieter gefunden oder die Miete am Markt nicht erzielt wird, zahlt er die Differenz.
Knauerstraße 11 · WE 2 Nürnberg	Erstvermietungsgarantie 3 Jahre ab Übergabe	1.500 €	54.000 €	Wie Knauerstraße 13 – Neuvermietung nach der Sanierung ab Februar 2027.
Fichtnerstraße · VE 01 Kassel	Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe	850 €	30.600 €	Bei Leerstand oder Mindermiete zahlt der Bauträger die Differenz zur kalkulierten Miete (inkl. Küche und Stellplatz).
Berliner Straße 244 · WE 2 Offenbach	Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe	950 €	34.200 €	Die Wohnung ist vermietet; die Garantie greift, wenn sie leer steht oder weniger Miete bringt.
Fabrikstraße 5 · WE 4 Weiden	Erstvermietung + Mietgarantie ab vollständiger Kaufpreiszahlung 3 Monate	450 €	–	Der Bauträger vermittelt den ersten Mieter zu mindestens der Garantiemiete und trägt die Zinsen bis zur Vermietung; Details im Muster-Kaufvertrag.

Ein Beispiel: Bei der Knauerstraße 13, WH 4 sichert der Bauträger 1.400 € Kaltmiete für 3 Jahre ab Übergabe zu. Das sind 36 × 1.400 € = 50.400 € Miete, die Ihnen in dieser Zeit zustehen – egal, ob ein Mieter gefunden wird. Häufig ist die Wohnung schon vor dem Kauf vermietet – dann muss die Garantie nur einspringen, wenn die Miete ausbleibt oder niedriger ist.

Staffelmiete: Erhöhungen schon heute festgelegt

Bei einer Staffelmiete steht im Mietvertrag nicht nur die Miete von heute, sondern auch, wann und auf welchen Betrag sie steigt. Das regelt § 557a BGB:

Schriftlich und mit Euro-Beträgen: Jede Stufe nennt die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag in Euro – Prozentangaben allein reichen nicht.
Jede Stufe gilt mindestens ein Jahr.
Während die Staffel läuft, gibt es keine weiteren Erhöhungen nach Mietspiegel (§ 558) oder wegen Modernisierung (§§ 559–559b). Die Betriebskosten-Vorauszahlung kann sich weiter ändern.
Der Mieter kann für höchstens vier Jahre auf sein Kündigungsrecht verzichten.

Für Sie als Vermieter heißt das: Planbarkeit. Kein Mieterhöhungsschreiben, keine Begründung mit dem Mietspiegel, keine Zustimmung des Mieters, kein Streit. Die gesetzliche Kappungsgrenze des § 558 (+20 % in 3 Jahren, in bestimmten Gebieten +15 %) gilt für eine vereinbarte Staffel nicht – jede Stufe muss aber die übrigen gesetzlichen Grenzen einhalten. Darauf achtet die Mietverwaltung beim Vertragsabschluss.

Gut zu wissen: Die Staffel ist fest vereinbart – auch wenn der Markt einmal langsamer wächst. Damit Ihr Mieter gern bleibt, orientiert sich eine gute Staffel an der Marktmiete.

So rechnen unsere Exposés

In jedem Exposé steht, mit welcher Mietanpassung gerechnet wird. Bei Neuvermietungen wird sie als Staffelmiete im Mietvertrag vereinbart. Bei den bereits vermieteten Wohnungen in Offenbach wurden die Mieten 2026 einvernehmlich per Nachtrag zum Mietvertrag angehoben (§ 557 Abs. 1 BGB); die Rechnung nimmt dort +10 % alle 3 Jahre ab 2029 an, bei einer Neuvermietung kommt die Staffel in den neuen Vertrag.

Kaltmiete gesamt laut Jahres-Tabelle im Exposé (Modellrechnung). Weiden: Vermietung ab Fertigstellung 2028, die dritte Stufe liegt nach dem 10-Jahres-Zeitraum der Rechnung; Küche und Möbel bleiben fest, die Staffel wirkt auf die Wohnungsmiete.
Wohnung	Staffel in der Rechnung	Start	ab Jahr 4	ab Jahr 7	ab Jahr 10
Nordwestring 100 · WE 2	+15 % alle 3 Jahre	600 €	690 €	793 €	913 €
Knauerstraße 13 · WH 4	+10 % alle 3 Jahre	1.400 €	1.540 €	1.694 €	1.863 €
Knauerstraße 11 · WE 2	+10 % alle 3 Jahre ab 2029	1.500 €	1.650 €	1.815 €	1.997 €
Fichtnerstraße · VE 01	+15 % nach 3 Jahren, dann +10 %	850 €	977 €	1.075 €	1.183 €
Fabrikstraße 5 · WE 4	+20 % alle 3 Jahre (ab 2028)	450 €	540 €	648 €	–

Die Mietanpassung ist in der Rechnung eine Annahme. Im Exposé können Sie sie in der Jahres-Tabelle auf 0 %, 5 % oder 10 % stellen und sehen, was ohne Erhöhung übrig bliebe. Wie Mieterhöhungen ohne Staffel funktionieren, erklärt der Artikel Mieterhöhung.

🧮 Selbst rechnen: Ihre Staffel

Startmiete (kalt)

€

Erhöhung je Stufe

Stufe alle

Jahre

–Miete im 10. Jahr

–Mehreinnahmen in 10 Jahren

–Erhöhungen in 10 Jahren

Vorbelegt: Knauerstraße 13, WH 4. Rechnet mit vollen Jahren; Beträge gerundet. Unverbindliche Modellrechnung.

Die Muster zum Nachlesen

Wie eine Staffel im Mietvertrag aussieht, zeigen die Muster-Mietverträge in den Unterlagen – § 3 des Musters enthält die Staffel:

Nordwestring 100 · Knauerstraße 13 · Knauerstraße 11
Kassel Fichtnerstraße · Weiden Fabrikstraße 5 · Offenbach (für Neuvermietungen)
Offenbach, Mieterhöhungsvereinbarung 2026 (anonymisiert): Beispiel WE 7
Weiden, Mietgarantie und Erstvermietung im Muster-Kaufvertrag des Bauträgers (Beispiel einer anderen Wohnung, geschwärzt)

Häufige Fragen

Wie verlässlich ist die Mietgarantie?

Die Mietgarantie steht im notariellen Kaufvertrag – ein Anspruch, den Sie einklagen können. Damit Sie den Bauträger einschätzen können, bekommen Sie vor dem Notartermin seine Bonitätsauskunft. Zusätzlich lässt sich Mietausfall versichern – wir erklären es Ihnen im Gespräch.

Was passiert nach dem Ende der Garantie?

Dann trägt die Vermietung sich selbst. Die Mietverwaltung kümmert sich um Mieterwechsel und Neuvermietung, bei Neuvermietung wieder mit Staffelmiete. Wie Sie sich auf Leerstand vorbereiten, steht im Artikel Risiken und Schutz.

Kann ich statt einer Staffel- auch eine Indexmiete vereinbaren?

Ja. Bei einer Indexmiete (§ 557b BGB) folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Dann steht die Erhöhung aber nicht vorab fest, und die Staffel-Rechnung im Exposé gilt so nicht. Mehr im Artikel Mieterhöhung.

Muss der Mieter einer Staffelstufe zustimmen?

Nein. Er hat der Staffel schon mit dem Mietvertrag zugestimmt. Die neue Miete gilt automatisch zum vereinbarten Datum.

Und wenn es nach der Garantie anders kommt?

Testen Sie Leerstand, Zinsanstieg und Reparaturen – und sehen Sie, ob Ihre Rechnung trägt. Wie viel Wohnung zu Ihrem Einkommen passt, zeigt das kostenlose Finanzierungszertifikat.

Zum Stresstest

Quellen

BGB § 557 (Mieterhöhung nach Vereinbarung) – gesetze-im-internet.de/bgb/__557.html
BGB § 557a (Staffelmiete) – gesetze-im-internet.de/bgb/__557a.html
BGB § 557b (Indexmiete) und § 558 Abs. 3 (Kappungsgrenze) – __557b.html, __558.html
Garantien, Garantiemieten und Staffeln: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026 (Zusagen des Bauträgers laut notariellem Kaufvertrag)
Muster-Mietverträge, Muster-Kaufvertrag Weiden, Mieterhöhungsvereinbarung Offenbach – Unterlagen der Objekte (Links oben)