Werbungskosten

Auf einen Blick

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die Sie haben, um Mieteinnahmen zu erzielen (§ 9 EStG). Sie werden in der Anlage V der Steuererklärung von den Mieteinnahmen abgezogen.
Die großen Posten: Kreditzinsen und Abschreibung. Dazu nicht umlagefähiges Hausgeld, Mietverwaltung, Grundschuldkosten, Fahrten, Kontoführung, Steuerberatung.
Nicht absetzbar: die Tilgung (sie baut Ihr Vermögen auf) und Einzahlungen in die Erhaltungsrücklage – die erst, wenn die Gemeinschaft das Geld ausgibt.
Ein Minus aus der Vermietung verrechnet das Finanzamt mit Ihrem Gehalt: Sie zahlen weniger Lohn- bzw. Einkommensteuer.

Das Prinzip: Einnahmen minus Werbungskosten

Als Vermieter haben Sie „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ (§ 21 EStG). Die Rechnung ist immer gleich: Mieteinnahmen minus Werbungskosten = Ergebnis. Ist das Ergebnis positiv, zahlen Sie darauf Steuer. Ist es negativ, mindert es Ihr übriges Einkommen – zum Beispiel Ihr Gehalt.

Gerade in den ersten Jahren ist das Ergebnis bei finanzierten Wohnungen meist negativ: Die Zinsen sind am Anfang am höchsten, und die Abschreibung kostet Sie kein Geld, zählt aber voll als Werbungskosten. Deshalb trägt der Steuervorteil einen spürbaren Teil Ihrer monatlichen Rate.

Was Sie absetzen können

Die Liste ist nicht abschließend. Entscheidend ist der Zusammenhang mit der Vermietung.
Posten	Beispiel	Grundlage
Kreditzinsen	der Zinsanteil Ihrer Bankrate (nicht die Tilgung)	§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG
Finanzierungsnebenkosten	Notar und Grundbuch für die Grundschuld, Bereitstellungszinsen	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
Abschreibung (AfA)	Gebäudeanteil inkl. Kaufnebenkosten, Einbauküche über 10 Jahre	§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG – AfA
Nicht umlagefähiges Hausgeld	Verwaltung der Eigentümergemeinschaft (WEG-Verwalter), Bankgebühren der Gemeinschaft, Instandhaltung, die die Gemeinschaft ausgibt	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
Mietverwaltung	Sondereigentumsverwaltung (bei uns 30 € im Monat)	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
Erhaltungsaufwand	Reparaturen und Sanierung in der Wohnung	Erhaltungsaufwand
Grundsteuer, Versicherungen	soweit Sie sie selbst tragen	§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG
Fahrtkosten	z. B. zur Eigentümerversammlung oder Übergabe; mit dem Auto in der Regel 0,30 € je gefahrenem Kilometer	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
Kontoführung	Gebühren für ein eigenes Mietkonto	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
Steuerberatung	Kosten für die Anlage V	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG
Leerstand	laufende Kosten, solange Sie weiter vermieten wollen	§ 9 Abs. 1 Satz 1 EStG

Geldbeschaffungskosten: was zur Finanzierung gehört

Alles, was Sie zahlen, um den Kredit für die Wohnung zu bekommen, zählt zu den Finanzierungskosten – und damit zu den Werbungskosten: Notar und Grundbuch für die Grundschuld, Bearbeitungs- oder Schätzgebühren der Bank, Bereitstellungszinsen. Das Finanzamt prüft jede Position einzeln auf den Zusammenhang mit der Vermietung; selbst ungewöhnliche Posten können dazugehören, wenn die Bank sie zur Bedingung macht (BFH, Urteil vom 06.12.2021, IX R 8/21). Ein Disagio – ein Zinsvorschuss, den die Bank vom Kredit einbehält – ist im Jahr der Zahlung absetzbar, soweit es marktüblich ist (§ 11 Abs. 2 Satz 4 EStG). Was davon bei Ihnen gilt, klärt Ihr Steuerberater. Bei unseren Exposés ist kein Disagio eingerechnet.

Und die Betriebskosten, die der Mieter zahlt?

Umlagefähige Kosten wie Heizung, Wasser oder Müll zahlt Ihr Mieter mit seinen Vorauszahlungen. Steuerlich zählen diese Vorauszahlungen als Einnahme, die bezahlten Kosten als Werbungskosten – unterm Strich gleicht sich das aus. In unseren Exposés steht deshalb nur der Teil des Hausgelds, den Sie selbst tragen.

Was Sie nicht absetzen können

Posten	Warum nicht?
Tilgung	Sie zahlen Ihre Schulden zurück und bauen damit Vermögen auf – das ist kein Aufwand.
Einzahlung in die Erhaltungsrücklage	Das Geld gehört zunächst der Gemeinschaft. Absetzbar ist Ihr Anteil erst, wenn die Gemeinschaft es für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24).
Grund und Boden	Nutzt sich nicht ab – keine AfA.
Grunderwerbsteuer, Notar für den Kauf	Nicht sofort – sie gehören zu den Anschaffungskosten und wirken über die AfA (Gebäudeanteil).
Private Kosten	alles, was nicht mit der Vermietung zusammenhängt – und alle Kosten, wenn Sie selbst einziehen.

So rechnen unsere Exposés

Wir setzen die Erhaltungsrücklage in unseren Rechnungen bewusst nicht steuerlich ab. Sie steht als Ausgabe in Ihrer Monatsrechnung, aber nicht in den Werbungskosten. In der Jahrestabelle heißt die Zeile deshalb „Hausgeld und Mietverwaltung ohne Instandhaltungsrücklage – absetzbar erst, wenn sie ausgegeben wird“. Das ist vorsichtig gerechnet: Gibt die Gemeinschaft später Geld aus der Rücklage aus, kommt der Steuervorteil zusätzlich.

Beispiel: so sieht die Anlage V aus

Die Zahlen stammen 1:1 aus der Jahrestabelle des Exposés Offenbach, Berliner Straße 244, WE 2 (2 Zimmer, 59,40 m²) für das Jahr 2027:

Modellrechnung laut Exposé, Stand 28.10.2026. Ihr tatsächlicher Steuervorteil hängt von Ihrem Einkommen ab – siehe Rechner unten.
Position 2027	€ im Jahr
Mieteinnahmen (950 € × 12, inkl. 50 € Einbauküche)	+ 11.400
Hausgeld (nicht umlagefähig) und Mietverwaltung – ohne Rücklage	− 960
Kreditzinsen	− 10.896
AfA Gebäude 8,33 % (Restnutzungsdauer-Gutachten, 80 % Gebäudeanteil)	− 15.913
AfA Einbauküche (5.000 € über 10 Jahre)	− 500
Ergebnis aus Vermietung	− 16.869
Steuervorteil bei 35 % Grenzsteuersatz	+ 5.904 (= 492 € im Monat)

Auf dem Konto sieht das so aus: Die Wohnung bringt 11.400 € Miete, kostet aber Zinsen, Tilgung und Hausgeld. Die AfA von über 16.000 € kostet kein Geld – senkt aber die Steuer. Genau dieser Teil des Steuervorteils ist das „Geld vom Finanzamt“, das in unseren Exposés in der Zeile „Steuervorteil“ steht.

🧮 Selbst rechnen: Ihr Ergebnis aus Vermietung

Kaltmiete pro Monat

€

Kreditzinsen pro Jahr

€

AfA pro Jahr (Gebäude + Küche)

€

Hausgeld n. umlagef. + Verwaltung / Monat (ohne Rücklage)

€

Sonstiges pro Jahr (Fahrten, Konto, Steuerberatung)

€

Grenzsteuersatz

–Ergebnis aus Vermietung pro Jahr

–Steuervorteil pro Jahr

–Steuervorteil pro Monat

Vorbelegt mit Offenbach WE 2, Jahr 2027. Vereinfachte Rechnung mit festem Grenzsteuersatz – genauer mit Tarif 2026 im AfA- und Steuer-Rechner.

Anlage V und Steuererklärung

Für jede vermietete Wohnung füllen Sie jedes Jahr eine Anlage V aus. Die wichtigsten Unterlagen dafür:

die Jahresabrechnung der Eigentümergemeinschaft (vom WEG-Verwalter) – daraus ergeben sich umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten,
die Zinsbescheinigung bzw. der Kontoauszug Ihres Darlehens,
die Abrechnung der Mietverwaltung mit den Mieteingängen,
im ersten Jahr zusätzlich Kaufvertrag, Kaufpreisaufteilung, Notar- und Grundbuchrechnungen und das Restnutzungsdauer-Gutachten.

Im ersten Jahr empfehlen wir einen Steuerberater: Einmalposten wie Erhaltungsaufwand, Grundschuldkosten und die richtige AfA-Bemessungsgrundlage sollten sauber eingeordnet sein. In den Folgejahren wiederholt sich vieles – die AfA läuft einfach weiter. Schritt für Schritt mit Fristen und Belege-Ordner: Ihre erste Steuererklärung als Vermieter.

Häufige Fragen

Kann ich die Rücklage für die Instandhaltung absetzen?

Nicht bei der Einzahlung. Nach dem BFH-Urteil vom 14.01.2025 (IX R 19/24) erst, wenn die Gemeinschaft das Geld für Erhaltungsmaßnahmen ausgibt. Unsere Exposés setzen die Rücklage deshalb nicht steuerlich ab.

Sind Fahrten zur Wohnung absetzbar?

Ja, wenn sie mit der Vermietung zusammenhängen – etwa zur Eigentümerversammlung. Mit dem Auto üblicherweise 0,30 € je gefahrenem Kilometer. Fahren Sie sehr regelmäßig hin, kann stattdessen die Entfernungspauschale gelten. Da bei uns Haus- und Mietverwaltung alles übernehmen, fallen meist nur wenige Fahrten an.

Was passiert mit dem Verlust aus der Vermietung?

Er wird mit Ihren anderen Einkünften verrechnet, meist dem Gehalt. Dadurch sinkt Ihre Steuer. Das Geld kommt mit dem Steuerbescheid zurück – oder jeden Monat über einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug.

Ist die Tilgung nicht auch eine Ausgabe?

Für Ihr Konto ja, steuerlich nein. Mit der Tilgung zahlen Sie Ihren Kredit zurück – das Geld landet als Vermögen in Ihrer Wohnung. Deshalb weisen unsere Exposés die Tilgung als Vermögensaufbau aus.

Muss ich jedes Jahr eine Steuererklärung abgeben?

Als Vermieter ja – nur so werden Einnahmen und Werbungskosten berücksichtigt. Haben Sie einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug, sind Sie ohnehin zur Abgabe verpflichtet (§ 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG).

Werbungskosten und Steuervorteil genau rechnen

Mit Einkommensteuertarif 2026, AfA nach Gutachten und Vorlagen unserer Wohnungen.

Zum AfA- und Steuer-Rechner

Quellen

§ 9 EStG (Werbungskosten) – gesetze-im-internet.de/estg/__9.html · § 21 EStG (Vermietung und Verpachtung) – gesetze-im-internet.de/estg/__21.html
§ 11 Abs. 2 EStG (Abflussprinzip, marktübliches Disagio) – gesetze-im-internet.de/estg/__11.html · BFH, Urteil vom 06.12.2021, IX R 8/21 (Finanzierungskosten) – Zusammenfassung: lohnsteuer-kompakt.de
§ 46 EStG (Veranlagungspflicht) – gesetze-im-internet.de/estg/__46.html
Betriebskostenverordnung §§ 1, 2 (umlagefähige Kosten) – gesetze-im-internet.de/betrkv/__2.html
BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage) – Zusammenfassung: lohnsteuer-kompakt.de
Fahrten zum Vermietungsobjekt (0,30 € je gefahrenem km, Ausnahme regelmäßige Tätigkeitsstätte) – lohnsteuer-kompakt.de
Beispielwerte: Exposé Offenbach, Berliner Straße 244, WE 2 (Jahrestabelle 2027), Stand 28.10.2026