So entsteht Vermögen

Auf einen Blick

Vermögen in einer vermieteten Wohnung = Wert der Wohnung minus Restschuld. Mehr steckt nicht dahinter.
Vier Kräfte bewegen diese Zahl: Tilgung, Steuervorteil, Wertzuwachs – und Ihr eigener Beitrag.
Ihre eigenen Zahlungen weisen wir immer getrennt aus. Den Steuervorteil zählen wir nicht doppelt.
Beispiel Offenbach: nach 10 Jahren 22.359 € ohne und 98.021 € mit 3 % Wertsteigerung pro Jahr – bei 0 € eigenen Zahlungen (Modellrechnung).

Die vier Kräfte

Wir nehmen eine echte Wohnung aus unserem Angebot: Berliner Straße 244, WE 2 in Offenbach, 2 Zimmer, finanziert mit 243.700 € ohne Eigenkapital. Alle Zahlen stammen aus der 10-Jahres-Tabelle im Exposé.

① Tilgung46.059 €Mit jeder Rate sinkt der Kredit. Nach 10 Jahren schulden Sie noch 197.641 €. Bezahlt haben das Mieter und Finanzamt.

② Steuervorteil50.244 €Zinsen, AfA und Kosten senken Ihre Steuer. Ohne ihn müssten Sie 33.876 € zuzahlen – mit ihm bleibt ein Überschuss von 16.368 €.

③ Wertzuwachs75.662 €Bei 3 % pro Jahr – unserer vorsichtigen Annahme – steigt der Wert von 220.000 € auf 295.662 €. Eine Chance, keine Zusage.

④ Ihr Beitrag0 €Miete und Steuervorteil tragen alles. Im Schnitt bleiben sogar rund 136 € im Monat übrig.

Wichtig: Der Steuervorteil ist kein zusätzliches Vermögen neben der Tilgung. Er ist eine der Geldquellen, aus denen die Rate bezahlt wird – genau wie die Miete.

Die Vermögensrechnung Schritt für Schritt

Modellrechnung laut Exposé: 0 € Eigenkapital, Miete +10 % alle 3 Jahre ab 2029, Hausgeld +3 % pro Jahr, 35 % Grenzsteuersatz, ohne Verkaufskosten. Rundungsdifferenzen ±2 € möglich.
Schritt	Was passiert	Betrag
1 · Wert heute	Kaufpreis der Wohnung (die Einbauküche zählen wir nicht als Wert)	220.000 €
2 · Kredit heute	Wert + Einbauküche 5.000 € + Kaufnebenkosten 18.700 €	− 243.700 €
= Start	Kaufnebenkosten und Küche sind mitfinanziert, erhöhen aber nicht den Wert – die Tilgung holt das auf	− 23.700 €
3 · + Tilgung	10 Jahre Raten mit 4,5 % Zins und 1,5 % Anfangstilgung	+ 46.059 €
4 · + Wertzuwachs	220.000 € × 1,03¹⁰ − 220.000 €	+ 75.662 €
= Ihr Vermögen	Wert 295.662 € − Restschuld 197.641 €	98.021 €
Getrennt daneben	Ihre eigenen Zahlungen in 10 Jahren	0 €
Zusätzlich	Überschuss nach Steuern in 10 Jahren (nicht ins Vermögen eingerechnet)	+ 16.368 €

Warum der Steuervorteil nicht doppelt zählt. Manche Rechnungen addieren Tilgung, Wertzuwachs und Steuervorteil. Das zählt den Steuervorteil zweimal: Er hat ja schon die Rate mitbezahlt. In Offenbach wären das 50.244 € zu viel. Wir rechnen deshalb nur Wert − Restschuld und zeigen Ihre Zahlungen offen daneben.

Wer hat die Tilgung bezahlt?

In 10 Jahren fließen in Offenbach 146.208 € an die Bank (Zinsen und Tilgung) und dazu die Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden. Bezahlt wird das aus zwei Quellen: der Miete und dem Steuervorteil von 50.244 €. Ohne Steuervorteil müssten Sie 33.876 € selbst zahlen, also rund 282 € im Monat. Mit ihm bleibt ein Überschuss von rund 136 € im Monat.

Zum Vergleich: Am Nordwestring 100, WE 2 in Nürnberg zahlen Sie laut Exposé im Schnitt rund 148 € im Monat zu – 17.753 € in 10 Jahren. Dafür entsteht auch dort Vermögen: 91.947 € bei 3 % Wertsteigerung, 24.195 € ganz ohne. Welche Wohnung zu Ihrem Budget passt, zeigt der Finanzierungsrechner.

Drei Szenarien: 0, 3 und 4 %

Niemand kennt die Zukunft der Immobilienpreise. Deshalb rechnen wir vorsichtig mit 3 % pro Jahr – nominal, also inklusive Inflation (zum Vergleich: Die Inflation lag 2025 bei 2,2 %). Dazu zeigen wir immer ein Szenario ohne Wertsteigerung und eines mit 4 %.

Offenbach WE 2: Restschuld in allen Szenarien 197.641 €, eigene Zahlungen 0 €. Nordwestring WE 2: Restschuld 172.805 €, eigene Zahlungen 17.753 € (getrennt ausgewiesen). Gelb: unsere vorsichtige Annahme. Modellrechnungen, keine Prognose, ohne Verkaufskosten.
Wertsteigerung pro Jahr	Wert nach 10 J.	Ihr Vermögen Offenbach WE 2	zum Vergleich Nordwestring WE 2
0 % Szenario ohne Wertsteigerung	220.000 €	22.359 €	24.195 €
3 % unsere vorsichtige Annahme	295.662 €	98.021 €	91.947 €
4 % Szenario mit mehr Wertsteigerung	325.654 €	128.013 €	118.803 €

Was die Tabelle zeigt: Auch ohne Wertsteigerung baut die Tilgung Vermögen auf – zuerst holt sie die mitfinanzierten Kaufnebenkosten auf. Mit Wertsteigerung wächst das Vermögen deutlich schneller, weil sie auf den ganzen Wert der Wohnung wirkt. Das ist der Hebeleffekt.

Was die Rechnung nicht enthält

Kosten beim Verkauf, zum Beispiel einen Makler, falls Sie einen beauftragen.
Größere Reparaturen in der Wohnung, die über die eingeplanten Rücklagen hinausgehen.
Leerstand nach Ende der Mietgarantie – lässt sich mit einer Mietausfallversicherung zusätzlich absichern; wir erklären es Ihnen im Gespräch.
Änderungen im Steuerrecht oder in Ihrem persönlichen Steuersatz. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Nach mehr als 10 Jahren zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag bleibt ein Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG) – darum rechnen wir mit 10 Jahren. Mehr dazu im Artikel Spekulationssteuer.

Selbst rechnen

🧮 Ihr Vermögen Jahr für Jahr

Wert der Wohnung heute

€

Kredit (inkl. Nebenkosten)

€

Ihr Beitrag pro Monat nach Steuern

€

Jahre

Wertsteigerung pro Jahr

0 % 3 %4 %

–Ihr Vermögen

–Ihre eigenen Zahlungen

–Vermögen − eigene Zahlungen

Jahr	Wert	Restschuld	Vermögen	eingezahlt

So rechnet der Rechner: Rate = Kredit × 6 % ÷ 12 (4,5 % Zins, 1,5 % Anfangstilgung), Restschuld monatlich genau; Wert = heutiger Wert × (1 + Wertsteigerung)^Jahre; Vermögen = Wert − Restschuld. Ihr Beitrag ist ein fester Monatsbetrag (im Exposé: Ø Zuzahlung nach Steuern; 0 bei Überschuss). Unverbindliche Modellrechnung.

Häufige Fragen

Warum ist mein Vermögen im ersten Jahr negativ?

Weil die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) und die Küche mitfinanziert sind. Sie erhöhen den Kredit, aber nicht den Wert der Wohnung. Tilgung und Wertzuwachs holen diesen Abstand in den ersten Jahren auf. Bei Offenbach WE 2 ist das Vermögen laut Exposé bei 3 % Wertsteigerung schon Ende 2029 im Plus.

Woher kommt die Annahme von 3 % Wertsteigerung?

Wir rechnen bewusst vorsichtig mit 3 % pro Jahr – nominal, also inklusive Inflation. Das ist keine Prognose und keine Zusage. Deshalb zeigen wir immer auch 0 % und 4 %.

Ist das Vermögen nach dem Verkauf steuerfrei?

Ja, wenn zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG). Verkaufen Sie früher, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Steuersatz besteuert – dabei zählt auch die bereits genutzte AfA mit. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Und was ist mit der Miete nach 10 Jahren?

Behalten Sie die Wohnung, tilgen Mieter und Finanzamt weiter. Ist der Kredit irgendwann abbezahlt, bleibt die Miete abzüglich Kosten und Steuern als Zusatzeinkommen – zum Beispiel für den Ruhestand.

Welche Wohnung passt zu Ihrem Einkommen?

Der Finanzierungsrechner zeigt es in zwei Minuten – mit kostenlosem Finanzierungszertifikat.

Zum Finanzierungsrechner

Quellen

Einkommensteuergesetz § 23 Abs. 1 Nr. 1 und Abs. 3 (10-Jahres-Frist, AfA mindert die Anschaffungskosten) – gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
Statistisches Bundesamt: Inflationsrate im Jahr 2025 bei +2,2 % – destatis.de
Beispielwerte: Exposés Berliner Straße 244 · WE 2 und Nordwestring 100 · WE 2 der Deutschen Kapitalentwicklung (10-Jahres-Tabellen), Stand 28.10.2026 – Modellrechnungen, keine Prognose