AfA und Abschreibung

Auf einen Blick

AfA heißt „Absetzung für Abnutzung“. Das Finanzamt geht davon aus, dass sich ein Gebäude abnutzt – diesen rechnerischen Wertverlust ziehen Sie als Vermieter jedes Jahr von Ihren Einnahmen ab. Geld geben Sie dafür nicht aus.
Der gesetzliche Satz hängt vom Fertigstellungsjahr ab: 2,5 % (vor 1925), 2 % (1925 bis 2022), 3 % (ab 2023) – § 7 Abs. 4 EStG.
Abgeschrieben wird nur das Gebäude, nie der Grund und Boden. Die Kaufnebenkosten zählen anteilig dazu.
Ist das Gebäude nachweislich kürzer nutzbar, darf mit einem höheren Satz abgeschrieben werden. Genau das ist bei unseren Bestandsobjekten der Fall: 4,35 % bis 8,33 % laut Restnutzungsdauer-Prüfung.
Die Einbauküche wird getrennt über 10 Jahre abgeschrieben.

Was die AfA ist – in einem Bild

Stellen Sie sich vor, Sie kaufen ein Auto für 30.000 €. Nach ein paar Jahren fährt es noch, ist aber weniger wert. Bei einem Haus ist es ähnlich: Leitungen, Dach und Fenster altern. Das Steuerrecht erlaubt Vermietern deshalb, die Kosten für das Gebäude über viele Jahre verteilt als Werbungskosten abzuziehen (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG).

Das Besondere: Die AfA ist eine reine Rechengröße. Sie zahlen dafür nichts – trotzdem sinkt Ihr zu versteuerndes Einkommen. Bei einem Grenzsteuersatz von 35 % bringt jeder Euro AfA 35 Cent weniger Steuer. Dieses Geld kommt über die Steuererklärung zurück oder – noch schneller – jeden Monat mit dem Gehalt (Steuervorteil jeden Monat).

Wichtig: Die AfA gibt es nur für vermietete Wohnungen. Wer selbst einzieht, kann das Gebäude nicht abschreiben.

Welcher Satz gilt?

Das Gesetz legt typische Nutzungsdauern fest und leitet daraus feste Prozentsätze ab. Maßgeblich ist, wann das Gebäude fertiggestellt wurde – nicht, wann Sie kaufen. Jeder neue Eigentümer schreibt wieder von seinen eigenen Anschaffungskosten ab.

Für neue Wohngebäude gibt es zusätzlich die degressive AfA (5 % vom Restwert) – für Bestandsgebäude wie unsere nicht.
Gebäude fertiggestellt	AfA pro Jahr	entspricht	Grundlage
vor dem 01.01.1925	2,5 %	40 Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 c EStG
01.01.1925 bis 31.12.2022	2 %	50 Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 b EStG
ab dem 01.01.2023	3 %	33⅓ Jahre	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 a EStG
tatsächliche Nutzungsdauer kürzer (Nachweis)	100 % ÷ Restjahre	z. B. 18 Jahre = 5,56 %	§ 7 Abs. 4 Satz 2 EStG

Die letzte Zeile ist der Schlüssel: Kann das Gebäude nachweislich nur noch kürzer genutzt werden als die gesetzlich unterstellten 50 bzw. 40 Jahre, darf nach der tatsächlichen Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Wie der Nachweis funktioniert, was der Bundesfinanzhof dazu sagt und was sich 2025 geändert hat, erklärt der Artikel Restnutzungsdauer und Denkmal-AfA.

Wovon abgeschrieben wird

Die AfA bemisst sich nach den Anschaffungskosten des Gebäudes. In drei Schritten:

Kaufpreis – ohne Einbauküche und ohne separat ausgewiesene Möbel (die werden eigenständig abgeschrieben).
plus Kaufnebenkosten, die zum Erwerb gehören: Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag, Grundbuch für die Eigentumsumschreibung, ggf. Makler. Nicht dazu gehören die Kosten für die Grundschuld der Bank – sie sind Finanzierungskosten und sofort als Werbungskosten absetzbar.
mal Gebäudeanteil – der Anteil, der nicht auf Grund und Boden entfällt.

Ein Rechenbeispiel ohne Gutachten: Kaufpreis 200.000 € plus 10.000 € Erwerbsnebenkosten, Gebäudeanteil 85 %, Baujahr 1965. Bemessungsgrundlage 210.000 € × 85 % = 178.500 €. AfA 2 % = 3.570 € pro Jahr, also 297,50 € im Monat. Bei 35 % Grenzsteuersatz sind das rund 104 € weniger Steuer im Monat.

Der Gebäudeanteil

Je höher der Gebäudeanteil, desto höher die AfA. Am besten steht die Aufteilung auf Grund und Gebäude bereits im Kaufvertrag. Eine solche Aufteilung legt das Finanzamt nach der Rechtsprechung grundsätzlich zugrunde, solange sie die tatsächlichen Wertverhältnisse nicht grundlegend verfehlt (BFH, IX R 12/14). Fehlt sie, schätzt das Finanzamt oft mit seiner Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung – die ist für Gerichte aber nicht bindend (BFH, IX R 26/19). Mit dem Jahressteuergesetz 2026 soll die Aufteilung erstmals im Gesetz geregelt werden (§ 6f EStG im Regierungsentwurf vom 12.08.2026; gelten soll er nur für Kaufverträge nach Verkündung des Gesetzes). In unseren Exposés steht der Gebäudeanteil jeweils dabei: 85 % in Nürnberg, 90 % in Kassel, 80 % in Offenbach.

Das Kaufjahr zählt monatsweise

Im Jahr des Kaufs gibt es die AfA nur anteilig: Für jeden vollen Monat vor dem Anschaffungsmonat fällt ein Zwölftel weg (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG). Kaufen Sie im Oktober, gibt es für das erste Jahr 3/12 der Jahres-AfA. Maßgeblich ist der Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten – nicht der Notartermin.

Einbauküche: 10 Jahre

Eine Einbauküche ist steuerlich ein eigenes Wirtschaftsgut und wird über 10 Jahre abgeschrieben (BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15). Deshalb weisen wir die Küche in allen Exposés separat aus – das spart nebenbei auch Grunderwerbsteuer. Eine Küche für 5.000 € bringt 500 € AfA im Jahr. In Weiden sind die Wohnungen möbliert: Einbauküche und Möbel (zusammen 10.000 €) laufen dort ebenfalls über 10 Jahre.

🧮 Selbst rechnen: Ihre AfA

Kaufpreis ohne Küche

€

Erwerbsnebenkosten (ohne Grundschuld)

€

Gebäudeanteil

AfA-Satz

Restnutzungsdauer laut Gutachten

Grenzsteuersatz

–AfA pro Jahr

–AfA pro Monat

–weniger Steuer pro Monat

Vereinfachte Modellrechnung (volles Jahr, fester Grenzsteuersatz). Mit Steuertarif 2026, Kaufmonat und Jahrestabelle: AfA- und Steuer-Rechner.

Unsere Objekte: mehr als 2 %

Alle unsere Bestandsobjekte rechnen mit einer höheren AfA als dem gesetzlichen Regelsatz. Grundlage ist jeweils eine Prüfung der Restnutzungsdauer durch einen Sachverständigen. Die Tabelle zeigt je eine Beispielwohnung – mit den Werten aus dem Exposé:

* Unterschied zwischen erhöhter AfA und Regel-AfA bei 35 % Grenzsteuersatz – laut Exposé, Modellrechnung. Ob das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer anerkennt, entscheidet es im Einzelfall; Ihr Steuerberater prüft.
Wohnung	AfA im Exposé	Gebäudeanteil	AfA/Monat Regelsatz	AfA/Monat Exposé	Steuer weniger/Monat*
Nordwestring 100 · WE 2 Nürnberg · Baujahr 1965	4,35 % statt 2 % Restnutzungsdauer-Vorprüfung: 23 Jahre	85 %	274 €	596 €	113 €
Knauerstraße 13 · WH 4 Nürnberg · Baujahr 1900	5,5 % statt 2,5 % Restnutzungsdauer-Vorprüfung: 18 Jahre	85 %	682 €	1.500 €	286 €
Knauerstraße 11 · WE 2 Nürnberg · Baujahr 1958	5,5 % statt 2 % Restnutzungsdauer-Vorprüfung: 18 Jahre	85 %	562 €	1.544 €	344 €
Fichtnerstraße · VE 01 Kassel · Baujahr ca. 1920	4,6 % statt 2,5 % Restnutzungsdauer-Gutachten: 21 Jahre (bis 4,76 %)	90 %	369 €	678 €	108 €
Berliner Straße 244 · WE 2 Offenbach am Main · Baujahr 1905	8,33 % statt 2,5 % Restnutzungsdauer-Gutachten: 12 Jahre	80 %	398 €	1.326 €	325 €

So gehen wir vor

Für Nordwestring und die beiden Häuser in der Knauerstraße liegt eine Vorprüfung (Ersteinschätzung) eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen vor, für Kassel und Offenbach ein vollständiges Gutachten. Das Gutachten für Ihre Wohnung beauftragt der Bauträger nach der Finanzierungsbestätigung auf seine Kosten und auf Ihren Namen. Sie und Ihr Steuerberater prüfen es vor dem Notartermin – beurkundet wird nur, wenn es die gerechnete AfA bestätigt. Bei Knauerstraße 13/11 und Kassel rechnen wir bewusst etwas unter dem rechnerisch möglichen Satz (5,5 statt 5,56 % bzw. 4,6 statt 4,76 %).

Weiden ist ein Sonderfall: Das Haus wird bis 2027 auf KfW-Effizienzhaus 55 EE kernsaniert. Das Exposé rechnet mit 3 % ab Fertigstellung (3.187 € im Jahr für WE 4) plus 1.000 € im Jahr für Küche und Möbel. Den Nachweis für die 3 % beauftragt der Bauträger vor dem Notartermin auf den Namen des Käufers; beurkundet wird nur, wenn er die 3 % bestätigt.

Was beim Verkauf passiert

Die AfA senkt Ihre Anschaffungskosten. Verkaufen Sie innerhalb von zehn Jahren, erhöht die bereits genutzte AfA deshalb den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG). Verkaufen Sie nach mehr als zehn Jahren, ist der Gewinn privat steuerfrei – die AfA wird dann nicht nachträglich versteuert. Mehr dazu: Spekulationssteuer.

Gut zu wissen: In Offenbach (12 Jahre Restnutzungsdauer) wirkt die hohe AfA in den ersten 12 Jahren – genau dann, wenn die Zinsen am höchsten sind. Danach ist das Gebäude abgeschrieben und der Steuervorteil wird kleiner. Gleichzeitig ist die Restschuld dann kleiner, und die Modellrechnung nimmt eine höhere Miete an (950 € heute, 1.265 € ab 2035 – eine Annahme, keine Zusage). Nach zehn Jahren ist ein Verkauf im Privatvermögen steuerfrei. Unsere Exposés zeigen jedes Jahr einzeln.

Häufige Fragen

Welcher AfA-Satz gilt für meine Wohnung?

Das hängt vom Fertigstellungsjahr des Gebäudes ab: 2,5 % vor 1925, 2 % von 1925 bis 2022, 3 % ab 2023. Mit einem Nachweis über eine kürzere Restnutzungsdauer ist mehr möglich. Den Satz für unsere Wohnungen finden Sie in jedem Exposé.

Zählen die Kaufnebenkosten zur AfA?

Ja, anteilig: Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch für den Kauf werden wie der Kaufpreis auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt. Der Gebäudeanteil wird abgeschrieben. Die Kosten für die Grundschuld setzen Sie dagegen sofort als Werbungskosten ab.

Muss ich die AfA beantragen?

Sie tragen sie jedes Jahr in der Anlage V Ihrer Steuererklärung ein. Im ersten Jahr legt Ihr Steuerberater die Bemessungsgrundlage fest – danach läuft sie gleich weiter. Mehr zu allen absetzbaren Kosten: Werbungskosten.

Was passiert, wenn das Finanzamt die höhere AfA nicht anerkennt?

Dann gilt der gesetzliche Regelsatz (2 % bzw. 2,5 %) und Ihr Steuervorteil fällt kleiner aus. Unsere Exposés zeigen diesen Fall im Stresstest. Deshalb wird das Gutachten vor dem Notartermin auf Ihren Namen erstellt und von Ihrem Steuerberater geprüft.

Kann ich als Selbstnutzer abschreiben?

Nein. Die Gebäude-AfA gibt es nur, wenn Sie mit der Wohnung Einkünfte erzielen – also vermieten.

Ihre AfA Jahr für Jahr rechnen

Mit Kaufmonat, Restnutzungsdauer, Einbauküche und Einkommensteuertarif 2026.

Zum AfA- und Steuer-Rechner

Quellen

Einkommensteuergesetz § 7 Abs. 1 und 4 (AfA, Sätze, Kaufjahr) – gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG (AfA als Werbungskosten) – gesetze-im-internet.de/estg/__9.html · § 23 Abs. 3 EStG – gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15 (Einbauküche, 10 Jahre) · BFH, Urteil vom 16.09.2015, IX R 12/14 (vertragliche Kaufpreisaufteilung) · BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19 (Arbeitshilfe nicht bindend) – bundesfinanzhof.de
Jahressteuergesetz 2026, Regierungsentwurf vom 12.08.2026 (§ 6f EStG-E) – Überblick: haufe.de
Beispielwerte: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung (Nordwestring WE 2, Knauerstraße 13 WH 4, Knauerstraße 11 WE 2, Kassel VE 01, Offenbach WE 2, Weiden WE 4), Stand 28.10.2026