Der Hebeleffekt

Auf einen Blick

Hebel heißt: Mit wenig eigenem Geld bewegen Sie einen großen Wert. Bei der Immobilie ist der Hebel das Geld der Bank.
Die Wertentwicklung läuft auf den ganzen Wert der Wohnung – nicht nur auf das, was Sie selbst einzahlen.
Beispiel Nürnberg: rund 17.753 € eigener Einsatz in 10 Jahren bewegen eine Wohnung im Wert von 197.000 € – gut das 11-Fache (Modellrechnung).
Gut zu wissen: Der Hebel wirkt in beide Richtungen. Deshalb rechnen wir vorsichtig mit 3 % Wertsteigerung und zeigen immer auch das Ergebnis ohne Wertsteigerung.
Rechnen Sie unten selbst – mit unseren Wohnungen als Vorlage.

Das Prinzip: ein langer Stab

Einen schweren Stein heben Sie mit bloßen Händen nicht an. Mit einem langen Stab als Hebel geht es plötzlich leicht. Beim Geld ist es genauso: Mit einem kleinen eigenen Einsatz setzen Sie etwas viel Größeres in Bewegung – wenn andere den Großteil tragen.

Bei einer vermieteten Wohnung sind das drei Partner: Die Bank stellt das Geld für den Kauf bereit, der Mieter zahlt mit der Miete den größten Teil der Rate, das Finanzamt beteiligt sich über den Steuervorteil. Ihnen gehört trotzdem die ganze Wohnung – mit jedem Euro Wertzuwachs und jedem Euro Tilgung.

Die Hebel-Formel

Hebel = Wert der Wohnung ÷ Ihr eigener Einsatz. Je weniger Sie selbst einzahlen und je größer der Wert, desto größer der Hebel. Zahlen Mieter und Finanzamt alles, ist Ihr Einsatz null – dann arbeitet die Wohnung ganz ohne Ihr Geld.

Ein Beispiel aus Nürnberg

Die Wohnung WE 2 am Nordwestring 100 ist im Exposé mit 197.000 € angesetzt (Kaufpreis plus Sanierung). Finanziert werden 213.071 € – auch die Kaufnebenkosten und die Einbauküche. Nach Miete und Steuervorteil zahlen Sie in 10 Jahren zusammen 17.753 € selbst – im Schnitt rund 148 € im Monat.

Steigt der Wert um 1 %, sind das im ersten Jahr 1.970 € – mehr, als Sie im Schnitt in einem ganzen Jahr selbst einzahlen (1.775 €). Das ist der Hebel.

Restschuld nach 10 Jahren laut Exposé: 172.805 €. Eigener Einsatz: 17.753 € (getrennt ausgewiesen, nicht abgezogen). Gelb: unsere vorsichtige Annahme. Modellrechnung ohne Verkaufskosten.
Wertsteigerung pro Jahr	Wert nach 10 J.	Ihr Vermögen (Wert − Restschuld)	je 1 € eigener Einsatz
0 % Szenario ohne Wertsteigerung	197.000 €	24.195 €	1,4 €
3 % unsere vorsichtige Annahme	264.752 €	91.947 €	5,2 €
4 % Szenario mit mehr Wertsteigerung	291.608 €	118.803 €	6,7 €

Zum Vergleich: Dieselben 148 € im Monat als Sparplan ergeben nach 10 Jahren bei 2 % Zins rund 19.635 € (vor Steuern). Bei 0 % Wertsteigerung liegt die Wohnung mit 24.195 € trotzdem darüber – weil Mieter und Finanzamt einen großen Teil der Tilgung bezahlt haben. Mit Wertsteigerung wird der Abstand groß.

Noch stärker: Wohnungen mit Überschuss

Bei der Wohnung WE 2 in Offenbach tragen Miete und Steuervorteil laut Exposé die ganze Rate – Ihr eigener Einsatz ist 0 €, im Schnitt bleiben sogar rund 136 € im Monat übrig. Nach 10 Jahren liegt Ihr Vermögen bei 22.359 € ohne und 98.021 € mit 3 % Wertsteigerung pro Jahr (Modellrechnung). Probieren Sie es unten im Rechner aus.

Sparbuch, ETF, Gold, Immobilie im Vergleich

Jede Anlage hat ihre Stärken. Der wichtigste Unterschied: Wessen Geld arbeitet?

Allgemeine Merkmale, keine Anlageempfehlung. Sparer-Pauschbetrag 1.000 € (Zusammenveranlagung 2.000 €) pro Jahr.
	Sparbuch / Tagesgeld	ETF / Aktien	Gold	Vermietete Wohnung
Wessen Geld arbeitet	nur Ihres	nur Ihres	nur Ihres	Ihres, das der Bank, des Mieters und des Finanzamts
Laufende Erträge	Zinsen	Dividenden möglich	keine	Miete
Schwankung	kein Kursrisiko, aber der Zins kann unter der Inflation liegen	Kurse schwanken täglich, teils stark	Preis schwankt	kein täglicher Kurs; Wert kann steigen oder fallen
Steuer auf Erträge und Gewinne	Abgeltungsteuer 25 % + Soli über dem Sparer-Pauschbetrag	Abgeltungsteuer; bei Aktienfonds 30 % steuerfrei (Teilfreistellung)	physisches Gold nach mehr als 1 Jahr steuerfrei	laufend: Zinsen, AfA, Kosten absetzbar; Verkauf nach mehr als 10 Jahren steuerfrei
Verfügbarkeit	täglich	an jedem Börsentag	schnell verkaufbar	Verkauf dauert Wochen bis Monate
Besonderheit	gesetzliche Einlagensicherung bis 100.000 € je Bank und Kunde	breit gestreut über viele Firmen	Lagerung und Versicherung kosten	Kaufnebenkosten beim Kauf; Verwaltung kümmert sich

Beim Sparbuch ist das Geld jederzeit verfügbar – aber es arbeitet allein. 2025 lag die Inflation in Deutschland bei 2,2 %. Liegt der Zins darunter, verliert das Ersparte Jahr für Jahr an Kaufkraft. Bei Aktien und Gold arbeitet ebenfalls nur Ihr eigenes Geld: Für einen Kredit, mit dem Sie Aktien oder Gold kaufen, müssten Sie die ganze Rate selbst zahlen, weil keine Miete hereinkommt. Bei der Wohnung finanziert die Bank, weil die Wohnung selbst als Pfand im Grundbuch steht – und die Miete trägt einen großen Teil der Rate.

Gut zu wissen: Der Hebel wirkt in beide Richtungen

Der Hebel verstärkt Gewinne – und auch Schwankungen. Drei Punkte sollten Sie kennen, jeweils mit dem, was dagegen hilft:

Am Anfang ist der Kredit etwas höher als der Wert. Das liegt an den mitfinanzierten Kaufnebenkosten und der Küche – am Nordwestring 16.071 €. Die Tilgung holt das auch ohne Wertsteigerung in rund fünf Jahren auf. Darum gilt: mindestens zehn Jahre einplanen.
Der Wert wirkt auf die ganze Wohnung. Jedes Prozent Wertsteigerung bringt bei 197.000 € rund 1.970 € – jedes Prozent weniger kostet genauso viel. Deshalb rechnen wir vorsichtig mit 3 % und zeigen immer auch 0 %. Verkaufen müssen Sie nie: Sie wählen den Zeitpunkt selbst.
Die Rate läuft immer. Fehlt einmal die Miete oder steigt der Zins nach der Zinsbindung, zahlen Sie den Unterschied. Dagegen helfen bei uns die Mietgarantie des Bauträgers im Kaufvertrag, die professionelle Mietverwaltung, eine lange Zinsbindung und Ihre Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 €. Mietausfall lässt sich zusätzlich versichern – wir erklären es Ihnen im Gespräch.

Unsere Exposés zeigen deshalb immer auch das Ergebnis ohne Wertsteigerung. Wie das Vermögen Schritt für Schritt entsteht, erklärt der Artikel So entsteht Vermögen; mögliche Belastungen prüft der Stresstest.

Selbst rechnen

Wählen Sie eine unserer Wohnungen als Vorlage oder tragen Sie eigene Werte ein. Der Rechner zeigt, welchen Wert Ihr Einsatz bewegt und was nach 10 Jahren bei 0, 3 oder 4 % Wertsteigerung übrig bliebe.

🧮 Selbst rechnen: Ihr Hebel in 10 Jahren

Wert der Wohnung heute

€

Kredit (inkl. Nebenkosten)

€

Ihr Beitrag pro Monat nach Steuern

€

Vergleich: Sparzins (Annahme)

–Ihr Einsatz in 10 Jahren

–Hebel: Wert je 1 € Einsatz

–Restschuld nach 10 Jahren

Wertsteigerung	Wert nach 10 J.	Ihr Vermögen	Vermögen − Einsatz

Annahmen: 4,5 % Zins und 1,5 % Anfangstilgung, 10 Jahre fest; Vermögen = Wert − Restschuld. Den „Beitrag pro Monat“ finden Sie im Exposé als Ø Zuzahlung nach Steuern (0 bei Überschuss). Unverbindliche Modellrechnung, Sparplan vor Steuern. Ganze Finanzierung durchrechnen: Tilgungs-Rechner

Häufige Fragen

Ist ein Kredit nicht gefährlich?

Ein Kredit ist eine Verpflichtung – die Rate muss jeden Monat bezahlt werden. Bei einer vermieteten Wohnung trägt die Miete den größten Teil, das Finanzamt einen weiteren. Wichtig ist, dass Ihr Anteil bequem in Ihr Budget passt und Sie eine Reserve haben. Genau das prüft unser Finanzierungsrechner.

Warum nicht einfach einen ETF-Sparplan?

Ein ETF-Sparplan kann eine gute Ergänzung sein und ist jederzeit verfügbar. Dort arbeitet aber nur Ihr eigenes Geld. Bei der vermieteten Wohnung zahlen Mieter und Finanzamt mit, und die Wertentwicklung läuft auf den ganzen Wert. Beides lässt sich auch kombinieren.

Was passiert, wenn die Preise nicht steigen?

Dann bleibt die Tilgung. Am Nordwestring wären das nach 10 Jahren rund 24.195 € Vermögen bei 17.753 € eigenem Einsatz. Auch dann haben Sie also mehr, als Sie eingezahlt haben. Mit unserer vorsichtigen Annahme von 3 % sind es 91.947 €. Und bei Wohnungen mit Überschuss wie Offenbach WE 2 zahlen Sie gar nichts ein. Planen Sie die zehn Jahre ein – verkaufen müssen Sie auch danach nicht.

Wird der Hebel mit mehr Eigenkapital kleiner?

Ja. Mit Eigenkapital sinken Kredit und Rate, Ihr Einsatz steigt. Der Hebel wird kleiner, das Risiko aber auch. Was für Sie passt, hängt von Ihrem Einkommen und Ihren Rücklagen ab.

Wie groß kann Ihr Hebel sein?

Der Finanzierungsrechner zeigt in zwei Minuten, welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt – mit kostenlosem Finanzierungszertifikat.

Zum Finanzierungsrechner

Quellen

Abgeltungsteuer § 32d Abs. 1 EStG, Sparer-Pauschbetrag § 20 Abs. 9 EStG, private Veräußerungsgeschäfte (Grundstücke 10 Jahre, andere Wirtschaftsgüter wie physisches Gold 1 Jahr) § 23 Abs. 1 EStG – gesetze-im-internet.de/estg
Teilfreistellung für Aktienfonds § 20 InvStG – gesetze-im-internet.de/invstg_2018/__20.html
Einlagensicherungsgesetz § 8 (Deckung 100.000 €) – gesetze-im-internet.de/einsig/__8.html
Statistisches Bundesamt: Inflationsrate im Jahr 2025 bei +2,2 % – destatis.de
Beispielwerte: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung (10-Jahres-Tabellen), Stand 28.10.2026 – Modellrechnungen, keine Prognose