Diese Unterlagen bekommen Sie vor dem Kauf

Auf einen Blick

Vor dem Kauf prüfen Sie Papiere: Exposé, Kaufvertragsentwurf, Grundbuch, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Protokolle, Energieausweis, Mietvertrag und das Gutachten für die Abschreibung.
Bei unseren Objekten sind die Unterlagen ohne Anmeldung online – je Objekt auf einer eigenen Unterlagen-Seite. Grundbuchauszug und einzelne Dokumente schicken wir auf Anfrage.
Den Kaufvertragsentwurf sollen Sie als Verbraucher in der Regel zwei Wochen vor dem Notartermin haben (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
Beim Hausgeld zählen drei Zahlen: Gesamtbetrag, Anteil Ihres Mieters, Rücklage.
Etwas ist unklar? Notieren Sie die Frage – wir klären sie im Gespräch. Bis zum Notartermin können Sie jederzeit Nein sagen, ohne etwas zu bezahlen.

Warum die Unterlagen so wichtig sind

Eine Wohnung als Kapitalanlage kaufen Sie meist nicht, weil Sie darin wohnen möchten, sondern wegen der Zahlen. Und Zahlen müssen belegt sein. Genau dafür gibt es die Unterlagen: Sie zeigen, was Sie kaufen, was es kostet und was vertraglich zugesagt ist.

Das Gute: Sie müssen kein Experte sein. Bei jeder Unterlage reichen drei Fragen – Was ist das? Worauf achte ich? Wo finde ich es? Genau so ist dieser Artikel aufgebaut.

Bei unseren Objekten

Alle vorliegenden Unterlagen sind frei abrufbar, ohne Anmeldung – zu jeder steht ihr Kerninhalt in einem Satz dabei. So können Sie (und Ihr Steuerberater) in Ruhe prüfen, bevor Sie sich entscheiden. Es gibt keinen Reservierungsvertrag und keine Reservierungsgebühr.

Die zehn wichtigsten Unterlagen

1. Das Exposé mit Rechenweg

Was ist das?: Die Beschreibung der Wohnung mit allen Zahlen: Kaufpreis, Miete, Hausgeld, Finanzierung, Steuer, Monatsrechnung und 10-Jahres-Tabelle.
Worauf achten?: Steht jede Annahme dabei (Zins, Steuersatz, Mietanpassung, Wertsteigerung)? Können Sie die Zahlen mit Ihren eigenen Werten nachrechnen?
Bei uns: Jedes Exposé zeigt die Rechnung Jahr für Jahr, vier Szenarien (0 %, 2 %, 3 % und 4 % Wertsteigerung) und einen Stresstest. Alle Annahmen lassen sich im Exposé ändern. Wie wir rechnen: So rechnen unsere Exposés.

2. Der Kaufvertragsentwurf

Was ist das?: Der Text, den der Notar später vorliest und den Sie unterschreiben. Erst er macht den Kauf verbindlich – Grundstücksverträge müssen notariell beurkundet werden (§ 311b BGB).
Worauf achten?: Als Verbraucher sollen Sie den Text in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vom Notar bekommen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Lesen Sie vor allem: Kaufpreis und Kaufpreisaufteilung, separat ausgewiesene Einbauküche, Mietgarantie (Betrag, Laufzeit), Übergabe, Kosten.
Bei uns: Den Entwurf beauftragt der Bauträger – für Sie kostenlos. Darin stehen alle Zusagen, auch die Mietgarantie. Wo im Kaufpreis eine Sanierung steckt, wird sie als Erhaltungsaufwand gesondert ausgewiesen – etwa 20.000 € bei der Knauerstraße 11, WE 5 oder 12.500 € am Nordwestring, WE 2. Für Weiden ist ein Muster-Kaufvertrag des Bauträgers schon online – was darin zu Raten, Abnahme und Fertigstellung steht, erklärt der Artikel Kauf vom Bauträger.

3. Der Grundbuchauszug

Was ist das?: Das amtliche Register der Wohnung beim Amtsgericht. Es hat ein Bestandsverzeichnis (was ist die Wohnung?) und drei Abteilungen: I – wer ist Eigentümer, II – Lasten wie ein Wegerecht, III – Grundschulden der Banken (§§ 4, 9–11 GBV).
Worauf achten?: Steht in Abteilung I der Verkäufer? Welche Rechte in Abteilung II übernehmen Sie (das steht dann auch im Vertrag)? Grundschulden des Verkäufers in Abteilung III übernehmen Sie in der Regel nicht – wie sie gelöscht werden, regelt der Kaufvertrag.
Bei uns: Den aktuellen Auszug schicken wir Ihnen auf Anfrage zu – bei allen sechs Objekten.

4. Teilungserklärung und Aufteilungsplan

Was ist das?: Die „Verfassung“ des Hauses: Sie teilt das Haus in Wohnungen (Sondereigentum) und gemeinsames Eigentum, legt die Miteigentumsanteile fest und enthält meist die Gemeinschaftsordnung mit den Regeln für die Kosten. Der Aufteilungsplan zeigt mit Nummern, welche Räume zu welcher Wohnung gehören (§§ 7, 8 WEG).
Worauf achten?: Gehören Keller oder Stellplatz zu Ihrer Wohnung? Wie werden die Kosten verteilt? Gibt es Sondernutzungsrechte, etwa an einem Stellplatz?
Bei uns: Online bei Nordwestring, Knauerstraße 13, Kassel (mit Nachtrag und Abgeschlossenheitsbescheinigung), Weiden und Offenbach (mit Aufteilungsplänen aller Geschosse). Bei der Knauerstraße 11 schicken wir sie Ihnen zu.

5. Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht

Was ist das?: Der Wirtschaftsplan zeigt, was das Haus im Jahr kostet und wie viel Hausgeld jede Wohnung zahlt. Die Jahresabrechnung rechnet danach ab. Der Vermögensbericht nennt den Stand der Rücklage (§ 28 WEG).
Worauf achten?: Wie hoch ist das Hausgeld? Wie viel davon zahlt Ihr Mieter über die Nebenkosten? Wie viel fließt in die Rücklage – und wie hoch ist sie schon?
Bei uns: Wirtschaftspläne für jede Verkaufswohnung gibt es am Nordwestring, in der Knauerstraße 11 und in Kassel, für Offenbach den Wirtschaftsplan 2027. In Offenbach entsteht die Eigentümergemeinschaft erst mit dem Verkauf – deshalb gibt es dort noch keine Jahresabrechnung. Wie Sie das Hausgeld lesen: Abschnitt Hausgeld richtig lesen.

6. Protokolle und Beschluss-Sammlung

Was ist das?: Über jede Eigentümerversammlung wird ein Protokoll geschrieben. Zusätzlich führt die Verwaltung eine Beschluss-Sammlung mit allen Beschlüssen (§ 24 Abs. 6 und 7 WEG).
Worauf achten?: Welche Arbeiten sind beschlossen? Wer bezahlt sie – die Rücklage, der Verkäufer oder alle Eigentümer?
Bei uns: Für Kassel ist das Protokoll vom 28.11.2025 online: Die Maßnahmen 2025 wurden aus der Rücklage bezahlt. In Offenbach gibt es noch keine Protokolle, weil das Haus bisher einem Eigentümer gehörte; die Arbeiten 2026 am Haus sind abgeschlossen und vom Verkäufer bezahlt. Bei den anderen Objekten fragen Sie uns gern danach.

7. Energieausweis

Was ist das?: Er zeigt, wie viel Energie das Haus braucht oder verbraucht, mit einer Effizienzklasse von A+ bis H.
Worauf achten?: Bedarfs- oder Verbrauchsausweis? Welche Klasse, welcher Energieträger, gültig bis wann?
Bei uns: Online bei Nordwestring, Knauerstraße 13, Knauerstraße 11, Weiden (Klasse A+ nach der Kernsanierung) und Offenbach – dort wird nach der Kellerdeckendämmung 2026 ein neuer Ausweis erstellt und vor der Beurkundung übergeben. Kassel ist ein Baudenkmal; laut Auskunft der Stadt ist deshalb kein Energieausweis nötig.

8. Mietvertrag und Mietgarantie

Was ist das?: Der Mietvertrag regelt Miete, Nebenkosten und Mieterhöhungen. Die Mietgarantie des Bauträgers steht nicht in einem eigenen Schreiben, sondern im notariellen Kaufvertrag.
Worauf achten?: Wie hoch ist die Miete, ist eine Staffelmiete vereinbart? Wie lange gilt die Mietgarantie, und ab wann?
Bei uns: Bei allen Objekten ist ein Muster-Mietvertrag online – mit Staffelmiete, in Offenbach das Muster für Neuvermietungen. In Offenbach und Kassel erhalten Sie den Mietvertrag Ihrer Wohnung vor dem Kauf; in Offenbach liegen zusätzlich die Mieterhöhungsvereinbarungen 2026 offen. Dauer der Mietgarantie: Mietgarantie und Staffelmiete.

9. Restnutzungsdauer-Gutachten

Was ist das?: Ein Sachverständiger schätzt, wie lange das Gebäude noch wirtschaftlich genutzt werden kann. Ist das kürzer als gesetzlich angenommen, darf schneller abgeschrieben werden – die Grundlage für die AfA in unseren Rechnungen.
Worauf achten?: Wer hat es erstellt (zertifizierter Sachverständiger)? Welche Restnutzungsdauer, welcher AfA-Satz? Lautet es auf Ihren Namen?
Bei uns: Bei unseren Bestandsobjekten liegt für das Gebäude jeweils eine Einschätzung oder ein Gutachten online (4,35 % bis 8,33 % AfA). Das Gutachten für Ihre Wohnung beauftragt der Bauträger vor dem Notartermin auf Ihren Namen und bezahlt es; beurkundet wird nur, wenn es die gerechnete AfA bestätigt. In Weiden rechnen wir nach der Kernsanierung mit 3 % AfA – der Nachweis dazu wird laut Exposé derzeit erstellt. Mehr: Restnutzungsdauer. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

10. Weitere Unterlagen

Was ist das?: Grundrisse, Wohnflächenberechnung, Lageplan, Auskünfte zu Baulasten und Altlasten, Nachweis der Gebäudeversicherung, Bau- und Sanierungsbeschreibungen, Muster-Verwalterverträge.
Worauf achten?: Stimmt die Wohnfläche mit dem Exposé überein? Ist das Haus versichert? Gibt es Baulasten?
Bei uns: Alles, was vorliegt, ist auf der Unterlagen-Seite des Objekts verlinkt (Tabelle unten). Private Daten Dritter sind geschwärzt.

Wo Sie die Unterlagen finden

Jedes Objekt hat eine eigene Unterlagen-Seite. Die Tabelle nennt, was dort besonders hilfreich ist:

Stand 28.10.2026. Muster-Mietvertrag, Muster-Verwalterverträge, Grundrisse und Wohnflächenberechnung gibt es bei allen Objekten. Private Daten Dritter sind geschwärzt.
Objekt	Online unter anderem	Link
Nürnberg, Nordwestring 100 Beispiel-Exposé	Wirtschaftsplan 2026 für jede Wohnung, Restnutzungsdauer-Einschätzung (4,35 % AfA), Energieausweis, Teilungserklärung, Mietbestätigung der Hausverwaltung, Altlastenauskunft Grundbuchauszug schicken wir Ihnen zu.	Unterlagen öffnen
Nürnberg, Knauerstraße 13 Beispiel-Exposé	Restnutzungsdauer-Einschätzung (5,5 % AfA), Energieausweis, Teilungserklärung, Grundrisse aller Etagen, Bestätigung der Gebäudeversicherung Grundbuchauszug und Modernisierungsaufstellung auf Anfrage.	Unterlagen öffnen
Nürnberg, Knauerstraße 11 Beispiel-Exposé	Wirtschaftsplan 2026 für jede Wohnung, Restnutzungsdauer-Vorprüfung (5,5 % AfA), Sanierungsbeschreibung, bemaßte Grundrisse, Energieausweis Teilungserklärung, Modernisierungsbericht und Grundbuchauszug schicken wir Ihnen zu.	Unterlagen öffnen
Kassel, Fichtnerstraße Beispiel-Exposé	Protokoll der Eigentümerversammlung vom 28.11.2025, Wirtschaftsplan 2026 je Wohnung, Restnutzungsdauer-Gutachten (4,6 % AfA), Denkmalschutz-Auskunft, Sanierung 2025, Baulasten-, Altlasten- und Anliegerbescheinigung, Gebäudeversicherung, Verwalterverträge Grundbuchauszug und den Mietvertrag Ihrer Wohnung erhalten Sie vor dem Kauf.	Unterlagen öffnen
Weiden, Fabrikstraße 5 Beispiel-Exposé	Baubeschreibung der Kernsanierung, Baugenehmigung, Energieausweis (A+), KfW-Förderung, Möblierungsbeschreibung, Teilungserklärung, Muster-Kaufvertrag des Bauträgers Grundbuchauszug auf Anfrage.	Unterlagen öffnen
Offenbach, Berliner Straße 244 Beispiel-Exposé	Wirtschaftsplan 2027, Restnutzungsdauer-Gutachten (8,33 % AfA), Teilungserklärung mit Aufteilungsplänen, Modernisierung 2026, Stellungnahme eines Bausachverständigen, Mieterhöhungsvereinbarungen 2026, Baulastenauskunft, Gebäudeversicherung Vor der Beurkundung: Kaufvertragsentwurf, Mietvertrag Ihrer Wohnung, neuer Energieausweis. Grundbuchauszug auf Anfrage.	Unterlagen öffnen

Hausgeld richtig lesen

Im Wirtschaftsplan steht das ganze Hausgeld Ihrer Wohnung. Davon tragen Sie aber nur einen Teil selbst. So zerlegen Sie es – am Beispiel Offenbach, WE 2 (Wirtschaftsplan 2027):

Werte laut Exposé, Stand 28.10.2026 (Modellrechnung).
Posten	im Monat	Wer zahlt?
Hausgeld laut Wirtschaftsplan	205,58 €	Sie überweisen es an die Gemeinschaft
davon umlagefähig (Wasser, Müll, Hausstrom, Versicherung …)	− 127,93 €	Ihr Mieter über die Nebenkosten
bleibt bei Ihnen: nicht umlagefähig + Rücklage	49,30 € + 28,34 €	Sie
dazu: Mietverwaltung + eigene Rücklage Gastherme	30,00 € + 42,00 €	Sie
Ihre Eigentümerkosten	149,64 €	so steht es im Exposé

Genau diese Eigentümerkosten stehen in der Monatsrechnung jedes Exposés. Mehr dazu, auch zur Rücklage und zur Steuer: Hausgeld, WEG und Rücklage.

Wenn etwas unklar ist

Frage aufschreiben. Am besten gleich mit der Seite oder Zeile, wo sie aufkam.
Im Gespräch klären. Wir gehen die Unterlagen mit Ihnen durch – kostenlos und ohne Zeitdruck.
Steuerfragen an den Steuerberater. Kaufpreisaufteilung, Erhaltungsaufwand und Gutachten sieht er sich vor dem Notartermin an.
Erst entscheiden, wenn alles da ist. Beurkundet wird erst, wenn alles vorliegt und passt. Selbst beim Notartermin können Sie noch Nein sagen, ohne etwas zu bezahlen.

Wie es nach der Unterschrift weitergeht, lesen Sie im Artikel Nach dem Notartermin. Den ganzen Weg von Anfang an zeigt Der Ablauf bei uns.

Häufige Fragen

Bekomme ich alle Unterlagen vor dem Kauf?

Ja. Was vorliegt, ist auf der Unterlagen-Seite des Objekts online. Grundbuchauszug und einzelne Dokumente schicken wir auf Anfrage. Was erst für Sie als Käufer entsteht – Kaufvertragsentwurf, Gutachten auf Ihren Namen, Bankangebot –, bekommen Sie vor dem Notartermin.

Warum liegt der Kaufvertrag nicht schon online?

Weil er für Sie als Käufer erstellt wird – mit Ihrem Namen, Ihrer Wohnung und allen Zusagen. Den Entwurf beauftragt der Bauträger, Sie erhalten ihn vor dem Termin zur Prüfung. Für Weiden ist ein geschwärzter Muster-Kaufvertrag online.

Muss ich das Grundbuch selbst beim Amtsgericht anfordern?

Nein. Den aktuellen Auszug schicken wir Ihnen zu. Einsicht ins Grundbuch bekommt nur, wer ein berechtigtes Interesse hat (§ 12 GBO) – als Kaufinteressent hilft Ihnen deshalb der Verkäufer.

Was, wenn ein Protokoll fehlt?

Fragen Sie danach. Manchmal gibt es noch keins – etwa in Offenbach, wo die Eigentümergemeinschaft erst mit dem Verkauf entsteht. Dort zählen der Wirtschaftsplan 2027 und die Unterlagen zur Modernisierung 2026.

Prüft der Notar die Wohnung?

Nein. Der Notar erklärt den Vertrag und achtet darauf, dass Sie die rechtliche Tragweite verstehen (§ 17 BeurkG). Ob Preis, Miete und Zustand passen, prüfen Sie anhand der Unterlagen – gern gemeinsam mit uns und Ihrem Steuerberater.

Quellen

Beurkundungsgesetz § 17 Abs. 1 und 2a (Belehrung, Entwurf in der Regel zwei Wochen vorher) – gesetze-im-internet.de/beurkg/__17.html
BGB § 311b Abs. 1 (notarielle Beurkundung) – gesetze-im-internet.de/bgb/__311b.html
Wohnungseigentumsgesetz §§ 7, 8 (Teilung, Aufteilungsplan), § 24 Abs. 6 und 7 (Niederschrift, Beschluss-Sammlung), § 28 (Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung, Vermögensbericht) – gesetze-im-internet.de/woeigg
Grundbuchverfügung §§ 4, 9, 10, 11 (Aufbau des Grundbuchs) – gesetze-im-internet.de/gbvfg; Grundbuchordnung § 12 – gesetze-im-internet.de/gbo/__12.html
Einkommensteuergesetz § 7 Abs. 4 Satz 2 (Abschreibung nach kürzerer tatsächlicher Nutzungsdauer) – gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
Unterlagen-Seiten der Objekte (Links in der Tabelle) und Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026 – Beispielwerte sind Modellrechnungen