Altersvorsorge mit Immobilie

Auf einen Blick

Die gesetzliche Rente ist die Basis. Das Rentenniveau ist per Gesetz bis 2031 bei 48 % festgeschrieben – sie ersetzt also nur einen Teil des früheren Einkommens. Darum lohnt sich zusätzliche Vorsorge.
Ein ETF-Sparplan ist flexibel, breit gestreut und schon mit kleinen Beträgen möglich. Eine vermietete Wohnung hat etwas, das kein Sparplan hat: Mieter und Staat zahlen mit, und die Bank finanziert den Kauf.
Beispiel Kassel, WE 01: Von 1.133 € monatlichen Ausgaben zahlen Mieter 850 € und Staat 261 €. Nach 10 Jahren sind laut Exposé 37.236 € getilgt – bei 3 % Wertsteigerung rund 79.856 € Vermögen (Modellrechnung).
Nach 10 Jahren können Sie steuerfrei verkaufen (§ 23 EStG) – oder die Wohnung behalten: Ist der Kredit abbezahlt, bleibt die Miete als Zusatzeinkommen.
Unser Rat: nicht entweder-oder. Wohnung und Sparplan ergänzen sich – und eine freie Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € bleibt immer liquide.

Das Ziel: im Alter weniger Ausgaben, mehr Einnahmen

Altersvorsorge klingt kompliziert. Im Kern geht es um eine einfache Frage: Wovon lebe ich, wenn das Gehalt wegfällt? Die gesetzliche Rente zahlt einen Teil. Den Rest müssen Sie selbst aufbauen – mit Sparen, Anlegen oder Eigentum.

Wie groß dieser Teil ist, lässt sich am Rentenniveau ablesen. Es beschreibt, wie hoch die Rente eines Menschen ist, der 45 Jahre lang genau den Durchschnitt verdient hat – im Vergleich zum durchschnittlichen Einkommen, jeweils vor Steuern. Dieses Niveau ist per Gesetz bis 2031 bei 48 % festgeschrieben (Deutsche Rentenversicherung, siehe Quellen). Vereinfacht gesagt: Die Rente ersetzt knapp die Hälfte des Durchschnittseinkommens. Wer im Alter mehr möchte, sorgt zusätzlich vor.

Ihre eigene Zahl steht in Ihrer jährlichen Renteninformation der Deutschen Rentenversicherung. Dort sehen Sie, mit welcher Rente Sie heute rechnen können. Die Differenz zu dem, was Sie im Alter brauchen, ist der Betrag, um den es bei der Vorsorge geht.

Drei Bausteine – und was jeder kann

Niemand muss sich für einen Weg entscheiden. Die meisten Menschen fahren am besten mit einer Kombination.

1. Gesetzliche Rente

Die Basis. Sie zahlen über Ihr Gehalt automatisch ein. Sie können die Höhe kaum beeinflussen – aber Sie können darauf aufbauen.

2. ETF-Sparplan

Sie kaufen regelmäßig Anteile an einem Fonds, der viele Aktien enthält. Flexibel, breit gestreut, schon mit kleinen Beträgen. Das Geld ist jederzeit verfügbar.

3. Vermietete Wohnung

Sie kaufen mit Kredit, der Mieter zahlt Miete, der Staat beteiligt sich über die Steuer. Mit jeder Rate gehört Ihnen mehr von der Wohnung.

Zur Einordnung: In Deutschland wohnen 41,9 % der Haushalte im eigenen Haus oder in der eigenen Wohnung – in Bayern 45,8 %, in Hessen 42,5 % (Statistisches Bundesamt, Mikrozensus 2022). Für viele ist die vermietete Wohnung der erste Schritt zu Immobilienvermögen, weil sie sich zum großen Teil selbst trägt.

Der große Unterschied: Bei der Wohnung zahlen andere mit

Bei einem Sparplan kommt jeder Euro von Ihnen. Bei einer vermieteten Wohnung ist das anders. Die Rate für den Kredit und das Hausgeld zahlen Sie nicht allein:

Der Mieter zahlt jeden Monat Miete – sie deckt den größten Teil der Ausgaben.
Der Staat beteiligt sich: Zinsen, Verwaltung und die Abschreibung (AfA) senken Ihre Steuer. Mit einem Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte kommt dieser Vorteil schon mit jedem Gehalt.
Sie tragen nur den Rest – bei vielen unserer Wohnungen bleibt im Schnitt sogar ein kleiner Überschuss.

Modellrechnung laut Exposé („Wer bezahlt Ihre monatlichen Ausgaben?“), 35 % Grenzsteuersatz, 4,5 % Zins + 1,5 % Tilgung, 0 € Eigenkapital. Ausgaben = Bankrate + nicht umlagefähiges Hausgeld. „Ihr Ergebnis“ = Durchschnitt nach Steuern über 10 Jahre; ein Plus ist ein Überschuss. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.
Wohnung	Ausgaben im Monat	zahlt der Mieter	zahlt der Staat	Ihr Ergebnis Ø 10 Jahre
Kassel, Fichtnerstraße · WE 01	1.133 €	850 €	261 €	Ø + 48 €
Offenbach, Berliner Straße 244 · WE 2	1.369 €	950 €	492 €	Ø + 136 €
Nürnberg, Knauerstraße 11 · WE 5	1.296 €	845 €	465 €	Ø + 15 €

Genau das macht die Wohnung als Vorsorge-Baustein so interessant: Sie bauen über Jahre Vermögen auf, ohne jeden Monat hohe Beträge zurücklegen zu müssen. Wie die Rechnung im Detail funktioniert, zeigt So entsteht Vermögen.

Immobilie und ETF – fair nebeneinander

Beide Wege haben Stärken. Hier sind die wichtigsten Unterschiede – bewusst ohne Renditeversprechen, denn die kann niemand seriös geben.

Allgemeine Einordnung, keine Anlage- oder Steuerberatung. Steuerregeln: § 23 EStG, § 32d EStG, § 20 Abs. 9 EStG, § 20 InvStG (Stand 28.10.2026). Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.
Kriterium	Vermietete Wohnung	ETF-Sparplan
Wer zahlt ein?	Mieter, Staat und Sie – die Bank finanziert den Kauf (bei uns ohne Eigenkapital möglich).	Nur Sie, aus Ihrem Gehalt.
Hebel	Ja: Mit dem Kredit arbeitet ein großer Betrag für Sie, die Tilgung baut Vermögen auf. Mehr dazu: Der Hebeleffekt.	Normalerweise nicht – es wächst nur, was Sie selbst eingezahlt haben.
Laufende Einnahmen	Miete, jeden Monat – bei uns in den ersten Jahren mit Mietgarantie des Bauträgers im Kaufvertrag.	Je nach Fonds Ausschüttungen; viele legen Erträge automatisch wieder an.
Aufwand	Gering, wenn eine Verwaltung übernimmt – bei uns kümmern sich Haus- und Mietverwaltung. Dazu einmal im Jahr die Steuererklärung.	Sehr gering: Sparplan einrichten, laufen lassen.
Verfügbarkeit	Ein Verkauf braucht Zeit und einen Notar. Dafür bleibt das Geld „gebunden“ – viele empfinden das als Vorteil fürs Durchhalten.	Anteile lassen sich an jedem Börsentag verkaufen.
Streuung	Eine Wohnung an einem Standort. Deshalb wählen wir Städte mit niedrigem Leerstand und belegen es mit amtlichen Daten im Exposé.	Breit: ein Welt-ETF enthält Aktien vieler Firmen und Länder.
Schwankungen	Keine täglichen Kurse. Der Wert lässt sich nur beim Verkauf genau feststellen.	Täglich sichtbar – nach oben und nach unten. Das muss man aushalten können.
Steuer beim Verkauf	Nach 10 Jahren Haltedauer steuerfrei (§ 23 EStG, Privatvermögen).	Gewinne unterliegen der Abgeltungsteuer (25 % plus Solidaritätszuschlag, ggf. Kirchensteuer); bei Aktienfonds bleiben 30 % steuerfrei (Teilfreistellung), dazu der Sparer-Pauschbetrag von 1.000 € pro Jahr.
Steuer laufend	Zinsen, Verwaltung und AfA mindern Ihr zu versteuerndes Einkommen – oft 300 bis 600 € Vorteil im Monat, je nach Objekt und Einkommen.	Erträge sind steuerpflichtig (nach Pauschbetrag und Teilfreistellung).
Einstieg	Ab etwa 2.200 € netto im Monat, besser ab 2.600 €, ohne Eigenkapital – Ihre Zahl zeigt der Finanzierungsrechner.	Schon mit kleinen Monatsbeträgen.

Was das für Sie heißt

Der ETF ist der flexible Baustein: schnell verfügbar, breit gestreut. Die Wohnung ist der gehebelte Baustein: andere zahlen mit, und nach 10 Jahren steht ein Vermögen, das Sie steuerfrei verkaufen oder als Einnahmequelle behalten können. Wer beides hat, ist für verschiedene Lebenslagen gerüstet.

Was nach 10 Jahren da ist – an unseren Wohnungen gerechnet

Unsere Exposés rechnen jede Wohnung 10 Jahre voraus – vorsichtig mit 3 % Wertsteigerung pro Jahr, und daneben immer auch mit 0 %, damit Sie den Härtefall sehen. Ihr Vermögen ist dabei einfach: Wert der Wohnung minus Restschuld.

Modellrechnung laut Exposé (Stand 28.10.2026): 0 € Eigenkapital, Kaufnebenkosten mitfinanziert, 4,5 % Zins + 1,5 % Tilgung, 35 % Grenzsteuersatz. Wert bei 0 % = heutiger Kaufpreis der Wohnung ohne Einbauküche. Vermögen = Wert nach 10 Jahren − Restschuld. Keine Garantie – die tatsächliche Entwicklung kann abweichen.
Wohnung	Kaufpreis gesamt	in 10 Jahren getilgt	Restschuld nach 10 Jahren	Vermögen bei 0 %	Vermögen bei 3 %
Kassel, Fichtnerstraße · WE 01	187.000 €	37.236 €	164.737 €	17.263 €	79.856 €
Offenbach, Berliner Straße 244 · WE 2	225.000 €	46.044 €	197.641 €	22.359 €	98.021 €
Nürnberg, Knauerstraße 11 · WE 5	230.000 €	45.327 €	196.979 €	28.021 €	105.402 €

🧮 Selbst sehen: Vermögen nach 10 Jahren je Szenario

Wählen Sie die jährliche Wertsteigerung. Die Werte stammen aus den vier Szenarien im jeweiligen Exposé.

0 % 2 % 3 % (Standard) 4 %

79.856 €Kassel WE 01

98.021 €Offenbach WE 2

105.402 €Knauerstraße 11 WE 5

Selbst ohne jede Wertsteigerung bleibt bei allen drei Wohnungen ein Vermögen – allein durch die Tilgung, die Mieter und Staat zum großen Teil mitbezahlen. Ihre eigenen Annahmen testen: Stresstest.

Nach 10 Jahren: verkaufen oder behalten?

Nach 10 Jahren haben Sie die Wahl – und beide Wege passen zur Altersvorsorge:

Verkaufen – steuerfrei

Liegen zwischen Kaufvertrag und Verkaufsvertrag mehr als 10 Jahre, ist der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Wohnung im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 EStG). Das Vermögen aus der Tabelle oben wäre dann Ihr Geld – zum Beispiel für das eigene Zuhause, wie im Artikel Erst Kapitalanlage, dann Eigenheim. Die Regeln im Detail: Spekulationssteuer.

Behalten – die Miete wird zur Zusatzrente

Wer die Wohnung behält, tilgt weiter. Bei 4,5 % Zins und 1,5 % Anfangstilgung dauert die volle Rückzahlung rechnerisch rund 31 Jahre – mit Sondertilgungen (laut Exposé bis zu 5 % pro Jahr möglich) oder einer höheren Tilgung nach der Zinsbindung geht es schneller. Wer früh anfängt, kann die Wohnung bis zum Ruhestand abbezahlt haben. Rechnen Sie es im Tilgungs-Rechner für Ihre Situation durch.

Ist der Kredit abbezahlt, fällt die Bankrate weg. Dann bleibt Ihnen die Miete abzüglich Hausgeld und Rücklage – Monat für Monat, zusätzlich zur Rente. Heute liegt die Miete zum Beispiel bei Kassel, WE 01 bei 850 € Kaltmiete (770 € Wohnung + 50 € Einbauküche + 30 € Stellplatz), bei Offenbach, WE 2 bei 950 € Kaltmiete (900 € Wohnung + 50 € Einbauküche). Wie hoch sie in 30 Jahren ist, kann niemand vorhersagen – das Gesetz erlaubt aber, die Miete über die Jahre anzupassen (Mieterhöhung). Und um Mieter und Abrechnung kümmert sich weiterhin die Verwaltung.

Beides kombinieren – so passt es zusammen

Die Frage „Immobilie oder ETF?“ ist falsch gestellt. Besser: Was übernimmt welcher Baustein?

Die freie Reserve bleibt liquide. Etwa 3.000 bis 10.000 € gehören auf ein eigenes Konto – nicht in die Wohnung und nicht in Aktien. Damit fangen Sie eine Reparatur oder einen Mieterwechsel ab, ohne etwas verkaufen zu müssen.
Die Wohnung trägt sich weitgehend selbst. Weil Mieter und Staat mitzahlen, bleibt Ihr monatliches Budget für den Sparplan frei. Beides gleichzeitig ist für viele Normalverdiener möglich.
Der Sparplan bleibt flexibel. Er wächst daneben weiter und ist da, wenn Sie Geld brauchen – ohne die Wohnung anzutasten.
Nach 10 Jahren entscheiden Sie neu: verkaufen und umschichten, behalten und von der Miete profitieren – oder mit dem getilgten Kredit als Sicherheit eine zweite Wohnung kaufen.

Bei unseren Wohnungen

Alle Wohnungen sind provisionsfrei, vollverwaltet und haben eine Mietgarantie des Bauträgers im notariellen Kaufvertrag (Dauer je Objekt laut Exposé). Eigenkapital brauchen Sie nicht – die Kaufnebenkosten sind je Objekt geregelt. Ob und welche Wohnung zu Ihrem Einkommen passt, sehen Sie in 2 Minuten im Finanzierungsrechner.

Was schiefgehen kann – und was wir dagegen tun

Vorsorge heißt auch, ehrlich auf die Risiken zu schauen. Jedes davon hat eine Antwort:

Risiko	Was dagegen hilft
Die Wohnung steigt nicht im Wert.	Wir rechnen vorsichtig mit 3 % und zeigen immer auch 0 %. Selbst dann bleibt durch die Tilgung ein Vermögen – bei Kassel, WE 01 laut Exposé rund 17.263 € nach 10 Jahren.
Die Wohnung steht leer.	Mietgarantie bzw. Erstvermietungsgarantie des Bauträgers im Kaufvertrag, Mietverwaltung sucht den Nachmieter, Standorte mit niedrigem Leerstand. Zusätzlich lässt sich das Risiko mit einer Mietausfallversicherung absichern – wir erklären sie Ihnen im Gespräch.
Die Zinsen steigen.	Während der Zinsbindung bleibt die Rate gleich. Danach gilt der neue Zins nur noch auf die kleinere Restschuld. Mehr: Zinsbindung und Anschluss.
Etwas geht kaputt.	Für das Haus gibt es die Rücklage der Eigentümergemeinschaft, für Ihre Wohnung die freie Reserve. Die Verwaltung koordiniert auf Wunsch die Handwerker.
Ich brauche das Geld früher.	Genau dafür ist der flexible Baustein da: Reserve und Sparplan. Die Wohnung bleibt die langfristige Anlage.

Alle Risiken ausführlich: Risiken und Schutz.

Häufige Fragen

Ist eine Immobilie besser als ein ETF?

Weder noch – sie können verschiedene Dinge. Der ETF ist flexibel und breit gestreut, die Wohnung nutzt den Kredit als Hebel, und Mieter sowie Staat zahlen mit. Die meisten Menschen fahren mit beidem am besten. Renditeversprechen für die Zukunft kann niemand seriös geben – auch wir nicht.

Ich habe nur wenig Geld übrig. Geht das trotzdem?

Oft ja. Weil Mieter und Steuervorteil den größten Teil der Rate tragen, ist die eigene Belastung bei vielen unserer Wohnungen klein – bei manchen bleibt sogar ein Überschuss. Eigenkapital ist nicht nötig. Geeignet ist eine Kapitalanlage-Wohnung meist ab etwa 2.200 € netto im Monat, besser ab 2.600 €. Ihre eigene Zahl: Finanzierungsrechner.

Was ist, wenn ich die Wohnung im Alter nicht mehr verwalten will?

Das müssen Sie heute schon nicht. Haus- und Mietverwaltung übernehmen Mieter, Abrechnungen und Reparaturen – und das bleibt auch im Ruhestand so. Mehr: Die Verwaltung kümmert sich.

Muss ich nach 10 Jahren verkaufen?

Nein. Die 10 Jahre sind nur die Frist, ab der ein Verkauf steuerfrei ist (§ 23 EStG). Sie können die Wohnung so lange behalten, wie Sie möchten – zum Beispiel bis der Kredit abbezahlt ist und die Miete als Zusatzeinkommen bleibt.

Zählt die Wohnung bei der Rente als Einkommen?

Die Höhe Ihrer gesetzlichen Rente richtet sich nach Ihren eingezahlten Beiträgen – nicht nach Ihrem Vermögen. Mieteinnahmen sind aber Einkommen und werden versteuert, im Ruhestand genauso wie heute. Was das in Ihrem Fall bedeutet, prüft Ihr Steuerberater.

Was passiert mit der Wohnung, wenn mir etwas zustößt?

Die Wohnung ist Vermögen, das an Ihre Familie geht. Mieter, Mietgarantie und Verwaltung laufen weiter. Wie Sie den Kredit zusätzlich absichern, besprechen wir mit Ihnen im Gespräch.

Quellen

Deutsche Rentenversicherung, „Rentenpaket 2025“ – Rentenniveau bis 2031 bei 48 % stabilisiert (Gesetz zur Stabilisierung des Rentenniveaus und zur vollständigen Gleichstellung der Kindererziehungszeiten) – deutsche-rentenversicherung.de
Statistisches Bundesamt (Destatis), Eigentumsquote der Haushalte 2022 nach Bundesländern (Mikrozensus) – destatis.de
Einkommensteuergesetz § 23 (private Veräußerungsgeschäfte, 10-Jahres-Frist) – gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
Einkommensteuergesetz § 20 Abs. 9 (Sparer-Pauschbetrag 1.000 €) und § 32d (Abgeltungsteuer 25 %) – gesetze-im-internet.de/estg/__20.html, __32d.html
Investmentsteuergesetz § 20 Abs. 1 (Teilfreistellung 30 % bei Aktienfonds) – gesetze-im-internet.de/invstg_2018/__20.html
Beispielwerte: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026 – Kassel, WE 01, Offenbach, WE 2, Knauerstraße 11, WE 5 (Abschnitte „Wer bezahlt Ihre monatlichen Ausgaben?“ und „Ihr Vermögen in 10 Jahren“)