Auf einen Blick
- Ob eine Wohnung eine gute Kapitalanlage ist, entscheiden elf Kriterien – von der Mietrendite bis zur Absicherung gegen Mietausfall.
- Keine Wohnung ist in allen Punkten die beste. Wichtig ist, dass das Gesamtbild zu Ihnen passt.
- Zu jedem Kriterium zeigen wir offen die Werte unserer Objekte – direkt aus den Exposés. So können Sie selbst vergleichen.
- Am Ende finden Sie eine Checkliste zum Abhaken für jede Wohnung, die Sie prüfen.
Die Zahlen: Rendite, Faktor, AfA
1Mietrendite
Jahresmiete ÷ Kaufpreis. Sie zeigt, wie viel Miete Ihr Geld im Jahr bringt. Unsere Exposés rechnen die Bruttomietrendite auf den Kaufpreis der Wohnung. Höher klingt besser. Prüfen Sie dann zusätzlich Lage und Nachfrage: In Kassel zum Beispiel liegt der marktaktive Leerstand bei nur 2,3 %, in Nürnberg bei 1,6 % (laut Exposé).
- Nordwestring 100 (Nürnberg): 3,83–3,90 %
- Knauerstraße 13 (Nürnberg): 4,20–4,42 %
- Knauerstraße 11 (Nürnberg): 4,77–4,95 %
- Fichtnerstraße (Kassel): 5,93–6,28 %
- Fabrikstraße 5 (Weiden i.d.OPf.): 3,31–4,39 %
- Berliner Straße 244 (Offenbach am Main): 4,43–5,53 %
2Kaufpreisfaktor
Kaufpreis ÷ Jahresmiete – dieselbe Zahl, umgedreht: Wie viele Jahresmieten kostet die Wohnung? Der Faktor ist die Umkehrung der Rendite. Je niedriger, desto günstiger ist die Wohnung im Verhältnis zur Miete.
- Nordwestring 100 (Nürnberg): Faktor rund 26
- Knauerstraße 13 (Nürnberg): Faktor rund 23–24
- Knauerstraße 11 (Nürnberg): Faktor rund 20–21
- Fichtnerstraße (Kassel): Faktor rund 16–17
- Fabrikstraße 5 (Weiden i.d.OPf.): Faktor rund 23–30
- Berliner Straße 244 (Offenbach am Main): Faktor rund 18–23
Faktor auf den Kaufpreis der Wohnung, wie im Exposé. Auf den Gesamtpreis mit Küche gerechnet liegt er etwas höher – siehe Mietrendite und Faktor.
3Abschreibung (AfA)
Der jährliche steuerliche Wertverlust des Gebäudes. Er kostet Sie kein Geld, senkt aber die Steuer. Gesetzlich gelten je nach Baujahr 2 %, 2,5 % (vor 1925) oder 3 % (fertiggestellt ab 2023) pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Ist die tatsächliche Nutzungsdauer kürzer, darf schneller abgeschrieben werden – das muss nachgewiesen werden, etwa mit einem Gutachten. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.
- Nordwestring 100 (Nürnberg): 4,35 % (Restnutzungsdauer-Vorprüfung)
- Knauerstraße 13 (Nürnberg): 5,5 % (Restnutzungsdauer-Vorprüfung)
- Knauerstraße 11 (Nürnberg): 5,5 % (Restnutzungsdauer-Vorprüfung)
- Fichtnerstraße (Kassel): 4,6 % (Restnutzungsdauer-Gutachten)
- Fabrikstraße 5 (Weiden i.d.OPf.): 3 % ab Fertigstellung, Möblierung über 10 Jahre
- Berliner Straße 244 (Offenbach am Main): 8,33 % (Restnutzungsdauer-Gutachten, 12 Jahre)
Mehr dazu: AfA und Abschreibung.
Haus und Lage
4Zustand und Sanierung
Was am Haus und in der Wohnung gemacht wurde – und was noch kommt. Ein frisch modernisiertes Haus kostet mehr, bringt aber weniger Überraschungen. Bei einer Eigentumswohnung zählt auch die Rücklage der Eigentümergemeinschaft für das Gemeinschaftseigentum.
- Nordwestring 100 (Nürnberg): Wohnanlage von 1965, Wohnung 2026 saniert, Gas-Zentralheizung von 2022
- Knauerstraße 13 (Nürnberg): Gründerzeit-Altbau von 1900 in Gostenhof, Wohnung 2026 saniert
- Knauerstraße 11 (Nürnberg): Mehrfamilienhaus von 1958 in Gostenhof, Dach 2018, Fenster ca. 2015, Wohnung 2026/27 saniert
- Fichtnerstraße (Kassel): Baudenkmal von ca. 1920, modernisiert 2011, Treppenhäuser 2023, Eingänge 2025
- Fabrikstraße 5 (Weiden i.d.OPf.): Kernsanierung auf KfW 55 EE, Fertigstellung 2027, komplett möbliert mit Maßeinbauküche
- Berliner Straße 244 (Offenbach am Main): Gründerzeit-Ensemble von 1905, Haus 2026 modernisiert
5Energieausweis
Klasse A+ (sehr sparsam) bis H. Wichtig für Heizkosten des Mieters und künftige Modernisierungen. Bei Verkauf und Vermietung ist ein Energieausweis vorgeschrieben (Gebäudemodernisierungsgesetz – GModG, bis Juli 2026 Gebäudeenergiegesetz/GEG). Je schlechter die Klasse, desto höher die Heizkosten des Mieters. Bei fossil beheizten Häusern tragen Vermieter außerdem einen Teil der CO₂-Kosten – je schlechter das Haus, desto mehr, bis zu 95 % (CO₂-Kostenaufteilungsgesetz). Ab Klasse E können mittelfristig Modernisierungen sinnvoll oder nötig werden.
- Nordwestring 100 (Nürnberg): Klasse C · 99,8 kWh/(m²·a), Verbrauchsausweis
- Knauerstraße 13 (Nürnberg): Klasse D · Fernwärme
- Knauerstraße 11 (Nürnberg): Klasse D · 129 kWh/(m²·a), Verbrauchsausweis
- Fichtnerstraße (Kassel): Baudenkmal – bisher von der Ausweispflicht ausgenommen
- Fabrikstraße 5 (Weiden i.d.OPf.): Klasse A+ · 15,9 kWh/(m²·a), KfW 55 EE
- Berliner Straße 244 (Offenbach am Main): Klasse F (Ausweis vor den Arbeiten 2026) – neuer Ausweis in Arbeit, Einschätzung E
Gut zu wissen: Der Ausweis in Offenbach (Klasse F) stammt von vor den Arbeiten 2026. Seitdem sind unter anderem die Kellerdecken gedämmt. Der neue Ausweis kommt vor der Beurkundung (Einschätzung Klasse E). Weiden erreicht nach der Kernsanierung Klasse A+.
6Verkaufsdauer
Wie schnell sich die Wohnung später wieder verkaufen ließe. Eine Kapitalanlage ist auf zehn Jahre und länger angelegt. Trotzdem sollten Sie wissen: Wie gefragt ist diese Art Wohnung, falls Sie einmal verkaufen? Gefragte Größen, eine gute Lage, ein laufender Mietvertrag und vollständige Unterlagen helfen.
7Lage
Stadt (Makrolage) und Umgebung (Mikrolage): Arbeitsplätze, Nahverkehr, Einkaufen. In der Immobilienbranche werden Städte oft in A- bis D-Städte eingeteilt – von den großen Metropolen bis zu kleineren Zentren mit regionaler Bedeutung. Das ist keine amtliche Einteilung. In B- und C-Städten ist die Mietrendite oft höher, weil die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete niedriger sind. Genauso wichtig ist die Mikrolage: Wie weit ist es zu Bus und Bahn, zum Supermarkt, zu großen Arbeitgebern?
- Nordwestring 100 (Nürnberg): 530.966 Einwohner; U-Bahn U3 rund 170 m
- Knauerstraße 13 (Nürnberg): 530.966 Einwohner; Plärrer (U1/U2/U3) wenige Gehminuten
- Knauerstraße 11 (Nürnberg): 530.966 Einwohner; Plärrer (U1/U2/U3) wenige Gehminuten
- Fichtnerstraße (Kassel): 196.799 Einwohner; Tram rund 140 m
- Fabrikstraße 5 (Weiden i.d.OPf.): 42.122 Einwohner; Bahnhof rund 340 m
- Berliner Straße 244 (Offenbach am Main): 132.746 Einwohner; S-Bahn direkt vor dem Haus
Einwohnerzahlen laut amtlicher Statistik, wie in den Exposés angegeben (Nürnberg und Weiden 30.06.2026, Kassel 31.12.2025, Offenbach 31.12.2024).
8Vermietbarkeit
Wie leicht sich ein Mieter findet. Kleine und mittlere Wohnungen suchen viele: Singles, Paare, Pendler, Studierende. Große Wohnungen haben weniger, oft aber länger bleibende Mieter (Familien).
- Nordwestring 100 (Nürnberg): 2 Zimmer · 41–60 m²
- Knauerstraße 13 (Nürnberg): 4–5 Zimmer · 89–107 m²
- Knauerstraße 11 (Nürnberg): 2–3 Zimmer · 50–111 m²
- Fichtnerstraße (Kassel): 3 Zimmer · rund 74 m²
- Fabrikstraße 5 (Weiden i.d.OPf.): 1–2 Zimmer möbliert · 25–62 m²
- Berliner Straße 244 (Offenbach am Main): 2–4 Zimmer · 59–102 m²
Die Knauerstraße 13 bietet große 4–5-Zimmer-Wohnungen – gefragt bei Familien, die oft länger bleiben. Für den Start gilt dort die Erstvermietungsgarantie des Bauträgers für 3 Jahre ab Übergabe.
Sie und Ihre Absicherung
9Aufwand
Wie viel Zeit Sie selbst investieren müssen. Eine Kapitalanlage soll Ihnen Zeit lassen, nicht kosten. Die Hausverwaltung kümmert sich um das Gebäude, die Mietverwaltung um Ihre Wohnung und den Mieter. Dann muss die Wohnung auch nicht in Ihrer Nähe liegen.
10Liquidität
Ob die monatliche Belastung bequem in Ihr Budget passt – mit Reserve. Wichtig ist, dass Ihr eigener Anteil nach Steuern bequem in Ihr Budget passt – bei vielen unserer Wohnungen bleibt sogar ein Überschuss. Gute Voraussetzungen: ein Nettoeinkommen ab ca. 2.200 € im Monat, besser ab 2.600 €, und eine freie Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € auf einem eigenen Konto.
- Nordwestring 100 (Nürnberg): Ø −211 bis −145 € im Monat nach Steuern
- Knauerstraße 13 (Nürnberg): Ø −111 bis −25 € im Monat nach Steuern
- Knauerstraße 11 (Nürnberg): Ø +3 bis +25 € im Monat nach Steuern
- Fichtnerstraße (Kassel): Ø +48 bis +86 € im Monat nach Steuern
- Fabrikstraße 5 (Weiden i.d.OPf.): Ø −126 bis +43 € im Monat nach Steuern
- Berliner Straße 244 (Offenbach am Main): Ø +126 bis +237 € im Monat nach Steuern
Plus = Überschuss, Minus = Ihre Zuzahlung; Ø der ersten 10 Jahre laut Exposé, 0 € Eigenkapital, 35 % Grenzsteuersatz. Was zu Ihrem Einkommen passt, zeigt der Finanzierungsrechner.
11Mietausfall-Risiko
Was passiert, wenn die Miete einmal ausbleibt. Zahlt ein Mieter nicht oder steht die Wohnung leer, läuft die Bankrate weiter. Dagegen helfen eine gefragte Lage, eine sorgfältige Mieterauswahl durch die Mietverwaltung und eine Absicherung.
- Nordwestring 100 (Nürnberg): Erstvermietungsgarantie bis 12 Monate
- Knauerstraße 13 (Nürnberg): Erstvermietungsgarantie 3 Jahre ab Übergabe
- Knauerstraße 11 (Nürnberg): Erstvermietungsgarantie 3 Jahre ab Übergabe
- Fichtnerstraße (Kassel): Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe
- Fabrikstraße 5 (Weiden i.d.OPf.): Mietgarantie laut Kaufvertrag
- Berliner Straße 244 (Offenbach am Main): Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe
Die Mietgarantie ist eine Zusage des Bauträgers im notariellen Kaufvertrag. Danach lässt sich Mietausfall zusätzlich versichern – wir erklären es Ihnen im Gespräch. Mehr: Mietgarantie und Staffelmiete.
Unsere Objekte im Überblick
| Nordwestring 100 Nürnberg | Knauerstraße 13 Nürnberg | Knauerstraße 11 Nürnberg | Fichtnerstraße Kassel | Fabrikstraße 5 Weiden i.d.OPf. | Berliner Straße 244 Offenbach am Main | |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Mietrendite | 3,83–3,90 % | 4,20–4,42 % | 4,77–4,95 % | 5,93–6,28 % | 3,31–4,39 % | 4,43–5,53 % |
| Faktor | 26 | 23–24 | 20–21 | 16–17 | 23–30 | 18–23 |
| AfA | 4,35 % (Restnutzungsdauer-Vorprüfung) | 5,5 % (Restnutzungsdauer-Vorprüfung) | 5,5 % (Restnutzungsdauer-Vorprüfung) | 4,6 % (Restnutzungsdauer-Gutachten) | 3 % ab Fertigstellung, Möblierung über 10 Jahre | 8,33 % (Restnutzungsdauer-Gutachten, 12 Jahre) |
| Energie | Klasse C · 99,8 kWh/(m²·a), Verbrauchsausweis | Klasse D · Fernwärme | Klasse D · 129 kWh/(m²·a), Verbrauchsausweis | Baudenkmal – bisher von der Ausweispflicht ausgenommen | Klasse A+ · 15,9 kWh/(m²·a), KfW 55 EE | Klasse F (Ausweis vor den Arbeiten 2026) – neuer Ausweis in Arbeit, Einschätzung E |
| Wohnungen | 2 Zimmer · 41–60 m² | 4–5 Zimmer · 89–107 m² | 2–3 Zimmer · 50–111 m² | 3 Zimmer · rund 74 m² | 1–2 Zimmer möbliert · 25–62 m² | 2–4 Zimmer · 59–102 m² |
| Ø pro Monat nach Steuern | −211 bis −145 € | −111 bis −25 € | +3 bis +25 € | +48 bis +86 € | −126 bis +43 € | +126 bis +237 € |
| Mietgarantie | Erstvermietungsgarantie bis 12 Monate | Erstvermietungsgarantie 3 Jahre ab Übergabe | Erstvermietungsgarantie 3 Jahre ab Übergabe | Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe | Mietgarantie laut Kaufvertrag | Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe |
Checkliste zum Abhaken
Gehen Sie für jede Wohnung, die Sie prüfen, diese elf Punkte durch. Wo Sie nicht abhaken können, fragen Sie nach – bei uns bekommen Sie zu jedem Punkt die Unterlagen.
Abgehakt: 0 von 11
Häufige Fragen
Welches Kriterium ist das wichtigste?
Es gibt nicht das eine. Ohne gute Lage hilft die höchste Rendite wenig, und ohne tragbare Belastung hilft die beste Lage nichts. Am Anfang steht deshalb meist die Frage, was zu Ihrem Einkommen passt – danach die Lage.
Muss die Wohnung in meiner Nähe liegen?
Nein. Mit Haus- und Mietverwaltung müssen Sie die Wohnung nicht selbst betreuen. Entscheidend ist die Nachfrage am Ort der Wohnung, nicht die Entfernung zu Ihnen.
Ist eine Mietrendite unter 4 % schlecht?
Nicht automatisch. In gefragten Großstädten sind die Kaufpreise im Verhältnis zur Miete höher – dafür ist die Nachfrage meist stabil. Schauen Sie zusätzlich auf AfA, Zustand und vor allem auf Ihre Belastung nach Steuern.
Was bedeutet eine höhere AfA laut Gutachten für mich?
Sie dürfen jedes Jahr einen größeren Teil des Gebäudewerts absetzen. Das senkt Ihre Steuer in den ersten Jahren stärker. Wird die Wohnung innerhalb von zehn Jahren verkauft, erhöht die genutzte AfA allerdings den steuerpflichtigen Gewinn. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.
Finanzierungsrechner mit kostenlosem Finanzierungszertifikat – danach zeigen wir Ihnen alle Unterlagen zur Wohnung.
- Einkommensteuergesetz § 7 Abs. 4 (AfA-Sätze, kürzere Nutzungsdauer), § 23 Abs. 3 (AfA beim Verkauf innerhalb von 10 Jahren) – gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
- Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), Nachfolger des GEG seit 29.07.2026 – gesetze-im-internet.de/geg/GModG.pdf; Verbraucherzentrale „GModG: Was steht im Gebäudemodernisierungsgesetz?“ – verbraucherzentrale.de
- Kohlendioxidkostenaufteilungsgesetz (CO2KostAufG) – gesetze-im-internet.de/co2kostaufg
- Kriterien: Kapitalanlage-Kompendium und Ratgeber „Immobilien als Kapitalanlage“ der Deutschen Kapitalentwicklung (2026)
- Objektwerte (Mietrendite, AfA, Energieausweis, Größen, Einwohner, Entfernungen, Mietgarantie, Ø nach Steuern): Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026
Ihr nächster Schritt
Offenbach am Mainab 225.000 €Ø Überschuss +126 bis +237 € im Monat3 Jahre Mietgarantie · provisionsfrei
Nürnberg · Knauerstraße 11ab 230.000 €Ø Überschuss +3 bis +25 € im Monat3 Jahre Mietgarantie · provisionsfrei
Kasselab 187.000 €Ø Überschuss +48 bis +86 € im Monat3 Jahre Mietgarantie · provisionsfrei
Weiden · Neubau mit KfWab 133.000 €9 von 10 Wohnungen selbsttragend (unter 50 € Zuzahlung)Mietgarantie laut Kaufvertrag · provisionsfreiModellrechnungen aus unseren Exposés (Ø 10 Jahre nach Steuern, 35 % Grenzsteuersatz). Alle Objekte ansehen
Weiterlesen
Was ist eine Kapitalanlage-Immobilie?
Vermieten statt selbst wohnen: wer mitzahlt und was am Ende Ihnen gehört.
Mietrendite und Faktor
Brutto, netto, Faktor – was die Zahlen sagen und was nicht.
Risiken und Schutz
Leerstand, Reparaturen, Zinsen – ehrlich betrachtet, mit Mietausfallversicherung.
Allgemeine Information, Stand 28.10.2026. Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung – für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte Ihren Steuerberater bzw. Ihre Bank. Beispielwerte aus unseren Exposés sind Modellrechnungen.