Vom ersten Apartment zum Portfolio

Auf einen Blick

Max Muster ist erfunden: 34 Jahre, angestellt, unbefristet, 3.400 € netto, zur Miete (900 € warm), kein Eigenkapital, Reserve 5.000 €.
Er kauft drei Wohnungen in fünf Jahren: zuerst ein günstiges Neubau-Apartment in Weiden, dann Kassel, dann Offenbach.
Alle drei zusammen bringen im Schnitt +227 € im Monat nach Steuern – er zahlt nichts zu.
Nach jeweils zehn Jahren stehen rechnerisch 248.002 € Vermögen (Wert minus Restschuld, 3 % Wertsteigerung) – ohne jede Wertsteigerung noch 67.445 € allein aus der Tilgung.
Jede Zahl stammt aus dem jeweiligen Exposé. Ob die Bank die nächste Wohnung mitträgt, prüft sie jedes Mal neu.

Wer ist Max Muster?

Max ist 34, angestellt mit unbefristetem Vertrag und verdient 3.400 € netto im Monat. Er wohnt zur Miete, hat kein Eigenkapital, aber Reserve 5.000 € auf einem eigenen Konto. Ein eigenes Haus wünscht er sich später – zuerst will er, dass sein Geld für ihn arbeitet. Max gibt es nicht wirklich. Seine Wohnungen und alle Zahlen gibt es aber: Sie stammen eins zu eins aus unseren Exposés.

So liest man dieses Beispiel. „Ø im Monat“ ist der Durchschnitt der ersten zehn Jahre nach Steuern: Miete plus Steuervorteil minus Bankrate, Hausgeld und Rücklage. „Vermögen nach 10 Jahren“ ist der Wert der Wohnung minus Restschuld – einmal mit unserer vorsichtigen Annahme von 3 % Wertsteigerung, einmal ganz ohne.

Drei Wohnungen in fünf Jahren

Drei Wohnungen in fünf Jahren – Zahlen aus unseren Exposés (Modellrechnung, 35 % Grenzsteuersatz, 4,5 % Zins + 1,5 % Tilgung)
Kauf	Wohnung	Kaufpreis	Ø im Monat nach Steuern	Vermögen nach 10 J. (3 %)	ohne Wertsteigerung
Jahr 1	Weiden, Fabrikstraße 5 · WE 4	133.000 €	+43 €	70.125 €	27.823 €
Jahr 3	Kassel, Fichtnerstraße 33 · VE 01	187.000 €	+48 €	79.856 €	17.263 €
Jahr 5	Offenbach, Berliner Straße 244 · WE 2	225.000 €	+136 €	98.021 €	22.359 €
Zusammen		545.000 €	+227 €	248.002 €	67.445 €

Schritt für Schritt

Jahr 1 – Der günstige Einstieg

Max startet klein: ein Neubau-Apartment in Weiden für 133.000 € inklusive Einbauküche und Möbeln. Ein großer Teil läuft über einen KfW-Förderkredit mit 2,89 % Zins, und 11.924 € Tilgungszuschuss werden ihm nach Fertigstellung erlassen. Während der Bauzeit 2027 übernimmt der Bauträger die Bauzinsen – Max zahlt in dieser Zeit nichts. Ab 2028 ist die Wohnung vermietet; im Schnitt bleiben ihm rund 43 € im Monat übrig.

Weiden, Fabrikstraße 5 · WE 4: Kaufpreis 133.000 € · Kredit 46.856 € Bank + 79.494 € KfW (2,89 %) · Mietgarantie laut Kaufvertrag · Exposé ansehen

Jahr 3 – Die zweite Wohnung

Zwei Jahre später läuft Weiden ruhig, die Reserve ist gewachsen. Die Bank prüft Max erneut – jetzt zählen die Mieteinnahmen aus Weiden mit. Er kauft in Kassel eine sanierte Wohnung im Baudenkmal für 187.000 €, vermietet übergeben, mit 3 Jahren Mietgarantie. Die hohe AfA von 4,6 % sorgt dafür, dass Miete und Steuervorteil die Rate tragen: im Schnitt +48 € im Monat.

Kassel, Fichtnerstraße 33 · VE 01: Kaufpreis 187.000 € · Kredit 201.000 € Bank (inkl. Kaufnebenkosten) · 3 Jahre Mietgarantie ab Übergabe · Exposé ansehen

Jahr 5 – Die dritte Wohnung

Im fünften Jahr kommt Offenbach dazu: 225.000 €, 8 Minuten mit der S-Bahn nach Frankfurt, AfA 8,33 % laut Gutachten. Diese Wohnung bringt den größten Überschuss, rund +136 € im Monat. Max hat jetzt drei vermietete Wohnungen, zusammen 545.000 € Kaufpreis – und trotzdem monatlich ein Plus.

Offenbach, Berliner Straße 244 · WE 2: Kaufpreis 225.000 € · Kredit 243.000 € Bank (inkl. Kaufnebenkosten) · 3 Jahre Mietgarantie ab Übergabe · Exposé ansehen

Warum die nächste Wohnung möglich wird

Drei Dinge arbeiten für Max, ohne dass er etwas tun muss:

Tilgung: Mit jeder Rate sinkt die Restschuld – in Offenbach allein um rund 46.000 € in zehn Jahren. Das ist sein Vermögen.
Mieteinnahmen: Die Bank rechnet die Mieten der ersten Wohnung beim nächsten Antrag mit. Sein Spielraum wächst also mit jeder vermieteten Wohnung.
Steuervorteil: AfA und Zinsen senken seine Steuer jeden Monat – bei unseren Wohnungen oft 300–600 € (je nach Objekt und Einkommen).

Gut zu wissen: Ob und wann die Bank eine weitere Wohnung finanziert, entscheidet sie bei jedem Kauf neu – nach Einkommen, laufenden Raten und Reserve. Deshalb rechnen wir vorsichtig (3 % Wertsteigerung, 4,5 % Zins) und empfehlen zwischen zwei Käufen ein bis zwei ruhige Jahre. Mehr dazu: Von einer Wohnung zum Portfolio.

Was schiefgehen kann – und was hilft

Risiko	Was bei Max dagegen steht
Mieter zieht aus	Mietgarantie des Bauträgers im notariellen Kaufvertrag (Kassel/Offenbach 3 Jahre, Weiden laut Kaufvertrag); danach sucht die Mietverwaltung den Nachmieter. Eine Mietausfallversicherung erklären wir im Gespräch.
Reparatur	Die Rücklage im Hausgeld ist eingerechnet; dazu seine freie Reserve von 3.000–10.000 €.
Zinsen steigen	Während der Zinsbindung bleibt die Rate gleich. Bis zur Anschlussfinanzierung ist die Restschuld durch Tilgung kleiner.
Wert steigt nicht	Auch bei 0 % entsteht Vermögen durch die Tilgung – bei Max 67.445 €. Verkaufen muss er nie; er wählt den Zeitpunkt.

Und mit mehr Einkommen? Ein größeres Konzept

Für Gutverdiener sieht derselbe Weg nur größer aus. Ein reales, anonymisiertes Vermögenskonzept aus unserer Beratung plant vier Bausteine zu je rund einer Million Euro über 15 Jahre – Eigenkapital nur für die Kaufnebenkosten, jede Wohnung nach zehn Jahren steuerfrei verkaufbar oder behalten. In diesem Konzept ergibt sich nach 15 Jahren ein Vermögen von rund 951.000 € ohne Wertzuwachs und rund 1,49 Mio. € bei nur 1 % Wertzuwachs pro Jahr (eigene Annahmen dieses Konzepts: Zins 4,4 %, Regel-AfA 2,5 %, Stresstest mit Zins 5,4 % und 10 % weniger Miete). Es zeigt vor allem eines: Das Prinzip ist bei 133.000 € und bei einer Million dasselbe – Mieter, Finanzamt und Tilgung arbeiten mit.

Das größere Konzept finden Sie ausführlich im Ratgeber „Vom ersten Apartment zum Portfolio“.

Häufige Fragen

Reichen 3.400 € netto wirklich für drei Wohnungen?

Für die erste Wohnung in diesem Beispiel ja – das zeigt auch unser Finanzierungsrechner. Für jede weitere prüft die Bank neu und rechnet die Mieteinnahmen mit. Wie schnell es geht, hängt von Ihrer Situation ab.

Warum zuerst Weiden?

Weil der Einstieg günstig ist, der KfW-Kredit den Zins senkt und der Bauträger die Bauzinsen der Bauzeit übernimmt. So startet Max ohne Zuzahlung.

Was ist, wenn ich nur eine Wohnung will?

Auch gut. Jede der drei Wohnungen funktioniert für sich – die Zahlen in der Tabelle gelten je Wohnung.

Sind die Zahlen garantiert?

Nein. Es sind Modellrechnungen aus unseren Exposés mit vorsichtigen Annahmen. Garantiert ist nur, was im notariellen Kaufvertrag steht – zum Beispiel die Mietgarantie.

Quellen

Exposés Weiden WE 4, Kassel VE 01, Offenbach WE 2 (Stand 28.10.2026): Kaufpreis, Kredit, Ø nach Steuern, Vermögen nach 10 Jahren bei 0 % und 3 %.
Anonymisiertes Vermögenskonzept aus der DKE-Beratung (Oktober 2026) für das größere Beispiel.
§ 23 EStG (steuerfreier Verkauf nach 10 Jahren) – gesetze-im-internet.de