Kaufnebenkosten

Auf einen Blick

Zum Kaufpreis kommen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch – bei Maklerkauf zusätzlich die Provision. Bei uns entfällt der Makler: alle Angebote sind provisionsfrei.
Der größte Posten ist die Grunderwerbsteuer: 3,5 % in Bayern (Nürnberg, Weiden), 6,0 % in Hessen (Kassel, Offenbach).
Notar und Grundbuch kosten nach gesetzlicher Gebührentabelle bei einer Wohnung für 200.000 € rund 1,8 % (inklusive Grundschuld) – nicht verhandelbar, aber exakt berechenbar.
Einbauküche und Möbel, die separat im Kaufvertrag stehen, sind grunderwerbsteuerfrei.
Bei unseren Objekten müssen Sie die Kaufnebenkosten nicht aus eigener Tasche vorstrecken – je nach Objekt über eine Käuferprovision des Bauträgers oder (Offenbach) weil der Bauträger die Rechnungen begleicht und die Kosten mitfinanziert werden.

Die Posten im Überblick

Kaufnebenkosten sind alle Kosten, die beim Erwerb einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Sie gehen nicht an den Verkäufer, sondern an das Finanzamt, den Notar und das Grundbuchamt. Deshalb steigern sie den Wert der Wohnung nicht – und genau deshalb finanzieren viele Banken sie nur ungern mit.

Posten	Wer bekommt es	Höhe	Grundlage
Grunderwerbsteuer	Finanzamt	3,5 % in Bayern, 6,0 % in Hessen (Länder: siehe unten)	§ 11 GrEStG, Landesgesetze
Notar	Notar	bei 200.000 € rund 1,2 % inkl. USt (Tabelle, degressiv)	GNotKG
Grundbuch	Amtsgericht	bei 200.000 € rund 0,6 % (Tabelle, ohne USt)	GNotKG
Grundschuld (bei Finanzierung)	Notar + Grundbuch	zweimal 1,0-Gebühr aus dem Darlehen	GNotKG
Makler	Makler	üblich bis 3,57 % – bei uns 0 €	§§ 656a–d BGB

Grunderwerbsteuer – der größte Posten

Die Grunderwerbsteuer fällt bei jedem Eigentumswechsel einer Immobilie an. Der Bund gibt 3,5 % vor, seit 2006 dürfen die Länder den Satz selbst festlegen. Bayern ist bis heute beim niedrigsten Satz geblieben, Hessen verlangt 6,0 %.

Gelb markiert: die Länder unserer Objekte. Bremen seit 01.07.2025 bei 5,5 %.
Bundesland	Satz 2026	bei 200.000 €
Bayern	3,5 %	7.000 €
Baden-Württemberg, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen	5,0 %	10.000 €
Bremen, Hamburg, Sachsen	5,5 %	11.000 €
Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern	6,0 %	12.000 €
Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein	6,5 %	13.000 €

Küche und Möbel separat – das spart Steuer

Steuerpflichtig ist nur der Preis für das Grundstück mit Gebäude (§ 8, § 9 GrEStG). Bewegliche Gegenstände wie eine Einbauküche oder Möbel gehören nicht dazu – vorausgesetzt, sie sind im Kaufvertrag mit einem realistischen Wert getrennt ausgewiesen. Deshalb weisen wir in allen Exposés Küche und Möblierung gesondert aus.

Bei unseren Objekten

Beispiel Kassel, VE 01: Wohnung und Stellplatz kosten 182.000 €, die Einbauküche 5.000 €. Grunderwerbsteuer fällt nur auf die 182.000 € an: 6,0 % = 10.920 €. Auf die Küche entfallen 0 € – das spart 300 €. In Weiden (Küche und Möbel 10.000 €) sind es bei 3,5 % immerhin 350 €.

Kein Abzug ist dagegen für den Anteil an der Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft möglich – das hat der Bundesfinanzhof 2020 entschieden (BFH, II R 49/17).

🧮 Selbst rechnen: Grunderwerbsteuer

Kaufpreis gesamt

€

davon Küche / Möbel (separat)

€

Bundesland

–Grunderwerbsteuer

–gespart durch separate Küche/Möbel

–Notar + Grundbuch exakt (ohne Darlehen)

Alle Positionen einzeln, mit Grundschuld und Ihrer Finanzierung: Kaufnebenkosten-Rechner

Notar und Grundbuch

Notar und Grundbuchamt rechnen nicht mit Prozentsätzen, sondern nach der Gebührentabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes (GNotKG). Die Tabelle legt für jeden Geschäftswert eine „volle Gebühr“ (1,0) fest; jede Tätigkeit kostet ein Vielfaches davon. Weil die Tabelle degressiv ist, sinkt der prozentuale Anteil mit steigendem Preis. Rabatte sind gesetzlich ausgeschlossen – alle Notare in Deutschland verlangen für dieselbe Leistung dasselbe.

Dazu beim Notar Post-/Telekommunikationspauschale, ggf. XML-Gebühr und 19 % Umsatzsteuer. Grundbuchkosten sind Gerichtskosten – ohne Umsatzsteuer.
Tätigkeit	Wer	Faktor	Wert
Beurkundung Kaufvertrag	Notar	2,0	Kaufpreis
Vollzug (Genehmigungen, Vorkaufsrecht, Löschungsunterlagen)	Notar	0,5	Kaufpreis
Betreuung (Fälligkeitsmitteilung)	Notar	0,5	Kaufpreis
Grundschuldbestellung	Notar	1,0	Grundschuld
Auflassungsvormerkung	Grundbuch	0,5	Kaufpreis
Eigentumsumschreibung	Grundbuch	1,0	Kaufpreis
Eintragung Grundschuld	Grundbuch	1,0	Grundschuld

Ein Beispiel: Bei 200.000 € beträgt die volle Gebühr nach Tabelle B 435 €, bei 320.000 € sind es 635 €. Bei der Wohnung WE 2 im Nordwestring kommen Notar und Grundbuch zusammen auf 3.576 € – davon 1.086 € für die Grundschuld der Bank. Mehr dazu im Artikel Notar und Grundbuch.

Warum steht im Exposé „ca. 2 %“? In unseren Exposés rechnen wir Notar und Grundbuch bewusst vorsichtig mit Pauschalen. Die exakte Rechnung nach Gebührentabelle liegt bei unseren Objekten darunter (Tabelle unten). Die endgültigen Beträge stehen auf der Rechnung von Notar und Grundbuchamt.

Makler – bei uns 0 €

Wird eine Wohnung über einen Makler verkauft und ist der Käufer Verbraucher, darf der Käufer seit Ende 2020 höchstens die Hälfte der Provision tragen (§§ 656c, 656d BGB). Üblich sind pro Seite bis zu 3,57 % inklusive Umsatzsteuer – bei 200.000 € also bis zu 7.140 €. Alle Wohnungen der Deutschen Kapitalentwicklung sind provisionsfrei: Dieser Posten entfällt komplett.

So sieht es bei unseren Objekten aus

Die Tabelle rechnet für je eine Beispielwohnung jedes Objekts alle Positionen exakt nach Gebührentabelle – inklusive Grundschuld für die Finanzierung (Kredit wie im Exposé). Daneben steht der vorsichtig gerechnete Wert aus dem Exposé.

GrESt-Basis = Kaufpreis ohne separat ausgewiesene Küche, Möbel und Modernisierung. Notar + Grundbuch exakt nach GNotKG Tabelle B inkl. Betreuung, XML-Gebühr, Pauschalen, USt und Grundschuld in Höhe des Kredits. Jede Zeile können Sie im Rechner mit allen Einzelposten öffnen.
Wohnung	GrESt-Basis	Grunderwerbsteuer	Notar + Grundbuch	Kaufnebenkosten exakt	im Exposé
Nordwestring 100 · WE 2 Nürnberg · Bayern 3,5 %	184.500 €	6.457 €	3.576 €	10.033 €	11.071 €
Knauerstraße 13 · WH 4 Nürnberg · Bayern 3,5 %	365.000 €	12.775 €	5.790 €	18.565 €	19.054 €
Knauerstraße 11 · WE 2 Nürnberg · Bayern 3,5 %	374.000 €	13.090 €	5.975 €	19.065 €	22.440 €
Fichtnerstraße · VE 01 Kassel · Hessen 6,0 %	182.000 €	10.920 €	3.351 €	14.271 €	14.560 €
Fabrikstraße 5 · WE 4 Weiden i.d.OPf. · Bayern 3,5 %	123.000 €	4.305 €	2.445 €	6.750 €	6.949 €
Berliner Straße 244 · WE 2 Offenbach am Main · Hessen 6,0 %	220.000 €	13.200 €	3.761 €	16.961 €	18.700 €

Wer zahlt was – bei unseren Objekten

Normalerweise verlangt die Bank, dass Sie die Kaufnebenkosten aus Eigenkapital bezahlen. Bei unseren Objekten ist das anders geregelt – je nach Objekt auf eine von drei Arten:

Wohnung	Regelung der Kaufnebenkosten
Nordwestring 100 · WE 2	Standard: Sie finanzieren mit – dann zahlt Ihnen der Bauträger eine Käuferprovision in Höhe der Kaufnebenkosten aus, bevor sie fällig werden. Oder Sie zahlen die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld – dann ist Ihr Kredit kleiner.
Knauerstraße 13 · WH 4	Standard: Sie finanzieren mit – dann zahlt Ihnen der Bauträger eine Käuferprovision in Höhe der Kaufnebenkosten aus, bevor sie fällig werden. Oder Sie zahlen die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld – dann ist Ihr Kredit kleiner.
Knauerstraße 11 · WE 2	Standard: Sie finanzieren mit – dann zahlt Ihnen der Bauträger eine Käuferprovision in Höhe der Kaufnebenkosten aus, bevor sie fällig werden. Oder Sie zahlen die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld – dann ist Ihr Kredit kleiner.
Fichtnerstraße · VE 01	Standard: Sie finanzieren mit – dann zahlt Ihnen der Bauträger eine Käuferprovision in Höhe der Kaufnebenkosten aus, bevor sie fällig werden. Oder Sie zahlen die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld – dann ist Ihr Kredit kleiner.
Fabrikstraße 5 · WE 4	95 % des Kaufpreises finanziert (Bank + KfW). Der Bauträger zahlt Ihnen Kaufnebenkosten + 5 % Eigenkapital als Käuferprovision aus, bevor sie fällig werden.
Berliner Straße 244 · WE 2	Standard: mitfinanziert – die Rechnungen für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch begleicht der Bauträger, Sie strecken nichts vor; bezahlt werden die Kaufnebenkosten über Ihren Kredit. Oder Sie zahlen sie aus eigenem Geld.

Käuferprovision – einfach erklärt

Bei der Käuferprovision überweist Ihnen der Bauträger einen festen Betrag, bevor Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fällig werden. Sie strecken also nichts vor. Das Geld ist für Sie – nicht für uns, die DKE. Den genauen Betrag sehen Sie in Ihrem Exposé und im Kaufvertrag.

Steuerlich: was absetzbar ist

Als Vermieter können Sie die Kaufnebenkosten steuerlich nutzen – allerdings auf zwei verschiedenen Wegen:

Grunderwerbsteuer, Notar für den Kaufvertrag, Grundbuch für die Eigentumsumschreibung sind Anschaffungsnebenkosten. Sie werden auf Gebäude und Grundstück aufgeteilt. Der Gebäudeanteil wird über die AfA abgeschrieben, der Grundstücksanteil nicht.
Kosten für die Grundschuld (Notar und Grundbuch) sind Finanzierungskosten und im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten absetzbar.
Die Einbauküche wird separat über 10 Jahre abgeschrieben (BFH, IX R 14/15).
Wie eine Käuferprovision des Bauträgers steuerlich zu behandeln ist, prüft Ihr Steuerberater im Einzelfall.

Wann was fällig wird

Zeitpunkt	Was passiert
Notartermin	Kaufvertrag wird beurkundet, der Notar beantragt die Auflassungsvormerkung und meldet den Kauf dem Finanzamt.
einige Wochen danach	Grunderwerbsteuer-Bescheid kommt – fällig einen Monat nach Bekanntgabe (§ 15 GrEStG). Notarrechnung folgt.
nach Zahlung der Steuer	Finanzamt erteilt die Unbedenklichkeitsbescheinigung – ohne sie keine Eintragung als Eigentümer (§ 22 GrEStG).
Eigentumsumschreibung	Grundbuchamt trägt Sie ein und schickt die Kostenrechnung.

Häufige Fragen

Wie hoch sind die Kaufnebenkosten insgesamt?

Ohne Makler und mit Finanzierung in Bayern rund 5 %, in Hessen rund 7,5 % des Kaufpreises – so ergibt es die exakte Rechnung für unsere Beispielwohnungen. Mit Makler kämen bis zu 3,57 % dazu. Bei unseren Objekten fällt kein Makler an.

Kann ich die Kaufnebenkosten mitfinanzieren?

Viele Banken finanzieren nur den Kaufpreis. Bei unseren Objekten ist eine Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten möglich (Konditionen nach individueller Prüfung). Je nach Objekt zahlt Ihnen der Bauträger eine Käuferprovision aus, oder er begleicht die Rechnungen und die Kosten laufen über Ihren Kredit (Offenbach). Mehr Kredit heißt eine etwas höhere Rate – in unseren Exposés ist das schon eingerechnet. Wer möchte, kann die Kaufnebenkosten auch selbst zahlen.

Kann ich beim Notar verhandeln?

Nein. Die Gebühren sind gesetzlich festgelegt, Vereinbarungen über niedrigere Gebühren sind unwirksam (§ 125 GNotKG). Sparen lässt sich nur über den Umfang – etwa eine kleinere Grundschuld.

Muss ich auf die Einbauküche Grunderwerbsteuer zahlen?

Nein, wenn sie im Kaufvertrag separat mit einem angemessenen Wert ausgewiesen ist. Genau so machen wir es in allen Exposés.

Sind die Kaufnebenkosten steuerlich absetzbar?

Ja, als Vermieter: Die Grundschuldkosten sofort als Werbungskosten, die übrigen Kosten anteilig über die AfA des Gebäudes.

Alle Positionen für Ihre Wohnung rechnen

Mit Vorlagen für alle unsere Objekte – inklusive Grundschuld, Käuferprovision und Bundesland-Vergleich.

Zum Kaufnebenkosten-Rechner

Quellen

Grunderwerbsteuergesetz §§ 8, 9, 11, 15, 22 – gesetze-im-internet.de/grestg_1983
Gerichts- und Notarkostengesetz § 34 und Anlage 2 (Tabelle B), Kostenverzeichnis Anlage 1, § 125 – gesetze-im-internet.de/gnotkg
Bremen: Grunderwerbsteuer 5,5 % ab 01.07.2025 – Brem.GBl. 2025 Nr. 9
BGB §§ 656c, 656d (Maklerkosten) – gesetze-im-internet.de
BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 (Erhaltungsrücklage) · BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15 (Einbauküche)
Beispielwerte: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026