Sondertilgung

Auf einen Blick

Eine Sondertilgung ist eine Extra-Zahlung auf Ihren Kredit, zusätzlich zur Monatsrate. Sie senkt die Restschuld sofort.
Wie viel Sie sondertilgen dürfen, regelt Ihr Darlehensvertrag. In unseren Exposés sind Sondertilgungen von bis zu 5 % pro Jahr vorgesehen.
Jeder sondergetilgte Euro spart Zinsen – bei 4,5 % sind das 45 € pro 1.000 € im ersten Jahr. Bei einer vermieteten Wohnung sind es nach Steuern rund 29 €, weil Sie einen Teil der Zinsen ohnehin über die Steuer zurückbekommen.
Vorher kommt die Rücklage: Geld, das in den Kredit fließt, bekommen Sie nicht einfach zurück.
Der größte Nutzen: eine kleinere Restschuld am Ende der Zinsbindung – und damit weniger Zinsrisiko beim Anschluss.

Was eine Sondertilgung ist

Ihre Monatsrate aus Zins und Tilgung bleibt während der Zinsbindung gleich (siehe Annuität). Eine Sondertilgung ist ein zusätzlicher Betrag, den Sie direkt auf den Kredit einzahlen – etwa aus einer Steuererstattung, einem Bonus oder einer Erbschaft. Die Restschuld sinkt sofort um genau diesen Betrag.

Weil die Monatsrate gleich bleibt, wirkt die Sondertilgung doppelt: Auf den getilgten Betrag fallen keine Zinsen mehr an, und der gesparte Zins fließt in jeder folgenden Rate zusätzlich in die Tilgung. Der Kredit ist dadurch früher abbezahlt.

Was Ihr Vertrag erlauben muss

Ein gesetzliches Recht auf Sondertilgung gibt es bei einem Kredit mit festem Zins nicht – es muss im Darlehensvertrag vereinbart sein. Üblich ist ein jährlicher Prozentsatz des ursprünglichen Darlehens. Ohne eine solche Vereinbarung können Sie während der Zinsbindung nur in Ausnahmefällen vorzeitig zurückzahlen, etwa beim Verkauf, und die Bank darf dann eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2, § 502 BGB). Unabhängig davon dürfen Sie jeden Festzins-Kredit zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit sechs Monaten Frist ganz oder teilweise kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB).

Bei unseren Objekten

In unseren Exposés heißt es: „Die Tilgung wählen Sie selbst; zusätzlich sind Sondertilgungen von bis zu 5 % pro Jahr möglich.“ Bei der Wohnung WE 2 in Offenbach mit 243.700 € Kredit wären das – bezogen auf den Startbetrag – bis zu 12.185 € pro Jahr. Sie müssen dieses Recht nicht nutzen; es ist eine Möglichkeit. Was genau gilt, steht in Ihrem persönlichen Darlehensvertrag.

Was Sondertilgen bewirkt – am Beispiel

Die Tabelle zeigt für Offenbach WE 2 (4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung), was eine regelmäßige Sondertilgung am Ende jedes Jahres über zehn Jahre bewirkt:

Modellrechnung, monatliche Verrechnung, Zins über die gesamte Laufzeit gleich. Kritischer Anschlusszins: bis zu diesem Zins deckt die bisherige Rate nach 10 Jahren noch die Zinsen.
Sondertilgung pro Jahr	eingezahlt in 10 J.	Restschuld nach 10 J.	Zinsen gespart (10 J.)	getilgt nach	kritischer Anschlusszins
0 €	0 €	197.641 €	–	31 J.	7,40 %
1.000 €	10.000 €	185.299 €	2.342 €	28 J.	7,89 %
2.000 €	20.000 €	172.957 €	4.684 €	25 J.	8,45 %
5.000 €	50.000 €	135.931 €	11.710 €	19 J.	10,76 %

Mit 2.000 € pro Jahr zahlen Sie in zehn Jahren 20.000 € extra ein. Die Restschuld sinkt dadurch um 24.684 € – also um mehr als den eingezahlten Betrag, weil Sie 4.684 € Zinsen sparen. Der Kredit ist nach 25 statt 31 Jahren getilgt, und der kritische Anschlusszins steigt von 7,40 % auf 8,45 %.

Früh wirkt stärker als spät: Je früher Sie sondertilgen, desto länger spart der Betrag Zinsen. 1.000 € im ersten Jahr wirken über die ganze Laufzeit, 1.000 € im neunten Jahr nur noch kurz bis zum Ende der Zinsbindung.

Was nach Steuern übrig bleibt

Bei einer selbst genutzten Wohnung ist jeder gesparte Zins bares Geld. Bei einer vermieteten Wohnung ist das anders: Die Schuldzinsen sind Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG) und senken Ihre Steuer. Weniger Zinsen bedeuten deshalb auch weniger Steuerersparnis.

Faustregel: Gesparter Zins nach Steuern = Zinssatz × (1 − Grenzsteuersatz).
Bei 4,5 % Zins und 35 % Grenzsteuersatz: 4,5 % × 0,65 = 2,925 %. Eine Sondertilgung bringt Ihnen also rund 2,9 % im Jahr nach Steuern – ohne Kursrisiko.

Im Beispiel oben bedeuten die 4.684 € gesparten Zinsen nach Steuern rund 3.045 € Vorteil – für 20.000 €, die über zehn Jahre im Kredit stecken. Deshalb rechnen unsere Exposés mit 1,5 % Tilgung: Ihre Zuzahlung bleibt niedrig, und mehr tilgen können Sie jederzeit (bis zu 5 % pro Jahr). Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Sondertilgen oder Geld anlegen?

Eine Geldanlage mit ähnlich wenig Risiko müsste nach Steuern mehr als diese rund 2,9 % bringen – vor Steuern also meist rund 4 %.

Warum rund 4 % vor Steuern?

Zinserträge werden mit 25 % Abgeltungsteuer plus Solidaritätszuschlag besteuert, zusammen 26,375 % ohne Kirchensteuer (§ 32d EStG). Bis zum Sparer-Pauschbetrag von 1.000 € im Jahr (Ehepaare 2.000 €) bleiben sie steuerfrei (§ 20 Abs. 9 EStG). Oberhalb davon braucht eine Anlage rund 4 % vor Steuern, um mit der Sondertilgung gleichzuziehen.

Wer beides hat: zuerst das Eigenheim

Haben Sie neben der Kapitalanlage auch einen Kredit für Ihr eigenes Zuhause, ist eine Sondertilgung dort meist wirksamer: Zinsen fürs Eigenheim sind steuerlich nicht absetzbar, jeder gesparte Euro Zins zählt voll. Mehr zur Reihenfolge: Erst Kapitalanlage, dann Eigenheim.

🧮 Selbst rechnen: Lohnt sich Ihre Sondertilgung?

Darlehen

€

Sollzins

Anfängliche Tilgung

Sondertilgung pro Jahr

€

Ihr Grenzsteuersatz

–Restschuld nach 10 J. (ohne: –)

–Zinsen gespart in 10 J. – nach Steuern

–Kredit getilgt nach (statt …)

Unverbindliche Modellrechnung: Sondertilgung jeweils am Jahresende, höchstens 5 % des Startbetrags pro Jahr, Zins über die ganze Laufzeit gleich. Steuer vereinfacht: gesparte Zinsen × (1 − Grenzsteuersatz).

Wann Sondertilgen sinnvoll ist – und wann nicht

Eher sinnvoll, wenn …	Eher warten, wenn …
Ihre freie Reserve steht (unsere Empfehlung: etwa 3.000 bis 10.000 €)	Sie noch keine Reserve für Reparaturen oder einen Mieterwechsel haben
Sie die Restschuld vor dem Anschluss senken möchten	Sie teurere Schulden haben (Dispo, Ratenkredit) – die zuerst tilgen
Sie das Geld in den nächsten Jahren nicht brauchen	Sie in den nächsten Jahren eine größere Ausgabe planen
Ihnen Ruhe wichtiger ist als die letzte Rendite-Zehntel	Sie eine Anlage mit ähnlich wenig Risiko und mehr als ~2,9 % nach Steuern haben

Wichtig: Eine Sondertilgung ist eine Einbahnstraße. Was im Kredit steckt, bekommen Sie nur über einen neuen Kredit oder einen Verkauf zurück. Halten Sie deshalb immer genug Geld auf dem Immobilienkonto, bevor Sie sondertilgen.

Eine gute Gelegenheit kann eine Steuererstattung sein: Bei einigen unserer Wohnungen, etwa im Nordwestring, fällt im ersten Jahr eine größere Erstattung aus der Modernisierung an. Sie können sie als Polster behalten, für die laufende Zuzahlung nutzen – oder, wenn die Rücklage steht, sondertilgen.

Der eigentliche Gewinn: weniger Anschlussrisiko

Für Kapitalanleger ist die Zinsersparnis nach Steuern oft gar nicht der wichtigste Effekt. Wichtiger ist, dass am Ende der Zinsbindung weniger Schuld übrig ist. Ein höherer Anschlusszins trifft dann eine kleinere Summe. Im Beispiel oben steigt der Zins, ab dem die bisherige Rate die Zinsen nicht mehr deckt, mit 2.000 € Sondertilgung pro Jahr um rund einen Prozentpunkt. Wie Sie das für Ihre Wohnung prüfen: Zinsbindung und Anschluss.

Häufige Fragen

Darf ich jederzeit sondertilgen?

Nur im Rahmen Ihres Darlehensvertrags. In unseren Exposés sind bis zu 5 % pro Jahr vorgesehen. Darüber hinaus kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Nach zehn Jahren haben Sie ein gesetzliches Kündigungsrecht (§ 489 BGB).

Senkt eine Sondertilgung meine Monatsrate?

In der Regel nicht – die Rate bleibt gleich, der Kredit ist dafür früher abbezahlt. Eine niedrigere Rate können Sie bei der Anschlussfinanzierung vereinbaren.

Verliere ich durch Sondertilgung Steuervorteile?

Ja, ein wenig: Weniger Zinsen bedeuten weniger Werbungskosten. Unterm Strich sparen Sie trotzdem – bei 35 % Grenzsteuersatz rund 65 % der Zinsen.

Wie viel bringen 10.000 € Sondertilgung?

Bei 4,5 % Zins rund 450 € weniger Zinsen im ersten Jahr, nach Steuern (35 %) rund 293 €. Weil der gesparte Zins in die Tilgung fließt, wächst der Effekt Jahr für Jahr.

Ist eine höhere Tilgung von Anfang an besser?

Sie ist planbarer, aber unflexibler: Die höhere Rate müssen Sie jeden Monat zahlen. Mit niedriger Tilgung plus Sondertilgungsrecht entscheiden Sie jedes Jahr neu.

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Rate, Restschuld, Laufzeit und Anschlusszins – mit Vorlagen unserer Objekte.

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Quellen

BGB §§ 489, 490, 502 (Kündigungsrecht, vorzeitige Rückzahlung, Vorfälligkeitsentschädigung) – § 489, § 490, § 502
EStG § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 (Schuldzinsen als Werbungskosten) – gesetze-im-internet.de/estg/__9.html
EStG § 32d (Abgeltungsteuer 25 %) und § 20 Abs. 9 (Sparer-Pauschbetrag 1.000 €) – § 32d, § 20; Solidaritätszuschlag 5,5 % – § 4 SolZG
Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026: Wortlaut zur Sondertilgung; Beispiel Offenbach WE 2. Reserve-Empfehlung: DKE, Stand 28.10.2026.