Zinsbindung und Anschluss

Auf einen Blick

Die Zinsbindung ist die Zeit, für die Ihr Zins fest vereinbart ist – üblich sind 10, 15 oder 20 Jahre. In dieser Zeit ändert sich Ihre Rate nicht, egal was am Markt passiert.
Danach brauchen Sie für die Restschuld eine Anschlussfinanzierung. Bei 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung sind nach 10 Jahren noch rund 81 % des Kredits offen.
Das Gute: Die Restschuld ist kleiner als der Startkredit. Mit 1,5 % Tilgung bleibt die Rate bis zu einem Anschlusszins von rund 5,9 % gleich oder sinkt sogar.
Gesetzlich dürfen Sie jeden Festzins-Kredit nach 10 Jahren mit 6 Monaten Frist kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung (§ 489 BGB).
Aktuell (Stand 27.10.2026) liegen gute Angebote für 10 Jahre bei rund 4,1 % effektiv, bei hoher Beleihung bei rund 4,5 %.

Was Zinsbindung bedeutet

Wenn Sie eine Wohnung finanzieren, vereinbaren Sie mit der Bank einen Zins und eine Tilgung. Der Zins gilt aber in der Regel nicht für die gesamte Laufzeit von 25 oder 30 Jahren, sondern für einen festen Zeitraum: die Sollzinsbindung. In dieser Zeit sind Sie vor steigenden Zinsen geschützt. Die Kehrseite: Fallen die Zinsen, profitieren Sie nicht davon.

Am Ende der Zinsbindung ist der Kredit noch nicht abbezahlt. Für die verbleibende Restschuld vereinbaren Sie einen neuen Zins – die Anschlussfinanzierung. Erst ab diesem Zeitpunkt spielt der Zins am Markt für Sie wieder eine Rolle.

Zinsbindung	Vorteil	Nachteil
5 Jahre	kurz flexibel	Zinsrisiko kommt früh; derzeit nicht günstiger als 10 Jahre
10 Jahre	meist der günstigste Zins, gut planbar	Anschlusszins nach 10 Jahren offen
15 Jahre	länger Ruhe, kleinere Restschuld am Ende	etwas höherer Zins
20 Jahre	maximale Planbarkeit	höchster Zins der vier

Wo die Bauzinsen heute stehen

Bauzinsen ändern sich täglich und hängen von Ihrer Bonität und davon ab, wie viel die Bank im Verhältnis zum Wert der Wohnung finanziert (Beleihungsauslauf). Drei Blickwinkel, alle Ende Oktober 2026 geprüft:

Effektivzins = Zins inklusive bestimmter Kreditkosten, gut zum Vergleichen. Sollzins = der Zins, mit dem die Bank rechnet.
Quelle · Stand	5 J.	10 J.	15 J.	20 J.
Dr. Klein, Topzinsen effektiv · 27.10.2026 Darlehen 350.000 €, Kaufpreis 480.000 €, 2 % Tilgung	4,29 %	4,07 %	4,21 %	4,28 %
Dr. Klein, Sollzins · 27.10.2026	4,16 %	3,97 %	4,11 %	4,18 %

Für Zahlenfreunde: der Durchschnitt der Bundesbank

Laut Deutscher Bundesbank lag der durchschnittliche Effektivzins neuer Wohnungsbaukredite im August 2026 bei 3,81 % (Zinsbindung über 5 bis 10 Jahre) bzw. 4,04 % (über 10 Jahre). Die Werte sind vorläufig (abgefragt am 28.10.2026) und erscheinen mit rund 6 Wochen Verzug.

Finanziert die Bank einen größeren Teil des Werts, nimmt sie meist einen etwas höheren Zins. Interhyp nennt für 10 Jahre Zinsbindung (Angebote vom 19. bis 25.10.2026) 4,15 % effektiv, wenn die Bank unter 70 % des Werts finanziert, 4,27 % bei 80 % und 4,53 % bei über 90 %.

Bei unseren Objekten

Unsere Exposés rechnen mit 4,5 % Sollzins und 1,5 % Tilgung. Das passt zu einer Finanzierung ohne Eigenkapital – wir rechnen also eher vorsichtig. Haben Sie Eigenkapital oder eine sehr gute Bonität, kann Ihr Zins niedriger sein. Den echten Zins zeigt Ihr persönliches Bankangebot, in der Regel nach 48 Stunden. Zur Einordnung: Bei der Wohnung WE 2 in Offenbach kostet ein halbes Prozent mehr Zins laut Exposé rund 66 € im Monat nach Steuern.

10 oder 15 Jahre? Ihr Kündigungsrecht nach 10 Jahren

Eine Regel im Gesetz macht lange Zinsbindungen attraktiver, als sie auf den ersten Blick wirken: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dürfen Sie jeden Kredit mit festem Zins zehn Jahre nach der vollständigen Auszahlung mit einer Frist von sechs Monaten ganz oder teilweise kündigen. Eine Vorfälligkeitsentschädigung fällt dafür nicht an, und das Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden (§ 489 Abs. 4 BGB).

Das heißt praktisch: Bei 15 oder 20 Jahren Bindung ist die Bank an den Zins gebunden – Sie aber nur zehn Jahre und sechs Monate. Fallen die Zinsen bis dahin, können Sie wechseln. Steigen sie, behalten Sie Ihren Zins. Dafür zahlen Sie von Anfang an einen etwas höheren Zins (aktuell laut Dr. Klein rund 0,14 Prozentpunkte für 15 statt 10 Jahre).

Zwei Feinheiten: Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Zins oder Laufzeit getroffen, beginnen die zehn Jahre ab dieser Vereinbarung neu. Und eine Kündigung gilt als nicht erfolgt, wenn Sie den Betrag nicht binnen zwei Wochen zurückzahlen (§ 489 Abs. 3 BGB) – die neue Finanzierung muss also rechtzeitig stehen.

Wie viel nach 10 Jahren übrig ist

Die Restschuld ist die Zahl, auf die es bei der Anschlussfinanzierung ankommt. Bei 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung sind nach zehn Jahren knapp 19 % getilgt – rund 81 % des Kredits stehen noch offen. Bei der Wohnung WE 2 in Offenbach (Kredit 243.700 €, Rate 1.218,50 € im Monat) sind das 197.641 €.

Dass schon 19 % getilgt sind, ist ein echter Vorteil: Ein höherer Zins trifft nur noch diese kleinere Summe. Deshalb steigt die Rate bei einem höheren Anschlusszins weniger, als viele befürchten.

Anschlusszins-Szenarien: was passiert mit der Rate?

Die Tabelle zeigt für Offenbach WE 2, welche Rate sich ergibt, wenn Sie nach 10 Jahren die Restschuld von 197.641 € zum jeweiligen Zins und wieder mit 1,5 % Tilgung finanzieren. Heute beträgt die Rate 1.219 €.

Modellrechnung, 1,5 % Tilgung auf die Restschuld. „Nach Steuern“: Mehr- oder Minderzinsen × 65 %, weil Zinsen bei 35 % Grenzsteuersatz als Werbungskosten zählen. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.
Anschlusszins	neue Rate	zur Rate heute	Zinsen/Monat ggü. 4,5 %	davon nach Steuern
3,5 %	824 €	− 395 €	− 165 €	− 107 €
4,5 %	988 €	− 230 €	+ 0 €	+ 0 €
5,5 %	1.153 €	− 66 €	+ 165 €	+ 107 €
6,5 %	1.318 €	+ 99 €	+ 329 €	+ 214 €
7,5 %	1.482 €	+ 264 €	+ 494 €	+ 321 €

Zwei Zahlen sind hilfreich:

Gleiche Rate wie heute ergibt sich bei rund 5,90 % Anschlusszins (mit 1,5 % Tilgung). Darunter wird die Rate sogar kleiner.
Kritischer Anschlusszins: Zahlen Sie einfach die bisherige Rate weiter, deckt sie die Zinsen bis rund 7,40 %. Darüber würde die alte Rate nicht einmal mehr die Zinsen bezahlen.

Dazu kommt die Miete: Das Exposé rechnet mit einer Mieterhöhung alle drei Jahre (eine Annahme, keine Zusage) – von 950 € heute auf 1.265 € im zehnten Jahr. Steigt die Miete so, fängt sie einen Teil eines höheren Zinses auf.

🧮 Selbst rechnen: Ihr Anschluss-Check

Darlehen

€

Sollzins heute

Anfängliche Tilgung

Zinsbindung

Anschlusszins (Annahme)

–Restschuld am Ende der Bindung

–neue Rate (gleiche Tilgung)

–kritischer Zins (alte Rate deckt Zinsen bis)

Unverbindliche Modellrechnung, monatliche Verrechnung. Vorlagen: Kredit laut Exposé (Offenbach WE 2, Kassel VE 01, Nürnberg K11 WE 5, Nürnberg Kn13 WH 4); die Exposés können wegen anderer Rundung um wenige hundert Euro abweichen.

Ihre Wege zur Anschlussfinanzierung

Prolongation (Verlängerung bei Ihrer Bank): Ihre bisherige Bank macht Ihnen rechtzeitig vor dem Ende ein Angebot. Bequem, aber nicht immer das günstigste – vergleichen lohnt.
Umschuldung (Wechsel der Bank): Sie wechseln zum Ende der Zinsbindung zu einer anderen Bank. Endet die Bindung vor dem Laufzeitende, können Sie mit einem Monat Frist auf diesen Tag kündigen (§ 489 Abs. 1 Nr. 1 BGB). Für die Übertragung der Grundschuld fallen Notar- und Grundbuchkosten an.
Forward-Darlehen (Zins im Voraus festmachen): Sie sichern sich den Anschlusszins schon bis zu einige Jahre im Voraus. Dafür verlangen Banken einen Aufschlag, der mit jedem Monat Vorlauf wächst; die Höhe legt jede Bank selbst fest. Fallen die Zinsen später, müssen Sie das Darlehen trotzdem abnehmen.

So bauen Sie heute schon vor

Sondertilgungen senken die Restschuld – in unseren Exposés sind bis zu 5 % pro Jahr vorgesehen. Wie viel das bringt: Sondertilgung.
Höhere Tilgung: Mit 2 % statt 1,5 % sind nach 10 Jahren rund 25 % statt 19 % getilgt (siehe Annuität).
Rücklage auf dem Immobilienkonto – siehe Zwei-Konten-Modell.
Rechtzeitig vergleichen: etwa ein bis drei Jahre vor dem Ende der Bindung Angebote einholen.

Gut zu wissen: Niemand kann den Zins in zehn Jahren vorhersagen. Steigt er deutlich, wird Ihre Rate höher. Was dagegen hilft: Die Restschuld ist dann schon kleiner, die Miete ist laut Modellrechnung gestiegen, und ein Teil der Mehrzinsen kommt über die Steuer zurück. Dazu eine Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € und eine Rechnung, die nicht auf Kante genäht ist. Wie Sie das prüfen, steht unter Tragbarkeit.

Vor dem Ende aussteigen?

Während der Zinsbindung kommen Sie nur in Ausnahmefällen vorzeitig aus dem Vertrag – etwa wenn Sie die Wohnung verkaufen. Dann darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2, § 502 BGB). Die gesetzliche Obergrenze von 1 % gilt nur für Konsumkredite, nicht für Immobilienkredite. Wer ohnehin plant, nach 10 Jahren steuerfrei zu verkaufen (siehe Spekulationssteuer), passt mit 10 Jahren Zinsbindung gut zusammen.

Häufige Fragen

Was ist eine Anschlussfinanzierung?

Die Finanzierung der Restschuld nach dem Ende der Zinsbindung – entweder bei Ihrer bisherigen Bank (Prolongation) oder bei einer anderen Bank (Umschuldung).

Ist eine Zinsbindung von 10 oder 15 Jahren besser?

10 Jahre sind derzeit meist am günstigsten. 15 Jahre kosten etwas mehr, schützen aber länger. Dank § 489 BGB können Sie auch einen 15-Jahres-Kredit nach zehn Jahren kündigen. Was besser passt, hängt davon ab, wie viel Sicherheit Ihnen wichtig ist und ob Sie einen Verkauf nach 10 Jahren planen.

Was passiert, wenn die Zinsen bis dahin stark steigen?

Dann steigt die Rate. Bei 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung bleibt sie mit 1,5 % Anschluss-Tilgung bis knapp 6 % gleich hoch wie heute, weil die Restschuld kleiner ist. Darüber wird es teurer – die Tabelle oben zeigt es. Ein Teil der Mehrzinsen kommt über die Steuer zurück.

Wann sollte ich mich um den Anschluss kümmern?

Spätestens ein Jahr vorher Angebote vergleichen. Wer früher Sicherheit möchte, kann mit einem Forward-Darlehen bis zu einige Jahre im Voraus festschreiben – gegen Aufschlag.

Rechnen die Exposés mit dem aktuellen Zins?

Sie rechnen mit 4,5 % Zins – vorsichtiger als die besten Angebote mit viel Eigenkapital, passend zu Finanzierungen mit hoher Beleihung. Ihr echter Zins steht in Ihrem persönlichen Bankangebot.

Was ein halbes Prozent mehr oder weniger bedeutet

Rate und Restschuld für verschiedene Zinsen – mit unseren Wohnungen als Vorlage.

Zum Bauzins-Rechner

Quellen

BGB § 489 (ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers) – gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html
BGB § 490 Abs. 2 und § 502 (vorzeitige Kündigung, Vorfälligkeitsentschädigung) – § 490, § 502
Dr. Klein, „Bauzinsen aktuell“, Topzinsen Stand 27.10.2026 – drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html (abgerufen 28.10.2026)
Interhyp, Zinsen nach Beleihungsauslauf, Angebote 19.–25.10.2026 – interhyp.de/zinsen (abgerufen 28.10.2026)
Deutsche Bundesbank, MFI-Zinsstatistik, Effektivzinssätze Wohnungsbaukredite an private Haushalte, Neugeschäft, August 2026 (vorläufig), Reihen BBIM1 …O.R.A… und …P.R.A… – api.statistiken.bundesbank.de (abgefragt 28.10.2026)
Beispielwerte: Exposé Offenbach WE 2 (Kredit, Rate, Restschuld, Miete, Zins-Sensitivität), Stand 28.10.2026; Szenarien: eigene Berechnung.