Das Zwei-Konten-Modell

Auf einen Blick

Sie eröffnen ein eigenes Girokonto nur für die Wohnung – das Immobilienkonto.
Rein kommen die Miete und Ihr monatlicher Dauerauftrag. Raus gehen Bankrate, Hausgeld und die Mietverwaltung.
Der Dauerauftrag deckt die Lücke vor Steuern. Den Steuervorteil bekommen Sie monatlich über mehr Netto (Freibetrag) oder einmal im Jahr über die Steuererklärung.
Was übrig bleibt, wird zur Rücklage – für einen Mieterwechsel, Reparaturen in der Wohnung oder eine Steuernachzahlung.
Bonus: Die Kontoauszüge sind Ihre fertige Unterlage für die Anlage V der Steuererklärung.

Die Idee: Wohnung und Privatleben trennen

Wenn Miete, Rate und Hausgeld über Ihr normales Gehaltskonto laufen, vermischt sich alles: Supermarkt, Urlaub, Handyvertrag – und mittendrin die Wohnung. Nach ein paar Monaten weiß kaum jemand mehr, ob die Wohnung ihn 30 € oder 300 € im Monat kostet.

Das Zwei-Konten-Modell löst das mit einem einfachen Prinzip: Alles, was mit der Wohnung zu tun hat, läuft über ein eigenes Konto. Von Ihrem Privatkonto geht nur ein fester Betrag per Dauerauftrag hinüber. Damit haben Sie die Wohnung jederzeit im Blick, und Ihr Privatkonto bleibt so, wie Sie es kennen.

Privatkonto

Gehalt (mit Freibetrag: etwas mehr Netto)
→ Dauerauftrag: Ihr Anteil

↓

Immobilienkonto

+ Miete · + Dauerauftrag · + Steuererstattung
− Bankrate · − Hausgeld · − Mietverwaltung
= Rücklage wächst

↓

Bank · Verwaltung

Rate (Zins + Tilgung)
Hausgeld an die WEG-Verwaltung
Mietverwaltung

So sieht es in Zahlen aus

Am Beispiel Kassel, Fichtnerstraße · VE 01, erstes volles Vermietungsjahr laut Exposé (Modellrechnung, 35 % Grenzsteuersatz):

Werte laut Exposé, gerundet. Steuervorteil im Jahr 2027 laut Exposé: 3.144 €.
Immobilienkonto	pro Monat
Miete geht ein	+ 850 €
Bankrate geht ab	− 1.009 €
Hausgeld (nicht umlagefähig) und Mietverwaltung gehen ab	− 124 €
Lücke vor Steuern = Ihr Dauerauftrag	283 €
Steuervorteil (über Freibetrag als mehr Netto auf dem Privatkonto)	+ 261 €
Ihre echte Belastung nach Steuern	≈ 22 €

Sie richten also einen Dauerauftrag über rund 283 € ein – am besten etwas mehr, etwa 300 €. Gleichzeitig steigt Ihr Netto durch den Freibetrag um rund 261 €. Unterm Strich spüren Sie nur die Differenz. Ohne Freibetrag zahlen Sie die 283 € ein Jahr lang voll und bekommen dann über die Steuererklärung rund 3.144 € zurück – die überweisen Sie am besten direkt auf das Immobilienkonto.

Wenn die Wohnung einen Überschuss bringt

Bei Offenbach, Berliner Straße 244 · WE 2 fehlen auf dem Immobilienkonto vor Steuern 419 € im Monat (Miete 950 €, Rate 1.219 €, Hausgeld 150 €). Der Steuervorteil von rund 492 € im Monat ist aber größer – nach Steuern bleibt laut Exposé ein Plus von rund 73 €. Auch hier gilt: Der Dauerauftrag deckt die Lücke vor Steuern, der Steuervorteil kommt über Ihr Gehalt oder die Erstattung. Das Exposé enthält in den 150 € Hausgeld übrigens eine eigene Rücklage von 42 € im Monat für die Gastherme – genau so ein Betrag gehört auf das Immobilienkonto und bleibt dort stehen.

Der Steuervorteil: monatlich oder jährlich

Monatlich (Freibetrag): Sie beantragen beim Finanzamt einen Freibetrag für den erwarteten Verlust aus Vermietung (§ 39a EStG). Ihr Arbeitgeber behält weniger Lohnsteuer ein, Ihr Netto steigt sofort. Mehr dazu unter Steuervorteil jeden Monat.
Jährlich (Steuererklärung): Sie erhalten das Geld als Erstattung, einmal im Jahr. Bis dahin muss das Immobilienkonto die volle Lücke vor Steuern tragen.

Steuer-Rücklage nicht vergessen: Mit einem Freibetrag sind Sie in der Regel verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben (§ 46 Abs. 2 Nr. 4 EStG). Fällt der echte Verlust kleiner aus als der eingetragene Freibetrag – etwa weil die Miete gestiegen ist –, kann eine Nachzahlung kommen. Ein Teil der Rücklage auf dem Immobilienkonto fängt das auf. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Einige unserer Wohnungen bringen im ersten Jahr eine größere Erstattung, weil Modernisierungskosten sofort abgesetzt werden – im Nordwestring WE 2 laut Exposé rund 4.375 €. Das Exposé zeigt zwei Wege: das Geld frei verwenden oder es auf dem Immobilienkonto als Polster lassen und damit die Zuzahlung der folgenden Monate bezahlen. Der zweite Weg ist das Zwei-Konten-Modell in Reinform.

Die Rücklage: Ihr Sicherheitspolster

Wir empfehlen eine freie Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € – je nach Wohnung. Diese Reserve ist für Dinge gedacht, die keine Monatsrechnung abbildet:

ein Mieterwechsel mit ein paar Monaten Leerstand (nach Ablauf der Mietgarantie des Bauträgers),
Reparaturen innerhalb Ihrer Wohnung, etwa Boiler, Therme oder Küchengerät – die Rücklage der Eigentümergemeinschaft deckt nur das Gemeinschaftseigentum,
eine Steuernachzahlung oder eine Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft.

Niemand muss das am ersten Tag komplett auf dem Konto haben. Wenn Sie den Dauerauftrag etwas höher ansetzen als nötig und Erstattungen auf das Immobilienkonto überweisen, wächst die Reserve von allein. Steht sie, können Sie Überschüsse für Sondertilgungen nutzen. Zusätzlich lässt sich der Mietausfall mit einer Mietausfallversicherung absichern – wir erklären sie Ihnen im Gespräch.

🧮 Selbst rechnen: Ihr Dauerauftrag

Miete (geht ein)

€

Bankrate (geht ab)

€

Hausgeld + Mietverwaltung (geht ab)

€

Extra für die Rücklage

€

Steuervorteil pro Monat

€

Steuervorteil kommt …

–Dauerauftrag aufs Immobilienkonto

–Ihre Belastung nach Steuern pro Monat

–erste 3.000 € Reserve erreicht nach

Unverbindliche Modellrechnung. Den Steuervorteil Ihrer Wohnung finden Sie in der Monatsrechnung des Exposés (35 % Grenzsteuersatz).

In fünf Schritten eingerichtet

Konto eröffnen: ein einfaches Girokonto, gern ein kostenloses, auf Ihren Namen – das Immobilienkonto.
Miete umleiten: Die Miete soll auf das Immobilienkonto fließen. Geben Sie der Mietverwaltung die neue Kontoverbindung.
Abbuchungen umstellen: Bankrate, Hausgeld und Mietverwaltung werden vom Immobilienkonto eingezogen.
Dauerauftrag einrichten: vom Privatkonto die Lücke vor Steuern plus einen kleinen Puffer für die Rücklage.
Erstattungen umbuchen: Kommt eine Steuererstattung, geht sie auf das Immobilienkonto.

Bonus: Die Steuererklärung wird einfacher

Für die Anlage V zählt, wann Geld geflossen ist (Zuflussprinzip, § 11 EStG). Wenn alle Einnahmen und Ausgaben der Wohnung über ein Konto laufen, sind die Kontoauszüge zusammen mit der Zinsbescheinigung der Bank und der Hausgeldabrechnung praktisch Ihre komplette Unterlage. Ihr Steuerberater wird es Ihnen danken.

Häufige Fragen

Brauche ich wirklich ein zweites Konto?

Vorgeschrieben ist es nicht. Es ist aber die einfachste Art, den Überblick zu behalten und eine Rücklage aufzubauen.

Wie hoch soll der Dauerauftrag sein?

Mindestens so hoch wie die Lücke vor Steuern: Rate + Hausgeld − Miete. Mit einem kleinen Aufschlag für die Rücklage haben Sie Luft für Unvorhergesehenes.

Was mache ich mit Überschüssen?

Erst die Reserve auffüllen (etwa 3.000 bis 10.000 €). Danach können Sie Überschüsse stehen lassen, sondertilgen oder für die nächste Wohnung sparen.

Was ist, wenn die Miete steigt?

Dann wird die Lücke kleiner. Passen Sie den Dauerauftrag an – und denken Sie daran, dass mit steigender Miete auch der steuerliche Verlust kleiner wird. Ein angepasster Freibetrag verhindert Nachzahlungen.

Kann ich das Konto als Gemeinschaftskonto führen?

Ja, wenn Sie die Wohnung gemeinsam kaufen, bietet sich das an. Wichtig ist nur, dass über das Konto ausschließlich die Wohnung läuft.

Hält Ihre Rechnung auch, wenn etwas dazwischenkommt?

Zinsanstieg, Leerstand, Reparatur – im Stresstest durchspielen.

Zum Stresstest

Quellen

EStG § 11 (Zuflussprinzip), § 39a (Freibetrag beim Lohnsteuerabzug), § 46 Abs. 2 Nr. 4 (Pflicht zur Steuererklärung bei Freibetrag) – § 11, § 39a, § 46
Ratgeber „Immobilien als Kapitalanlage“ der Deutschen Kapitalentwicklung, Kapitel „Zwei-Konten-Modell“; Reserve-Empfehlung: DKE, Stand 28.10.2026; Beratungsunterlagen der DKE (Zahlungsablauf) – in eigenen Worten
Monatsrechnungen der Exposés, Stand 28.10.2026: Kassel VE 01, Offenbach WE 2, Nürnberg Nordwestring WE 2