Auf einen Blick
- Für ein Eigenheim wollen Banken meist deutlich mehr Eigenkapital sehen – oft 20 % der Gesamtkosten. Die Rate zahlen Sie dort allein, Steuervorteile gibt es keine.
- Eine vermietete Wohnung lässt sich bei unseren Objekten ohne Eigenkapital finanzieren (nach Prüfung der Bank). Mieter und Finanzamt tragen die Rate ganz oder zum größten Teil.
- In 10 Jahren sinkt die Schuld durch die Tilgung, der Wert kann steigen. Nach mehr als 10 Jahren ist der Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG).
- Was nach dem Verkauf übrig bleibt, ist Ihr Eigenkapital fürs eigene Zuhause – im Beispiel unten rund 98.021 € (Modellrechnung, 3 % Wertsteigerung).
- Der Steuervorteil liegt oft bei 300–600 € im Monat (je nach Objekt und Einkommen). In Kassel trägt schon die Miete mehr – dort bleibt im Schnitt ein Überschuss. Die Apartments in Weiden tragen sich selbst (Tabelle unten).
Warum das Eigenheim so schwer zu finanzieren ist
Der Wunsch nach den eigenen vier Wänden ist verständlich. Doch beim Eigenheim steht die Bank vor einer einfachen Frage: Wer zahlt die Rate? Die Antwort lautet: nur Sie. Es gibt keinen Mieter und keine Steuererstattung. Deshalb verlangen Banken beim Eigenheim in der Regel einen ordentlichen Teil aus eigenen Mitteln. Die Verbraucherzentrale nennt die „von Banken oft geforderten 20 Prozent der Gesamtkosten“.
Ein Beispiel: Ein Eigenheim für 400.000 € in Bayern kostet mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch rund 419.646 € (ohne Makler). 20 % davon sind rund 83.929 € – viel Geld, das man erst einmal ansparen muss.
Mehr Eigenkapital macht außerdem den Zins günstiger: Bei der Interhyp lagen die Angebote mit 10 Jahren Zinsbindung Mitte Oktober 2026 bei 4,19 % effektiv, wenn weniger als 70 % des Werts beliehen wurden – und bei 4,56 % bei über 90 %.
Eigenheim und Kapitalanlage im Vergleich
| Eigenheim (selbst bewohnt) | Kapitalanlage (vermietet) | |
|---|---|---|
| Wer zahlt die Rate? | Sie allein | Mieter und Finanzamt – Sie nur einen Teil oder nichts |
| Steuer | Zinsen und Abschreibung sind nicht absetzbar | Zinsen, AfA, Verwaltung und Hausgeld-Anteil sind Werbungskosten (§§ 9, 21 EStG) |
| Eigenkapital | meist hoch – oft 20 % der Gesamtkosten | bei unseren Objekten Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten möglich (nach Prüfung) |
| Verkauf | steuerfrei bei Eigennutzung | steuerfrei nach mehr als 10 Jahren (§ 23 EStG) |
| Wohnort | Sie sind an den Ort gebunden | Sie wohnen weiter, wo Sie möchten; die Verwaltung kümmert sich |
| Der große Vorteil | Sie zahlen keine Miete mehr | Vermögen wächst, während andere mitzahlen |
| Risiken | Zinsen, Reparaturen, Wert | Zinsen, Reparaturen, Wert, Leerstand – dagegen helfen bei uns die Mietgarantie im Kaufvertrag, die Mietverwaltung und eine vorsichtige Rechnung mit 3 % |
Dieselbe Wohnung – einmal selbst bewohnt, einmal vermietet
Nehmen wir die Wohnung WE 2 in der Berliner Straße 244 in Offenbach: 2 Zimmer, Kaufpreis 225.000 € inklusive Einbauküche, finanziert mit 243.700 € inklusive Kaufnebenkosten. Erstes volles Jahr 2027, pro Monat:
| pro Monat | selbst bewohnt | vermietet |
|---|---|---|
| Bankrate (4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung) | − 1.219 € | − 1.219 € |
| Hausgeld bzw. Ihr nicht umlagefähiger Anteil | − 206 € | − 150 € |
| Kaltmiete vom Mieter | – | + 950 € |
| Steuervorteil (35 % Grenzsteuersatz) | – | + 492 € |
| Ihr Ergebnis | − 1.425 € | + 73 € |
Gut zu wissen: Beim Eigenheim sparen Sie Ihre heutige Miete – das ist sein großer Vorteil. Liegt die Belastung von rund 1.425 € aber über Ihrer heutigen Miete, zahlen Sie die Differenz jeden Monat selbst. Bei der Kapitalanlage zahlen Sie Ihre Miete weiter – und die Wohnung trägt sich in diesem Beispiel sogar mit Überschuss.
Der Unterschied macht das Finanzamt
Als Vermieter dürfen Sie Zinsen, Abschreibung (AfA), Verwaltung und den nicht umlagefähigen Teil des Hausgelds von den Mieteinnahmen abziehen. Weil die Abzüge am Anfang größer sind als die Miete, entsteht ein steuerlicher Verlust. Er senkt Ihr übriges Einkommen – und damit Ihre Lohnsteuer. Beim Eigenheim gibt es diesen Weg nicht.
Wie viel das ist, hängt von der Wohnung und von Ihrem Einkommen ab. In unseren Exposés rechnen wir mit 35 % Grenzsteuersatz. Im Schnitt der ersten 10 Jahre ergibt sich:
| Objekt | Ø Steuervorteil pro Monat (10 Jahre) | Ø Ergebnis nach Steuern pro Monat |
|---|---|---|
| Nürnberg · Nordwestring 100 | 287 – 404 € | −211 bis −145 € |
| Nürnberg · Knauerstraße 13 | 540 – 685 € | −111 bis −25 € |
| Nürnberg · Knauerstraße 11 | 339 – 607 € | +3 bis +25 € |
| Offenbach · Berliner Straße 244 | 406 – 780 € | +126 bis +237 € |
| Kassel · Fichtnerstraße | 156 – 177 € | +48 bis +86 € |
| Weiden · Fabrikstraße 5 | 75 – 257 € | −126 bis +43 € |
Kurz gesagt: Vom Finanzamt kommen oft 300–600 € im Monat (je nach Objekt und Einkommen), bei großen Wohnungen auch mehr. Entscheidend ist, was am Ende für Sie übrig bleibt: In Kassel trägt schon die Miete einen größeren Teil der Rate – dort bleibt im Schnitt ein Überschuss. In Weiden ist ein Teil über einen günstigen KfW-Förderkredit finanziert; die Apartments tragen sich selbst. Wie Sie den Vorteil jeden Monat statt einmal im Jahr bekommen, steht im Artikel Steuervorteil jeden Monat.
Der Weg in drei Schritten
| Wann | Was passiert |
|---|---|
| 1 · Heute | Sie kaufen eine vermietete Wohnung – bei unseren Objekten ohne eigenes Geld für Kaufpreis und Kaufnebenkosten (nach Prüfung der Bank). Mieter und Finanzamt zahlen die Rate ganz oder größtenteils. |
| 2 · Die nächsten 10 Jahre | Jede Rate tilgt einen Teil des Kredits. Die Miete steigt im gesetzlichen Rahmen bzw. laut Staffelmietvertrag. Der Wert der Wohnung kann steigen. Sie wohnen weiter, wo Sie möchten. |
| 3 · Nach mehr als 10 Jahren | Sie verkaufen – steuerfrei nach § 23 EStG. Nach Ablösung des Kredits bleibt Ihnen der Unterschied zwischen Verkaufspreis und Restschuld: Ihr Eigenkapital fürs Eigenheim. |
Die 10-Jahres-Frist zählt vom Kaufvertrag bis zum Verkaufsvertrag (jeweils das Datum beim Notar). Erst wenn mehr als zehn Jahre dazwischen liegen, ist der Gewinn steuerfrei. Planen Sie den Verkauf außerdem zum Ende der Zinsbindung – vorher darf die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2, § 502 BGB).
Durchgerechnet: Was nach 10 Jahren übrig bleibt
Wir rechnen die Offenbacher Wohnung WE 2 Schritt für Schritt durch – mit denselben Annahmen wie im Exposé. Sie können jede Zahl mit dem Taschenrechner nachprüfen.
| Schritt | Rechnung | Ergebnis |
|---|---|---|
| 1 · Kredit | 220.000 € Wohnung + 5.000 € Einbauküche + 18.700 € Kaufnebenkosten | 243.700 € |
| 2 · Monatsrate | 243.700 € × (4,5 % + 1,5 %) ÷ 12 | 1.218,50 € |
| 3 · Restschuld nach 120 Raten | K·qⁿ − R·(qⁿ − 1) ÷ (q − 1) mit q = 1 + 4,5 % ÷ 12 und n = 120 | 197.641 € |
| 4 · Getilgt in 10 Jahren | 243.700 € − 197.641 € | 46.059 € |
| 5 · Wert nach 10 Jahren | 220.000 € × 1,03¹⁰ (3 % pro Jahr, Küche nicht mitgerechnet) | 295.662 € |
| 6 · Übrig nach Verkauf | Wert − Restschuld (steuerfrei, vor Verkaufskosten) | 98.021 € |
| Ihre eigenen Zahlungen | laut Exposé: 0 € – Miete und Steuervorteil tragen alles | 0 € |
| Zusätzlich: Überschuss | Ø +136 € im Monat nach Steuern, 10 Jahre zusammen | 16.368 € |
Und wenn die Wohnung weniger oder mehr an Wert gewinnt? Die Restschuld hängt nur von der Rate ab – sie ist in allen Fällen gleich:
| Wertsteigerung | Wert nach 10 J. | Restschuld | Übrig nach Verkauf |
|---|---|---|---|
| 0 % pro Jahr Szenario ohne Wertsteigerung | 220.000 € | 197.641 € | 22.359 € |
| 3 % pro Jahr unsere vorsichtige Annahme | 295.662 € | 197.641 € | 98.021 € |
| 4 % pro Jahr Szenario mit mehr Wertsteigerung | 325.654 € | 197.641 € | 128.013 € |
Und dann: das eigene Zuhause
Mit rund 98.021 € Eigenkapital sieht das Gespräch mit der Bank ganz anders aus. Für das Eigenheim aus dem Beispiel oben (400.000 € in Bayern, Gesamtkosten rund 419.646 €) wären das rund 23 % der Gesamtkosten – mehr als die oft geforderten 20 %.
| Eigenheim 400.000 € (Modellrechnung) | ohne Eigenkapital | mit 98.021 € |
|---|---|---|
| Kredit (inklusive Kaufnebenkosten) | 419.975 € | 321.625 € |
| Monatsrate bei 4,5 % Zins + 1,5 % Tilgung | 2.100 € | 1.608 € |
Sie müssen übrigens nicht verkaufen. Wer die Wohnung behält, kann den getilgten Teil später als zusätzliche Sicherheit für die Bank nutzen – mehr dazu im Artikel Von einer Wohnung zum Portfolio.
Häufige Fragen
Warum nicht gleich das Eigenheim kaufen?
Wenn Sie genug Eigenkapital haben und die Rate gut tragen können, spricht nichts dagegen. Vielen fehlt aber genau dieses Eigenkapital. Die Kapitalanlage ist dann ein Weg, es aufzubauen, ohne zehn Jahre lang selbst jeden Monat einen großen Betrag zu sparen.
Was ist, wenn die Wohnung nicht im Wert steigt?
Dann bleibt im Beispiel nach 10 Jahren die Tilgung: rund 22.359 € – aufgebaut ganz ohne eigene Zahlungen, weil Miete und Steuervorteil alles getragen haben. Mit unserer vorsichtigen Annahme von 3 % sind es 98.021 €. Verkaufen müssen Sie nicht: Sie können die Wohnung behalten, weiter tilgen und den Verkauf später angehen.
Bekomme ich später noch einen Kredit fürs Eigenheim?
Das prüft die Bank für Ihre gesamte Situation – Einkommen, laufende Kredite und die Mieteinnahmen der vermieteten Wohnung. Je mehr getilgt ist und je mehr Eigenkapital Sie mitbringen, desto besser. Eine erste Einschätzung gibt Ihnen unser Finanzierungsrechner.
Kann ich auch selbst in die vermietete Wohnung einziehen?
Grundsätzlich ja – über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 BGB) mit den gesetzlichen Fristen. Steuerlich gilt: Nutzen Sie die Wohnung im Verkaufsjahr und in den beiden Jahren davor selbst, ist ein Verkauf auch vor Ablauf von 10 Jahren steuerfrei (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.
Muss ich nach 10 Jahren verkaufen?
Nein. Die Steuerfreiheit gilt auch, wenn Sie später verkaufen. Sie entscheiden, wann es zu Ihrem Leben passt.
Wie viel Kapitalanlage zu Ihrem Einkommen passt – Finanzierungsrechner mit kostenlosem Finanzierungszertifikat.
- Einkommensteuergesetz § 23 (private Veräußerungsgeschäfte, 10-Jahres-Frist, Eigennutzung), §§ 9, 21 (Werbungskosten, Vermietung) – gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
- BGB § 490 Abs. 2, § 502 (Vorfälligkeitsentschädigung), § 573 (Eigenbedarf) – gesetze-im-internet.de/bgb
- Verbraucherzentrale: Immobilienfinanzierung – häufige Fragen („die von Banken oft geforderten 20 Prozent der Gesamtkosten“), Stand 14.11.2025 – verbraucherzentrale.de
- Interhyp, Bauzinsen nach Beleihungsauslauf, Angebote 12.–18.10.2026 – interhyp.de/zinsen
- Kaufnebenkosten Eigenheim-Beispiel: Grunderwerbsteuer Bayern 3,5 %, Notar und Grundbuch nach GNotKG Tabelle B – Kaufnebenkosten-Rechner
- Beispielwerte: Exposé Berliner Straße 244 · WE 2 und 10-Jahres-Tabellen aller Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026 – Modellrechnungen
Ihr nächster Schritt
Offenbach am Mainab 225.000 €Ø Überschuss +126 bis +237 € im Monat3 Jahre Mietgarantie · provisionsfrei
Nürnberg · Knauerstraße 11ab 230.000 €Ø Überschuss +3 bis +25 € im Monat3 Jahre Mietgarantie · provisionsfrei
Kasselab 187.000 €Ø Überschuss +48 bis +86 € im Monat3 Jahre Mietgarantie · provisionsfrei
Weiden · Neubau mit KfWab 133.000 €9 von 10 Wohnungen selbsttragend (unter 50 € Zuzahlung)Mietgarantie laut Kaufvertrag · provisionsfreiModellrechnungen aus unseren Exposés (Ø 10 Jahre nach Steuern, 35 % Grenzsteuersatz). Alle Objekte ansehen
Weiterlesen
Was ist eine Kapitalanlage-Immobilie?
Vermieten statt selbst wohnen: wer mitzahlt und was am Ende Ihnen gehört.
So entsteht Vermögen
Tilgung, Steuervorteil, Wertzuwachs – die Rechnung Schritt für Schritt, mit Szenarien.
Spekulationssteuer
Die 10-Jahres-Frist, Eigennutzung, Freigrenze – mit Rechenbeispiel.
Allgemeine Information, Stand 28.10.2026. Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung – für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte Ihren Steuerberater bzw. Ihre Bank. Beispielwerte aus unseren Exposés sind Modellrechnungen.