Mietrendite und Faktor

Auf einen Blick

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100. Der schnelle erste Blick.
Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete. Dieselbe Information umgedreht: Wie viele Jahresmieten kostet die Wohnung?
Nettomietrendite zieht die Kosten ab, die Sie als Eigentümer selbst tragen, und rechnet auf Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Sie ist genauer – aber auch sie zeigt nicht alles.
Bei unseren Beispielwohnungen liegt die Bruttomietrendite auf den Gesamtkaufpreis zwischen 3,6 und 5,5 %, der Faktor zwischen 18,3 und 28,1.
Was Sie am Ende monatlich zahlen oder übrig behalten, entscheiden Steuer, Finanzierung und Mietentwicklung – dazu sagen Rendite und Faktor nichts.

Bruttomietrendite – der schnelle Blick

Die Bruttomietrendite setzt die Kaltmiete eines Jahres ins Verhältnis zum Kaufpreis:

Bruttomietrendite = Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis × 100

Beispiel Offenbach, WE 2: Die Wohnung ist für 950 € im Monat vermietet (900 € Wohnung + 50 € Einbauküche). Das sind 11.400 € im Jahr. Auf den Gesamtkaufpreis von 225.000 € gerechnet ergibt das 5,07 %.

Achtung: Auf welchen Preis wird gerechnet?

Die Bruttomietrendite klingt eindeutig, ist es aber nicht. Rechnet man nur auf den Preis der Wohnung ohne Küche, wird sie größer: Im Exposé derselben Wohnung steht 5,18 % (11.400 € ÷ 220.000 €). Beides ist richtig – solange man dazusagt, worauf man sich bezieht. Wer Angebote vergleicht, sollte immer dieselbe Basis nehmen: am besten den Gesamtkaufpreis inklusive Küche, Stellplatz, Möbel und mitverkaufter Sanierung.

Kaufpreisfaktor – dieselbe Zahl, umgedreht

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete · Faustformel: Bruttomietrendite ≈ 100 ÷ Faktor

Der Faktor sagt, wie viele Jahre die Kaltmiete den Kaufpreis bezahlen müsste – ohne Kosten, Zinsen und Steuern. Faktor 20 entspricht 5 % Bruttomietrendite, Faktor 25 entspricht 4 %. Bei der Wohnung VE 01 in Kassel liegt der Faktor bei 18,3 (187.000 € ÷ 10.200 €), beim Nordwestring WE 2 in Nürnberg bei 28,1.

Ein niedriger Faktor heißt: viel Miete für wenig Kaufpreis. Ein hoher Faktor heißt: Käufer zahlen viel für jeden Euro Miete – meist, weil sie in dieser Lage mit stabilen Mieten und Werten rechnen.

Nettomietrendite – genauer gerechnet

Als Eigentümer bekommen Sie zwar die ganze Kaltmiete, tragen aber einen Teil der Kosten selbst: das nicht umlagefähige Hausgeld (Verwaltung, Rücklage), die Mietverwaltung und – bei manchen Wohnungen – eine eigene Rücklage, etwa für die Gastherme. Außerdem kommen beim Kauf die Kaufnebenkosten dazu.

Nettomietrendite = (Jahreskaltmiete − Ihre Eigentümerkosten im Jahr) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Was „umlagefähig“ bedeutet und welche Kosten bei unseren Wohnungen beim Eigentümer bleiben, erklärt der Artikel Hausgeld, WEG und Rücklage.

Unsere Wohnungen im Vergleich

Die Tabelle rechnet alle drei Kennzahlen einheitlich auf den Gesamtkaufpreis (inklusive Küche, Möbel, Stellplatz und mitverkaufter Sanierung). Netto: Eigentümerkosten und Kaufnebenkosten laut Exposé. Rechts daneben steht zum Vergleich die Bruttomietrendite, wie sie im Exposé ausgewiesen ist – mit ihrer jeweiligen Basis.

Modellrechnung, Stand 28.10.2026. Kaltmiete wie im Exposé inklusive Einbauküche (Kassel zusätzlich Stellplatz, Weiden möbliert inklusive Möbel). Nürnberg: Miete nach Sanierung mit Erstvermietungsgarantie des Bauträgers; Kassel: Kalkulationsmiete mit Mietgarantie; Weiden: Startmiete 2028 nach Fertigstellung; Offenbach: vermietet. Eigentümerkosten Nordwestring und Kassel „ca.“, Knauerstraße 13 Stand 2026.
Wohnung · Kaufpreis gesamt · Kaltmiete	Brutto	Faktor	Netto	Brutto im Exposé
Nordwestring 100 · WE 2 Nürnberg · 202.000 € · 600 €/Monat	3,56 %	28,1	2,82 %	3,90 % auf 184.500 € (Immobilie ohne Sanierung und Küche)
Knauerstraße 13 · WH 4 Nürnberg · 383.000 € · 1.400 €/Monat	4,39 %	22,8	3,73 %	4,42 % auf 380.000 € (inkl. Sanierung, ohne Küche)
Knauerstraße 11 · WE 2 Nürnberg · 409.000 € · 1.500 €/Monat	4,40 %	22,7	3,82 %	4,81 % auf 374.000 € (Wohnung ohne Sanierung und Küche)
Knauerstraße 11 · WE 5 Nürnberg · 230.000 € · 845 €/Monat	4,41 %	22,7	3,77 %	4,95 % auf 205.000 € (Wohnung ohne Sanierung und Küche)
Fichtnerstraße · VE 01 Kassel · 187.000 € · 850 €/Monat	5,45 %	18,3	4,35 %	5,93 % auf 172.000 € (Wohnung ohne Stellplatz und Küche)
Fabrikstraße 5 · WE 4 Weiden · 133.000 € · 450 €/Monat	4,06 %	24,6	3,17 %	4,39 % auf 123.000 € (Wohnung ohne Küche und Möbel)
Berliner Straße 244 · WE 2 Offenbach · 225.000 € · 950 €/Monat	5,07 %	19,7	3,94 %	5,18 % auf 220.000 € (Wohnung ohne Küche)
Berliner Straße 244 · WE 13 Offenbach · 233.000 € · 1.050 €/Monat	5,41 %	18,5	4,48 %	5,53 % auf 228.000 € (Wohnung ohne Küche)

Sie sehen: Je nach Basis unterscheiden sich die Werte um bis zu einen halben Prozentpunkt. Für eine faire Entscheidung zählen deshalb nicht die einzelnen Kommastellen, sondern das ganze Bild.

Was die Zahlen nicht sagen

Rendite und Faktor sind ein guter Filter – aber kein Urteil. Vier Dinge zeigen sie nicht:

Lage und Nachfrage. Ob eine Rendite gut ist, zeigt erst der Blick auf die Nachfrage vor Ort. Unsere Exposés nennen dazu belegte Zahlen, zum Beispiel einen marktaktiven Leerstand von nur 1,6 % in Nürnberg und 2,3 % in Kassel.
Zustand. Eine frisch sanierte Wohnung oder eine Kernsanierung auf KfW-Effizienzhaus-55-Standard wie in Weiden bringt andere Kosten mit sich als ein Altbau mit älterer Gastherme. Was am Haus gemacht wurde, steht in jedem Exposé mit Datum.
Steuer. Die Abschreibung unterscheidet sich stark: laut Exposé 8,33 % im Jahr in Offenbach (Restnutzungsdauer-Gutachten), 4,35 bis 5,5 % in Nürnberg und 4,6 % in Kassel, 3 % in Weiden. Der Steuervorteil kann deshalb mehr ausmachen als ein Prozentpunkt Rendite. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall. Mehr dazu: AfA und Abschreibung.
Finanzierung. Liegt der Bauzins über der Nettomietrendite, deckt die Miete allein die Rate nicht. Unsere Exposés rechnen mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Die Differenz tragen Steuervorteil und – falls nötig – eine monatliche Zuzahlung. Gleichzeitig tilgt der Mieter einen Teil Ihres Kredits: Das ist Vermögensaufbau, der in keiner Rendite-Kennzahl auftaucht.

Beispiel aus unseren Exposés

Laut Exposé bleibt bei Offenbach WE 2 nach Steuern im Schnitt der 10 Jahre ein Überschuss von rund 136 € im Monat (Kaufnebenkosten mitfinanziert). Am Nordwestring WE 2 zahlen Sie im Schnitt rund 148 € im Monat zu – dafür liegt die Wohnung in Nürnberg (marktaktiver Leerstand 1,6 %) rund 170 m von der U3. Die Rendite allein entscheidet also nicht: Auch Abschreibung, Lage und Mietentwicklung zählen. Modellrechnungen mit 35 % Grenzsteuersatz; Ihre Zahlen zeigt der Finanzierungsrechner.

Drei typische Rechenfehler – und wie Sie sie vermeiden

Warmmiete statt Kaltmiete. In die Rendite gehört nur die Kaltmiete. Die Nebenkosten reicht der Mieter nur durch – sie sind kein Ertrag. Am Nordwestring WE 2 rechnet das Exposé mit 600 € Kaltmiete (550 € Wohnung + 50 € Einbauküche), nicht mit der Warmmiete.
Nettorendite ohne Kaufnebenkosten. Unten im Bruch gehört der gesamte Einsatz: Kaufpreis plus Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Wer die Kaufnebenkosten weglässt, rechnet die Rendite zu hoch – bei 11.071 € Nebenkosten am Nordwestring macht das einen sichtbaren Unterschied.
Bruttorendite mit Überschuss verwechselt. Eine Bruttomietrendite von 3,90 % (Exposé Nordwestring WE 2, auf 184.500 € (Immobilie ohne Sanierung und Küche)) sagt nicht, was Ihnen monatlich bleibt. Dafür gibt es im Exposé die Zeile „Ø nach Steuern“ – sie rechnet Rate, Hausgeld und Steuervorteil mit ein. Die beiden Zahlen beantworten verschiedene Fragen: „Wie teuer ist die Wohnung im Verhältnis zur Miete?“ und „Was kostet oder bringt sie mir im Monat?“

Beide Zahlen für jede Wohnung: im Exposé unter „Monatsrechnung“ und im Rendite-Rechner.

Auch die Mietentwicklung fehlt in der Kennzahl: Sie wird mit der Miete von heute gerechnet. Ist eine Staffelmiete vereinbart, steht die Erhöhung schon im Mietvertrag – mehr dazu im Artikel Mietgarantie und Staffelmiete.

🧮 Selbst rechnen: Rendite und Faktor

Vorlage aus unseren Exposés

Kaufpreis gesamt

€

Kaltmiete pro Monat

€

Ihre Eigentümerkosten pro Monat

€

Kaufnebenkosten

€

–Bruttomietrendite

–Kaufpreisfaktor

–Nettomietrendite

Mit Finanzierung, Steuer und Cashflow: Rendite-Rechner

Häufige Fragen

Wie berechne ich die Mietrendite?

Jahreskaltmiete durch Kaufpreis, mal 100. Für die Nettomietrendite ziehen Sie vorher Ihre jährlichen Eigentümerkosten von der Miete ab und teilen durch Kaufpreis plus Kaufnebenkosten. Wichtig ist, immer denselben Kaufpreis als Basis zu nehmen.

Was ist eine gute Mietrendite?

Eine allgemeingültige Grenze gibt es nicht. Eine Wohnung mit etwas weniger Rendite in einer gefragten Lage kann die bessere Anlage sein als eine mit hoher Rendite in einer Lage mit Leerstand. Entscheidend ist, was nach Finanzierung und Steuer monatlich übrig bleibt oder dazukommt – und wie viel Vermögen nach 10 Jahren entsteht.

Was sagt der Kaufpreisfaktor?

Wie viele Jahreskaltmieten die Wohnung kostet. Faktor 20 heißt: 20 Jahre Kaltmiete entsprechen dem Kaufpreis. Rechnerisch ist das die Bruttomietrendite umgedreht (100 ÷ 20 = 5 %).

Warum steht im Exposé eine andere Rendite als hier?

Weil die Exposés die Bruttomietrendite auf den Kaufpreis der Wohnung beziehen (je nach Objekt mit oder ohne Sanierung, ohne Küche), dieser Artikel dagegen einheitlich auf den Gesamtkaufpreis. Die Basis steht in der Tabelle dabei.

Zählt die Küchenmiete zur Kaltmiete?

Wenn die Einbauküche mitvermietet ist, gehört der Küchenzuschlag zur Miete, die Sie erhalten. Fair ist dann, auch den Küchenpreis zum Kaufpreis zu zählen – so wie in der Tabelle oben.

Rendite und Cashflow selbst rechnen

Mit Finanzierung, Steuervorteil und Vorlagen aus unseren Exposés.

Zum Rendite-Rechner

Quellen

Kaltmieten, Kaufpreise, Kaufnebenkosten, Eigentümerkosten, Bruttomietrendite und Abschreibungssätze: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026 – verlinkt in der Tabelle (Modellrechnung)
Leerstand Nürnberg und Kassel: Standortangaben in den jeweiligen Exposés mit den dort genannten Quellen
Formeln: eigene Darstellung; Kennzahlen sind Hilfsgrößen ohne gesetzliche Definition