Annuität verstehen

Auf einen Blick

Annuität heißt: Sie zahlen über die ganze Zinsbindung dieselbe Rate. Sie besteht aus Zins und Tilgung.
Die Rate rechnet sich ganz einfach: Darlehen × (Zins + Tilgung) ÷ 12. Bei 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung sind das 500 € pro Monat je 100.000 € Kredit.
Am Anfang ist der Zinsanteil groß. Weil die Schuld jeden Monat kleiner wird, sinkt er – und die Tilgung wächst automatisch mit.
Mit 1,5 % Anfangstilgung sind nach 10 Jahren rund 19 % des Kredits getilgt; ganz abbezahlt ist er nach gut 30 Jahren (bei gleichbleibendem Zins).
Für Vermieter wichtig: Der Zinsanteil ist steuerlich absetzbar, die Tilgung nicht – sie baut Ihr Vermögen auf.

Eine Rate, zwei Teile

Fast alle Immobilienkredite in Deutschland sind Annuitätendarlehen. Das Wort kommt vom lateinischen „annus“, das Jahr: Gemeint ist eine gleichbleibende jährliche Zahlung. In der Praxis zahlen Sie monatlich – und zwar jeden Monat genau denselben Betrag, solange der Zins fest vereinbart ist.

Diese Rate hat zwei Bestandteile:

Zinsen – das ist der Preis für das geliehene Geld. Er wird jeden Monat auf die aktuelle Restschuld berechnet.
Tilgung – das ist der Teil, mit dem Sie den Kredit zurückzahlen. Er senkt die Restschuld.

Weil die Rate gleich bleibt, die Restschuld aber sinkt, wird der Zinsanteil jeden Monat ein klein wenig kleiner. Genau dieser gesparte Zins fließt automatisch in die Tilgung. Deshalb sprechen viele von einem „eingebauten Beschleuniger“: Sie müssen nichts tun, und trotzdem tilgen Sie jedes Jahr etwas mehr.

So rechnet sich die Rate

Banken legen bei Immobilienkrediten meist den Sollzins und die anfängliche Tilgung fest. Daraus ergibt sich die Rate:

Monatsrate = Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 100 ÷ 12

Beispiel: 100.000 € × (4,5 + 1,5) ÷ 100 ÷ 12 = 500 € im Monat.

Im ersten Monat stecken darin 100.000 € × 4,5 % ÷ 12 = 375 € Zinsen und 125 € Tilgung. Im zweiten Monat wird der Zins nur noch auf 99.875 € berechnet – und so weiter.

Beispiel aus unseren Objekten

Offenbach, Berliner Straße 244 · WE 2

In der Modellrechnung im Exposé finanziert die Bank Kaufpreis, Einbauküche und Kaufnebenkosten: 243.700 € Kredit, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung. Monatsrate: 243.700 € × 6 % ÷ 12 = 1.218,50 €.

Im ersten Monat sind davon 913,88 € Zinsen und 304,63 € Tilgung. Die Zinsen zählen als Werbungskosten – bei 35 % Grenzsteuersatz kommt gut ein Drittel davon über die Steuer zurück. Mit jeder Rate wächst der Tilgungsanteil – die Tabelle zeigt es Jahr für Jahr.

Der Tilgungsplan: Jahr für Jahr

Ein Tilgungsplan listet für jedes Jahr auf, wie viel Zins und wie viel Tilgung Sie zahlen und welche Restschuld übrig bleibt. Für die Wohnung in Offenbach sieht er in den ersten zehn Jahren so aus:

Modellrechnung: 243.700 € Kredit, 4,5 % Sollzins, 1,5 % anfängliche Tilgung, monatliche Verrechnung, ohne Sondertilgung. Gleiche Restschuld wie im Exposé.
Jahr	Raten im Jahr	davon Zinsen	davon Tilgung	Zinsanteil	Restschuld
1	14.622 €	10.890 €	3.732 €	74 %	239.968 €
2	14.622 €	10.719 €	3.903 €	73 %	236.065 €
3	14.622 €	10.539 €	4.083 €	72 %	231.982 €
4	14.622 €	10.352 €	4.270 €	71 %	227.712 €
5	14.622 €	10.156 €	4.466 €	69 %	223.246 €
6	14.622 €	9.950 €	4.672 €	68 %	218.574 €
7	14.622 €	9.736 €	4.886 €	67 %	213.688 €
8	14.622 €	9.511 €	5.111 €	65 %	208.578 €
9	14.622 €	9.277 €	5.345 €	63 %	203.232 €
10	14.622 €	9.031 €	5.591 €	62 %	197.641 €

Nach zehn Jahren haben Sie 100.161 € Zinsen gezahlt und 46.059 € getilgt. Die Restschuld liegt bei 197.641 € – das sind rund 81 % des Startbetrags. Der Zinsanteil ist von 74 % im ersten Jahr auf 62 % im zehnten Jahr gefallen.

Warum die Tilgung am Anfang so klein ist: Zinsen fallen immer auf die ganze Restschuld an. Solange die Schuld hoch ist, ist der Zinsanteil der Rate groß. Das ist kein Trick der Bank, sondern reine Mathematik – und es ändert sich mit jeder Rate.

🧮 Selbst rechnen: Ihr Tilgungsplan

Darlehen

€

Sollzins p. a.

Anfängliche Tilgung

Jahre anzeigen

–Monatsrate

–1. Monat: Zins / Tilgung

–bis getilgt (bei gleichem Zins)

Jahr	Zinsen	Tilgung	Restschuld

Unverbindliche Modellrechnung, monatliche Verrechnung, Zins über die ganze Laufzeit gleich. Mit Sondertilgung und Anschlusszins: Tilgungs-Rechner

Welche Tilgung passt?

Die anfängliche Tilgung entscheidet, wie schnell Sie schuldenfrei sind – und wie hoch die Rate ist. Ein halber Prozentpunkt mehr Tilgung kostet bei 100.000 € Kredit rund 42 € mehr im Monat, verkürzt die Laufzeit aber um Jahre:

Modellrechnung mit 4,5 % Sollzins über die gesamte Laufzeit. In Wirklichkeit gilt nach der Zinsbindung ein neuer Zins – siehe Zinsbindung und Anschluss.
Anf. Tilgung	Rate je 100.000 €	Restschuld nach 10 J.	getilgt nach	Zinsen gesamt
1,0 %	458 €	87.400 €	38,0 J.	108.749 €
1,5 %	500 €	81.100 €	30,9 J.	85.186 €
2,0 %	542 €	74.800 €	26,2 J.	70.569 €
2,5 %	583 €	68.500 €	22,9 J.	60.463 €
3,0 %	625 €	62.200 €	20,4 J.	53.001 €

Unsere Exposés rechnen mit 1,5 % Tilgung. Das hält die monatliche Belastung niedrig – Mieter und Steuervorteil tragen so einen großen Teil. Die Tilgung legen Sie aber selbst mit der Bank fest. Wer mehr tilgen möchte, kann das auch später über Sondertilgungen tun: In unseren Exposés sind Sondertilgungen von bis zu 5 % pro Jahr vorgesehen.

Gut zu wissen: Eine niedrige Tilgung bedeutet eine höhere Restschuld nach 10 Jahren. Steigen bis dahin die Zinsen, betrifft der höhere Zins einen größeren Betrag. Was hilft: Sondertilgungen von bis zu 5 % pro Jahr, wann immer Sie möchten – und mit 1,5 % Tilgung bleibt die Rate bei unserem Beispiel bis rund 5,9 % Anschlusszins gleich. Wie viel Puffer Sie haben, zeigt der Artikel Zinsbindung und Anschluss.

Zins und Tilgung in der Steuer

Für Vermieter macht die Aufteilung der Rate einen echten Unterschied:

Der Zinsanteil ist als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung absetzbar (§ 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Bei 35 % Grenzsteuersatz holen Sie sich also gut ein Drittel der Zinsen über die Steuer zurück.
Die Tilgung ist nicht absetzbar – sie ist ja auch keine Ausgabe, sondern Vermögensaufbau: Ihre Schulden sinken, die Wohnung gehört Ihnen jedes Jahr ein Stück mehr.

Weil der Zinsanteil Jahr für Jahr sinkt, wird auch dieser Teil des Steuervorteils langsam kleiner. Das sehen Sie in jedem Exposé in der 10-Jahres-Tabelle. Gleichzeitig steigt dort die angenommene Miete – unterm Strich wird das Ergebnis in unseren Modellrechnungen meist besser. Die Bank schickt Ihnen jedes Jahr eine Zinsbescheinigung für die Steuererklärung. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Sollzins und Effektivzins

Im Kreditangebot stehen zwei Zinssätze. Der Sollzins ist der Zins, mit dem die Bank rechnet. Der effektive Jahreszins enthält zusätzlich die Wirkung der monatlichen Zahlung und bestimmte Kosten des Kredits; er ist deshalb etwas höher und eignet sich zum Vergleich von Angeboten (Preisangabenverordnung, § 16 PAngV). Allein durch die monatliche Verrechnung werden aus 4,5 % Sollzins rund 4,59 % effektiv.

Häufige Fragen

Was ist ein Annuitätendarlehen?

Ein Kredit mit gleichbleibender Rate aus Zins und Tilgung. Weil die Schuld mit jeder Rate sinkt, wird der Zinsanteil kleiner und der Tilgungsanteil größer. Es ist die übliche Form der Immobilienfinanzierung.

Wie berechne ich meine Monatsrate?

Darlehen × (Sollzins + anfängliche Tilgung) ÷ 100 ÷ 12. Bei 200.000 €, 4,5 % und 1,5 % sind das 1.000 € im Monat.

Warum dauert es mit 1,5 % Tilgung nicht 67 Jahre?

Weil die Tilgung nicht bei 1,5 % bleibt. Der gesparte Zins fließt jeden Monat in die Tilgung. Bei 4,5 % Zins ist der Kredit so nach rund 30,9 Jahren getilgt – vorausgesetzt, der Zins bleibt gleich.

Bleibt die Rate nach der Zinsbindung gleich?

Nur wenn Sie das so vereinbaren. Nach der Zinsbindung bekommen Sie einen neuen Zins für die Restschuld. Ist er höher, steigt die Rate – oder Sie behalten die Rate und die Laufzeit wird länger. Die Szenarien zeigt Zinsbindung und Anschluss.

Kann ich die Tilgung später ändern?

Viele Verträge erlauben einen Tilgungssatzwechsel oder Sondertilgungen. Was genau gilt, steht in Ihrem Darlehensvertrag. In unseren Exposés sind Sondertilgungen von bis zu 5 % pro Jahr vorgesehen.

Rate, Restschuld und Laufzeit für Ihre Wohnung

Mit Sondertilgung, Anschlusszins und Vorlagen unserer Objekte.

Zum Tilgungs-Rechner

Quellen

Einkommensteuergesetz § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 (Schuldzinsen als Werbungskosten) – gesetze-im-internet.de/estg/__9.html
Preisangabenverordnung § 16 (Verbraucherdarlehen, effektiver Jahreszins) – gesetze-im-internet.de/pangv_2022/__16.html
BGB § 489 (Kündigungsrecht des Darlehensnehmers) – gesetze-im-internet.de/bgb/__489.html
Beispielwerte: Exposé Offenbach, Berliner Straße 244 · WE 2 (Kredit, Zins, Tilgung, Restschuld), Stand 28.10.2026. Tilgungsplan: eigene Berechnung, monatliche Verrechnung.