Degressive AfA

Auf einen Blick

Für neue Wohngebäude erlaubt § 7 Abs. 5a EStG statt 3 % linear eine AfA von 5 % vom jeweiligen Restwert.
Voraussetzung: Baubeginn zwischen 01.10.2023 und 30.09.2029 – oder ein Kaufvertrag in diesem Zeitraum und Kauf bis Ende des Fertigstellungsjahres.
Die degressive AfA ist am Anfang höher und wird jedes Jahr kleiner. Ein Wechsel zur linearen AfA ist erlaubt und lohnt sich rechnerisch ab dem 15. Jahr.
Insgesamt wird nicht mehr abgeschrieben – nur früher.
Unsere Objekte sind Bestandsgebäude. Dort gilt die degressive AfA nicht; kein Exposé rechnet damit. Unsere höhere AfA kommt aus der Restnutzungsdauer.

Die Regel in Kürze

Die degressive AfA wurde 2023 eingeführt, um den Wohnungsbau anzukurbeln. Statt jedes Jahr denselben Betrag abzuschreiben, nehmen Sie jedes Jahr 5 % vom Restwert – also vom Betrag, der nach den bisherigen Abschreibungen noch übrig ist. Die Voraussetzungen laut Gesetz:

§ 7 Abs. 5a EStG, Stand 28.10.2026 – keine Änderung der Fristen gegenüber der Einführung.
Voraussetzung	Was genau
Gebäudeart	Gebäude, soweit es Wohnzwecken dient, in der EU oder im EWR
Wer	der Bauherr – oder wer es bis zum Ende des Jahres der Fertigstellung kauft
Zeitfenster	Baubeginn nach dem 30.09.2023 und vor dem 01.10.2029 – oder Kauf aufgrund eines in diesem Zeitraum rechtswirksam geschlossenen Vertrags
Baubeginn	das Datum der Baubeginnsanzeige nach Landesrecht
Höhe	unveränderlich 5 % vom Restwert; im ersten Jahr anteilig nach Monaten
Einschränkung	Absetzungen für außergewöhnliche Abnutzung sind während der degressiven AfA nicht erlaubt

Was sie in Zahlen bringt

Ein Beispiel: Gebäudeanteil der Anschaffungskosten 300.000 € (ohne Grundstück), volle Jahre.

Ab Jahr 15 lohnt der Wechsel: Restwert ÷ Restnutzungsdauer ist dann höher als 5 % vom Restwert. Danach bleibt die AfA gleich bis zum Ende der 33⅓ Jahre.
Jahr	AfA degressiv	AfA linear 3 %	Summe degressiv	Summe linear
1	15.000 €	9.000 €	15.000 €	9.000 €
2	14.250 €	9.000 €	29.250 €	18.000 €
3	13.538 €	9.000 €	42.788 €	27.000 €
5	12.218 €	9.000 €	67.866 €	45.000 €
10	9.454 €	9.000 €	120.379 €	90.000 €
14	7.700 €	9.000 €	153.698 €	126.000 €
15 (Wechsel)	7.567 €	9.000 €	161.265 €	135.000 €
20	7.567 €	9.000 €	199.102 €	180.000 €

Nach zehn Jahren haben Sie degressiv 120.379 € abgeschrieben, linear 90.000 € – also 30.379 € mehr. Bei 35 % Grenzsteuersatz sind das rund 10.633 € weniger Steuer in diesen zehn Jahren, im Schnitt etwa 89 € im Monat. Später kehrt sich das um: Die degressive AfA wird kleiner als die lineare.

Der Wechsel zur linearen AfA

Das Gesetz erlaubt den Übergang von der degressiven zur linearen AfA (§ 7 Abs. 5a Satz 7 EStG). Danach wird der Restwert gleichmäßig auf die Restnutzungsdauer verteilt (Satz 8). Bei 33⅓ Jahren Nutzungsdauer lohnt sich das, sobald weniger als 20 Jahre übrig sind – also ab dem 15. Jahr. Ein Wechsel zurück zur degressiven AfA ist im Gesetz nicht vorgesehen.

🧮 Selbst rechnen: degressiv oder linear?

Gebäudeanteil der Anschaffungskosten

€

Betrachtung

Grenzsteuersatz

–AfA degressiv in diesem Zeitraum

–AfA linear 3 %

–Steuer-Unterschied

Jahr	degressiv	linear	Restwert degressiv

Volle Jahre ohne Kaufjahr-Zwölftelung, Wechsel automatisch im günstigsten Jahr. Modellrechnung.

Was dafür und was dagegen spricht

Dafür	Dagegen
Deutlich mehr Steuervorteil in den ersten Jahren – genau dann, wenn die Zinsen am höchsten sind	Insgesamt nicht mehr Abschreibung, nur früher; später ist die AfA kleiner als linear
Bei besonders effizienten Neubauten zusätzlich eine Sonder-AfA möglich (§ 7b EStG, strenge Voraussetzungen)	Verkauf innerhalb von zehn Jahren: Die höhere AfA erhöht den steuerpflichtigen Gewinn (§ 23 Abs. 3 Satz 4 EStG)
Wechsel zur linearen AfA jederzeit möglich	Nur für neue Wohngebäude im Zeitfenster – für Bestandswohnungen gibt es sie nicht

Für Genaue: Voraussetzungen der Sonder-AfA nach § 7b EStG

Unter anderem ein Bauantrag zwischen 01.01.2023 und 30.09.2029, das Niveau „Effizienzhaus 40“ mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude, Baukosten von höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche und zehn Jahre Vermietung; gefördert werden höchstens 4.000 € je m². Für unsere Objekte spielt sie keine Rolle.

Und bei unseren Objekten?

Unsere Wohnungen in Nürnberg, Kassel und Offenbach liegen in Bestandsgebäuden von 1900 bis 1965. Die degressive AfA gilt dort nicht. Dafür liegt bei allen eine Prüfung der Restnutzungsdauer vor – mit einer linearen AfA, die schon im ersten Jahr über den 5 % der degressiven AfA liegen kann und über die Jahre nicht kleiner wird:

* bezogen auf die ursprünglichen Anschaffungskosten. Prozentsätze unserer Objekte laut Exposé; ob das Finanzamt die kürzere Nutzungsdauer anerkennt, entscheidet es im Einzelfall.
AfA	Jahr 1	Jahr 10	Grundlage
Neubau degressiv	5,00 %	3,15 %*	§ 7 Abs. 5a EStG
Neubau linear	3,00 %	3,00 %	§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 a EStG
Nordwestring	4,35 %	4,35 %	Restnutzungsdauer-Vorprüfung
Kassel	4,60 %	4,60 %	Restnutzungsdauer-Gutachten
Knauerstraße 13 / 11	5,50 %	5,50 %	Restnutzungsdauer-Vorprüfung
Offenbach	8,33 %	8,33 %	Restnutzungsdauer-Gutachten

Weiden wird bis 2027 auf KfW-Effizienzhaus 55 EE kernsaniert. Das Exposé rechnet dort mit linear 3 % ab Fertigstellung – die degressive AfA ist nicht Teil der Rechnung. Dafür gibt es in Weiden einen KfW-Tilgungszuschuss von 11.924 € bis 22.500 € je Wohnung: Er wird nach der Fertigstellung erlassen und senkt Ihre Restschuld sofort.

Häufige Fragen

Gilt die degressive AfA für gebrauchte Wohnungen?

Nein. Sie gilt nur für neue Wohngebäude, die im Zeitfenster begonnen oder gekauft und spätestens im Jahr der Fertigstellung erworben werden.

Gilt sie nach einer Kernsanierung?

Nur, wenn steuerlich ein neues Gebäude entsteht. Das ist bei Sanierungen die Ausnahme und muss im Einzelfall geprüft werden. Unsere Exposés rechnen bei keinem Objekt mit degressiver AfA.

Kann ich degressive AfA und ein Restnutzungsdauer-Gutachten kombinieren?

Die degressive AfA tritt an die Stelle der linearen 3 %-AfA für Neubauten. Ein Gutachten über eine kürzere Restnutzungsdauer betrifft ältere Gebäude. Für dasselbe Gebäude und dieselben Jahre gibt es nur eine der beiden Methoden – Ihr Steuerberater wählt die passende.

Wann sollte ich zur linearen AfA wechseln?

Rechnerisch ab dem Jahr, in dem Restwert ÷ Restnutzungsdauer mehr ergibt als 5 % vom Restwert – bei 33⅓ Jahren Nutzungsdauer im 15. Jahr. Den Zeitpunkt wählt Ihr Steuerberater.

Degressiv, linear oder Gutachten – vergleichen

Alle AfA-Arten mit Kaufmonat und Steuertarif 2026.

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Quellen

§ 7 Abs. 4 und Abs. 5a EStG – gesetze-im-internet.de/estg/__7.html
§ 7b EStG (Sonderabschreibung Mietwohnungsneubau) – gesetze-im-internet.de/estg/__7b.html
§ 23 Abs. 3 EStG – gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
AfA-Sätze unserer Objekte: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026