Notar und Grundbuch

So funktioniert die Gebührentabelle

Für Notar und Grundbuch gibt es kein Preisschild in Prozent. Grundlage ist der Geschäftswert – beim Kauf der Kaufpreis (§ 47 GNotKG), bei der Grundschuld ihr Nennbetrag (§ 53 GNotKG). Aus diesem Wert ergibt sich nach § 34 GNotKG eine volle Gebühr (1,0). Jede Tätigkeit kostet ein Vielfaches davon: der Kaufvertrag das Zweifache, die Grundschuld je einmal beim Notar und beim Grundbuch. Je teurer die Wohnung, desto kleiner der Anteil in Prozent.

Welche Tätigkeit welchen Faktor hat

Beim Wohnungskauf mit Bankfinanzierung arbeiten zwei Stellen für Sie: Der Notar beurkundet den Kaufvertrag und die Grundschuld und kümmert sich um die Abwicklung. Das Grundbuchamt sichert Ihren Anspruch, trägt Sie als Eigentümer ein und trägt die Grundschuld der Bank ein. Für jede Tätigkeit legt das Gesetz einen festen Faktor fest.

Wer zahlt? Nach § 448 Abs. 2 BGB trägt der Käufer die Kosten der Beurkundung, der Auflassung und der Eintragung ins Grundbuch. Das ist bei jedem Immobilienkauf so – auch bei unseren Objekten. Wie Sie diese Kosten bei uns nicht vorstrecken müssen, steht im Artikel Eigenkapital und Kauftag.

Beispiel: jede Position einzeln

Modellrechnung für die Wohnung WE 2 in der Berliner Straße 244, Offenbach: Kaufpreis der Wohnung 220.000 € plus Einbauküche 5.000 € – im Kaufvertrag zusammen 225.000 €. Finanziert wird laut Exposé mit Kaufnebenkosten, der Kredit beträgt 243.700 €; die Grundschuld setzen wir in dieser Höhe an.

Ergebnis: Notar und Grundbuch kosten zusammen 3.761 € oder 1,67 % des Kaufpreises. Davon entfallen 1.195 € auf die Grundschuld für die Bank. Im Exposé stehen dafür vorsichtig 5.500 € (Notar ca. 2 %, Grundbuch ca. 0,5 %). Die Rechnungen begleicht in Offenbach der Bauträger – Sie strecken nichts vor.

Die Grundschuld – der Posten der Bank

Die Bank leiht Ihnen das Geld nur gegen eine Sicherheit: die Grundschuld. Sie wird vom Notar beurkundet und vom Grundbuchamt eingetragen. Beide Stellen berechnen dafür je eine volle Gebühr aus dem Grundschuldbetrag – deshalb kostet die Grundschuld etwa doppelt so viel wie die volle Gebühr der Tabelle, beim Notar plus Umsatzsteuer.

• Mehr Kredit, höhere Grundschuld: Werden die Kaufnebenkosten mitfinanziert, steigt die Grundschuld – und mit ihr die Gebühr, allerdings nur in kleinen Stufen. Beim Nordwestring WE 2 kostet die Grundschuld exakt 1.086 €.
• Briefgrundschuld statt Buchgrundschuld kostet beim Grundbuch 1,3 statt 1,0 (Nr. 14120). Heute ist die Buchgrundschuld üblich.
• Steuerlich: Notar- und Grundbuchkosten der Grundschuld sind Finanzierungskosten. Bei einer vermieteten Wohnung sind sie in der Regel im Jahr der Zahlung sofort als Werbungskosten absetzbar. Die Kosten für Kaufvertrag und Eigentumsumschreibung erhöhen dagegen die Anschaffungskosten und wirken über die AfA. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Warum 2 % pauschal meist zu hoch ist

Viele Rechner und Ratgeber setzen für Notar und Grundbuch pauschal 1,5 bis 2,5 % an. Das ist einfach – aber wegen der degressiven Tabelle bei üblichen Wohnungspreisen zu viel. Die Tabelle zeigt für je eine Wohnung jedes Objekts die exakte Rechnung neben dem vorsichtig gerechneten Wert aus dem Exposé:

Warum rechnen unsere Exposés trotzdem mit der Pauschale? Weil im Einzelfall Posten dazukommen können, die vorab niemand genau kennt: etwa eine Treuhandgebühr, wenn der Notar Auflagen der Verkäuferbank beachten muss (0,5, Nr. 22201), Abschriften und Grundbuchabrufe. Mit dem Puffer liegen Sie auf der sicheren Seite. Die endgültigen Beträge stehen auf der Rechnung von Notar und Grundbuchamt.

Ablauf und Fälligkeit

1. Vor dem Termin: Entwurf in Ruhe prüfenBei einem Kauf durch Verbraucher soll der Notar den beabsichtigten Vertragstext im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Bei uns erhalten Sie den Entwurf vor dem Notartermin – mit der Mietgarantie des Bauträgers.
2. NotarterminDer Notar liest den Vertrag vor und erklärt ihn. Auch die Grundschuld für Ihre Bank wird beim Notar beurkundet.
3. Vormerkung und VollzugDer Notar beantragt die Auflassungsvormerkung, die Ihren Anspruch im Grundbuch sichert, holt Genehmigungen ein und meldet den Kauf dem Finanzamt. Notargebühren werden mit Beendigung des Geschäfts fällig (§ 10 GNotKG) – die Rechnung kommt vom Notar.
4. FälligkeitsmitteilungLiegen alle Voraussetzungen vor, teilt der Notar mit, dass der Kaufpreis fällig ist. Dann zahlt Ihre Bank.
5. Grunderwerbsteuer und UnbedenklichkeitsbescheinigungDie Steuer ist einen Monat nach Bekanntgabe des Bescheids fällig (§ 15 GrEStG). Erst danach bescheinigt das Finanzamt, dass der Eintragung nichts entgegensteht (§ 22 GrEStG).
6. EigentumsumschreibungDas Grundbuchamt trägt Sie als Eigentümer ein, löscht die Vormerkung und schickt seine Kostenrechnung.

Häufige Fragen

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Allgemeine Information, Stand 28.10.2026. Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung – für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte Ihren Steuerberater bzw. Ihre Bank. Beispielwerte aus unseren Exposés sind Modellrechnungen.