Die Verwaltung kümmert sich

Auf einen Blick

Bei einer Eigentumswohnung gibt es zwei Verwaltungen: Die Hausverwaltung (WEG-Verwaltung) kümmert sich um das ganze Haus, die Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung) um Ihre Wohnung und Ihren Mieter.
Die Hausverwaltung ist schon da und im Hausgeld bezahlt – etwa 39 € im Monat bei der Knauerstraße 11, WE 2.
Die Mietverwaltung kostet bei unseren Objekten 30 € im Monat. Dieser Betrag ist in jedem Exposé schon voll eingerechnet.
Beide Kosten sind Werbungskosten: Sie mindern Ihre Steuer. Auf den Mieter umlegen dürfen Sie sie nicht.
Weil die Profis vor Ort sind, ist es egal, wie weit Sie von Ihrer Wohnung entfernt wohnen.

Zwei Verwaltungen – zwei Aufgaben

Ein Mehrfamilienhaus mit Eigentumswohnungen gehört vielen Menschen gemeinsam. Jeder besitzt seine Wohnung allein – das ist das Sondereigentum. Dach, Treppenhaus, Fassade, Heizung und Grundstück gehören allen zusammen – das ist das Gemeinschaftseigentum. Alle Eigentümer zusammen bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG.

Genau entlang dieser Grenze teilt sich die Arbeit auf:

Grundlage: Wohnungseigentumsgesetz (§§ 24, 26–28 WEG) und unsere Muster-Verwalterverträge (Links unten).
	Hausverwaltung (WEG-Verwaltung)	Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung, SEV)
Kümmert sich um	das Haus: Dach, Fassade, Treppenhaus, Heizung, Versicherung, Hausmeister	Ihre Wohnung und Ihren Mieter
Wer beauftragt	die Eigentümergemeinschaft per Beschluss (§ 26 WEG)	Sie allein, mit eigenem Vertrag
Geld	zieht das Hausgeld ein, verwaltet die Erhaltungsrücklage	überwacht den Eingang der Miete, mahnt bei Verzug
Abrechnungen	Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung für das Haus (§ 28 WEG)	Nebenkostenabrechnung für Ihren Mieter
Versammlung	lädt mindestens einmal im Jahr zur Eigentümerversammlung ein (§ 24 WEG)	–
Reparaturen	am Gemeinschaftseigentum, nach Beschluss der Eigentümer	in Ihrer Wohnung, in Absprache mit Ihnen
Mieter	–	Mietersuche, Mietvertrag, Übergabe, Ansprechpartner, Mietanpassung
Bezahlt über	das Hausgeld (nicht umlagefähiger Teil)	eigene Vergütung, bei uns 30 € im Monat

Die Hausverwaltung – für das ganze Haus

Um die WEG-Verwaltung müssen Sie sich beim Kauf nicht kümmern: Bei unseren Objekten ist sie schon tätig oder bereits vorgesehen, und ihre Kosten stecken im Hausgeld, das im Exposé steht. Sie hält das Haus in Schuss und organisiert alles, was alle Eigentümer gemeinsam betrifft. Nach dem Gesetz stellt sie jedes Jahr einen Wirtschaftsplan auf (die Vorschau auf Kosten und Hausgeld), rechnet nach Jahresende ab und legt einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklage vor (§ 28 WEG). Kleinere Dinge und Notfälle darf sie selbst erledigen (§ 27 WEG), größere Maßnahmen beschließen die Eigentümer in der Versammlung.

Was das bei uns kostet

Bei der Knauerstraße 11, WE 2 stehen im Wirtschaftsplan 2026 für die Verwaltervergütung 472,03 € im Jahr – das sind rund 39,34 € im Monat. In Offenbach sieht der Wirtschaftsplan 2027 für die 13 Wohnungen zusammen 7.425,60 € vor, verteilt nach Einheiten also 571,20 € je Wohnung und Jahr (rund 47,60 € im Monat). Beides ist im Hausgeld enthalten, das in jedem Exposé steht.

Wie Hausgeld, Rücklage und Wirtschaftsplan zusammenhängen, erklärt der Artikel Hausgeld, WEG und Rücklage.

Die Mietverwaltung – für Ihre Wohnung

Die Hausverwaltung kümmert sich nicht um Ihren Mieter – sie ist für das Haus da. Für alles rund um Ihre Wohnung beauftragen Sie eine Mietverwaltung. Laut unserem Muster-Verwaltervertrag für das Sondereigentum übernimmt sie diese Bausteine:

Nebenkostenabrechnung: rechnet einmal im Jahr die Betriebskosten mit Ihrem Mieter ab.
Mietzahlungen: überwacht, dass die Miete pünktlich eingeht.
Mahnwesen: erinnert und mahnt, wenn eine Zahlung fehlt.
Mietanpassung: setzt vereinbarte Mieterhöhungen um (mehr dazu: Mieterhöhung).
Erster Ansprechpartner: der Mieter ruft die Verwaltung an – nicht Sie.
Vor-Ort-Termine: Übergaben, Besichtigungen, Handwerker.

Laut Muster-Vertrag führt die Verwaltung dafür ein Konto, das auf Ihren Namen läuft und von fremdem Geld getrennt ist. Kleine Aufträge bis 50 € zuzüglich Umsatzsteuer darf sie ohne Rückfrage erteilen, bei Gefahr in Verzug (etwa einem Wasserschaden) handelt sie sofort und informiert Sie. Alles Größere stimmt sie vorher mit Ihnen ab.

Bei unseren Objekten

In allen Exposés rechnen wir die Mietverwaltung mit 30 € im Monat ein. Bei der Knauerstraße 11 übernimmt das eine Nürnberger Hausverwaltung, in Offenbach steht im Exposé ebenfalls 30 € im Monat. So setzen sich die monatlichen Eigentümerkosten zusammen, die Sie selbst tragen:

Werte aus den Exposés (Modellrechnung). Den umlagefähigen Teil des Hausgelds – Heizung, Wasser, Müll, Hausmeister, Versicherung – zahlt Ihr Mieter über die Nebenkosten: bei der Knauerstraße 11, WE 2 sind das 241,93 € von 304,25 €.
Wohnung	Hausgeld nicht umlagefähig	Rücklage	Mietverwaltung	Summe im Monat
Knauerstraße 11 · WE 2 Nürnberg, Wirtschaftsplan 2026	51,61 €	45,00 €	30,00 €	126,61 €
Berliner Straße 244 · WE 2 Offenbach, Wirtschaftsplan 2027	49,30 €	28,34 € + 42,00 € Therme	30,00 €	149,64 €

Was die Verwaltung unterm Strich kostet

Die Verwaltungskosten sind keine Betriebskosten im Sinne der Betriebskostenverordnung (§ 1 Abs. 2 BetrKV) – Sie können sie also nicht auf den Mieter umlegen. Dafür sind sie als Vermieter Werbungskosten und senken Ihre Steuer. Bei 35 % Grenzsteuersatz kosten 30 € Mietverwaltung im Monat Sie nach Steuern nur rund 19,50 €.

🧮 Selbst rechnen: Verwaltung nach Steuern

Mietverwaltung pro Monat

€

Hausverwaltung (Ihr Anteil) pro Monat

€

Ihr Grenzsteuersatz

–Verwaltung pro Monat vor Steuern

–pro Monat nach Steuern

–Steuerersparnis pro Jahr

Vorbelegt: Knauerstraße 11, WE 2 (Wirtschaftsplan 2026). Unverbindliche Modellrechnung.

Warum die Entfernung egal ist

Viele Interessenten fragen zuerst: „Ich wohne doch gar nicht in Nürnberg – wer schaut da nach dem Rechten?“ Die ehrliche Antwort: Bei einer verwalteten Eigentumswohnung müssen Sie fast nie selbst vor Ort sein.

Der Mieter meldet sich bei der Verwaltung. Tropft der Wasserhahn, ruft er dort an – nicht bei Ihnen.
Die Verwaltung kennt die Handwerker vor Ort und vergibt kleine Aufträge selbst.
Übergaben und Besichtigungen macht die Verwaltung. Ihre Wohnung können Sie vor dem Kauf auch per Video ansehen.
Die Eigentümerversammlung ist einmal im Jahr. Wenn Sie nicht hinfahren möchten, können Sie sich mit einer Vollmacht vertreten lassen.
Ihre Aufgaben gehen per Post und E-Mail: Abrechnungen lesen, Entscheidungen freigeben, die Anlage V für die Steuererklärung (das macht meist Ihr Steuerberater).

Darum können Sie sich die Lage nach den Zahlen aussuchen – nach Mietnachfrage, Arbeitgebern und Preis – und nicht nach Ihrem Wohnort. Welche Kriterien zählen, steht im Artikel Die 11 Kriterien der Profis.

Die Eigentümerversammlung – was Sie tun müssen

Einmal im Jahr lädt die Hausverwaltung alle Eigentümer zur Eigentümerversammlung ein (§ 24 Abs. 1 WEG). Dort wird beschlossen, was das Haus betrifft: Wirtschaftsplan und Hausgeld, Jahresabrechnung, größere Reparaturen, der Verwalter selbst. Für Sie heißt das in der Praxis wenig Aufwand:

Sie werden rechtzeitig informiert. Die Einladung kommt in Textform – also per Brief oder E-Mail – und soll mindestens drei Wochen vorher da sein, mit allen Tagesordnungspunkten (§ 24 Abs. 4 WEG). Ein Beschluss ist nur gültig, wenn sein Thema in der Einladung stand (§ 23 Abs. 2 WEG).
Sie müssen nicht hinfahren. Sie können jemanden bevollmächtigen – zum Beispiel die Verwaltung oder einen anderen Eigentümer – und ihm sagen, wie er abstimmen soll. Die Eigentümer können außerdem beschließen, dass eine Online-Teilnahme möglich ist (§ 23 Abs. 1 WEG); mit drei Vierteln der Stimmen sogar eine rein virtuelle Versammlung (§ 23 Abs. 1a WEG).
Sie bekommen alles schriftlich. Über die Beschlüsse wird ein Protokoll geschrieben, und die Verwaltung führt eine Beschluss-Sammlung, die Sie jederzeit einsehen können (§ 24 Abs. 6 und 7 WEG).
Sie haben eine Frist zum Widerspruch. Halten Sie einen Beschluss für falsch, können Sie ihn innerhalb eines Monats gerichtlich anfechten (§ 45 WEG). In der Regel ist das nicht nötig – aber gut zu wissen.

Was die Verwaltung dabei für Sie übernimmt

Die Hausverwaltung bereitet die Versammlung vor, erstellt Wirtschaftsplan und Abrechnung, holt Angebote für Reparaturen ein, leitet die Versammlung (§ 24 Abs. 5 WEG), schreibt das Protokoll und setzt die Beschlüsse um. Ihre Aufgabe ist es, die Unterlagen zu lesen und abzustimmen – vor Ort, per Vollmacht oder online. Das Protokoll der letzten Versammlung in Kassel (28.11.2025) können Sie als Beispiel schon jetzt lesen.

Die Verträge zum Nachlesen

Damit Sie vor dem Kauf genau wissen, was die Verwaltungen tun und wie Sie kündigen können, liegen bei jedem Objekt Muster-Verwalterverträge in den Unterlagen:

Muster-Verträge – der konkrete Vertrag Ihrer Wohnung kann im Detail abweichen; Sie erhalten ihn vor dem Kauf.
Objekt	Hausverwaltung	Mietverwaltung	Unterlagen
Nürnberg, Nordwestring 100	WEG (PDF)	Sondereigentum (PDF)	alle Unterlagen
Nürnberg, Knauerstraße 13	WEG (PDF)	Sondereigentum (PDF)	alle Unterlagen
Nürnberg, Knauerstraße 11	WEG (PDF)	Sondereigentum (PDF)	alle Unterlagen
Kassel, Fichtnerstraße	WEG (PDF)	Sondereigentum (PDF)	alle Unterlagen
Weiden, Fabrikstraße 5	WEG (PDF)	Sondereigentum (PDF)	alle Unterlagen
Offenbach, Berliner Straße 244	WEG (PDF)	Sondereigentum (PDF)	alle Unterlagen

Wichtig zur Laufzeit: Den Hausverwalter bestellt die Gemeinschaft für höchstens fünf Jahre, beim ersten Mal nach Gründung der WEG für höchstens drei Jahre. Die Eigentümer können ihn jederzeit abberufen; sein Vertrag endet dann spätestens sechs Monate später (§ 26 WEG). Der Mietverwaltungsvertrag im Muster läuft fest bis Ende 2027 und verlängert sich jeweils um zwei Jahre, wenn Sie nicht sechs Monate vor Ablauf kündigen. Prüfen Sie diese Fristen in Ihrem Vertrag.

Häufige Fragen

Muss ich eine Mietverwaltung beauftragen?

Nein. Die Hausverwaltung bestellt die Eigentümergemeinschaft, die Mietverwaltung ist Ihre eigene Entscheidung. Wer weit weg wohnt und wenig Zeit hat, spart sich damit viel Arbeit – deshalb rechnen wir sie in allen Exposés mit ein.

Kann ich die Verwaltungskosten auf den Mieter umlegen?

Nein. Verwaltungskosten gehören nach § 1 Abs. 2 der Betriebskostenverordnung nicht zu den umlagefähigen Betriebskosten. Sie sind aber Werbungskosten und mindern Ihre Steuer.

Was passiert, wenn der Mieter nicht zahlt?

Die Mietverwaltung bemerkt den fehlenden Eingang, erinnert und mahnt. Reicht das nicht, bespricht sie mit Ihnen die nächsten Schritte. Wie Sie sich gegen Mietausfall zusätzlich absichern können, steht im Artikel Risiken und Schutz.

Muss ich zur Eigentümerversammlung fahren?

Nein. Sie können eine Vollmacht erteilen oder sich nur das Protokoll schicken lassen. Wichtige Beschlüsse kündigt die Verwaltung mit der Einladung an – die Frist dafür beträgt in der Regel mindestens drei Wochen (§ 24 WEG).

Kann ich die Mietverwaltung wechseln?

Ja, zum Vertragsende mit der vereinbarten Kündigungsfrist – im Muster-Vertrag sechs Monate vor Ablauf. Eine Kündigung aus wichtigem Grund ist jederzeit möglich.

Was bleibt nach allen Kosten übrig?

Rechnen Sie Verwaltung, Rücklage und Mietausfall in die Nettomietrendite ein – mit Vorlagen unserer Wohnungen.

Zum Rendite-Rechner

Quellen

Wohnungseigentumsgesetz §§ 23, 24, 26, 27, 28, 45 – gesetze-im-internet.de/woeigg
Betriebskostenverordnung § 1 (keine Verwaltungskosten) – gesetze-im-internet.de/betrkv/__1.html
Wirtschaftsplan 2026 Knauerstraße 11, WE 2 (Kalkulation ab 01.09.2026) und Wirtschaftsplan 2027 Berliner Straße 244 – Unterlagen Knauerstraße 11, Unterlagen Offenbach
Muster-Verwaltervertrag WEG und Muster-Verwaltervertrag Sondereigentum (Version 2025) – siehe Tabelle oben
Beispielwerte: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026