So rechnen unsere Exposés

Auf einen Blick

Jedes Exposé rechnet jede Wohnung einzeln, Jahr für Jahr über 10 Jahre – mit denselben Grundannahmen für alle Objekte.
Standard: 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, 35 % Grenzsteuersatz, 3 % Wertsteigerung pro Jahr, laufende Kosten +3 % pro Jahr. Die Mietentwicklung ist je Objekt festgelegt.
Vermögen = Wert der Wohnung − Restschuld. Ihre eigenen Einzahlungen zeigen wir daneben – bewusst nicht verrechnet.
Szenarien und Stresstest zeigen, was bei 0 % Wertsteigerung, höherem Zins, weniger Miete oder niedrigerem Steuersatz passiert.
Jede Annahme können Sie im Exposé selbst ändern. Alles sind Modellrechnungen – keine Prognose, keine Garantie.

Das Prinzip: eine Rechnung, Jahr für Jahr

Unsere Exposés beantworten zuerst die wichtigste Frage: Was kostet mich das im Monat? Dafür rechnet jedes Exposé die Wohnung Jahr für Jahr durch – vom ersten vollen Vermietungsjahr an über 10 Jahre. Jede Zeile der Monatsrechnung, der 10-Jahres-Tabelle und der Szenarien stammt aus derselben Rechnung.

Am Ende jedes Exposés steht der Abschnitt „Rechenweg, Szenarien und Annahmen – zum Nachprüfen“. Er richtet sich an Käufer, Steuerberater und Banken. Und unter der Jahres-Tabelle können Sie mit „Annahmen selbst ändern“ jeden Wert verstellen – die ganze Tabelle rechnet sofort neu.

Was diese Seite nicht erklärt: Wie viel Kaufpreis zu Ihrem Einkommen passt, berechnet unser Finanzierungsrechner mit einem eigenen Verfahren. Hier geht es nur um die Rechnung im Exposé einer Wohnung.

Die Annahmen im Überblick

Quelle: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Abschnitt „Rechenweg, Szenarien und Annahmen“, Stand 28.10.2026.
Annahme	Warum – und wie Sie es prüfen
Bank-Zins 4,5 %	Mit 4,5 % rechnen wir bewusst vorsichtig – das passt zu einer Finanzierung ohne Eigenkapital. Zur Einordnung: Interhyp-Durchschnitt für 10 Jahre Zinsbindung bei über 90 % Beleihung 4,56 % (12.–18.10.2026, wie im Exposé angegeben). Mit Eigenkapital ist oft ein besserer Zins möglich. Ihr echter Zins steht im Bankangebot.
Tilgung 1,5 % am Anfang	Niedrige monatliche Zuzahlung statt schnellem Tilgen. Sondertilgungen bis 5 % pro Jahr sind möglich. Szenario mit 2 %.
Grenzsteuersatz 35 %	Ihr Satz kann höher oder niedriger sein – Szenarien mit 25, 30 und 42 %. Im Exposé-Rechner wahlweise auch nach Grundtabelle 2026 (§ 32a EStG). Kirchensteuer ist nicht eingerechnet.
Wertsteigerung 3 % pro Jahr, nominal	Die Inflation lag 2025 bei 2,2 % (Destatis), das Inflationsziel der EZB bei 2 %. Szenarien mit 0, 2 und 4 %.
Miete Kalkulationsmiete, Staffel je Objekt	Marktmiete für die Neuvermietung (Vergleich mit aktuellen Angeboten), vereinbart als Staffelmiete. Die Steigerung ist eine Annahme, keine Zusage (Tabelle unten).
Laufende Kosten +3 % pro Jahr	Nicht umlagefähiges Hausgeld laut Wirtschaftsplan, Mietverwaltung 30 € im Monat voll eingerechnet.
Rücklage 0,50 €/m² im Monat	Monatlich eingerechnet, aber steuerlich nicht abgesetzt – abziehbar erst, wenn sie für Reparaturen ausgegeben wird (BFH IX R 19/24).
Abschreibung je Objekt laut Gutachten	Basis: Kaufpreis ohne Einbauküche plus Kaufnebenkosten, mal Gebäudeanteil. Einbauküche über 10 Jahre (Tabelle unten).
Erhaltungsaufwand im 1. Jahr abgesetzt	Nur wo die Sanierung im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen ist. Die Steuererstattung verteilen wir gleichmäßig auf die Jahre – wahlweise holen Sie sie im 1. Jahr komplett zurück.
Kaufnebenkosten Pauschalen	Grunderwerbsteuer (3,5 % Bayern, 6,0 % Hessen) plus Notar ca. 2 % und Grundbuch ca. 0,5 % – vom Kaufpreis ohne Einbauküche. Bewusst vorsichtig; exakt nach Gebührentabelle liegt es darunter (Kaufnebenkosten).

Finanzierung und Kaufnebenkosten-Varianten

Gerechnet wird mit einem Annuitätendarlehen: gleiche Monatsrate, darin anfangs viel Zins und wenig Tilgung, später umgekehrt (Annuität verstehen). Die Restschuld am Jahresende steht in jeder Zeile der Tabelle.

Zu jeder Wohnung gibt es zwei Exposé-Varianten:

Kaufnebenkosten mitfinanziert (Standard): Kredit = Kaufpreis gesamt (inklusive Küche und Sanierung) plus Kaufnebenkosten – 0 € Eigenkapital.
Kaufnebenkosten selbst gezahlt: Sie zahlen Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch aus eigenem Geld, der Kredit ist kleiner, die Rate auch.

In beiden Varianten setzen wir denselben Zins und dieselbe Tilgung an (4,5 % / 1,5 %). Ihren persönlichen Zins legt die Bank im Angebot fest – mit Eigenkapital ist oft ein besserer Zins möglich. Wie die Kaufnebenkosten bei jedem Objekt geregelt sind – etwa über eine Käuferprovision des Bauträgers – steht im Exposé und im Artikel Kaufnebenkosten. Weiden hat eine eigene Struktur: 95 % finanziert über Bank- und KfW-Kredit (KfW 261: 2,89 % Zins, 5 tilgungsfreie Jahre).

Beispiel aus unseren Exposés

Nordwestring 100, WE 2: Mit mitfinanzierten Kaufnebenkosten zahlen Sie nach Steuern im Schnitt der 10 Jahre rund 148 € im Monat zu. Zahlen Sie die Kaufnebenkosten selbst, sind es rund 106 € (Exposé „Kaufnebenkosten selbst“). Der Unterschied ist eine Eigenschaft der Finanzierung, nicht der Wohnung. Modellrechnung.

Miete und Mietentwicklung je Objekt

Die Kalkulationsmiete ist eine Marktmiete für die Neuvermietung nach der Sanierung – geprüft an aktuellen Angeboten vergleichbarer Wohnungen, keine Mietspiegelmiete. Die Mietgarantie des Bauträgers sichert sie je nach Objekt für einen bestimmten Zeitraum ab. Für die Jahre danach rechnen wir mit einer Staffel, wie sie im Mietvertrag vereinbart werden kann (§ 557a BGB). Der Mietanteil für die Einbauküche bleibt fest.

Annahme, keine Zusage. In der Jahres-Tabelle jedes Exposés können Sie mit weniger oder ganz ohne Mieterhöhung nachrechnen.
Objekt	Mietentwicklung in der Rechnung
Nürnberg, Nordwestring 100	+15 % alle 3 Jahre (Startmiete unter 1.000 €; ab 1.000 €: +10 %)
Nürnberg, Knauerstraße 13	+10 % alle 3 Jahre
Nürnberg, Knauerstraße 11	+10 % alle 3 Jahre, erste Stufe 2029
Kassel, Fichtnerstraße	nach 3 Jahren +15 %, danach +10 % alle 3 Jahre (Startmiete unter 1.000 €; ab 1.000 €: +10 %)
Offenbach, Berliner Straße 244	+10 % alle 3 Jahre
Weiden, Fabrikstraße 5	+20 % alle 3 Jahre laut Mietvertrag (möblierte Apartments)

Steuer: so entsteht der Steuervorteil

Für jedes Jahr rechnet das Exposé das steuerliche Ergebnis: Miete minus Werbungskosten. Werbungskosten sind die Zinsen, die Abschreibung von Gebäude und Küche, das nicht umlagefähige Hausgeld und die Mietverwaltung – ohne die Rücklage. Im ersten Jahr kommt der Erhaltungsaufwand dazu. Ein Minus verrechnet das Finanzamt mit Ihrem übrigen Einkommen; der Steuervorteil ist dieses Minus mal 35 %. Tilgung ist keine Werbungskosten – sie ist Ihr Vermögensaufbau. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Das vollständige Gutachten für Ihre Wohnung lässt der Bauträger vor dem Kauf auf Ihren Namen erstellen (bezahlt vom Bauträger); beurkundet wird nur, wenn es die gerechnete AfA bestätigt. Mehr: Restnutzungsdauer.
Objekt · Grundlage	AfA	Geb.-Anteil
Nürnberg, Nordwestring 100 Vorprüfung Restnutzungsdauer, SachNet GmbH, 25.08.2026: 23 Jahre (Baujahr 1965)	4,35 %	85 %
Nürnberg, Knauerstraße 13 Vorprüfung eines zertifizierten Sachverständigen: 18 Jahre (Baujahr 1900)	5,5 %	85 %
Nürnberg, Knauerstraße 11 Vorprüfung SachNet GmbH, 21.08.2026: 18 Jahre (Baujahr 1958) – möglich wären 5,56 %	5,5 %	85 %
Kassel, Fichtnerstraße Vollständiges Gutachten eines IHK-Sachverständigen, 29.01.2023: 21 Jahre – möglich wären rund 4,76 %	4,6 %	90 %
Offenbach, Berliner Straße 244 Gutachten Grobe & Cie. Valuation GmbH, Stichtag 01.10.2026: 12 Jahre (Baujahr 1905); Gebäudeanteil laut Kaufpreisaufteilung	8,33 %	80 %
Weiden, Fabrikstraße 5 Satz für die Kernsanierung zum KfW-Effizienzhaus 55 EE, ab Fertigstellung; der Nachweis wird erstellt. Möbel und Küche über 10 Jahre	3 %	–

Ein Jahr Schritt für Schritt

Knauerstraße 11, WE 2, Jahr 2028, pro Monat: Miete 1.500 € − Zinsen 1.583 € − Tilgung 574 € − Hausgeld 130 € = rund − 787 € vor Steuern. Dazu kommt der laufende Steuervorteil von 614 € (7.368 € im Jahr). Die Steuererstattung aus der Sanierung (10.500 €) wird gleichmäßig verteilt: im Jahr 2028 rund 192 € im Monat. Ergebnis: rund 19 € Überschuss im Monat. Die 574 € Tilgung sind dabei Ihr Vermögensaufbau. Modellrechnung, Rundungsdifferenzen ±2 €.

Vermögen nach 10 Jahren und „Ø 10 Jahre“

Zwei Zahlen stehen auf jeder Exposé-Karte:

Ø 10 Jahre: der Durchschnitt Ihrer monatlichen Zuzahlung (oder Ihres Überschusses) nach Steuern über die 10 vollen Jahre. Weil die Miete stufenweise steigt und die Zinsen sinken, ist das oft weniger als im ersten Jahr. Das Wort „selbsttragend“ verwenden wir nur, wenn dieser Schnitt unter 50 € im Monat liegt.
Vermögen nach 10 Jahren = Wert der Wohnung − Restschuld. Der Wert ist der Kaufpreis ohne Einbauküche (mit Sanierung), fortgeschrieben mit der Wertsteigerung. Ihre eigenen Einzahlungen stehen daneben – wir verrechnen sie bewusst nicht, damit Sie beide Zahlen sehen. Verkaufen Sie nach mehr als 10 Jahren, ist der Gewinn privat steuerfrei (§ 23 EStG).

Eigene Einzahlungen in 10 Jahren daneben: 0 € – in dieser Rechnung decken Miete und Steuervorteil in jedem Jahr alle Ausgaben. Vermögen vor Verkaufskosten. Im Rechenweg-Abschnitt zeigen die Exposés zusätzlich, was nach Abzug von 3,57 % Verkaufskosten und allem eigenen Geld bleibt. Modellrechnung.
Knauerstraße 11, WE 2	0 %	2 %	3 % (Standard)	4 %
Wert nach 10 Jahren	404.000 €	492.474 €	542.942 €	598.019 €
− Restschuld	350.741 €	350.741 €	350.741 €	350.741 €
= Vermögen	53.259 €	141.733 €	192.201 €	247.278 €

🧮 Selbst nachrechnen: Vermögen nach 10 Jahren

Wert heute (Kaufpreis ohne Küche)

€

Kredit

€

Zins

Anfangstilgung

Wertsteigerung pro Jahr

–Restschuld nach 10 Jahren

–Wert nach 10 Jahren

–Vermögen (Wert − Restschuld)

–Bankrate pro Monat

Vorbelegt mit Nordwestring 100, WE 2 – das Ergebnis entspricht dem Exposé (±1 € Rundung). Monatliche Rate, gleichbleibend; ohne Sondertilgung, ohne Verkaufskosten.

Szenarien: was, wenn es anders kommt?

Jedes Exposé enthält eine Szenario-Tabelle. Jede Zeile verändert genau eine Annahme – so sehen Sie, welche am meisten ausmacht. Beispiel Knauerstraße 11, WE 2 (Monatswerte nach Steuern, Plus = Überschuss):

Vermögen = Wert − Restschuld, vor Verkaufskosten. Quelle: Exposé Knauerstraße 11, WE 2, Stand 28.10.2026. Modellrechnung.
Szenario	2028 / Monat	Ø 10 J. / Monat	Getilgt in 10 J.	Vermögen nach 10 J.
Wie gerechnet (35 % Steuer, AfA 5,5 %, Zins 4,5 %)	+ 19 €	+ 25 €	80.714 €	192.201 €
Grenzsteuersatz 42 %	+ 142 €	+ 142 €	80.714 €	192.201 €
Grenzsteuersatz 30 %	− 72 €	− 59 €	80.714 €	192.201 €
Grenzsteuersatz 25 %	− 165 €	− 142 €	80.714 €	192.201 €
Ohne jede Mieterhöhung	− 131 €	− 131 €	80.714 €	192.201 €
Zins 5,5 % statt 4,5 %	− 224 €	− 221 €	85.080 €	196.595 €
Tilgung 2 % statt 1,5 %	− 173 €	− 171 €	107.615 €	219.101 €
Wertsteigerung 2 % pro Jahr	+ 19 €	+ 25 €	80.714 €	141.733 €
Ohne jede Wertsteigerung	+ 19 €	+ 25 €	80.714 €	53.259 €
Mit 20 % Eigenkapital (Zins unverändert)	+ 328 €	+ 336 €	65.399 €	258.701 €

Gut zu sehen: Der Steuersatz entscheidet über die monatliche Zuzahlung, die Wertsteigerung über das Vermögen. Und selbst ohne jede Wertsteigerung entsteht Vermögen – allein durch die Tilgung.

Stresstest: höherer Zins, weniger Miete

Der Stresstest im Exposé rechnet dieselbe Wohnung mit 5,0 % und 5,5 % Zins und mit 50 € oder 100 € weniger Miete – sonst bleibt alles gleich. Er zeigt, wie Ihre Rechnung aussieht, wenn nach Ende der Mietgarantie weniger Miete hereinkommt. Beispiel Kassel, VE 01:

Ergebnis nach Steuern pro Monat, 2027 und Ø 10 Jahre. Minus = Zuzahlung, Plus = Überschuss. Quelle: Exposé Kassel VE 01. Modellrechnung. Ihre eigenen Werte prüfen Sie im Stresstest-Rechner.
Startmiete	Zins 4,5 %	Zins 5,0 %	Zins 5,5 %
850 € (wie kalkuliert)	− 39 € Ø + 48 €	− 94 € Ø − 9 €	− 149 € Ø − 66 €
800 € (50 € weniger)	− 72 € Ø + 10 €	− 127 € Ø − 48 €	− 182 € Ø − 105 €
750 € (100 € weniger)	− 104 € Ø − 30 €	− 159 € Ø − 87 €	− 214 € Ø − 144 €

Wo wir vorsichtig rechnen – und was fehlt

Bewusst vorsichtig:

Wertsteigerung 3 % pro Jahr – weniger als die Preisentwicklung vor Ort, z. B. in Nürnberg Ø 8,11 % pro Jahr in den letzten 10 Jahren (meine-erste-immobilie.com, 09/2026).
AfA abgerundet, wo das Gutachten mehr erlaubt (z. B. 5,5 % statt 5,56 %, 4,6 % statt rund 4,76 %).
Kaufnebenkosten mit Pauschalen statt exakt nach Gebührentabelle.
Laufende Kosten steigen jedes Jahr um 3 %; die Mietverwaltung ist voll eingerechnet.
Rücklage steuerlich nicht abgesetzt; im Szenario mit 20 % Eigenkapital ohne den besseren Zins, den Banken dann meist geben.

Nicht eingerechnet – planen Sie selbst:

Reparaturen in Ihrer Wohnung (Gemeinschaftseigentum zahlt die Rücklage) – halten Sie einen Puffer bereit: eine freie Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 €.
Mietausfall nach Ende der Mietgarantie – lässt sich zusätzlich absichern, wir erklären es Ihnen im Gespräch (Risiken und Schutz).
Ihr persönlicher Zins nach dem Bankangebot und die Konditionen der Anschlussfinanzierung.
Kirchensteuer – mit ihr fällt der Steuervorteil etwas höher aus.

Häufige Fragen

Warum ist das Ergebnis vor Steuern negativ?

Weil die Bankrate (Zins und Tilgung) höher ist als die Miete – bei einer Finanzierung ohne Eigenkapital ist das normal. Ein Teil der Rate ist aber Tilgung – also Ihr Vermögen –, dazu kommt der Steuervorteil. Bei Offenbach WE 2 bleibt nach Steuern im Schnitt der 10 Jahre ein Überschuss von rund 136 € im Monat. Aussagekräftig ist deshalb das Ergebnis nach Steuern mit Tilgung.

Warum 35 % Steuersatz – ich zahle weniger?

35 % ist ein Beispielwert. Mit einem niedrigeren Grenzsteuersatz ist der Steuervorteil kleiner und Ihre Zuzahlung höher. Deshalb zeigt jedes Exposé auch 25 %, 30 % und 42 % – und im Exposé-Rechner können Sie Ihren eigenen Satz oder Ihr zu versteuerndes Einkommen eintragen. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Sind 3 % Wertsteigerung nicht zu optimistisch?

3 % pro Jahr sind nominal, also inklusive Inflation. Die Inflation lag 2025 bei 2,2 %, das Ziel der EZB bei 2 %. Weil niemand die Zukunft kennt, zeigt jedes Exposé auch 0 % und 2 % – und auch dann entsteht durch die Tilgung Vermögen.

Warum wird die Rücklage nicht von der Steuer abgezogen?

Der Bundesfinanzhof hat 2025 entschieden: Die Zahlung in die Erhaltungsrücklage ist erst dann Werbungskosten, wenn die Gemeinschaft das Geld für Reparaturen ausgibt (BFH IX R 19/24). Wir rechnen deshalb so, als käme dieser Steuervorteil erst später.

Kann ich die Rechnung mit meinen Zahlen machen?

Ja. In jedem Exposé lassen sich Zins, Tilgung, Steuersatz, Wertsteigerung, Mieterhöhung, Kostensteigerung und Eigenkapital verstellen. Allgemeine Rechner finden Sie unter Wissen & Rechner.

Hält Ihre Rechnung auch bei höherem Zins?

Prüfen Sie Zinsanstieg, Leerstand und Reparaturen mit unserem Stresstest – mit Vorlagen aus unseren Exposés.

Zum Stresstest

Quellen

Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Abschnitte „Rechenweg, Szenarien und Annahmen – zum Nachprüfen“, Jahres-Tabelle und Stresstest, Stand 28.10.2026: Nordwestring WE 2, Knauerstraße 11 WE 2, Kassel VE 01, Offenbach WE 2, Weiden WE 4, Knauerstraße 13 WH 4
Destatis, Pressemitteilung Nr. 019 vom 16.01.2026 (Inflationsrate 2025: 2,2 %) – destatis.de
BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage) · BFH IX R 25/19 und IX R 14/23 (Nachweis kürzerer Nutzungsdauer)
Einkommensteuergesetz §§ 7, 23, 32a – gesetze-im-internet.de/estg · BGB § 557a (Staffelmiete) – gesetze-im-internet.de
KfW-Merkblatt Programm 261 – kfw.de
Zinsvergleich: Interhyp-Durchschnitt 10 Jahre Zinsbindung, über 90 % Beleihung, 12.–18.10.2026 (wie im Exposé Knauerstraße 11 angegeben)