Voraussetzungen und 100-%-Finanzierung

Auf einen Blick

Banken wollen vor allem sehen, dass Sie die Rate sicher und dauerhaft zahlen können: festes Einkommen, saubere Zahlungsgeschichte, eine Rechnung, die aufgeht.
Unsere Erfahrung: Ein unbefristeter Arbeitsvertrag außerhalb der Probezeit, ein Nettoeinkommen ab etwa 2.200 € (besser ab 2.600 €) und eine saubere SCHUFA sind eine gute Ausgangslage. Ein, zwei kleine Einträge sind meist kein Problem.
Eine 100-%-Finanzierung ist möglich, weil die Wohnung selbst als Sicherheit dient und die Miete einen großen Teil der Rate trägt. Die Bank nimmt dafür meist einen etwas höheren Zins – unsere Exposés rechnen deshalb schon vorsichtig mit 4,5 %. Ihren echten Zins zeigt Ihr Bankangebot.
Planen Sie eine freie Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € ein. Sie muss nicht am ersten Tag komplett da sein – sie kann in den ersten Monaten wachsen.
Bei unseren Objekten müssen Sie die Kaufnebenkosten nicht vorstrecken – je nach Objekt über eine Käuferprovision des Bauträgers oder weil er die Rechnungen begleicht.
Ihr erster Schritt: der Finanzierungsrechner – zwei Minuten, kostenlos, mit Finanzierungszertifikat.

Die gute Nachricht zuerst

Viele unserer Kunden haben vor dem ersten Gespräch gedacht: „Eine Wohnung kaufen? Dafür verdiene ich doch nicht genug.“ Bei einer vermieteten Wohnung ist die Lage aber eine andere als beim Eigenheim. Die Bank weiß: Ein Mieter zahlt jeden Monat mit, und der Steuervorteil kommt dazu. Die Wohnung selbst ist eine Sicherheit, die nicht einfach verschwindet. Deshalb finanzieren Banken Kapitalanlagen auch für Angestellte mit ganz normalem Einkommen – oft ohne einen Euro Eigenkapital.

Was Sie mitbringen müssen, ist vor allem eines: Verlässlichkeit. Die Bank leiht Ihnen Geld für viele Jahre. Sie möchte sehen, dass Ihr Einkommen stabil ist und Sie bisher Ihre Rechnungen bezahlt haben.

Was Banken sehen wollen

Erfahrungswerte aus Finanzierungen unserer Kunden – keine Zusage. Jede Bank entscheidet selbst und prüft jeden Fall einzeln.
Punkt	Unsere Erfahrung aus der Praxis
Arbeitsverhältnis	unbefristet, nicht mehr in der Probezeit. Für Beamte gilt das ebenso.
Nettoeinkommen	ab etwa 2.200 € im Monat, besser ab 2.600 €. Bei Paaren, die gemeinsam kaufen, zählen beide Einkommen.
SCHUFA	sollte sauber sein. Ein oder zwei kleine Einträge sind in der Regel kein Hindernis.
Laufende Verpflichtungen	Raten, Leasing oder Unterhalt rechnet die Bank gegen. Weniger ist besser, aber ein laufender Kredit schließt eine Kapitalanlage nicht aus.
Alter und Laufzeit	Die Bank achtet darauf, wie viel bis zum Rentenbeginn getilgt ist. Jüngere Käufer haben mehr Zeit, Ältere tilgen oft etwas schneller.

Was das Gesetz von der Bank verlangt

Bei einem Immobilienkredit muss die Bank Ihre Kreditwürdigkeit „eingehend“ prüfen – auf Grundlage Ihrer Einnahmen, Ausgaben und sonstigen finanziellen Umstände. Sie darf sich dabei nicht hauptsächlich darauf stützen, dass die Wohnung mehr wert ist als der Kredit oder dass ihr Wert steigt (§ 505b Abs. 2 BGB). Das schützt Sie: Eine Bank, die zusagt, hat geprüft, dass die Rechnung zu Ihrem Leben passt. Die Miete Ihrer Wohnung berücksichtigt die Bank dabei nur, soweit sie wahrscheinlich und nachhaltig zu erwarten ist – ungewisse Mieterhöhungen zählen nicht (§ 4 ImmoKWPLV). Darum gehören der Mietvertrag bzw. die Mietgarantie im notariellen Kaufvertrag zu den Unterlagen für die Bank. Wie Sie selbst prüfen, ob die Zahlung bequem passt, lesen Sie unter Tragbarkeit; was Zertifikat, Bankangebot und Darlehensvertrag unterscheidet, unter Finanzierungszertifikat, Zusage, Darlehensvertrag.

✅ Kurzer Selbst-Check

Ich bin unbefristet angestellt oder verbeamtetund nicht mehr in der Probezeit Mein Nettoeinkommen liegt bei etwa 2.200 € oder mehrallein oder zusammen mit Partner/in, wenn wir gemeinsam kaufen Meine SCHUFA ist sauberoder es gibt höchstens ein, zwei kleine Einträge Ich habe keine hohen laufenden Ratenz. B. Autokredit, Leasing, Unterhalt Ich habe eine freie Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 €oder kann sie in den ersten Monaten aufbauen Ich bin selbstständigdann gelten andere Unterlagen – siehe unten

Welche Unterlagen Sie brauchen

Für das Bankangebot reicht zunächst eine überschaubare Liste. Die Unterlagen zur Wohnung – Exposé, Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Mietvertrag – stellen wir zusammen. Von Ihnen braucht die Bank typischerweise:

Personalausweis
die letzten drei Gehaltsabrechnungen und, falls vorhanden, den letzten Einkommensteuerbescheid
eine Selbstauskunft über Einnahmen, Ausgaben, Vermögen und bestehende Kredite
Nachweise über Eigenkapital, falls Sie welches einsetzen (z. B. Kontoauszüge)

Selbstständig oder Freiberufler?

Auch für Selbstständige ist eine Finanzierung möglich, die Prüfung ist aber aufwendiger. Statt Gehaltsabrechnungen verlangen Banken in der Regel eine aktuelle betriebswirtschaftliche Auswertung (BWA), die Jahresabschlüsse oder Einnahmen-Überschuss-Rechnungen der letzten zwei bis drei Jahre und die aktuellen Einkommensteuerbescheide. Weil Einkommen aus Selbstständigkeit schwanken kann, rechnen Banken hier vorsichtiger. Ein stabiler, mehrjähriger Verlauf hilft am meisten. Sprechen Sie uns an – wir sagen Ihnen offen, was in Ihrem Fall realistisch ist. Ausführlich: Selbstständig und Kapitalanlage.

Tipp: Ihre SCHUFA vorher selbst ansehen

Sie haben das Recht auf eine kostenlose Auskunft über die Daten, die eine Auskunftei über Sie speichert (Art. 15 DSGVO). Falsche oder veraltete Einträge können Sie berichtigen lassen (Art. 16 DSGVO). Wer vorher nachsieht, erlebt im Bankgespräch keine Überraschung.

So funktioniert eine Finanzierung ohne Eigenkapital

Bei einer 100-%-Finanzierung leiht Ihnen die Bank den gesamten Kaufpreis – bei unseren Modellrechnungen sogar inklusive Kaufnebenkosten. Drei Dinge machen das möglich:

Die Wohnung ist die Sicherheit. Für den Kredit wird im Grundbuch eine Grundschuld zugunsten der Bank eingetragen (§ 1191 BGB). Die Bank lässt die Wohnung vorher bewerten. Bei mehreren unserer Objekte (etwa Nordwestring, Knauerstraße 13, Kassel und Weiden) hat die Partnerbank das Objekt laut Exposé bereits bewertet.
Die Miete trägt mit. Anders als beim Eigenheim kommt jeden Monat Geld herein. Die Bank berücksichtigt die Miete in ihrer Haushaltsrechnung – vorsichtig, aber sie zählt.
Ein etwas höherer Zins. Je mehr die Bank im Verhältnis zum Wert finanziert, desto höher ihr Risiko. Dafür verlangt sie einen Aufschlag. Interhyp nennt für 10 Jahre Zinsbindung (Angebote 19.–25.10.2026) 4,15 % effektiv bei unter 70 % Beleihung und 4,53 % bei über 90 %. Unsere Exposés rechnen deshalb vorsichtig mit 4,5 % Sollzins.

Und die Kaufnebenkosten?

Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch werden fällig, bevor Sie Miete bekommen. Normalerweise müssten Sie sie aus Erspartem zahlen. Bei unseren Objekten ist das so geregelt:

Laut Exposés, Stand 28.10.2026. Maßgeblich ist der notarielle Kaufvertrag. Das Geld der Käuferprovision ist für Sie – nicht für uns, die DKE. Wie sie steuerlich zu behandeln ist, klärt Ihr Steuerberater.
Objekt	Kaufnebenkosten
Nordwestring 100 Nürnberg	Käuferprovision des Bauträgers in Höhe der Kaufnebenkosten, ausgezahlt bevor Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fällig werden
Knauerstraße 13 Nürnberg	Käuferprovision in Höhe der Kaufnebenkosten, vorher ausgezahlt
Knauerstraße 11 Nürnberg	Käuferprovision in Höhe der Kaufnebenkosten, vorher ausgezahlt
Fichtnerstraße Kassel	Käuferprovision in Höhe der Kaufnebenkosten, vorher ausgezahlt
Fabrikstraße 5 Weiden i.d.OPf.	Bank und KfW finanzieren 95 % des Kaufpreises; Kaufnebenkosten und die übrigen 5 % zahlt der Bauträger als Käuferprovision vorher aus
Berliner Straße 244 Offenbach am Main	Kaufnebenkosten werden mitfinanziert; die Rechnungen für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch begleicht der Bauträger für Sie

Alternativ können Sie die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld zahlen. Dann finanziert die Bank weniger, und Ihre Rate wird kleiner – beide Varianten stehen in jedem Exposé. Ausführlich: Kaufnebenkosten und Eigenkapital und Kauftag.

Gut zu wissen: Weil die Kaufnebenkosten mitfinanziert sind, ist der Kredit am Anfang etwas höher als der Wert der Wohnung. Das gleicht die Tilgung aus. Beispiel Kassel VE 01: Kredit 201.964 €, Wert von Wohnung und Stellplatz ohne Küche 182.000 €. Selbst ganz ohne Wertsteigerung liegt der Kredit laut Exposé nach rund sechs Jahren unter dem heutigen Wert. Eine Kapitalanlage ist für zehn Jahre und mehr gedacht – danach ist ein Verkauf im Privatvermögen steuerfrei (Spekulationssteuer). Was bei uns zusätzlich hilft: Die Miete sichert der Bauträger anfangs im notariellen Kaufvertrag ab, und die Mietverwaltung kümmert sich um die Vermietung. Mehr dazu: Der Hebeleffekt.

Ihr Weg zum Bankangebot

Schritt	Was passiert
1. Finanzierungsrechner	Zwei Minuten, ein paar Fragen zu Einkommen und Ausgaben. Sie sehen sofort, welcher Kaufpreis zu Ihrer Rechnung passt.
2. Finanzierungszertifikat	Kostenlos: Nach einem kurzen Telefonat erhalten Sie Ihr persönliches Zertifikat als PDF per E-Mail, das Passwort per SMS. Es ist eine Vorprüfung, keine Kreditzusage – aber Sie wissen, wo Sie stehen.
3. Beratung	Kostenlos und unverbindlich. Wir rechnen mit Ihren echten Zahlen und stellen passende Wohnungen vor.
4. Bankangebot	In der Regel nach 48 Stunden, auf Ihren Namen. Es kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts.
5. Notartermin	Erst wenn alles vorliegt und für Sie passt. Vorher entstehen Ihnen keine Kosten.

Häufige Fragen

Ich bin noch in der Probezeit – geht das?

In der Regel warten Banken das Ende der Probezeit ab. Das ist ein guter Moment, sich schon zu informieren und den Finanzierungsrechner auszuprobieren – dann sind Sie startklar.

Ich habe einen befristeten Vertrag.

Das ist schwieriger, aber nicht immer ausgeschlossen – etwa wenn Sie schon lange beim selben Arbeitgeber sind. Wir prüfen das gern ehrlich mit Ihnen.

Ich habe schon einen Kredit für mein Eigenheim.

Häufig geht das trotzdem. Die Bank prüft die Kapitalanlage als eigenes Vorhaben: Entscheidend ist, wie viel nach der Eigenheim-Rate frei bleibt, dazu Bonität und die Miete der neuen Wohnung.

Kann ich auch mit Eigenkapital kaufen?

Natürlich. Mehr Eigenkapital senkt den Kredit, die Rate und oft den Zins. In jedem Exposé können Sie zusätzliches Eigenkapital eintragen und sehen, wie sich die Rechnung verändert.

Wie viele Wohnungen kann ich finanzieren?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Die Grenze setzt Ihre Tragfähigkeit. Wie aus einer Wohnung mehrere werden können: Von einer Wohnung zum Portfolio.

Schadet die Anfrage meiner SCHUFA?

Ein Bankangebot entsteht erst, wenn Sie es möchten. Fragen Sie im Zweifel nach, welche Art von Anfrage gestellt wird. Ihre eigenen Daten können Sie jederzeit kostenlos selbst einsehen (Art. 15 DSGVO).

Wie viel Wohnung passt zu Ihnen?

Zwei Minuten, kostenlos – mit passenden Wohnungen und Ihrem persönlichen Finanzierungszertifikat.

Zum Finanzierungsrechner

Quellen

BGB § 505b Abs. 2 (Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen) – gesetze-im-internet.de/bgb/__505b.html
Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung § 4 (nachhaltige Mieteinnahmen) – gesetze-im-internet.de/immokwplv/__4.html (geprüft 28.10.2026)
BGB § 1191 (Grundschuld) – gesetze-im-internet.de/bgb/__1191.html
DSGVO Art. 15 (Auskunftsrecht) und Art. 16 (Berichtigung) – eur-lex.europa.eu (Verordnung (EU) 2016/679)
Interhyp, „Welche Unterlagen brauche ich?“ (Angestellte: letzte drei Gehaltsnachweise; Selbstständige: BWA, Jahresabschlüsse/EÜR der letzten 2–3 Jahre, Steuerbescheide) – interhyp.de/baufinanzierung/welche-unterlagen (abgerufen 28.10.2026)
Interhyp, Zinsen nach Beleihungsauslauf, Angebote 19.–25.10.2026 – interhyp.de/zinsen (abgerufen 28.10.2026)
Erfahrungswerte zu Arbeitsverhältnis, Einkommen und SCHUFA: Beratungsunterlagen der Deutschen Kapitalentwicklung. Regelung der Kaufnebenkosten und Beispielwerte: Exposés, Stand 28.10.2026.