Eigenkapital und Kauftag

Auf einen Blick

Den Kaufpreis zahlt Ihre Bank direkt – erst wenn der Notar die Fälligkeit mitteilt. Aus eigener Tasche kämen normalerweise die Kaufnebenkosten und ein vereinbartes Eigenkapital.
Bei unseren Objekten müssen Sie davon nichts vorstrecken: über eine Käuferprovision des Bauträgers (Nürnberg, Kassel, Weiden) oder weil der Bauträger die Rechnungen begleicht und die Kosten mitfinanziert werden (Offenbach).
0 € Eigenkapital heißt: Ihr Erspartes bleibt frei. Der Kredit ist etwas höher – das ist in unseren Exposés schon eingerechnet. Beispiel Offenbach WE 2: auch voll finanziert im Schnitt rund +136 € Überschuss im Monat.
Eine freie Reserve gehört trotzdem dazu: etwa 3.000 bis 10.000 € auf einem eigenen Konto – für eine Reparatur oder einen Mieterwechsel.
Am Notartermin selbst zahlen Sie nichts. Die Rechnungen kommen in den Wochen danach – in einer festen Reihenfolge.

Was beim Kauf fällig wird

Beim Kauf einer Wohnung gibt es drei Geldflüsse. Nur einer davon ist der Kaufpreis selbst:

Posten	Wer zahlt	Wann
Kaufpreis	Ihre Bank, direkt an den Verkäufer	nach der Fälligkeitsmitteilung des Notars
Grunderwerbsteuer	Sie als Käufer	einen Monat nach dem Steuerbescheid (§ 15 GrEStG)
Notar und Grundbuch	Sie als Käufer (§ 448 Abs. 2 BGB)	Notar nach Beendigung des Geschäfts, Grundbuch nach der Eintragung
Eigenkapital	Sie – falls die Bank einen Anteil verlangt	vor der Auszahlung des Kredits

Die meisten Banken finanzieren am liebsten nur den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten – Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch – erhöhen den Wert der Wohnung nicht; deshalb sollen sie klassisch aus Eigenkapital kommen. Wie hoch sie bei unseren Objekten genau sind, zeigt der Artikel Kaufnebenkosten.

So ist es bei unseren Objekten geregelt

Bei uns gibt es drei Regelungen. In allen dreien müssen Sie am Kauftag nichts vorstrecken. So steht es in den Exposés:

1. Käuferprovision in Höhe der Kaufnebenkosten – Nürnberg und Kassel

Nordwestring 100, Knauerstraße 13, Knauerstraße 11 und Fichtnerstraße in Kassel: Kaufpreis und Kaufnebenkosten werden mitfinanziert. Dafür zahlt Ihnen der Bauträger eine Käuferprovision in Höhe der Kaufnebenkosten aus, bevor Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fällig werden. Dieses Geld ist für Sie – nicht für uns, die DKE. Beispiel Nordwestring WE 2: Kaufpreis gesamt 202.000 € plus Kaufnebenkosten 11.071 € ergibt einen Kredit von 213.071 €; die Käuferprovision beträgt 11.071 €.

2. Kaufnebenkosten + 5 % Eigenkapital – Weiden

In der Fabrikstraße 5 in Weiden finanzieren Bank und KfW 95 % des Kaufpreises. Die Kaufnebenkosten (6.949 €) und 5 % Eigenkapital (6.650 €), zusammen 13.599 €, zahlt Ihnen der Bauträger als Käuferprovision aus, bevor sie fällig werden. Der Kredit beträgt 126.350 € – weil weniger finanziert wird, ist die Rate kleiner als bei einer Vollfinanzierung. Während der Bauzeit 2027 übernimmt der Bauträger laut Exposé Ihre Bauzinsen.

3. Mitfinanziert oder selbst – Offenbach

In der Berliner Straße 244 in Offenbach zahlen Sie die Kaufnebenkosten als Käufer – wie bei jedem Immobilienkauf –, haben aber die Wahl:

Mitfinanziert (Standard): Der Kredit umfasst Kaufpreis, Küche und Kaufnebenkosten (243.700 € bei WE 2). Die Rechnungen für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch begleicht der Bauträger – Sie strecken nichts vor; bezahlt werden die Kosten über Ihren Kredit.
Selbst: Sie zahlen die Kaufnebenkosten (18.700 €) aus eigenem Geld, der Kredit sinkt auf 225.000 €.

Standard-Variante laut Exposé, Stand 28.10.2026 (Modellrechnung). Kaufnebenkosten in den Exposés vorsichtig gerechnet; die exakten Beträge stehen im Artikel Kaufnebenkosten. Konditionen der Bank nach individueller Prüfung.
Wohnung · Kaufpreis gesamt	Kaufnebenkosten laut Exposé	Regelung	Kredit
Nordwestring 100 · WE 2 Nürnberg · 202.000 €	11.071 €	Käuferprovision des Bauträgers in Höhe der Kaufnebenkosten – ausgezahlt, bevor sie fällig werden	213.071 €
Knauerstraße 13 · WH 4 Nürnberg · 383.000 €	19.054 €	Käuferprovision des Bauträgers in Höhe der Kaufnebenkosten – ausgezahlt, bevor sie fällig werden	402.054 €
Knauerstraße 11 · WE 2 Nürnberg · 409.000 €	22.440 €	Käuferprovision des Bauträgers in Höhe der Kaufnebenkosten – ausgezahlt, bevor sie fällig werden	431.440 €
Fichtnerstraße · VE 01 Kassel · 187.000 €	14.560 €	Käuferprovision des Bauträgers in Höhe der Kaufnebenkosten – ausgezahlt, bevor sie fällig werden	201.560 €
Fabrikstraße 5 · WE 4 Weiden · 133.000 €	13.599 € davon 5 % EK 6.650 €	Käuferprovision des Bauträgers: Kaufnebenkosten + 5 % Eigenkapital – ausgezahlt, bevor sie fällig werden	126.350 €
Berliner Straße 244 · WE 2 Offenbach · 225.000 €	18.700 €	Kaufnebenkosten mitfinanziert – die Rechnungen begleicht der Bauträger	243.700 €

Auch selbst zahlen geht. In Nürnberg, Kassel und Offenbach können Sie die Kaufnebenkosten statt mitzufinanzieren aus eigenem Geld zahlen. Dann ist der Kredit kleiner und die Rate niedriger. Die Exposés zeigen beide Varianten nebeneinander.

Was 0 € Eigenkapital bedeutet

Ohne Eigenkapital zu kaufen ist bei unseren Objekten möglich. Die Bank prüft dafür Ihr Einkommen und Ihre Schufa. Gut zu wissen:

Ihr Geld bleibt frei. Sie müssen nicht erst jahrelang sparen. Die Kaufnebenkosten zahlen Sie über den Kredit in kleinen Raten ab.
Vorsichtig gerechnet. Unsere Exposés rechnen in allen Varianten mit 4,5 % Zins und 1,5 % Tilgung. Die genaue Kondition legt die Bank fest – Ihr persönliches Angebot sehen Sie vor dem Notartermin.
Mehr Steuervorteil. Mehr Zinsen sind bei einer vermieteten Wohnung auch mehr Werbungskosten. Ein Teil der höheren Rate kommt so über das Finanzamt zurück. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Der Unterschied in Zahlen – laut Exposé

Ergebnis nach Steuern im Schnitt der 10 Jahre (Modellrechnung, 35 % Grenzsteuersatz):
Offenbach WE 2: mitfinanziert rund +136 € im Monat, Kaufnebenkosten selbst gezahlt rund +208 €.
Knauerstraße 11 WE 2: mitfinanziert rund +25 € im Monat, Kaufnebenkosten selbst gezahlt rund +110 €.
Wer selbst zahlt, setzt dafür am Anfang eigenes Geld ein (18.700 € bzw. 22.440 €). Was besser zu Ihnen passt, besprechen wir im Finanzierungsgespräch.

Wie viel Kredit Ihre Bank Ihnen geben würde, zeigt unser Finanzierungsrechner – mit kostenlosem Finanzierungszertifikat. Was Banken sehen wollen, steht im Artikel Voraussetzungen und 100-%-Finanzierung.

Die Reserve: Geld für Unvorhergesehenes

Auch wenn Sie beim Kauf nichts vorstrecken: Ein kleines Polster gehört dazu. Eine Reparatur in der Wohnung, ein Mieterwechsel oder eine Nachzahlung aus der Hausgeldabrechnung – dafür ist die Reserve da. So planen Sie richtig:

Freie Reserve: etwa 3.000 bis 10.000 € auf einem eigenen Konto. Dazu sollten Sie die Wohnung 10 Jahre und länger halten wollen.
Reparaturen in der Wohnung: Am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Leitungen) zahlt die Eigentümergemeinschaft aus ihrer Rücklage. In der Wohnung zahlen Sie als Eigentümer – dafür ist Ihre Reserve da. Reparaturkosten sind als Werbungskosten absetzbar.
Gastherme in Offenbach: Die Wohnungen haben je eine eigene Gasetagentherme. Wo sie älter ist, rechnet das Exposé zusätzlich mit einer eigenen Rücklage von 42 € im Monat – rund 5.000 € in 10 Jahren.
Mietausfall: Die Mietgarantie des Bauträgers steht im notariellen Kaufvertrag (Dauer je Objekt laut Exposé). Darüber hinaus lässt sich der Mietausfall zusätzlich versichern – wir erklären es Ihnen im Gespräch.

Tipp: Legen Sie die Reserve auf ein eigenes Konto, getrennt von Ihrem Alltagsgeld. Wie das mit Miete, Rate und Hausgeld zusammenspielt, zeigt der Artikel Das Zwei-Konten-Modell.

🧮 Selbst rechnen: Ihr Geld am Kauftag

Vorlage aus unseren Exposés

Kaufpreis gesamt

€

Kaufnebenkosten

€

Regelung

Zusätzliches Eigenkapital

€

Ihre freie Reserve

€

–Sie strecken am Kauftag vor

–Kredit

–eigenes Geld gesamt

Der Kauf Schritt für Schritt

Beratung und BankangebotIm kostenlosen Beratungsgespräch prüfen wir, was zu Ihnen passt. Ihr persönliches Bankangebot liegt laut unseren Exposés in der Regel innerhalb von 48 Stunden vor.
Besichtigen und Unterlagen prüfenVor Ort oder per Video, gern mit Ihrem Steuerberater. Es gibt keinen Reservierungsvertrag und keine Reservierungsgebühr.
KaufvertragsentwurfDen Entwurf beauftragt der Bauträger. Sie erhalten ihn vor dem Notartermin zur Prüfung – darin die Mietgarantie des Bauträgers. In Offenbach und Knauerstraße 11 kommt das Restnutzungsdauer-Gutachten für Ihre Wohnung dazu, beauftragt und bezahlt vom Bauträger.
NotarterminKaufvertrag und Grundschuld werden beurkundet. Bis dahin entstehen Ihnen keine Kosten – selbst beim Termin können Sie noch Nein sagen.
Käuferprovision bzw. RechnungenBevor Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch fällig werden, zahlt Ihnen der Bauträger die Käuferprovision aus (Offenbach: Er begleicht die Rechnungen). Die Grunderwerbsteuer ist einen Monat nach dem Bescheid fällig.
KaufpreisDer Notar teilt die Fälligkeit mit, Ihre Bank zahlt den Kaufpreis.
Übergabe und MieteAb der Übergabe laut Kaufvertrag erhalten Sie die Miete und tragen die laufenden Kosten; ab dann gilt auch die Mietgarantie des Bauträgers, wie sie im Kaufvertrag steht. Die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch folgt, sobald die Grunderwerbsteuer bezahlt ist (§ 22 GrEStG).

Häufige Fragen

Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?

Klassisch mindestens die Kaufnebenkosten. Bei unseren Objekten ist ein Kauf mit 0 € Eigenkapital möglich, wenn Ihre Bonität passt – die Bank entscheidet im Einzelfall. Gute Voraussetzungen: ein festes Nettoeinkommen ab ca. 2.200 € im Monat, besser ab 2.600 €, und eine freie Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 €.

Ist die Käuferprovision Geld für die DKE?

Nein. Die Käuferprovision zahlt der Bauträger an Sie als Käufer – damit Sie Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch bezahlen können. Unsere Beratung ist für Sie kostenlos. Wie die Käuferprovision steuerlich zu behandeln ist, prüft Ihr Steuerberater.

Muss ich am Notartermin Geld mitbringen?

Nein. Am Termin wird nur beurkundet. Die Rechnungen für Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch kommen danach – bei unseren Objekten ist vorher geregelt, dass Sie dafür nichts vorstrecken.

Lohnt sich mehr Eigenkapital?

Mehr Eigenkapital senkt Kredit, Rate und Zinskosten, oft auch den Zinssatz. Gleichzeitig ist das Geld gebunden und der Steuervorteil aus Zinsen kleiner. Die Exposés zeigen beide Varianten; im Gespräch rechnen wir Ihre eigene.

Was ist, wenn die Bank nicht finanziert?

Ohne Finanzierungszusage sollten Sie keinen Kaufvertrag unterschreiben. Bei uns liegt das Bankangebot vor dem Notartermin vor, und bis zum Termin entstehen Ihnen keine Kosten – auch nicht, wenn Sie sich dagegen entscheiden.

Wie viel Wohnung passt zu Ihnen?

Der Finanzierungsrechner zeigt es in 2 Minuten – mit kostenlosem Finanzierungszertifikat.

Zum Finanzierungsrechner

Quellen

Regelung der Kaufnebenkosten, Kredit, Käuferprovision und Ablauf: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026 – verlinkt in der Tabelle (Modellrechnung)
Grunderwerbsteuergesetz § 15 (Fälligkeit) und § 22 (Unbedenklichkeitsbescheinigung) – gesetze-im-internet.de/grestg_1983
BGB § 448 Abs. 2 (Kosten trägt der Käufer) – gesetze-im-internet.de/bgb/__448.html
GNotKG § 10 (Fälligkeit der Notargebühren) – gesetze-im-internet.de/gnotkg/__10.html