Auf einen Blick
- Ihre echte Monatsbelastung ist nicht die Bankrate, sondern: Bankrate + Hausgeld − Miete − Steuervorteil.
- Bei unseren Wohnungen tragen Mieter und Steuervorteil meist den größten Teil. In Kassel bleiben im ersten Jahr rund 21 € im Monat, in Offenbach rechnerisch sogar ein Plus.
- Gut ist eine Finanzierung, die Sie bequem zahlen können – nicht eine, die gerade so aufgeht. Planen Sie Luft für höhere Zinsen, einen Mieterwechsel und Reparaturen ein.
- Der Steuervorteil kommt entweder monatlich über einen Freibetrag bei der Lohnsteuer oder einmal im Jahr über die Steuererklärung.
- Welcher Kaufpreis zu Ihrem Einkommen passt, zeigt Ihnen der Finanzierungsrechner in zwei Minuten.
Die einfache Rechnung
Viele schauen zuerst auf die Bankrate. 1.000 € oder mehr im Monat klingt nach viel. Bei einer vermieteten Wohnung zahlen Sie diese Rate aber nicht allein. Drei Beteiligte teilen sich die Kosten:
- Ihr Mieter zahlt jeden Monat die Kaltmiete.
- Das Finanzamt beteiligt sich: Zinsen, Abschreibung (AfA) und Kosten sind Werbungskosten. Der steuerliche Verlust senkt die Steuer auf Ihr Gehalt.
- Sie zahlen nur, was danach noch fehlt – oder behalten, was übrig bleibt.
Ihr Ergebnis pro Monat = Miete + Steuervorteil − Bankrate − Hausgeld (nicht umlagefähig)
Ist das Ergebnis negativ, ist es Ihre Zuzahlung. Ist es positiv, bleibt ein Überschuss. Heizung, Wasser und Müll zahlt der Mieter über die Nebenkosten – die stehen hier deshalb gar nicht drin.
Beispiel: Kassel, Fichtnerstraße · VE 01
So steht es in der Monatsrechnung des Exposés für das erste volle Vermietungsjahr 2027 (Modellrechnung: Kaufpreis und Kaufnebenkosten voll finanziert, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, 35 % Grenzsteuersatz):
| Position | pro Monat |
|---|---|
| Miete (Wohnung 770 €, Einbauküche 50 €, Stellplatz 30 €) | + 850 € |
| Steuervorteil (AfA laut Gutachten, Zinsen, Kosten) | + 261 € |
| Bankrate (201.964 € Kredit) | − 1.009 € |
| Hausgeld, nur Ihr Anteil (Verwaltung, Rücklage, Mietverwaltung) | − 124 € |
| Ihre Zuzahlung nach Steuern | ≈ 21 € |
Von den monatlichen Ausgaben von 1.133 € trägt der Mieter 850 €, der Staat 261 € – und Sie rund 21 €. Über die zehn Jahre wird es in der Modellrechnung besser, weil die Staffelmiete steigt: im Durchschnitt bleibt ein Plus von rund 48 € im Monat. Die Miete ist die ersten drei Jahre über die Mietgarantie des Bauträgers im notariellen Kaufvertrag abgesichert. Die späteren Erhöhungen sind im Mietvertrag als Staffel vereinbart; für die Zeit nach einem Mieterwechsel sind sie eine Annahme.
Und bei den anderen Objekten?
Nicht jede Wohnung rechnet sich gleich. Hier der Durchschnitt über zehn Jahre aus den Exposés, je eine Beispielwohnung:
| Wohnung | Kaufpreis | Ø pro Monat nach Steuern (10 J.) |
|---|---|---|
| Nordwestring 100 · WE 2 Nürnberg | 202.000 € | 148 € Zuzahlung |
| Knauerstraße 13 · WH 4 Nürnberg | 383.000 € | 25 € Zuzahlung |
| Knauerstraße 11 · WE 5 Nürnberg | 230.000 € | + 15 € Überschuss |
| Fichtnerstraße · VE 01 Kassel | 187.000 € | + 48 € Überschuss |
| Fabrikstraße 5 · WE 4 Weiden i.d.OPf. | 133.000 € | + 43 € Überschuss |
| Berliner Straße 244 · WE 2 Offenbach am Main | 225.000 € | + 136 € Überschuss |
Im Nordwestring WE 2 zahlen Sie im Schnitt rund 148 € im Monat zu. Dafür kommt im ersten Jahr eine Steuererstattung von rund 4.375 € aus der Modernisierung. Und in der Modellrechnung entstehen in zehn Jahren rund 91.900 € Vermögen (3 % Wertsteigerung als vorsichtige Annahme). Welche Wohnung zu Ihnen passt, hängt davon ab, was Sie monatlich bequem aufbringen möchten – das zeigt Ihnen der Finanzierungsrechner.
Wann der Steuervorteil bei Ihnen ankommt
Der Steuervorteil ist echtes Geld – aber er kommt nicht automatisch mit der Miete. Es gibt zwei Wege:
- Monatlich: Sie lassen sich beim Finanzamt einen Freibetrag eintragen (Lohnsteuer-Ermäßigung, § 39a EStG). Dann zieht Ihr Arbeitgeber weniger Lohnsteuer ab, und Sie haben jeden Monat mehr Netto. Mehr dazu: Steuervorteil jeden Monat.
- Jährlich: Sie bekommen das Geld über die Steuererklärung zurück – einmal im Jahr, oft einige Monate später.
Wichtig für die Planung: Im Kassel-Beispiel beträgt die Zuzahlung vor Steuern rund 283 € im Monat. Ohne Freibetrag strecken Sie diesen Betrag ein Jahr lang vor und bekommen dann rund 3.100 € zurück. Rechnen Sie deshalb immer mit beiden Zahlen. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.
Bequem leistbar statt auf Kante
Eine Finanzierung ist nicht dann gut, wenn sie gerade so aufgeht. Sie ist gut, wenn Sie nachts ruhig schlafen – auch wenn mal etwas dazwischenkommt. Vier Fragen helfen:
- Passt die Zuzahlung mit Luft? Nehmen Sie Ihre monatliche Zuzahlung vor Steuern und prüfen Sie, ob sie neben allen anderen Ausgaben locker in Ihr Budget passt. Ein einfacher Test: Richten Sie diesen Betrag schon ein paar Monate vor dem Kauf als Dauerauftrag auf ein Sparkonto ein. Vermissen Sie das Geld nicht, passt es.
- Gibt es eine Reserve? Planen Sie eine freie Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € ein – je nach Wohnung. Sie muss nicht am ersten Tag da sein. Über Ihr Immobilienkonto wächst sie Schritt für Schritt (siehe Zwei-Konten-Modell).
- Hält die Rechnung einen höheren Zins aus? Jedes halbe Prozent mehr Zins kostet laut Exposé in Kassel rund 55 €, in Offenbach rund 66 € im Monat nach Steuern. Nach zehn Jahren betrifft ein neuer Zins nur noch die Restschuld – Details unter Zinsbindung und Anschluss.
- Was, wenn die Miete ausfällt? Der Bauträger sichert die Miete im notariellen Kaufvertrag ab: in Kassel, in der Knauerstraße 13 und 11 und in Offenbach 3 Jahre ab Übergabe, in Weiden laut Kaufvertrag. Im Nordwestring gilt eine Erstvermietungsgarantie bis zu 12 Monate. Danach kann ein Mieterwechsel eine kurze Pause bei der Miete bedeuten. Was hilft: Die Mietverwaltung vermietet neu, Ihre Reserve überbrückt, und zusätzlich lässt sich eine Mietausfallversicherung abschließen – wir erklären sie Ihnen im Gespräch.
Gut zu wissen: Unsere Monatsrechnungen enthalten das Hausgeld mit der Rücklage der Eigentümergemeinschaft. Reparaturen innerhalb Ihrer Wohnung (etwa ein neuer Boiler) sind dort nicht eingerechnet. Dafür ist Ihre Reserve da. Bei Offenbach WE 2 ist für die Gastherme sogar schon eine eigene Rücklage von 42 € im Monat eingerechnet.
🧮 Selbst rechnen: Ihre Monatsrechnung
Unverbindliche Modellrechnung. Den Steuervorteil für Ihre Wohnung finden Sie in der Monatsrechnung des Exposés (gerechnet mit 35 % Grenzsteuersatz).
Wie die Bank Tragbarkeit prüft
Die Bank schaut nicht nur auf die Wohnung, sondern vor allem auf Sie. Bei Immobilienkrediten muss sie Ihre Kreditwürdigkeit anhand Ihrer Einnahmen, Ausgaben und weiteren finanziellen Umstände eingehend prüfen – und darf sich nicht hauptsächlich darauf verlassen, dass die Wohnung mehr wert ist als der Kredit (§ 505b Abs. 2 BGB). Dafür stellt sie eine eigene Haushaltsrechnung auf. Die ist in der Regel vorsichtiger als unsere Monatsrechnung, und jede Bank rechnet etwas anders. Die Miete zählt dabei nur, soweit sie wahrscheinlich und nachhaltig zu erwarten ist – ungewisse Mieterhöhungen bleiben außen vor (§ 4 ImmoKWPLV). Deshalb sind der Mietvertrag und die Mietgarantie im notariellen Kaufvertrag für die Bank wichtige Unterlagen. Selbstständige lesen dazu Selbstständig und Kapitalanlage.
Für Sie heißt das: Wenn die Bank zusagt, hat sie Ihre Rechnung mit Sicherheitsabschlägen geprüft. Das ist ein gutes Zeichen – ersetzt aber nicht Ihren eigenen Blick auf die Frage, ob die Zuzahlung bequem in Ihr Leben passt.
Wie viel Kaufpreis zu Ihrem Einkommen passt, rechnet unser Finanzierungsrechner in zwei Minuten aus – mit passenden Wohnungen aus unseren Objekten. Dort können Sie auch Ihr kostenloses Finanzierungszertifikat anfordern (eine Vorprüfung, keine Kreditzusage). Das persönliche Bankangebot liegt nach dem Beratungsgespräch in der Regel nach 48 Stunden vor – unverbindlich.
Häufige Fragen
Was heißt „selbsttragend“?
Wir nennen eine Wohnung nur dann selbsttragend, wenn die Zuzahlung nach Steuern im Durchschnitt der zehn Jahre unter 50 € im Monat liegt. Dann tragen Mieter und Steuervorteil praktisch alles.
Warum ist mein Steuervorteil vielleicht anders als im Exposé?
Die Exposés rechnen mit 35 % Grenzsteuersatz. Verdienen Sie weniger, ist Ihr Steuervorteil kleiner; verdienen Sie mehr, größer. Ihr Steuerberater kann Ihren Grenzsteuersatz nennen.
Wird die Zuzahlung mit der Zeit kleiner?
In unseren Modellrechnungen meist ja, weil die Miete steigt (Staffelmiete bzw. angenommene Erhöhungen). Gleichzeitig sinkt der Steuervorteil langsam, weil der Zinsanteil der Rate sinkt. Beides sehen Sie Jahr für Jahr in der Tabelle jedes Exposés.
Und wenn der Mieter auszieht?
Dann vermietet die Mietverwaltung neu. Während der Mietgarantie bzw. Erstvermietungsgarantie springt der Bauträger laut notariellem Kaufvertrag ein. Danach hilft Ihre Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € – und auf Wunsch eine Mietausfallversicherung.
Kann ich mit 0 € Eigenkapital trotzdem bequem finanzieren?
Ja, wenn die Monatsrechnung zu Ihrem Budget passt und Sie eine Reserve aufbauen. Mehr Kredit heißt eine höhere Rate – deshalb ist die Variante „Kaufnebenkosten selbst zahlen“ monatlich günstiger. Beides steht in jedem Exposé.
In zwei Minuten sehen, welcher Kaufpreis zu Ihrer Rechnung passt – mit Wohnungen aus unseren Objekten.
- BGB § 505b Abs. 2 (Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen) – gesetze-im-internet.de/bgb/__505b.html
- Immobiliar-Kreditwürdigkeitsprüfungsleitlinien-Verordnung § 4 – gesetze-im-internet.de/immokwplv/__4.html (geprüft 28.10.2026)
- EStG § 9 (Werbungskosten), § 39a (Freibetrag beim Lohnsteuerabzug) – § 9, § 39a
- Monatsrechnungen und 10-Jahres-Tabellen der Exposés, Stand 28.10.2026: Nordwestring 100 · WE 2, Knauerstraße 13 · WH 4, Knauerstraße 11 · WE 5, Fichtnerstraße · VE 01, Fabrikstraße 5 · WE 4, Berliner Straße 244 · WE 2
- Ratgeber „Immobilien als Kapitalanlage“ der Deutschen Kapitalentwicklung (Tragbarkeit); Reserve-Empfehlung: DKE, Stand 28.10.2026
Ihr nächster Schritt
Offenbach am Mainab 225.000 €Ø Überschuss +126 bis +237 € im Monat3 Jahre Mietgarantie · provisionsfrei
Nürnberg · Knauerstraße 11ab 230.000 €Ø Überschuss +3 bis +25 € im Monat3 Jahre Mietgarantie · provisionsfrei
Kasselab 187.000 €Ø Überschuss +48 bis +86 € im Monat3 Jahre Mietgarantie · provisionsfrei
Weiden · Neubau mit KfWab 133.000 €9 von 10 Wohnungen selbsttragend (unter 50 € Zuzahlung)Mietgarantie laut Kaufvertrag · provisionsfreiModellrechnungen aus unseren Exposés (Ø 10 Jahre nach Steuern, 35 % Grenzsteuersatz). Alle Objekte ansehen
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Zinsbindung und Anschluss
Was nach der Zinsbindung passiert und welcher Anschlusszins kritisch wird.
Allgemeine Information, Stand 28.10.2026. Keine Steuer-, Rechts- oder Finanzierungsberatung – für Ihren Einzelfall fragen Sie bitte Ihren Steuerberater bzw. Ihre Bank. Beispielwerte aus unseren Exposés sind Modellrechnungen.