Hausgeld, WEG und Rücklage

Auf einen Blick

Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (WEG). Sie zahlt die Kosten für das ganze Haus – jeder Eigentümer seinen Anteil, das Hausgeld.
Den größten Teil davon – die umlagefähigen Betriebskosten wie Wasser, Müll, Hausstrom, Hausreinigung – zahlt bei Vermietung Ihr Mieter über die Nebenkosten. Bei der Knauerstraße 11 WE 2 sind das 80 % des Hausgelds.
Bei Ihnen bleiben Verwaltung, Erhaltungsrücklage und die Mietverwaltung: bei unseren Beispielwohnungen rund 80 bis 170 € im Monat – laut Exposé.
Was das Haus im Jahr kostet, steht im Wirtschaftsplan, den die Eigentümer beschließen (§ 28 WEG). Nach Jahresende folgt die Jahresabrechnung.
Die Erhaltungsrücklage ist das Sparkonto des Hauses für Dach, Fassade und Leitungen. Steuerlich zählt sie erst, wenn das Geld ausgegeben wird.

Die Eigentümergemeinschaft in einfachen Worten

Ihre Wohnung gehört Ihnen allein (Sondereigentum). Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen und Grundstück gehören allen Eigentümern gemeinsam (Gemeinschaftseigentum). Um das Gemeinschaftseigentum kümmert sich die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (§ 18 WEG). Sie handelt durch einen Verwalter, den die Eigentümer bestellen (§ 26 WEG).

Die Kosten der Gemeinschaft trägt jeder Eigentümer nach seinem Miteigentumsanteil, der im Grundbuch steht – die Eigentümer können für einzelne Kostenarten einen anderen Schlüssel beschließen (§ 16 Abs. 2 WEG). Mindestens einmal im Jahr lädt der Verwalter zur Eigentümerversammlung ein (§ 24 WEG); dort wird über Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und größere Arbeiten abgestimmt.

Bei unseren Objekten

Um das Gebäude kümmert sich die WEG-Verwaltung, bezahlt über das Hausgeld: Sie organisiert Instandhaltung, Versicherungen und Eigentümerversammlungen und verwaltet die Rücklage. Um Ihre Mieter kümmert sich die Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung, in unseren Rechnungen 30 € im Monat): Ansprechpartner für Mieterthemen, Abrechnungen, Neuvermietung bei einem Mieterwechsel. Mehr dazu: Die Verwaltung kümmert sich.

Umlagefähig oder nicht – wer zahlt was?

Das Hausgeld besteht aus zwei Teilen. Entscheidend ist, ob eine Kostenart als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden darf (§ 556 BGB in Verbindung mit der Betriebskostenverordnung) – das muss im Mietvertrag vereinbart sein.

Die Liste ist verkürzt; maßgeblich sind § 2 BetrKV und Ihr Mietvertrag. Bei vermietetem Wohnungseigentum werden die Betriebskosten nach dem Schlüssel der Gemeinschaft umgelegt, wenn nichts anderes vereinbart ist (§ 556a Abs. 3 BGB).
Umlagefähig – zahlt Ihr Mieter	Nicht umlagefähig – zahlen Sie
Wasser und Abwasser, Heizung und Warmwasser (bei Zentralheizung), Müllabfuhr, Hausstrom, Hausreinigung, Gartenpflege, Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger, Hauswart (§ 2 BetrKV)	Verwaltungskosten der WEG-Verwaltung, Instandhaltung und Instandsetzung (§ 1 Abs. 2 BetrKV), Zuführung zur Erhaltungsrücklage
Grundsteuer – sie zahlen Sie direkt an die Stadt, dürfen sie aber ebenfalls umlegen (§ 2 Nr. 1 BetrKV)	Dazu kommt Ihre eigene Mietverwaltung

Ihr Mieter zahlt monatlich eine Vorauszahlung auf die Nebenkosten. Über sie wird jährlich abgerechnet; die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums vorliegen (§ 556 Abs. 3 BGB). Das übernimmt bei uns die Mietverwaltung.

Beispiele aus unseren Exposés

Für Knauerstraße 11 und Offenbach liegen die Wirtschaftspläne vor. Die Exposés zeigen deshalb das ganze Hausgeld und wie viel davon Ihr Mieter trägt:

Werte laut Exposé, Stand 28.10.2026. „Rücklage“ = in unserer Rechnung angesetzte Rücklage: Knauerstraße 11 mit 0,50 €/m² – mehr als im Wirtschaftsplan (WE 2: 10,71 € laut Plan + 34,29 € zusätzlich eingeplant); Offenbach laut Wirtschaftsplan. „Therme“ = eigene Rücklage für eine ältere Gastherme in der Wohnung.
Wohnung	Hausgeld im Monat	davon zahlt Ihr Mieter	Ihre Eigentümerkosten
Knauerstraße 11 · WE 2 Nürnberg · 89,92 m² · Wirtschaftsplan 2026	304,25 €	241,93 €	126,61 € 51,61 nicht uml. + 45,00 Rücklage + 30 Mietverw.
Knauerstraße 11 · WE 5 Nürnberg · 49,68 m² · Wirtschaftsplan 2026	172,32 €	137,02 €	84,23 € 29,23 nicht uml. + 25,00 Rücklage + 30 Mietverw.
Berliner Straße 244 · WE 2 Offenbach · 59,40 m² · Wirtschaftsplan 2027	205,58 €	127,93 €	149,64 € 49,30 nicht uml. + 28,34 Rücklage + 30 Mietverw. + 42 Therme
Berliner Straße 244 · WE 13 Offenbach · 59,89 m² · Wirtschaftsplan 2027	205,58 €	127,93 €	107,64 € 49,30 nicht uml. + 28,34 Rücklage + 30 Mietverw.
Berliner Straße 244 · WE 1 Offenbach · 102,44 m² · Wirtschaftsplan 2027	314,60 €	215,32 €	171,28 € 50,53 nicht uml. + 48,75 Rücklage + 30 Mietverw. + 42 Therme

Für die übrigen Objekte nennen die Exposés die Eigentümerkosten als Monatsbetrag:

Nicht umlagefähiges Hausgeld inklusive Mietverwaltung und Rücklage, laut Exposé. In allen Exposés steigen die Kosten in der Rechnung um 3 % pro Jahr.
Wohnung	Ihre Eigentümerkosten	Rücklage in der Rechnung
Nordwestring 100 · WE 2	ca. 100 €	41,48 m², Rücklage 0,50 €/m² = 21 €
Knauerstraße 13 · WH 4	150 € (Stand 2026)	89,38 m², Rücklage 0,50 €/m² = 45 €
Fichtnerstraße · VE 01	ca. 120 €	74,27 m², Rücklage 0,50 €/m² = 37 €
Fabrikstraße 5 · WE 4	80 €	25,28 m², Rücklage 0,50 €/m² = 13 €

Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung

Der Verwalter stellt für jedes Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan auf: die erwarteten Einnahmen und Ausgaben des Hauses und die Beträge für die Rücklage. Die Eigentümer beschließen auf dieser Grundlage die monatlichen Vorschüsse – das Hausgeld (§ 28 Abs. 1 WEG).

Nach Ablauf des Jahres erstellt der Verwalter die Jahresabrechnung. Waren die Kosten höher als geplant, beschließen die Eigentümer eine Nachzahlung; waren sie niedriger, gibt es Geld zurück oder die Vorschüsse werden angepasst (§ 28 Abs. 2 WEG). Zusätzlich bekommt jeder Eigentümer einen Vermögensbericht mit dem Stand der Rücklage (§ 28 Abs. 4 WEG).

So lesen Sie Ihren Wirtschaftsplan: Suchen Sie drei Zahlen – das Hausgeld gesamt, den umlagefähigen Teil (für die Nebenkosten Ihres Mieters) und die Zuführung zur Rücklage. Was übrig bleibt, ist Ihr nicht umlagefähiger Anteil. In unseren Exposés sind die Wirtschaftspläne, wo vorhanden, verlinkt.

Die Erhaltungsrücklage

Das Gesetz verlangt die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG). Aus ihr bezahlt die Gemeinschaft größere Arbeiten am Gemeinschaftseigentum. Reicht sie nicht, kann eine Sonderumlage beschlossen werden – dann zahlt jeder Eigentümer einen einmaligen Betrag. Eine gut gefüllte Rücklage ist deshalb ein Qualitätsmerkmal.

Offenbach: Laut Wirtschaftsplan 2027 fließen für das ganze Haus 5.000 € im Jahr in die Rücklage. Die Arbeiten 2026 am Haus (Flachdach, Treppenhäuser, Steigleitungen, Kellerdecken, Fassade) sind abgeschlossen und vom Verkäufer bezahlt – dafür kommt laut Exposé keine Sonderumlage auf Sie zu.
Kassel: 2025 hat die Gemeinschaft Hauseingänge, Schließanlage und Briefkästen für rund 42.400 € aus der Rücklage bezahlt. Über neue Fenster entscheidet die Gemeinschaft neu; den Anteil Ihrer Wohnung übernimmt der Bauträger – die Zusage steht im notariellen Kaufvertrag.
Knauerstraße 11: Unsere Rechnung setzt mit 0,50 €/m² im Monat deutlich mehr Rücklage an, als der Wirtschaftsplan vorsieht – vorsichtig gerechnet.

Sonderumlage – kein Grund zur Sorge, wenn …

Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zusatzzahlung aller Eigentümer, wenn eine größere Arbeit am Haus ansteht und die Rücklage dafür nicht reicht. Sie fällt nicht vom Himmel: Die Eigentümer beschließen sie in der Versammlung – mit Zweck, Betrag und Verteilung – als Ergänzung zum Wirtschaftsplan (§ 28 Abs. 1 WEG). Wer den Beschluss für falsch hält, kann ihn innerhalb eines Monats anfechten (§ 45 WEG). Auf den Mieter umlegen lässt sie sich nicht; steuerlich hängt die Behandlung von der Maßnahme ab – das prüft Ihr Steuerberater.

Kein Grund zur Sorge ist sie, wenn das Haus in Ordnung ist und die Rücklage stetig wächst. Beides können Sie vor dem Kauf prüfen:

Der Stand der Rücklage steht im Vermögensbericht, den die Verwaltung jedes Jahr erstellt (§ 28 Abs. 4 WEG) – oder Sie fragen die Verwaltung. Die Zuführung je Jahr steht im Wirtschaftsplan.
Der Zustand des Hauses steht in Protokollen, Sanierungsaufstellungen und Exposé. Unsere Häuser wurden modernisiert: in Offenbach 2026 Flachdach, Treppenhäuser, Steigleitungen, Kellerdecken und Fassade – abgeschlossen und vom Verkäufer bezahlt; in Kassel die Treppenhäuser 2023 und 2025 die Hauseingänge (aus der Rücklage bezahlt); am Nordwestring die Gas-Zentralheizung 2022; in der Knauerstraße 11 Dach 2018 und Fenster ca. 2015; in Weiden wird 2027 komplett kernsaniert.

Welche Unterlagen das sind und wo Sie sie finden: Diese Unterlagen bekommen Sie vor dem Kauf.

Reparaturen in Ihrer Wohnung (Sondereigentum) zahlt nicht die Gemeinschaft, sondern Sie. Deshalb rechnen unsere Offenbach-Exposés bei Wohnungen mit älterer Gastherme zusätzlich mit 42 € im Monat für deren spätere Erneuerung. Eine freie Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € auf einem eigenen Konto gehört trotzdem dazu – siehe Eigenkapital und Kauftag.

Hausgeld und Steuer

Den nicht umlagefähigen Teil ohne Rücklage (zum Beispiel die Verwaltung) und die Kosten der Mietverwaltung können Sie bei einer vermieteten Wohnung als Werbungskosten absetzen.
Die Zahlungen in die Erhaltungsrücklage sind noch keine Werbungskosten. Absetzbar wird das Geld erst, wenn die Gemeinschaft es für Erhaltungsarbeiten ausgibt (BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24). Unsere Exposés rechnen die Rücklage deshalb ohne Steuerabzug.
Den umlagefähigen Teil zahlen Sie und bekommen ihn vom Mieter über die Nebenkosten zurück – steuerlich gleicht sich das aus.
Beim Kauf mindert der Anteil an der Rücklage nicht die Grunderwerbsteuer (BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17).

Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall. Mehr dazu: Werbungskosten.

🧮 Selbst rechnen: Ihr Anteil am Hausgeld

Vorlage aus unseren Exposés

Hausgeld laut Wirtschaftsplan

€

davon umlagefähig (zahlt der Mieter)

€

davon Rücklage

€

Mietverwaltung

€

eigene Zusatz-Rücklage

€

–Ihre Kosten im Monat

–im Jahr

–davon sofort als Werbungskosten im Jahr (ohne Rücklagen)

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Häufige Fragen

Muss ich das ganze Hausgeld selbst bezahlen?

Sie überweisen das ganze Hausgeld an die Gemeinschaft. Den umlagefähigen Teil bekommen Sie aber über die Nebenkostenvorauszahlung Ihres Mieters zurück. Bei Ihnen bleiben Verwaltung, Rücklage und Mietverwaltung.

Was ist der Unterschied zwischen WEG-Verwaltung und Mietverwaltung?

Die WEG-Verwaltung kümmert sich um das ganze Haus und wird über das Hausgeld bezahlt. Die Mietverwaltung kümmert sich um Ihre Wohnung und Ihren Mieter – Miete, Nebenkostenabrechnung, Mieterwechsel. Bei unseren Objekten ist sie mit 30 € im Monat eingerechnet.

Kann das Hausgeld steigen?

Ja. Der Wirtschaftsplan wird jedes Jahr neu beschlossen, und nach der Jahresabrechnung kann eine Nachzahlung fällig werden. Unsere Exposés rechnen deshalb mit 3 % Kostensteigerung pro Jahr.

Was ist eine Sonderumlage?

Ein einmaliger Betrag, den die Eigentümer beschließen, wenn eine größere Arbeit nicht aus der Rücklage bezahlt werden kann. Wie es in Ihrem Haus aussieht, zeigen Protokolle, Wirtschaftsplan und die Angaben im Exposé.

Ist die Rücklage beim Kauf verloren?

Die Rücklage gehört der Gemeinschaft, nicht dem einzelnen Eigentümer. Sie bleibt im Haus und kommt den Arbeiten zugute, von denen auch Ihre Wohnung profitiert. Beim Kauf wird sie nicht von der Grunderwerbsteuer abgezogen.

Rechnen Sie mit Ihren Kosten

Miete, Hausgeld, Finanzierung und Steuer in einer Rechnung.

Zum Rendite-Rechner

Quellen

Wohnungseigentumsgesetz §§ 16, 18, 19, 24, 26, 28, 45 – gesetze-im-internet.de/woeigg
BGB §§ 556, 556a (Betriebskosten) – gesetze-im-internet.de/bgb/__556.html
Betriebskostenverordnung §§ 1, 2 – gesetze-im-internet.de/betrkv
BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage erst bei Verausgabung abziehbar) – bundesfinanzhof.de
BFH, Urteil vom 16.09.2020, II R 49/17 (Rücklage mindert die Grunderwerbsteuer nicht)
Hausgeld, Eigentümerkosten, Rücklagen und Angaben zu den Häusern: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026 (Modellrechnung)