Mieterhöhung

Auf einen Blick

Das Gesetz kennt vier Wege: Vereinbarung mit dem Mieter (§ 557), Staffelmiete (§ 557a), Indexmiete (§ 557b) und Erhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558). Dazu kommt die Umlage nach einer Modernisierung (§ 559).
Bei § 558 gilt die Kappungsgrenze: höchstens +20 % in 3 Jahren, in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt +15 %.
Bei Staffel- und Indexmiete stehen die Regeln schon im Mietvertrag – kein Streit über Mietspiegel.
Unsere Exposés rechnen je Objekt mit einer festen Annahme, meist +10 % alle 3 Jahre. Sie können sie im Exposé auf 0 % stellen.

Die vier Wege im Überblick

Weg	So funktioniert es	Grenzen	Gut zu wissen
Vereinbarung § 557 Abs. 1 BGB	Vermieter und Mieter einigen sich auf eine neue Miete, z. B. per Nachtrag zum Mietvertrag.	Freiwillig – der Mieter muss zustimmen.	So wurden 2026 die Mieten in Offenbach angepasst.
Staffelmiete § 557a BGB	Künftige Mieten stehen mit Datum und Euro-Betrag im Mietvertrag.	Jede Stufe mindestens 1 Jahr; keine zusätzliche Erhöhung nach §§ 558–559b.	Planbar, ohne Zustimmung im Einzelfall. Standard bei unseren Neuvermietungen.
Indexmiete § 557b BGB	Die Miete folgt dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts.	Mindestens 1 Jahr unverändert; Erhöhung in Textform; keine Erhöhung nach § 558.	Schützt vor Inflation – die Höhe steht vorab nicht fest.
Vergleichsmiete § 558 BGB	Erhöhung bis zur ortsüblichen Miete, begründet z. B. mit dem Mietspiegel.	Höchstens +20 % in 3 Jahren (in manchen Städten +15 %). Zwischen zwei Erhöhungen liegt mindestens ein Jahr.	Der Mieter muss zustimmen, sonst entscheidet das Gericht.

Mieterhöhung bis zur Vergleichsmiete (§ 558)

Ohne Staffel oder Index ist das der gesetzliche Normalfall. Der Vermieter verlangt vom Mieter die Zustimmung zu einer höheren Miete – höchstens bis zu dem, was für vergleichbare Wohnungen in der Gemeinde üblich ist. Dafür gelten feste Regeln:

Wartezeit: Die Miete muss zum Zeitpunkt der Erhöhung seit 15 Monaten unverändert sein, und das Verlangen darf frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung kommen.
Begründung: etwa mit dem Mietspiegel, einem Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen (§ 558a).
Kappungsgrenze: Innerhalb von 3 Jahren darf die Miete auf diesem Weg um höchstens 20 % steigen. Die Landesregierungen können für Gebiete mit besonders angespanntem Wohnungsmarkt 15 % festlegen (§ 558 Abs. 3).
Fristen: Der Mieter hat bis zum Ende des zweiten Kalendermonats nach Zugang Zeit zuzustimmen. Die neue Miete gilt ab dem dritten Kalendermonat. Stimmt er nicht zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen (§ 558b).

Beispiel mit Zahlen

Eine Wohnung kostet 850 € kalt – so viel wie bei der Fichtnerstraße in Kassel, VE 01. Liegt die Vergleichsmiete deutlich höher, darf die Miete nach § 558 in 3 Jahren höchstens auf 1.020 € steigen (+20 %). Gilt die 15-%-Grenze, sind es 977,50 €. Liegt die Vergleichsmiete darunter, ist bei ihr Schluss. In Kassel gilt keine abgesenkte Kappungsgrenze – die Staffel im Exposé (+15 % nach 3 Jahren) bliebe aber selbst unter der strengeren Grenze.

Wie aufwändig dieser Weg in der Praxis ist, zeigt ein anonymisiertes Original: Beispiel einer Mieterhöhung nach § 558 (PDF).

🧮 Selbst rechnen: Wie weit darf die Miete steigen?

Miete heute (kalt)

€

Vergleichsmiete für die Wohnung

€

Erhöhungen nach § 558 in den letzten 3 Jahren

€

Kappungsgrenze

–höchstens zulässige Miete

–mögliche Erhöhung pro Monat

–begrenzt durch

Vereinfachte Prüfung nach § 558 Abs. 1 und 3 BGB – ohne Fristen, Modernisierung und Betriebskosten. Keine Rechtsberatung.

Staffel- und Indexmiete: die Regeln stehen im Vertrag

Bei einer Staffelmiete sind alle künftigen Erhöhungen mit Datum und Euro-Betrag im Mietvertrag festgelegt. Die Kappungsgrenze des § 558 gilt dafür nicht, weil keine Erhöhung nach § 558 stattfindet. Jede Stufe gilt mindestens ein Jahr. Details und unsere Muster-Mietverträge finden Sie im Artikel Mietgarantie und Staffelmiete.

Bei einer Indexmiete folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex. Steigen die Preise, kann der Vermieter die Miete im gleichen Verhältnis anheben – frühestens nach einem Jahr und per Erklärung in Textform; zu zahlen ist sie ab dem übernächsten Monat. Zur Einordnung: 2025 lag die Inflation in Deutschland bei 2,2 % (Destatis). Bei unseren Objekten ist auf Wunsch des Eigentümers statt der Staffel auch eine Indexmiete möglich – dann gilt die Staffel-Rechnung im Exposé so nicht.

Kurz: Erhöhung nach Modernisierung (§ 559)

Wer modernisiert – etwa Energie spart oder den Wohnwert dauerhaft verbessert –, darf die Jahresmiete um 8 % der Kosten erhöhen, die auf die Wohnung entfallen. Instandhaltung zählt nicht dazu. Die Erhöhung ist gedeckelt: höchstens 3 € je m² in 6 Jahren, bei Mieten unter 7 €/m² höchstens 2 €/m². Ein Beispiel: 10.000 € Modernisierung ergeben 800 € mehr Jahresmiete, also rund 66,67 € im Monat. Bei einer Staffelmiete ist dieser Weg ausgeschlossen. Für Kapitalanleger in sanierten Wohnungen spielt er deshalb selten eine Rolle.

Mit welcher Mietanpassung unsere Exposés rechnen

Jedes Exposé nennt seine Annahme ausdrücklich – und zeigt die Miete Jahr für Jahr in der Detail-Tabelle:

Kaltmiete gesamt laut Exposé-Tabellen (Modellrechnung, Stand 28.10.2026). Weiden: Vermietung ab 2028, deshalb nur zwei Stufen im 10-Jahres-Zeitraum; Küche und Möbel bleiben fest.
Wohnung	Annahme	Wie umgesetzt	Kaltmiete (Start → Jahr 4 → 7 → 10)
Nordwestring 100 · WE 2 Nürnberg	+15 % alle 3 Jahre	Staffelmiete im Mietvertrag	600 → 690 → 793 → 913 €
Knauerstraße 13 · WH 4 Nürnberg	+10 % alle 3 Jahre	Staffelmiete im Mietvertrag	1.400 → 1.540 → 1.694 → 1.863 €
Knauerstraße 11 · WE 2 Nürnberg	+10 % alle 3 Jahre ab 2029	Staffelmiete im neuen Mietvertrag	1.500 → 1.650 → 1.815 → 1.997 €
Fichtnerstraße · VE 01 Kassel	+15 % nach 3 Jahren, danach +10 % alle 3 Jahre	Staffelmiete in den aktuellen Mietverträgen	850 → 977 → 1.075 → 1.183 €
Fabrikstraße 5 · WE 4 Weiden	+20 % alle 3 Jahre (Startmiete unter 1.000 €)	Staffelmiete im Mietvertrag	450 → 540 → 648 €
Berliner Straße 244 · WE 2 Offenbach	+10 % alle 3 Jahre ab 2029	einvernehmlich mit dem Mieter (§ 557 Abs. 1), bei Neuvermietung Staffel	950 → 1.045 → 1.150 → 1.265 €

Warum unterscheiden sich die Annahmen? Sie hängen vom Objekt, von der Startmiete und vom Mietvertrag ab – maßgeblich ist, was im jeweiligen Exposé steht. Bei Staffelmieten ist die Erhöhung Vertragsinhalt, in Offenbach eine Annahme: Weitere Erhöhungen werden dort einvernehmlich mit dem Mieter vereinbart. +10 % in 3 Jahren liegen auch unter der strengeren 15-%-Kappungsgrenze.

Vorsichtig gerechnet – auch ohne Erhöhung: Bei der Knauerstraße 11, WE 2 bleibt mit der Staffel im Schnitt der 10 Jahre ein Überschuss von rund 25 € im Monat nach Steuern. Bei Neuvermietung steht die Staffel fest im Mietvertrag. Selbst ganz ohne Erhöhung läge die Zuzahlung bei rund 131 € im Monat – und Ihr Vermögen wächst durch die Tilgung trotzdem weiter. Diesen Fall können Sie in jedem Exposé selbst einstellen.

Häufige Fragen

Wie oft darf ich die Miete erhöhen?

Nach § 558 frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung, wirksam frühestens 15 Monate danach. Bei der Staffelmiete gilt jede Stufe mindestens ein Jahr, bei der Indexmiete bleibt die Miete mindestens ein Jahr unverändert.

Muss der Mieter zustimmen?

Bei § 558 ja – sonst kann der Vermieter klagen. Bei Staffel- und Indexmiete hat der Mieter mit dem Mietvertrag schon zugestimmt; die Erhöhung folgt den vereinbarten Regeln.

Wer kümmert sich bei mir um die Mieterhöhung?

Die Mietverwaltung: Mietanpassung gehört zu ihren Aufgaben laut Muster-Verwaltervertrag. Sie stimmt sich mit Ihnen ab und schreibt den Mieter an. Mehr im Artikel Die Verwaltung kümmert sich.

Zählt eine höhere Betriebskosten-Vorauszahlung als Mieterhöhung?

Nein. Die Vorauszahlung auf die Nebenkosten wird nach der Abrechnung angepasst (§ 560 BGB) und ist von der Kaltmiete getrennt. Die Kappungsgrenze betrifft nur die Kaltmiete.

Was ist der Mietspiegel?

Eine Übersicht der ortsüblichen Mieten, die viele Städte veröffentlichen. Er bildet Mieten ab, die in den letzten Jahren vereinbart oder geändert wurden – also auch viele ältere Bestandsmieten. Bei Neuvermietung sanierter Wohnungen liegen die Marktmieten oft darüber.

Was passiert, wenn die Miete nicht steigt?

Spielen Sie im Stresstest durch, wie Ihre Rechnung ohne Mieterhöhung, mit Leerstand oder höherem Zins aussieht.

Zum Stresstest

Quellen

BGB §§ 557, 557a, 557b, 558, 558a, 558b, 559, 560 – gesetze-im-internet.de/bgb/__558.html (und Nachbarparagrafen)
Inflationsrate 2025: Statistisches Bundesamt (Destatis) – destatis.de – Verbraucherpreisindex
Beispiel Mieterhöhung nach § 558 (anonymisiert) – Unterlagen Knauerstraße 13
Annahmen und Mietentwicklung: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026