Erhaltungsaufwand

Auf einen Blick

Erhaltungsaufwand sind Kosten, die eine Wohnung in Schuss halten oder zeitgemäß erneuern – Bad, Böden, Elektrik, Türen. Als Vermieter setzen Sie ihn im Jahr der Zahlung komplett ab.
Bei 35 % Grenzsteuersatz bringen 20.000 € Erhaltungsaufwand 7.000 € Steuererstattung – auf einen Schlag.
Wichtig ist die 15-%-Grenze: Übersteigen Instandsetzungen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf 15 % der Gebäude-Anschaffungskosten (ohne Umsatzsteuer), wird alles zu Herstellungskosten und nur noch über die AfA abgeschrieben (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG).
Bei unseren Objekten mit Sanierung wird der Erhaltungsaufwand im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen und liegt deutlich unter der 15-%-Grenze.
Ob der Sofortabzug in Ihrem Fall greift, prüft Ihr Steuerberater.

Sofort absetzen oder abschreiben?

Das Steuerrecht unterscheidet zwei Arten von Baukosten an einer vermieteten Wohnung:

Herstellungskosten im Sinne von § 255 Abs. 2 HGB. Die Abgrenzung im Einzelfall trifft Ihr Steuerberater.
	Erhaltungsaufwand	Herstellungskosten
Was?	Erhalten, reparieren, in zeitgemäßer Form erneuern: neues Bad statt altem Bad, neue Böden, neue Elektroleitungen, neue Innentüren, Malerarbeiten	Etwas Neues schaffen, erweitern oder deutlich über den ursprünglichen Standard hinaus verbessern (z. B. Anbau, zusätzlicher Balkon, Dachausbau)
Steuerlich	sofort im Jahr der Zahlung als Werbungskosten (oder auf 2–5 Jahre verteilt)	nur über die AfA, also über viele Jahre
20.000 € bei 35 %	7.000 € Erstattung im ersten Jahr	bei 2 % AfA: 400 € AfA = 140 € Steuer im Jahr

Der Unterschied ist enorm: Beim Sofortabzug kommt das Geld im nächsten Steuerbescheid zurück – oder, mit einem Freibetrag, schon mit dem Gehalt (Steuervorteil jeden Monat).

Die 15-%-Grenze der ersten drei Jahre

Damit niemand eine heruntergekommene Wohnung billig kauft und die Renovierung sofort absetzt, gibt es eine Sonderregel – die anschaffungsnahen Herstellungskosten (§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG):

Es zählen alle Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen, die innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung durchgeführt werden.
Übersteigen sie zusammen ohne Umsatzsteuer 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes, werden sie zu Herstellungskosten – und nur noch über die AfA abgeschrieben.
Nicht mitgezählt werden Erweiterungen und Erhaltungsarbeiten, die jährlich üblicherweise anfallen (etwa die Wartung der Heizung).
Auch Schönheitsreparaturen wie Tapezieren und Streichen zählen mit (BFH, Urteile vom 14.06.2016, IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15).

Rechenbeispiel: Gebäude-Anschaffungskosten 200.000 € → Grenze 30.000 € ohne Umsatzsteuer. Wer im ersten Jahr für 25.000 € netto saniert und im dritten Jahr für 6.000 € netto eine neue Therme einbaut, liegt mit 31.000 € darüber. Dann behandelt das Finanzamt alle Maßnahmen als Herstellungskosten – auch die bereits abgesetzten; bereits ergangene Steuerbescheide können geändert werden.

Merken Sie sich: Die Grenze gilt für die Summe aller Maßnahmen in den drei Jahren. Planen Sie in dieser Zeit weitere Arbeiten an Ihrer Wohnung, sprechen Sie vorher mit Ihrem Steuerberater.

🧮 Selbst prüfen: 15-%-Grenze und Steuererstattung

Anschaffungskosten des Gebäudes

€

Erhaltungsaufwand (ohne USt)

€

weitere Arbeiten in 3 Jahren (ohne USt)

€

Grenzsteuersatz

–15-%-Grenze

–Status

–Steuererstattung im ersten Jahr

Vereinfachte Modellrechnung, fester Grenzsteuersatz. Die Einordnung jeder Maßnahme prüft Ihr Steuerberater.

Wer saniert – das macht den Unterschied

Kaufen Sie eine Wohnung, die der Verkäufer vorher saniert hat und deren Preis die Sanierung schon enthält, sind die Kosten Teil Ihres Kaufpreises – also Anschaffungskosten, die nur über die AfA wirken. Sofort absetzbar ist Erhaltungsaufwand nur, wenn Sie selbst ihn nach dem Erwerb tragen.

Deshalb ist die Formulierung im Kaufvertrag entscheidend. In unseren Exposés steht es so:

Nordwestring: die Sanierung „im notariellen Kaufvertrag als eigene Sanierungsleistung nach dem Erwerb gesondert ausgewiesen“.
Knauerstraße 11: Der Erhaltungsaufwand „wird im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen; nur dann ist er im 1. Jahr sofort absetzbar“. Die Kaufpreisaufteilung wird mit dem Kaufvertragsentwurf erstellt.
Offenbach (WE 9): 25.000 € Erhaltungsaufwand, ebenfalls im Kaufvertrag gesondert ausgewiesen.

Auf den gesondert ausgewiesenen Erhaltungsaufwand fällt außerdem keine Grunderwerbsteuer an. Den Kaufvertragsentwurf bekommen Sie vor dem Notartermin – Ihr Steuerberater kann genau diese Stelle prüfen.

Unsere Objekte im 15-%-Check

Die Tabelle zeigt den Erhaltungsaufwand laut Exposé und vergleicht ihn mit der 15-%-Grenze. Als Anschaffungskosten des Gebäudes nehmen wir die AfA-Bemessungsgrundlage aus dem Exposé.

Gebäude-AK = AfA Gebäude pro Jahr laut Exposé ÷ AfA-Satz. Wir setzen den vollen Erhaltungsaufwand an; für die Grenze zählt der Betrag ohne Umsatzsteuer – der Anteil kann also niedriger sein. „Spielraum“ = was in den ersten drei Jahren zusätzlich an Instandsetzungen möglich wäre, bevor die Grenze überschritten ist. Modellrechnung, keine Steuerberatung.
Wohnung	Erhaltungsaufwand	Erstattung bei 35 %	Gebäude-AK	15-%-Grenze	Anteil	Spielraum 3 Jahre
Nordwestring 100 · WE 2	12.500 €	4.375 €	164.368 €	24.655 €	7,6 %	12.155 €
Nordwestring 100 · WE 4 / 7 / 13	17.500 €	6.125 €	237.494 €	35.624 €	7,4 %	18.124 €
Knauerstraße 13 · WH 4	15.000 €	5.250 €	327.218 €	49.083 €	4,6 %	34.083 €
Knauerstraße 11 · WE 2	30.000 €	10.500 €	308.891 €	46.334 €	9,7 %	16.334 €
Knauerstraße 11 · WE 5	20.000 €	7.000 €	169.309 €	25.396 €	11,8 %	5.396 €
Knauerstraße 11 · WE 12	20.000 €	7.000 €	249.418 €	37.413 €	8,0 %	17.413 €
Berliner Straße 244 · WE 9	25.000 €	8.750 €	197.371 €	29.606 €	12,7 %	4.606 €

Alle Wohnungen liegen unter der Grenze – die meisten mit viel Abstand. Bei Offenbach WE 9 und Knauerstraße 11 WE 5 ist der Spielraum mit rund 4.600 € bzw. 5.400 € kleiner. Wer dort in den ersten drei Jahren zusätzlich renoviert, sollte das vorher mit dem Steuerberater abstimmen. Weitere Wohnungen der Knauerstraße 11 haben 20.000 € (WE 7, 10, 11, 14) bzw. 30.000 € (WE 3, 9) Erhaltungsaufwand – Details im jeweiligen Exposé.

So rechnen unsere Exposés

Der Erhaltungsaufwand wird 2027 komplett abgesetzt. Die Steuererstattung – etwa 10.500 € bei 30.000 € – bleibt auf Ihrem Konto und wird in der Monatsrechnung gleichmäßig über die Jahre eingesetzt, damit Ihre monatliche Zuzahlung möglichst gleich bleibt. Wahlweise zeigt der Schalter im Exposé die Erstattung komplett im ersten Jahr.

Verteilen statt alles in einem Jahr

Für größeren Erhaltungsaufwand an Wohngebäuden im Privatvermögen erlaubt § 82b EStDV, die Kosten gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre zu verteilen. Das kann sich lohnen, wenn Ihr Einkommen in einem Jahr niedrig ist oder der Betrag so hoch ist, dass Ihr Steuersatz stark sinken würde. Verkaufen Sie während des Verteilungszeitraums, wird der Rest im Verkaufsjahr abgezogen. Ob Verteilen besser ist, rechnet Ihr Steuerberater mit Ihren Zahlen.

Häufige Fragen

Ist die Einbauküche Erhaltungsaufwand?

Nein. Eine neue Einbauküche ist ein eigenes Wirtschaftsgut und wird über 10 Jahre abgeschrieben. Sie steht in unseren Exposés getrennt vom Erhaltungsaufwand.

Wann bekomme ich das Geld zurück?

Mit dem Steuerbescheid für das Jahr, in dem Sie die Kosten bezahlt haben – in unseren Exposés also mit der Steuererklärung 2027. Schneller geht es über einen Freibetrag beim Lohnsteuerabzug.

Zählen auch Arbeiten der Eigentümergemeinschaft?

Ihr Anteil an Erhaltungsmaßnahmen der Gemeinschaft ist Werbungskosten, sobald die Gemeinschaft das Geld ausgibt. Ob solche Maßnahmen bei Ihnen in die 15-%-Grenze einfließen, klärt Ihr Steuerberater im Einzelfall.

Was passiert, wenn die Grenze doch überschritten wird?

Dann werden alle Instandsetzungen der drei Jahre als Herstellungskosten behandelt und über die AfA abgeschrieben. Das Geld ist nicht verloren, kommt aber über viele Jahre statt sofort zurück.

Ist eine neue Heizung Erhaltungsaufwand?

Wird eine vorhandene Heizung durch eine zeitgemäße ersetzt, ist das in der Regel Erhaltungsaufwand. In den ersten drei Jahren nach dem Kauf zählt sie aber in die 15-%-Grenze.

Steuervorteil Jahr für Jahr rechnen

AfA, Erhaltungsaufwand und Steuertarif 2026 – mit Vorlagen unserer Wohnungen.

Zum AfA- und Steuer-Rechner

Quellen

§ 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG (anschaffungsnahe Herstellungskosten) – gesetze-im-internet.de/estg/__6.html
§ 82b EStDV (Verteilung größeren Erhaltungsaufwands) – gesetze-im-internet.de/estdv_1955/__82b.html · § 11 Abs. 2 EStG (Abflussprinzip) – gesetze-im-internet.de/estg/__11.html
§ 255 Abs. 2 HGB (Herstellungskosten) – gesetze-im-internet.de/hgb/__255.html
BFH, Urteile vom 14.06.2016, IX R 25/14, IX R 15/15, IX R 22/15 (Schönheitsreparaturen zählen zu den anschaffungsnahen Herstellungskosten) – bundesfinanzhof.de
BFH, Urteil vom 03.08.2016, IX R 14/15 (Einbauküche) · BFH, Urteil vom 14.01.2025, IX R 19/24 (Erhaltungsrücklage erst bei Verwendung)
Beispielwerte: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung (Nordwestring, Knauerstraße 13, Knauerstraße 11, Offenbach), Stand 28.10.2026