Was ist eine Kapitalanlage-Immobilie?

Auf einen Blick

Eine Kapitalanlage-Immobilie ist eine Wohnung, die Sie kaufen, um sie zu vermieten – nicht, um selbst darin zu wohnen.
Sie bezahlen sie nicht allein: Die Bank finanziert den Kauf, der Mieter zahlt jeden Monat Miete, das Finanzamt beteiligt sich über den Steuervorteil.
Bei unserer Beispielwohnung in Offenbach tragen Miete und Steuervorteil alle Kosten der ersten 10 Jahre – im Schnitt bleiben sogar rund 136 € im Monat übrig (Modellrechnung).
Was am Ende Ihnen gehört: der Wert der Wohnung minus Restschuld. Jeder Euro Tilgung macht Ihre Schulden kleiner.
Gut zu wissen: Risiken wie Leerstand oder Reparaturen gibt es. Dagegen helfen bei uns die Mietgarantie im Kaufvertrag, eine professionelle Verwaltung und eine vorsichtige Rechnung mit 3 % Wertsteigerung.

Vermieten statt selbst wohnen

Die meisten Menschen denken bei „Immobilie kaufen“ an das eigene Zuhause. Eine Kapitalanlage-Immobilie ist etwas anderes: Sie kaufen eine Wohnung als Geldanlage. Ein Mieter wohnt darin und zahlt Ihnen jeden Monat Miete. Sie selbst wohnen weiter dort, wo Sie heute wohnen.

Das hat drei Folgen, die den Unterschied ausmachen:

Es kommt Geld herein. Die Miete bezahlt einen großen Teil der Bankrate.
Der Staat beteiligt sich. Als Vermieter haben Sie „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“ (§ 21 EStG). Zinsen, Abschreibung (AfA) und viele Kosten dürfen Sie davon abziehen. Meist entsteht so am Anfang ein steuerlicher Verlust, der Ihre Lohnsteuer senkt.
Die Wohnung gehört Ihnen. Mit jeder Rate sinken Ihre Schulden. Steigt der Wert, steigt Ihr Vermögen mit.

Beim selbst genutzten Eigenheim fällt die Miete weg – und Zinsen oder Abschreibung können Sie dort nicht von der Steuer absetzen. Warum viele deshalb zuerst vermieten und erst später selbst kaufen, lesen Sie im Artikel Erst Kapitalanlage, dann Eigenheim.

Wer mitzahlt: Bank, Mieter, Finanzamt

Stellen Sie sich die Wohnung als kleines Unternehmen mit drei Partnern vor:

Partner	Was er beiträgt	Was er dafür bekommt
Die Bank	finanziert den Kaufpreis – bei unseren Objekten auf Wunsch inklusive Kaufnebenkosten	Zinsen und eine Grundschuld im Grundbuch als Pfand
Der Mieter	zahlt jeden Monat die Kaltmiete und die umlagefähigen Nebenkosten	eine gute Wohnung
Das Finanzamt	erstattet einen Teil Ihrer Steuern, weil Zinsen, AfA und Kosten Ihr zu versteuerndes Einkommen senken	Steuer auf Ihre Mieteinnahmen (die durch die Abzüge anfangs meist negativ sind)
Sie	zahlen, was übrig bleibt – je nach Wohnung eine kleine Zuzahlung oder gar nichts	die Wohnung, ihren Wertzuwachs und die Tilgung

Durchgerechnet: Berliner Straße 244, WE 2 in Offenbach

Die 2-Zimmer-Wohnung kostet 225.000 € (inklusive Einbauküche). Finanziert werden 243.700 € – also auch die Kaufnebenkosten. Die Bankrate liegt bei 1.219 € im Monat (4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung), die Miete startet bei 950 €. In den ersten 10 Jahren fallen laut Exposé insgesamt 166.056 € an – Bankraten und die Kosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden. So verteilt sich das:

Mieter 132.180 € (80 %)Finanzamt: Rest der Kosten (20 %)Sie 0 €

Miete und Steuervorteil (50.244 €) sind zusammen sogar höher als alle Kosten: Im Schnitt bleiben rund 136 € im Monat für Sie übrig – 16.368 € in 10 Jahren. Modellrechnung aus dem Exposé WE 2: 35 % Grenzsteuersatz, Miete +10 % alle 3 Jahre ab 2029, Hausgeld +3 % pro Jahr.

Nicht jede Wohnung trägt sich ganz allein. Am Nordwestring 100, WE 2 in Nürnberg tragen Miete und Steuervorteil rund 87 % der Kosten; Ihr Anteil sind im Schnitt rund 148 € im Monat. Welche Wohnung zu Ihrem Budget passt, zeigt der Finanzierungsrechner.

Wie kommt der Steuervorteil jeden Monat an? Entweder einmal im Jahr über die Steuererklärung – oder sofort, wenn Sie beim Finanzamt einen Freibetrag eintragen lassen. Dann zahlt Ihr Arbeitgeber jeden Monat weniger Lohnsteuer ein. Mehr dazu: Steuervorteil jeden Monat. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Was am Ende Ihnen gehört

Ihr Vermögen in der Wohnung ist ganz einfach zu berechnen: Wert der Wohnung minus Restschuld bei der Bank. Zwei Kräfte arbeiten für Sie: die Tilgung, die Ihre Schulden jeden Monat kleiner macht, und – vielleicht – ein steigender Wert.

Modellrechnung laut Exposé, ohne Verkaufskosten. Wertsteigerung ist eine Annahme, keine Zusage – deshalb steht das Szenario ohne Wertsteigerung immer daneben.
Offenbach WE 2 nach 10 Jahren	Szenario 0 %	3 % pro Jahr (unsere vorsichtige Annahme)	Szenario 4 %
Wert der Wohnung	220.000 €	295.662 €	325.654 €
− Restschuld bei der Bank	197.641 €	197.641 €	197.641 €
= Ihr Vermögen	22.359 €	98.021 €	128.013 €
Ihre eigenen Zahlungen bis dahin	0 €	0 €	0 €

Nach mehr als zehn Jahren zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag ist ein Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei (§ 23 EStG). Sie können verkaufen – oder die Wohnung behalten, weiter tilgen und später die Miete als Zusatzeinkommen nutzen. Wie sich das Vermögen Schritt für Schritt aufbaut, zeigt der Artikel So entsteht Vermögen.

So sieht es bei unseren Wohnungen aus

Je eine typische Wohnung pro Objekt – alle Zahlen stammen aus den Exposés und sind Modellrechnungen (0 € Eigenkapital, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, 35 % Grenzsteuersatz, 3 % Wertsteigerung).

„Selbsttragend“ nennen wir eine Wohnung nur, wenn die Zuzahlung nach Steuern im Schnitt unter 50 € im Monat liegt. Vermögen = Wert der Wohnung − Restschuld; eigene Zahlungen stehen im jeweiligen Exposé getrennt daneben. Die Mietgarantie steht im notariellen Kaufvertrag und ist eine Zusage des Bauträgers.
Wohnung	Kaufpreis	Ø pro Monat nach Steuern (10 J.)	Vermögen nach 10 J.	Mietgarantie des Bauträgers
Nordwestring 100 · WE 2 Nürnberg	202.000 €	-148 € Zuzahlung	91.947 €	Erstvermietungsgarantie bis 12 Monate
Knauerstraße 13 · WH 4 Nürnberg	383.000 €	-25 € – selbsttragend	184.577 €	Erstvermietungsgarantie 3 Jahre ab Übergabe
Knauerstraße 11 · WE 5 Nürnberg	230.000 €	+15 € Überschuss	105.402 €	Erstvermietungsgarantie 3 Jahre ab Übergabe
Fichtnerstraße · WE 01 Kassel	187.000 €	+48 € Überschuss	79.856 €	Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe
Fabrikstraße 5 · WE 1 Weiden	133.000 €	-6 € – selbsttragend	70.125 €	Mietgarantie laut Kaufvertrag
Berliner Straße 244 · WE 2 Offenbach am Main	225.000 €	+136 € Überschuss	98.021 €	Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe

Was anders ist als beim Sparen

Auf dem Sparkonto arbeitet nur Ihr eigenes Geld. Bei einer vermieteten Wohnung arbeitet der ganze Wert der Wohnung für Sie – obwohl Sie selbst nur einen kleinen Teil bezahlen. Das nennt man Hebeleffekt. Gut zu wissen: Er wirkt in beide Richtungen. Deshalb rechnen wir vorsichtig mit 3 % und zeigen immer auch das Ergebnis ohne Wertsteigerung.

Eine Wohnung ist außerdem keine schnelle Geldanlage. Kauf und Verkauf kosten Zeit und Geld (Kaufnebenkosten), und den Steuervorteil beim Verkauf gibt es erst nach zehn Jahren. Planen Sie deshalb langfristig.

Was Sie mitbringen sollten

Ein festes Einkommen. Netto ab ca. 2.200 € im Monat, besser ab 2.600 €. Banken wollen in der Regel ein unbefristetes Arbeitsverhältnis außerhalb der Probezeit sehen.
Eine saubere Schufa. Ein bis zwei kleine Einträge sind oft kein Hindernis – das prüft die Bank im Einzelfall.
Eine Reserve. Etwa 3.000 bis 10.000 € auf einem eigenen Konto – für eine Reparatur in der Wohnung oder einen Mieterwechsel.
Zeit. Die Rechnung geht über zehn Jahre und mehr auf.

Eigenkapital ist dagegen nicht zwingend: Bei unseren Objekten ist eine Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten möglich – nach Prüfung durch die Bank. Ob und in welcher Höhe das für Sie passt, zeigt Ihnen unser Finanzierungsrechner in zwei Minuten – mit kostenlosem Finanzierungszertifikat.

Die Risiken – und was dagegen hilft

Risiko	Was es bedeutet	Was dagegen hilft
Leerstand und Mietausfall	Zieht ein Mieter aus oder zahlt nicht, fehlt die Miete – die Bankrate läuft weiter.	Gute Lage, Mietverwaltung mit Bonitätsprüfung, Mietgarantie des Bauträgers am Anfang (Dauer je Objekt). Mietausfall lässt sich zusätzlich versichern – wir erklären es Ihnen im Gespräch.
Reparaturen	Am Gemeinschaftseigentum zahlt die Rücklage der Eigentümergemeinschaft, in der Wohnung zahlen Sie.	Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € auf einem eigenen Konto; Reparaturkosten sind als Werbungskosten absetzbar.
Zinsen	Nach Ende der Zinsbindung kann der Zins höher oder niedriger sein.	Lange Zinsbindung, Tilgung senkt die Restschuld. Siehe Zinsbindung und Anschluss.
Wert	Wertsteigerung ist eine Chance, keine Zusage.	Vorsichtige Rechnung mit 3 %, das Szenario ohne Wertsteigerung steht immer daneben; belegte Zahlen zur Lage in jedem Exposé.
Steuerrecht	Gesetze können sich ändern; Ihr Steuersatz bestimmt den Vorteil.	Mit Ihrem Steuerberater rechnen; eigene Zahlen im Exposé-Rechner einsetzen.

Mehr dazu im Artikel Risiken und Schutz.

Häufige Fragen

Muss ich mich selbst um Mieter und Reparaturen kümmern?

Nein. Bei unseren Objekten kümmern sich zwei Verwaltungen: Die Hausverwaltung betreut das Gebäude, die Mietverwaltung Ihre Wohnung und den Mieter. Die Kosten dafür sind in unseren Rechnungen schon enthalten. Deshalb muss die Wohnung auch nicht in Ihrer Nähe liegen.

Brauche ich Eigenkapital?

Nicht unbedingt. Bei unseren Objekten ist eine Finanzierung inklusive Kaufnebenkosten möglich – je nach Objekt mit Käuferprovision des Bauträgers, in Offenbach begleicht der Bauträger die Rechnungen. Die Bank prüft dabei Ihr Einkommen und Ihre Schufa. Eine Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € empfehlen wir trotzdem. Mehr dazu: Eigenkapital und Kauftag.

Was passiert, wenn der Mieter auszieht?

Die Mietverwaltung sucht einen neuen Mieter. Bis dahin fehlt die Miete. In den ersten Jahren gilt je nach Objekt die Mietgarantie des Bauträgers aus dem Kaufvertrag; danach können Sie sich mit einer Mietausfallversicherung zusätzlich absichern.

Lohnt sich das auch mit normalem Einkommen?

Ja. Unsere Wohnungen richten sich gerade an Angestellte mit normalem Einkommen – netto ab ca. 2.200 € im Monat, besser ab 2.600 €. Der Steuervorteil beträgt oft 300–600 € im Monat (je nach Objekt und Einkommen). Ob es zu Ihnen passt, zeigt der Finanzierungsrechner.

Kann ich später selbst einziehen?

Grundsätzlich ja, über eine Kündigung wegen Eigenbedarfs (§ 573 BGB) mit den gesetzlichen Fristen. Das muss gut geplant sein und hat steuerliche Folgen – sprechen Sie vorher mit uns und Ihrem Steuerberater.

Wie viel Wohnung passt zu Ihnen?

Finanzierungsrechner mit kostenlosem Finanzierungszertifikat – in zwei Minuten, unverbindlich.

Zum Finanzierungsrechner

Quellen

Einkommensteuergesetz § 21 (Vermietung und Verpachtung), § 9 (Werbungskosten), § 7 (AfA), § 23 (private Veräußerungsgeschäfte) – gesetze-im-internet.de/estg
BGB § 573 (Kündigung wegen Eigenbedarfs) – gesetze-im-internet.de/bgb/__573.html
Beispielwerte: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung (10-Jahres-Tabellen), Stand 28.10.2026 – Modellrechnungen, keine Prognose