Absicherung der Familie

Auf einen Blick

Stirbt der Eigentümer, geht die Wohnung mit allen Verträgen auf die Erben über – Mietvertrag, Verwaltung und Kredit laufen weiter (§ 1922 BGB). Die Miete kommt weiterhin jeden Monat.
Den Kredit sichern Sie mit einer Risikolebensversicherung ab: Im Todesfall wird eine vereinbarte Summe ausgezahlt, mit der die Familie den Kredit tilgen kann. Die Summe kann mit der Restschuld sinken.
Für Unfall oder schwere Krankheit sorgt eine Vorsorgevollmacht vor – ohne sie darf nicht einmal Ihr Ehepartner automatisch Ihre Bank- und Wohnungsangelegenheiten regeln.
Bei unseren Objekten entlasten Mietgarantie im Kaufvertrag und professionelle Verwaltung die Angehörigen: Niemand muss sich plötzlich um Mieter oder Haus kümmern.
Das sind allgemeine Informationen, keine Rechtsberatung. Was für Ihre Familie passt, besprechen wir im Gespräch – und im Zweifel klärt es ein Notar oder Anwalt.

Was mit der Wohnung passiert

Zuerst die beruhigende Nachricht: Eine vermietete Wohnung ist im Ernstfall kein Problem, sondern ein Vermögenswert. Im Todesfall gehen Ihr Vermögen und Ihre Verträge als Ganzes auf Ihre Erben über (§ 1922 BGB). Das heißt konkret:

Was	Was passiert
Die Wohnung	gehört den Erben – Ehepartner und Kinder, wenn kein Testament etwas anderes sagt (gesetzliche Erbfolge).
Der Mietvertrag	läuft unverändert weiter. Der Mieter zahlt die Miete nun an die Erben.
Die Verwaltung	Haus- und Mietverwaltung arbeiten weiter wie bisher – sie kümmern sich um Mieter, Abrechnung und Haus.
Der Kredit	geht ebenfalls auf die Erben über (§ 1967 BGB) und läuft weiter. Die Miete trägt wie bisher einen großen Teil der Rate.
Die Mietgarantie	ist Teil des notariellen Kaufvertrags. Rechte aus Verträgen gehen grundsätzlich mit auf die Erben über – den genauen Wortlaut prüft der Notar bei Ihrem Kaufvertrag.

Die Erben haben dann die Wahl: Sie behalten die Wohnung als Einkommensquelle, oder sie verkaufen sie und lösen den Kredit ab. Der Wert, der dabei übrig bleibt, ist das Vermögen, das Sie aufgebaut haben – siehe So entsteht Vermögen.

Wichtig zu wissen: Erben übernehmen Vermögen und Schulden. Sollte das Erbe insgesamt überschuldet sein, kann man es innerhalb von sechs Wochen ausschlagen (§ 1944 BGB). Bei einer vermieteten Wohnung mit laufender Miete ist das selten nötig – und mit einer Risikolebensversicherung wird der Kredit gar nicht erst zur Last.

Den Kredit absichern: Risikolebensversicherung

Eine Risikolebensversicherung ist die einfachste Versicherung, die es gibt: Sie zahlen einen monatlichen Beitrag, und wenn Sie während der Laufzeit sterben, bekommt die Familie die vereinbarte Summe. Es wird nichts angespart – deshalb ist der Beitrag vergleichsweise niedrig. Genau dafür ist sie gedacht: Hinterbliebene absichern, nicht Vermögen aufbauen.

Für eine Kapitalanlage-Wohnung bietet sich eine Variante mit fallender Versicherungssumme an: Die Summe sinkt Jahr für Jahr – so wie Ihre Restschuld. Die Verbraucherzentrale empfiehlt genau das zur Absicherung eines Darlehens. Alternativ gibt es Tarife mit gleichbleibender Summe, die zusätzlich die Familie absichern.

Standardvariante der Exposés (Kaufnebenkosten mitfinanziert, 4,5 % Zins / 1,5 % Tilgung, ohne Sondertilgung), Stand 28.10.2026. Die Restschuld ist der Betrag, den eine fallende Versicherungssumme nach zehn Jahren noch abdecken müsste.
Wohnung	Kredit heute	Restschuld nach 10 Jahren
Nürnberg, Nordwestring 100 · WE 2 Erstvermietungsgarantie bis zu 12 Monate	213.071 €	172.823 €
Kassel, Fichtnerstraße · VE 01 Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe	201.964 €	164.728 €
Offenbach, Berliner Straße 244 · WE 2 Mietgarantie 3 Jahre ab Übergabe	243.700 €	197.656 €

Was Sie beachten sollten – in eigenen Worten nach den Hinweisen der Verbraucherzentrale:

Summe: mindestens die Restschuld des Kredits. Wer zusätzlich die Familie absichern möchte, wählt mehr – als Richtwert nennt die Verbraucherzentrale für Familien mit kleinen Kindern das Drei- bis Vierfache des Jahresnettoeinkommens.
Laufzeit: so lange wie der Kredit – oder bis die Kinder voraussichtlich auf eigenen Füßen stehen.
Beitrag: hängt von Alter, Gesundheit, Summe und Laufzeit ab. Wir nennen bewusst keine Zahlen; ein Vergleich mehrerer Anbieter lohnt sich.
Gesundheitsfragen: ehrlich beantworten – sonst kann die Versicherung im Ernstfall die Zahlung verweigern.
Steuer: Die Beiträge sind keine Werbungskosten der Vermietung – auch dann nicht, wenn die Bank die Versicherung verlangt (BFH, Urteil vom 13.10.2015, IX R 35/14). Sie zählen zu den privaten Vorsorgeaufwendungen.

Was wir dazu sagen

Ob und in welcher Höhe eine Risikolebensversicherung zu Ihnen passt, hängt von Ihrer Familie, Ihrem Einkommen und bestehenden Absicherungen ab. Wir sind keine Versicherungsberater und verkaufen keine Policen – aber wir sprechen das Thema in der Beratung offen an, damit Sie es nicht vergessen. Mehr zu den Risiken einer Kapitalanlage und was wir dagegen tun: Risiken und Schutz.

Erbfall und Grundbuch – die Formalitäten

Damit die Erben als neue Eigentümer im Grundbuch stehen, muss das Grundbuch berichtigt werden. Dafür brauchen sie einen Nachweis der Erbfolge: einen Erbschein vom Nachlassgericht oder ein notarielles Testament bzw. einen Erbvertrag mit der Eröffnungsniederschrift (§ 35 GBO). Ein notarielles Testament spart den Erben also später den Erbschein – und damit Zeit und Gebühren.

Gebührenfrei: Die Eintragung der Erben im Grundbuch kostet nichts, wenn der Antrag innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gestellt wird (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110).
Erbschaftsteuer: Ehepartner haben einen Freibetrag von 500.000 €, jedes Kind 400.000 € (§ 16 ErbStG). Eine zu Wohnzwecken vermietete Wohnung wird zudem nur mit 90 % ihres Werts angesetzt (§ 13d ErbStG). Maßgeblich ist das gesamte Erbe abzüglich der Schulden, also auch des Kredits. Allein durch eine Wohnung in der Größenordnung unserer Objekte überschreiten Ehepartner und Kinder diese Freibeträge nicht – den Einzelfall prüft Ihr Steuerberater.
Mehrere Erben: Sie bilden eine Erbengemeinschaft und entscheiden gemeinsam. Ein Testament, das klar regelt, wer die Wohnung bekommt, erspart der Familie Abstimmungen in einer schweren Zeit.

Unfall oder Krankheit: die Vorsorgevollmacht

Viele denken nur an den Todesfall. Häufiger ist ein anderer Fall: Sie leben, können aber nach einem Unfall oder einer schweren Krankheit vorübergehend nichts entscheiden. Dann muss jemand Ihre Post öffnen, mit Bank und Verwaltung sprechen, die Steuererklärung abgeben oder bei der Eigentümerversammlung abstimmen.

Das darf ohne Vollmacht niemand automatisch – auch Ihr Ehepartner nicht. Das gesetzliche Notvertretungsrecht unter Ehegatten gilt nur für Gesundheitsangelegenheiten (§ 1358 BGB), nicht für Geld, Verträge oder die Wohnung. Ohne Vollmacht bestellt das Betreuungsgericht einen Betreuer (§ 1814 BGB) – das kann ein Angehöriger sein, muss es aber nicht, und es dauert.

Die Lösung ist eine Vorsorgevollmacht (§ 1820 BGB): Sie bestimmen eine Person Ihres Vertrauens, die in diesem Fall für Sie handelt. Praktische Hinweise:

Schriftlich, mit Datum und Unterschrift. Für Grundstücksgeschäfte – etwa den Verkauf der Wohnung – muss die Unterschrift notariell beglaubigt sein (§ 29 GBO); am einfachsten lässt man die Vollmacht gleich notariell beurkunden.
Im Zentralen Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer registrieren lassen (vorsorgeregister.de) – so finden Gerichte sie im Ernstfall, für eine einmalige, geringe Gebühr.
Zusätzlich eine Kontovollmacht bei Ihrer Bank hinterlegen, damit Rate und Hausgeld weiterlaufen.
Der Bevollmächtigte sollte wissen, wo Ihr Ordner liegt: Kaufvertrag, Darlehensvertrag, Mietvertrag, Kontakt der Verwaltung, Steuerberater.

Was bei unseren Objekten zusätzlich hilft

Sorge	Was dagegen spricht
„Meine Familie müsste sich plötzlich um Mieter kümmern.“	Die Mietverwaltung ist vertraglich beauftragt und arbeitet weiter – auch für die Erben. Sie sucht bei Bedarf den nächsten Mieter.
„Was, wenn gerade dann die Miete ausfällt?“	Die Miete ist anfangs im notariellen Kaufvertrag abgesichert: Kassel, Knauerstraße 13 und 11, Offenbach 3 Jahre ab Übergabe; Nordwestring bis zu 12 Monate (Erstvermietungsgarantie); Weiden laut Kaufvertrag. Zusätzlich lässt sich eine Mietausfallversicherung abschließen – wir erklären sie Ihnen im Gespräch.
„Die Rate wird zur Last.“	Mieter und Steuervorteil tragen den größten Teil der Rate. Die Risikolebensversicherung deckt die Restschuld. Und die Erben können die Wohnung jederzeit verkaufen – nach zehn Jahren Haltedauer ohne Spekulationssteuer, wobei die Haltedauer des Erblassers mitzählt.
„Niemand kennt sich mit den Unterlagen aus.“	Alles liegt in einem Ordner: Exposé mit Rechenweg, Kaufvertrag, Darlehensvertrag, Mietvertrag, Verwaltervertrag. Wir sind auch für Angehörige ansprechbar.

Wir besprechen das im Gespräch

Welche Absicherung für Sie sinnvoll ist, hängt von Ihrer Situation ab: ledig oder verheiratet, Kinder, bestehende Versicherungen, Höhe des Kredits. In der Beratung gehen wir das Thema offen mit Ihnen durch – ohne Verkaufsdruck, denn wir verkaufen keine Versicherungen. Für Testament und Vollmacht ist ein Notar die richtige Adresse.

Häufige Fragen

Kann die Bank den Kredit im Todesfall kündigen?

Der Darlehensvertrag geht auf die Erben über und läuft zu den vereinbarten Bedingungen weiter. Die Erben zahlen die Rate – oder lösen den Kredit mit der Versicherungssumme oder durch Verkauf ab. Sprechen Sie im Ernstfall früh mit der Bank; die Regelungen stehen im Darlehensvertrag.

Ist eine Risikolebensversicherung Pflicht für den Kredit?

Gesetzlich nicht. Manche Banken wünschen sie, vor allem bei hohen Krediten oder Alleinverdienern. Ob Ihre Bank sie verlangt, steht im Angebot. Sinnvoll ist sie oft auch ohne diese Vorgabe.

Was ist mit Berufsunfähigkeit?

Fällt Ihr Einkommen dauerhaft weg, tragen weiterhin der Mieter und – je nach Einkommen – der Steuervorteil die Rate. Die Zuzahlung muss dann aus anderen Quellen kommen. Eine Berufsunfähigkeitsversicherung sichert das Einkommen ab; das ist ein eigenes Thema für Ihren Versicherungsberater.

Brauche ich ein Testament?

Ohne Testament gilt die gesetzliche Erbfolge. Wer die Wohnung einer bestimmten Person zukommen lassen will – etwa dem Partner ohne Trauschein –, braucht ein Testament. Ein notarielles Testament ersetzt später den Erbschein (§ 35 GBO).

Zählt die Haltedauer für die Steuerfreiheit beim Verkauf auch für die Erben?

Ja. Beim Erbe tritt der Erbe in die Haltefrist des Erblassers ein – die zehn Jahre laufen weiter. Details unter Spekulationssteuer; den Einzelfall prüft Ihr Steuerberater.

Lieber einmal in Ruhe besprechen?

In der kostenlosen Beratung gehen wir Ihre Fragen zur Absicherung offen durch – und rechnen mit Ihren echten Zahlen.

Zum Finanzierungsrechner

Quellen

BGB § 1922 (Gesamtrechtsnachfolge), § 1944 (Ausschlagungsfrist), § 1967 (Erbenhaftung) – § 1922, § 1944, § 1967
BGB § 1358 (Notvertretungsrecht der Ehegatten in Gesundheitsangelegenheiten), § 1814 (Betreuung), § 1820 (Vorsorgevollmacht) – § 1358, § 1814, § 1820 (geprüft 28.10.2026)
Grundbuchordnung § 29 (Form der Erklärungen), § 35 (Nachweis der Erbfolge) – § 29, § 35
GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110 (Gebührenfreiheit der Erbeneintragung binnen zwei Jahren) – gesetze-im-internet.de/gnotkg/anlage_1.html
ErbStG § 13d (vermietete Wohnimmobilien: Ansatz mit 90 %), § 16 (Freibeträge) – § 13d, § 16
EStG § 23 (private Veräußerungsgeschäfte, Haltefrist bei unentgeltlichem Erwerb) – gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
BFH, Urteil vom 13.10.2015, IX R 35/14 (Beiträge zur Risikolebensversicherung keine Werbungskosten)
Verbraucherzentrale, „Risiko-Lebensversicherung: Schutz im Todesfall“ (Stand 16.02.2026) – verbraucherzentrale.de
Zentrales Vorsorgeregister der Bundesnotarkammer – vorsorgeregister.de
Beispielwerte (Kredit, Tilgung): Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026