Risiken und Schutz

Auf einen Blick

Die fünf wichtigsten Risiken: Leerstand und Mietausfall, Reparaturen, steigende Zinsen, Wertentwicklung und Steuerrecht.
Die ersten Jahre fängt bei unseren Objekten die Mietgarantie des Bauträgers Leerstand ab – laut notariellem Kaufvertrag.
Danach schützen eine professionelle Verwaltung, eine Rücklage, eine vorsichtige Kalkulation – und auf Wunsch eine Mietausfallversicherung.
Legen Sie eine freie Reserve von etwa 3.000 bis 10.000 € zurück – für Leerstand oder Reparaturen, auf einem eigenen Konto.
Prüfen Sie Ihre Rechnung im Stresstest – mit höherem Zins, Leerstand und Reparaturen.

Die Risiken im Überblick

Risiko	Was passieren kann	Was schützt
Leerstand, Mietausfall	Wohnung steht beim Mieterwechsel leer, Mieter zahlt nicht	Mietgarantie (befristet), Mietverwaltung, Mietausfallversicherung, Reserve
Instandhaltung	Reparaturen am Haus oder in der Wohnung, Sonderumlage	Erhaltungsrücklage, eigene Rücklage, sanierter Zustand
Zinsänderung	Nach der Zinsbindung kann der Zins höher sein als heute	Lange Zinsbindung, Tilgung, frühzeitig planen
Wertentwicklung	Die Wohnung ist später weniger wert als erhofft	Lange Haltedauer, Lage, Rechnung auch mit 0 %
Steuerrecht	Gesetze ändern sich, Ihr Steuersatz sinkt, das Finanzamt prüft die AfA	Gutachten, Steuerberater, Rechnung mit Ihrem Steuersatz

1. Leerstand und Mietausfall

Steht die Wohnung leer, fehlt nicht nur die Kaltmiete. Auch den Teil des Hausgelds, den sonst der Mieter über die Nebenkosten zahlt – Heizung, Wasser, Müll, Versicherung –, tragen Sie dann selbst. Bei der Knauerstraße 11, WE 2 wären das 1.500 € Kaltmiete plus 241,93 € umlagefähiges Hausgeld = 1.741,93 € im Monat. Die Kaltmiete sichert hier in den ersten 3 Jahren die Erstvermietungsgarantie des Bauträgers ab. Danach sucht die Mietverwaltung schnell einen neuen Mieter.

Wie wahrscheinlich ist Leerstand? Das hängt vor allem von der Lage ab. In Nürnberg stehen nur 1,6 % der Wohnungen am Markt leer, in Kassel 2,3 % (marktaktiver Leerstand laut den Städten, Basis Zensus 2022). In solchen Märkten ist eine gut geschnittene, sanierte Wohnung meist schnell wieder vermietet.

So sind Sie geschützt

Mietgarantie des Bauträgers – im notariellen Kaufvertrag: am Nordwestring bis zu 12 Monate, bei Knauerstraße 13, Knauerstraße 11, Kassel und Offenbach 3 Jahre ab Übergabe, in Weiden laut Kaufvertrag. Details: Mietgarantie und Staffelmiete.
Mietverwaltung – sucht neue Mieter, prüft sie und mahnt bei Zahlungsverzug (mehr).
Mietausfallversicherung – das Risiko lässt sich zusätzlich absichern. Wir erklären es Ihnen im Gespräch.

🧮 Selbst rechnen: Wie lange trägt Ihre Reserve?

Kaltmiete

€

umlagefähiges Hausgeld (sonst zahlt es der Mieter)

€

Ihre freie Reserve

€

–fehlt pro Monat Leerstand

–so lange reicht die Reserve

–Kosten von 3 Monaten Leerstand

Vorbelegt: Knauerstraße 11, WE 2. Vor Steuern – fehlende Miete senkt auch Ihre Steuerlast. Unverbindliche Modellrechnung.

2. Reparaturen und Instandhaltung

Dächer, Heizungen und Fenster halten nicht ewig. Für das Gemeinschaftseigentum sammelt die Eigentümergemeinschaft eine Erhaltungsrücklage über das Hausgeld. Reicht sie für eine große Maßnahme nicht, kann die Gemeinschaft eine Sonderumlage beschließen. Für alles in Ihrer Wohnung – Bad, Boden, Küche – sind Sie selbst zuständig.

So gehen unsere Exposés damit um:

Die Rücklage wird mit 0,50 € je m² im Monat angesetzt – oft mehr als im Wirtschaftsplan. Bei der Knauerstraße 11, WE 2 sind das 45 € statt 10,71 € laut Wirtschaftsplan.
In Offenbach haben die Wohnungen eigene Gasthermen. Dafür rechnet das Exposé zusätzlich 42 € im Monat Rücklage ein. Die Arbeiten am Haus 2026 hat der Verkäufer bezahlt – dafür kommt keine Sonderumlage auf Sie zu.
Die Wohnungen sind saniert oder werden vor der Vermietung saniert – in den ersten Jahren ist in der Wohnung selbst wenig zu erwarten.
Laufende Kosten steigen in der Rechnung jedes Jahr um 3 %.

Was die Rücklage ist und wie sie im Hausgeld steckt, erklärt der Artikel Hausgeld, WEG und Rücklage.

3. Steigende Zinsen nach der Zinsbindung

Ihr Zins ist für die Zinsbindung fest – oft 10 Jahre. Danach gilt der Zins, den die Bank dann anbietet, und zwar auf die Restschuld. Niemand weiß heute, wo die Zinsen in 10 Jahren stehen. Deshalb planen wir es von Anfang an ein: lange Zinsbindung, Tilgung ab dem ersten Monat und eine Rechnung, die Sie mit höherem Zins selbst testen können.

Ein Beispiel: Bei der Knauerstraße 11, WE 2 beträgt die Restschuld laut Exposé nach 10 Jahren 350.741 €. Wäre der Anschlusszins 1,5 Prozentpunkte höher als heute, kostete das im ersten Jahr rund 5.261 € mehr Zinsen – etwa 438 € im Monat vor Steuern. Weil Zinsen Werbungskosten sind, bleiben bei 35 % Grenzsteuersatz rund 285 € im Monat. Gleichzeitig ist die Miete bis dahin in der Rechnung um drei Stufen gestiegen.

Was hilft: eine lange Zinsbindung, eine Tilgung, die die Restschuld spürbar senkt, und rechtzeitig planen – mit einem Forward-Darlehen lässt sich der Anschlusszins schon vor dem Ende der Bindung festlegen. Mehr dazu im Artikel Zinsbindung und Anschluss.

🧮 Selbst rechnen: Was kostet ein höherer Anschlusszins?

Restschuld nach der Zinsbindung

€

Zins höher um

Prozentpunkte

Ihr Grenzsteuersatz

–mehr Zinsen pro Monat vor Steuern

–nach Steuern

–mehr Zinsen im ersten Jahr

Vorbelegt: Knauerstraße 11, WE 2 (Restschuld Ende 2036 laut Exposé). Vereinfacht auf das erste Jahr nach der Bindung. Unverbindliche Modellrechnung.

4. Wertentwicklung

Wie viel Ihre Wohnung in 10 Jahren wert ist, kann niemand vorhersagen. Unsere Exposés rechnen deshalb immer vier Szenarien: 0 %, 2 %, 3 % und 4 % Wertsteigerung pro Jahr. Standard ist 3 %. Bei der Knauerstraße 11, WE 2 ergibt sich nach 10 Jahren ein Vermögen (Wert minus Restschuld) von rund 192.201 € bei 3 % – und selbst im Härtefall ohne jede Wertsteigerung von rund 53.259 €, weil Sie in der Zeit getilgt haben.

Der beste Schutz ist Zeit: Wer nicht verkaufen muss, kann schwache Jahre aussitzen. Nach 10 Jahren ist ein Verkauf zudem steuerfrei (siehe Spekulationssteuer).

5. Steuerrecht und Ihr Steuersatz

Ein Teil Ihrer Rechnung ist der Steuervorteil. Er hängt an drei Dingen, die sich ändern können:

Ihr Grenzsteuersatz: Unsere Beispiele rechnen mit 35 %. Verdienen Sie weniger – etwa in Teilzeit oder Rente –, sinkt der Steuervorteil. Im Exposé können Sie Ihren eigenen Satz einstellen.
Die AfA: Mehrere unserer Objekte rechnen mit einer höheren Abschreibung laut Restnutzungsdauer-Gutachten. Das Finanzamt kann sie prüfen. Bei der Knauerstraße 11 lässt der Bauträger das Gutachten vor dem Kauf auf Ihren Namen erstellen; Sie und Ihr Steuerberater prüfen es vor dem Notartermin.
Die Gesetze: Steuerregeln können sich ändern. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall.

Ihre Vorsorge – die Checkliste

Freie Reserve: etwa 3.000 bis 10.000 € für Leerstand oder Reparaturen, getrennt vom Alltagskonto (siehe Zwei-Konten-Modell).
Nicht ans Limit finanzieren: Wie viel Wohnung zu Ihrem Einkommen passt, zeigt Ihnen das kostenlose Finanzierungszertifikat.
Langfristig denken: 10 Jahre und länger halten.
Ehrlich rechnen: Prüfen Sie den Fall ohne Mieterhöhung und ohne Wertsteigerung – im Exposé ist beides einstellbar.
Unterlagen lesen: Kaufvertragsentwurf, Wirtschaftsplan, Verwalterverträge und Gutachten erhalten Sie vor dem Notartermin.

Häufige Fragen

Was kostet eine Mietausfallversicherung?

Das hängt vom Anbieter, der Miete und dem gewünschten Umfang ab. Wir erklären Ihnen im Gespräch, wie sie funktioniert und was sie abdeckt.

Was passiert, wenn ich meinen Job verliere?

Die Miete läuft weiter und deckt bei unseren Beispielen einen großen Teil der Ausgaben. Für die Lücke brauchen Sie eine Reserve. Sprechen Sie frühzeitig mit Ihrer Bank, wenn es eng wird – je früher, desto mehr Möglichkeiten gibt es.

Was, wenn ich früher verkaufen muss?

Dann zählen Verkaufspreis und Restschuld. Wer zu einem ungünstigen Zeitpunkt verkauft, kann Verlust machen. Darum rechnen wir mit 10 Jahren, empfehlen eine Reserve und prüfen mit Ihnen vorher, welche Rate bequem in Ihr Budget passt.

Was ist, wenn der Bauträger die Mietgarantie nicht zahlt?

Die Mietgarantie steht im notariellen Kaufvertrag – ein Anspruch, den Sie einklagen können. Damit Sie den Bauträger einschätzen können, bekommen Sie vor dem Notartermin seine Bonitätsauskunft.

Hält Ihre Rechnung auch im schlechten Fall?

Stellen Sie Zinsanstieg, Leerstand und Reparaturen ein und sehen Sie sofort, was übrig bleibt.

Zum Stresstest

Quellen

Marktaktiver Leerstand Nürnberg 1,6 % (Stadt Nürnberg) und Kassel 2,3 % (Stadt Kassel), Basis Zensus 2022 – wie in den Exposés zitiert
Wohnungseigentumsgesetz § 19 Abs. 2 Nr. 4 (Erhaltungsrücklage) und § 28 (Wirtschaftsplan) – gesetze-im-internet.de/woeigg
Restschuld, Vermögensszenarien, Rücklagen, Mietgarantien: Exposés der Deutschen Kapitalentwicklung, Stand 28.10.2026 (Modellrechnungen)