Von einer Wohnung zum Portfolio

Auf einen Blick

Für Ihren Kredit steht eine Grundschuld im Grundbuch. Sie bleibt in voller Höhe eingetragen, auch wenn Ihre Schuld durch die Tilgung sinkt.
Der getilgte Teil – plus ein möglicher Wertzuwachs – ist Spielraum, den die Bank als Sicherheit für einen weiteren Kredit nutzen kann. So ist die nächste Wohnung ohne neues Eigenkapital möglich.
Bei einer 100-%-Finanzierung dauert das ein paar Jahre: In unserem Beispiel ist die Wohnung ohne jede Wertsteigerung nach etwa sechs Jahren mehr wert als der Kredit.
Die Bank rechnet vorsichtig: mit einem Beleihungswert, der unter dem Marktwert liegen kann, und mit einer neuen Prüfung Ihres Einkommens.
Ein Portfolio vervielfacht Chancen und Risiken. Wer Schritt für Schritt wächst und Reserven aufbaut, behält Luft für Unvorhergesehenes.

Die Idee: Jede Wohnung trägt die nächste

Viele unserer Kunden starten mit einer einzigen Wohnung – und merken nach ein paar Jahren, dass es gut läuft: Der Mieter zahlt, die Verwaltung kümmert sich, die Steuer kommt zurück. Dann kommt die Frage: Geht noch eine?

Der Weg dorthin hat drei Schritte:

Erste Wohnung kaufen und das System einrichten: Verwaltung, Immobilienkonto, Freibetrag beim Finanzamt.
Zeit arbeiten lassen: Mit jeder Rate sinkt die Schuld. Gleichzeitig kann der Wert der Wohnung steigen. Die Differenz zwischen Wert und Restschuld wächst.
Diese Differenz als Sicherheit nutzen: Die Bank kann sie für die Finanzierung der zweiten Wohnung anrechnen – an der Stelle, an der sonst Eigenkapital stünde.

Jede weitere Wohnung baut so auf der Substanz der vorherigen auf. Grenzen setzt nicht das Gesetz – eine Höchstzahl an Wohnungen gibt es nicht –, sondern Ihre Tragfähigkeit.

Was eine Grundschuld ist – und was „frei“ bedeutet

Wenn Sie eine Wohnung finanzieren, lässt die Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen: Sie darf sich im Ernstfall aus der Wohnung bezahlt machen (§ 1191 BGB). Anders als eine Hypothek ist die Grundschuld nicht fest an einen bestimmten Kredit gekoppelt. Wofür sie als Sicherheit dient, regelt eine Vereinbarung mit der Bank, der Sicherungsvertrag (§ 1192 Abs. 1a BGB spricht von der „Sicherungsgrundschuld“).

Die Grundschuld wird meist in Höhe des Kredits eingetragen und bleibt in dieser Höhe stehen, auch wenn Sie tilgen. Hat Ihre Wohnung eine Grundschuld über 243.700 € und schulden Sie nur noch 200.000 €, sind rund 43.700 € davon „frei“. Diesen Teil kann die Bank – wenn Sie das vereinbaren – als Sicherheit für einen neuen Kredit verwenden, ohne dass beim Notar eine neue Grundschuld eingetragen werden muss.

Wichtig: Die freie Grundschuld ist erst einmal nur ein Eintrag im Grundbuch. Was sie wert ist, hängt davon ab, was die Wohnung wert ist. Eine Bank gibt keinen Kredit über eine Sicherheit, die den Wert der Wohnung übersteigt. Deshalb gehören zur Rechnung immer beide Seiten: die Tilgung und der Wert.

Wie lange es dauert – am Beispiel

Die Wohnung WE 2 in Offenbach wird in der Modellrechnung zu 100 % inklusive Kaufnebenkosten finanziert: 243.700 € Kredit, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung. Die Wohnung selbst kostet 220.000 €, dazu kommen Einbauküche und Kaufnebenkosten. Am Anfang ist der Kredit also höher als der Wert der Wohnung. So entwickelt es sich laut Exposé:

Modellrechnung laut Exposé (Restschuld zum Jahresende, Wert auf Basis des Kaufpreises der Wohnung 220.000 €). 3 % ist unsere vorsichtige Annahme, keine Prognose; das Exposé zeigt auch 0 %, 2 % und 4 %.
Zeitpunkt	Restschuld	bereits getilgt (frei in der Grundschuld)	Wert − Restschuld bei 0 % Wertsteigerung	Wert − Restschuld bei 3 % Wertsteigerung
nach 3 Jahren	231.982 €	11.718 €	− 11.982 €	+ 8.418 €
nach 5 Jahren	223.246 €	20.454 €	− 3.246 €	+ 31.794 €
nach 10 Jahren	197.641 €	46.059 €	+ 22.359 €	+ 98.021 €

Was die Tabelle zeigt:

Die Tilgung ist planbar. Nach fünf Jahren sind gut 20.000 € getilgt, nach zehn Jahren rund 46.000 € – unabhängig vom Markt.
Auch ohne Wertzuwachs wächst der Spielraum. Bei 0 % ist die Wohnung nach etwa sechs Jahren mehr wert als der Kredit – die Kaufnebenkosten sind dann durch die Tilgung ausgeglichen. Nach zehn Jahren liegt der Spielraum bei rund 22.000 €.
Mit Wertzuwachs geht es schneller. Bei 3 % im Jahr übersteigt der Wert den Kredit schon im dritten Jahr; nach fünf Jahren ist der Abstand rund 32.000 €.

Mit unserer vorsichtigen Annahme von 3 % Wertsteigerung im Jahr kann nach drei bis vier Jahren Spielraum entstehen. Auch ohne Wertsteigerung wächst er Jahr für Jahr durch die Tilgung: Bei Offenbach WE 2 sind nach zehn Jahren rund 46.000 € getilgt.

Wie die Bank den Spielraum bewertet

Die Bank setzt nicht einfach den Marktpreis an. Sie ermittelt einen Beleihungswert: den Wert, der „unabhängig von vorübergehenden … Wertschwankungen“ und „unter Ausschaltung von spekulativen Elementen“ während der gesamten Dauer der Beleihung voraussichtlich erzielbar ist (§ 3 BelWertV). Er darf den Marktwert nicht übersteigen (§ 16 Abs. 2 PfandBG) und liegt häufig darunter. Ein Beispiel aus einer Zinsübersicht von Dr. Klein: Kaufpreis 480.000 €, Beleihungswert 432.000 € – also 90 % des Kaufpreises.

Rechnet die Bank im Offenbach-Beispiel nach zehn Jahren mit 90 % des Werts bei 3 % Wertsteigerung, bleiben 266.096 € − 197.641 € = rund 68.455 € Spielraum. Ohne Wertsteigerung ist der Spielraum bei dieser vorsichtigen Bankrechnung nach zehn Jahren noch klein. Was dann hilft: Sondertilgungen oder ein, zwei weitere Jahre Tilgung.

Dazu kommt die zweite, oft entscheidende Prüfung: Die Bank muss bei jedem neuen Kredit Ihre Einnahmen und Ausgaben prüfen (§ 505b Abs. 2 BGB). Für die zweite Wohnung zählen deshalb beide Mieten und beide Raten. Wenn die erste Wohnung sich weitgehend selbst trägt, ist das ein starkes Argument.

🧮 Selbst rechnen: Wann entsteht Spielraum?

Kredit (= Grundschuld)

€

Wert der Wohnung heute

€

nach … Jahren

Wertentwicklung pro Jahr

Bank setzt an (Beleihungswert)

–Restschuld (4,5 % / 1,5 %)

–bereits getilgt

–möglicher Spielraum

Unverbindliche Modellrechnung: monatliche Verrechnung, 4,5 % Zins, 1,5 % Tilgung, Spielraum = Beleihungswert − Restschuld. Den Beleihungswert legt jede Bank selbst fest; 90 % ist nur eine Annahme. Ob und wie viel eine Bank finanziert, hängt außerdem von Ihrem Einkommen ab. Vorlagen: Kredit und Wert-Basis laut Exposé.

So läuft der zweite Kauf in der Praxis

Die neue Wohnung ist die Hauptsicherheit für ihren eigenen Kredit – wie beim ersten Mal.
Die freie Grundschuld der ersten Wohnung kommt als zusätzliche Sicherheit dazu. Sie ersetzt das Eigenkapital, das die Bank sonst sehen möchte.
Am einfachsten bei derselben Bank: Sie hält die Grundschuld ja schon. Wechseln Sie die Bank, muss die Grundschuld übertragen oder eine neue eingetragen werden – das kostet Notar- und Grundbuchgebühren.
Neue Prüfung Ihrer Finanzen: Einkommen, beide Mieten, beide Raten, SCHUFA. Unser Finanzierungsrechner fragt deshalb auch nach einer bereits vermieteten Wohnung.

Bei unseren Objekten

Unsere Wohnungen liegen in Nürnberg (Nordwestring), Nürnberg (Knauerstraße 13), Nürnberg (Knauerstraße 11), Kassel, Weiden und Offenbach – vier Städte, zwei Bundesländer. Wer mehrere Wohnungen kauft, kann damit auf verschiedene Standorte verteilen, statt alles an einem Ort zu haben. Jede Wohnung ist vollverwaltet; der Aufwand wächst mit dem Portfolio kaum.

Risiken eines Portfolios – und was hilft

Ein Portfolio wächst am besten Schritt für Schritt. Mit jeder Wohnung wachsen die Chancen – und auch die Risiken. Zu jedem Risiko steht hier, was hilft:

Verknüpfte Sicherheiten: Dient eine Wohnung als Sicherheit für den Kredit einer anderen, sind beide verbunden. Ein Verkauf braucht dann die Zustimmung der Bank. Was hilft: Sicherheiten bewusst vereinbaren und sich erklären lassen.
Zinsänderung: Mehrere Kredite können zur gleichen Zeit in die Anschlussfinanzierung kommen. Was hilft: Zinsbindungen staffeln, Sondertilgungen nutzen.
Leerstand und Reparaturen: Fallen sie bei mehreren Wohnungen gleichzeitig an, summiert es sich. Was hilft: Reserve je Wohnung (etwa 3.000 bis 10.000 €), Mietverwaltung, Mietausfallversicherung – wir erklären sie im Gespräch.
Wertentwicklung: Der Wert kann auch stagnieren. Dann wächst der Spielraum nur durch Tilgung. Was hilft: Die Tilgung baut Spielraum auch bei 0 % auf; wir rechnen vorsichtig mit 3 %, und jeder Zuwachs darüber ist ein Bonus.
Hebel: Viel Kredit, wenig eigenes Geld: Gute Jahre wirken stärker, schlechte auch. Was hilft: Langsam wachsen, nicht auf Kante finanzieren.

Unsere Empfehlung: Die nächste Wohnung ist dran, wenn die erste ein, zwei Jahre ruhig läuft, die Reserve steht und Ihre Tragbarkeit auch mit beiden Wohnungen bequem passt. Wir rechnen das gern mit Ihnen durch.

Häufige Fragen

Wie viele Wohnungen kann ich finanzieren?

Eine gesetzliche Obergrenze gibt es nicht. Die Mieteinnahmen fließen in die Rechnung der Bank ein. Die Grenze setzt Ihre persönliche Tragfähigkeit – Einkommen, Ausgaben, Reserven.

Muss ich für die zweite Wohnung Eigenkapital haben?

Nicht unbedingt. Freie Grundschuld auf der ersten Wohnung kann das Eigenkapital ersetzen. Bei unseren Objekten ist außerdem eine Finanzierung ohne Eigenkapital möglich (Konditionen nach individueller Prüfung).

Was kostet es, die freie Grundschuld zu nutzen?

Bei derselben Bank oft wenig, weil die Grundschuld schon eingetragen ist. Bei einer neuen Bank fallen für die Übertragung oder eine neue Grundschuld Notar- und Grundbuchgebühren an – die Höhe richtet sich nach der Gebührentabelle (siehe Notar und Grundbuch).

Kann ich die freie Grundschuld auch für mein Eigenheim nutzen?

Ja, das ist ein häufiger Weg: Die Kapitalanlage schafft die Sicherheit, die später beim Eigenheim hilft. Mehr dazu unter Erst Kapitalanlage, dann Eigenheim.

Was ist besser: verkaufen oder beleihen?

Nach zehn Jahren ist der Verkauf einer vermieteten Wohnung im Privatvermögen steuerfrei (§ 23 EStG, siehe Spekulationssteuer). Beleihen ist schon vorher möglich, und die Wohnung bleibt Ihnen erhalten. Was besser passt, hängt von Ihren Zielen ab – wir rechnen beides gern mit Ihnen durch.

Wo stehen Sie heute?

Der Finanzierungsrechner zeigt, welcher Kaufpreis zu Ihrer Rechnung passt – auch mit einer bereits vermieteten Wohnung.

Zum Finanzierungsrechner

Quellen

BGB § 1191 (Grundschuld), § 1192 Abs. 1a (Sicherungsgrundschuld), § 505b Abs. 2 (Kreditwürdigkeitsprüfung) – § 1191, § 1192, § 505b
Beleihungswertermittlungsverordnung § 3 – gesetze-im-internet.de/belwertv/__3.html; Pfandbriefgesetz § 16 – gesetze-im-internet.de/pfandbg/__16.html
Dr. Klein, Annahmen der Topzins-Übersicht (Kaufpreis 480.000 €, Beleihungswert 432.000 €), Stand 27.10.2026 – drklein.de/aktuelle-bauzinsen.html
EStG § 23 (Veräußerungsgeschäfte) – gesetze-im-internet.de/estg/__23.html
Ratgeber „Immobilien als Kapitalanlage“ der DKE (Portfolioaufbau, „Wie viele Immobilien kann ich finanzieren?“) und Beratungsunterlagen („Weg 3 – Portfolioaufbau“), in eigenen Worten
Beispielwerte: Exposé Offenbach WE 2 (Kredit, Restschuld, Wert-Szenarien), Stand 28.10.2026