Kauf vom Bauträger

Auf einen Blick

Ein Bauträgervertrag ist Kauf und Bauauftrag in einem: Sie kaufen das Grundstück bzw. die Wohnung, und der Verkäufer verpflichtet sich, sie fertig zu bauen oder zu sanieren (§ 650u BGB).
Der Bauträger darf Ihr Geld nur nach Baufortschritt annehmen – in bis zu sieben Raten, deren Höhe das Gesetz vorgibt (§ 3 Makler- und Bauträgerverordnung, MaBV). Vorher müssen Vertrag, Vormerkung, Baugenehmigung und die Freistellung von alten Grundschulden feststehen.
Bei der Abnahme prüfen Sie die fertige Wohnung und halten Mängel schriftlich fest (§ 640 BGB). Ansprüche wegen Baumängeln verjähren erst fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a BGB).
Beispiel Weiden, Fabrikstraße 5: Kernsanierung 2027 auf KfW-Effizienzhaus 55 EE, Übergabe geplant 01/2028 – die Bauzinsen der Bauzeit übernimmt laut Exposé der Bauträger, Ihre Zuzahlung in der Bauzeit ist 0 €.

Was ein Bauträgervertrag ist

Bei unseren Wohnungen in Nürnberg, Kassel und Offenbach kaufen Sie eine fertige, meist vermietete Wohnung. In Weiden ist es anders: Das Haus von 1956 wird 2027 kernsaniert – neue Fassade, Fenster, Heizung, Elektrik, Bäder – und Sie kaufen die Wohnung schon vorher. Dafür gibt es eine eigene Vertragsform, den Bauträgervertrag.

Das Gesetz sagt dazu (§ 650u BGB): Der Bauträger verpflichtet sich, ein Haus zu errichten oder umzubauen und Ihnen das Eigentum zu übertragen. Für den Bau gilt das Werkvertragsrecht (Abnahme, Mängelrechte), für das Eigentum das Kaufrecht (Notar, Grundbuch). Deshalb ist auch beim Bauträgerkauf der Notar Pflicht, und auch hier sichert Sie eine Vormerkung im Grundbuch ab (§ 883 BGB).

Bei uns in Weiden

Der Bauträger baut zum Festpreis und mit einem festen Fertigstellungstermin im Kaufvertrag. Einen geschwärzten Muster-Kaufvertrag (Beispiel einer anderen Wohnung) können Sie schon jetzt lesen: Darin stehen die Raten nach Baufortschritt, die Mietgarantie, die Übernahme der Bauzinsen und der 5-%-Sicherheitseinbehalt. Die Baubeschreibung, die Baugenehmigung und der KfW-Nachweis liegen auf der Unterlagen-Seite.

Warum Sie erst nach Baufortschritt zahlen

Stellen Sie sich einen Handwerker vor: Sie bezahlen nicht alles im Voraus, sondern wenn ein Stück Arbeit fertig ist. Genau das schreibt die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) für den Bauträgerkauf vor – und Abschlagszahlungen darf ein Bauträger nur so verlangen, wie diese Verordnung es erlaubt (§ 650v BGB). Zwei Stufen schützen Sie:

Stufe 1: Vorher darf gar kein Geld fließen

Der Bauträger darf die erste Rate erst annehmen, wenn (§ 3 Abs. 1 MaBV):

der Kaufvertrag wirksam ist und der Notar das schriftlich bestätigt hat,
Ihre Vormerkung im Grundbuch eingetragen ist – bei einer Eigentumswohnung außerdem die Aufteilung des Hauses in Wohnungen,
die Freistellung gesichert ist: Alte Grundschulden des Bauträgers werden gelöscht – auch dann, wenn das Bauvorhaben nicht fertig wird,
die Baugenehmigung vorliegt (oder die Behörde bestätigt, dass gebaut werden darf).

Stufe 2: Dann nur in Raten nach Bautenstand

Danach darf der Kaufpreis in höchstens sieben Teilbeträgen fließen, die sich aus diesen gesetzlichen Sätzen zusammensetzen (§ 3 Abs. 2 MaBV):

Gesetzlicher Ratenplan. Fallen einzelne Arbeiten nicht an, verteilt sich ihr Anteil auf die übrigen Raten. Bei einem Altbau – wie in Weiden – darf der Anteil für schon erbrachte Leistungen angenommen werden, sobald Stufe 1 erfüllt ist. Der konkrete Ratenplan Ihrer Wohnung steht im Kaufvertrag.
Bauabschnitt	Anteil	Bezug
nach Beginn der Erdarbeiten	30 %	der Vertragssumme
nach Rohbaufertigstellung inkl. Zimmererarbeiten	40 %	vom Rest
Dachflächen und Dachrinnen	8 %	vom Rest
Rohinstallation Heizung	3 %	vom Rest
Rohinstallation Sanitär	3 %	vom Rest
Rohinstallation Elektro	3 %	vom Rest
Fenstereinbau inkl. Verglasung	10 %	vom Rest
Innenputz (ohne Beiputz)	6 %	vom Rest
Estrich	3 %	vom Rest
Fliesen im Sanitärbereich	4 %	vom Rest
Bezugsfertigkeit, Zug um Zug gegen Besitzübergabe	12 %	vom Rest
Fassadenarbeiten	3 %	vom Rest
vollständige Fertigstellung	5 %	vom Rest

Die Bank überweist die Raten direkt an den Bauträger – aus Ihrem Darlehen, jeweils nach Nachweis des Bautenstands. Das Geld ist also immer durch fertige Bauleistung gedeckt. Als zusätzlichen Schutz behalten Sie als Verbraucher von der ersten Rate 5 % des Kaufpreises als Sicherheit ein, bis die Wohnung rechtzeitig und ohne wesentliche Mängel fertig ist – oder der Bauträger stellt dafür eine Bankbürgschaft (§ 650m Abs. 2 und 3 BGB). Genau so steht es auch im Weidener Muster-Kaufvertrag.

Alternative Bürgschaft: Statt des Ratenplans kann ein Bauträger auch eine Sicherheit für Ihre gesamten Zahlungen stellen, zum Beispiel eine Bankbürgschaft (§ 7 MaBV). Welche Variante gilt, steht im Kaufvertrag – in Weiden ist es der Ratenplan.

🧮 Selbst rechnen: der gesetzliche Ratenplan in Euro

Kaufpreis laut Kaufvertrag

€

–1. Rate (30 % nach Beginn der Erdarbeiten)

–Rest, verteilt nach Bautenstand

–5 % Sicherheit, die Sie zunächst einbehalten

Modellrechnung nach den gesetzlichen Höchstsätzen (§ 3 Abs. 2 MaBV). Der tatsächliche Ratenplan steht im Kaufvertrag und fasst die Positionen in bis zu sieben Raten zusammen. Vorlage: Weiden WE 4, Kaufpreis 133.000 € inkl. Einbauküche und Möbel.
Bauabschnitt	Rate

Was während der Bauzeit passiert

Während gebaut wird, fließt noch keine Miete – die Zinsen für die schon ausgezahlten Raten laufen aber. Das ist der Punkt, an dem ein Bauträgerkauf für viele Käufer unangenehm wird. Bei unseren Weidener Apartments ist das anders geregelt:

Bauzinsen übernimmt der Bauträger. Laut Kaufvertrag trägt er die Zinsen bis zur Vermietung in voller Höhe, auch wenn sich die Fertigstellung verzögert; Sie weisen sie per Kontoauszug nach. Unsere Rechnung setzt vorsichtig nur eine Pauschale an: 5.000 € je Apartment (WE 1–8), für die größeren Dachgeschoss-Wohnungen entsprechend mehr (WE 9: 7.500 €). Ihre Zuzahlung in der Bauzeit 2027: 0 €.
Die KfW-Förderung läuft mit. Ein Teil der Finanzierung ist ein KfW-Kredit (Programm 261, Effizienzhaus 55 EE) mit 2,89 % Zins und fünf tilgungsfreien Jahren 2027–2031. Nach der Fertigstellung werden 15 % des KfW-Kredits erlassen – bei WE 4 sind das 11.924 €, je nach Wohnung bis zu 22.500 €. Das senkt Ihre Restschuld sofort.
Kein eigenes Geld am Anfang. Finanziert werden 95 % des Kaufpreises (Bank 46.856 € + KfW 79.494 € bei WE 4). Die Kaufnebenkosten (6.949 €) und 5 % Eigenkapital (6.650 €) zahlt Ihnen der Bauträger als Käuferprovision aus, bevor sie fällig werden – siehe Kaufnebenkosten.

Alle Beträge laut Exposé WE 4, Stand 28.10.2026 – Zusagen des Bauträgers im notariellen Kaufvertrag, keine eigene Zusage der Deutschen Kapitalentwicklung GmbH. Modellrechnung.

Die Abnahme: Ihr wichtigster Termin

Ist die Wohnung fertig, kommt die Abnahme. Das ist mehr als eine Schlüsselübergabe: Mit der Abnahme bestätigen Sie, dass der Bauträger seine Bauleistung im Wesentlichen vertragsgemäß erbracht hat (§ 640 BGB). Ab diesem Tag läuft die Frist für Mängelansprüche. So gehen Sie vor:

Mit der Baubeschreibung vergleichen. Was zugesagt ist, steht in der Baubeschreibung und der Möblierungsbeschreibung – in Weiden zum Beispiel Dreifachverglasung, Fertigparkett, neues Bad, Maßeinbauküche und die komplette Möblierung.
Jeden Mangel ins Protokoll. Was Sie bei der Abnahme kennen und nicht festhalten, können Sie später nur eingeschränkt geltend machen (§ 640 Abs. 3 BGB). Kleine Mängel sind kein Grund, die Abnahme zu verweigern – aber ein Grund, sie zu notieren und den Vorbehalt zu erklären.
Nicht unter Zeitdruck. Setzt der Bauträger Ihnen eine Frist zur Abnahme, gilt die Wohnung nur dann als abgenommen, wenn er Sie als Verbraucher vorher in Textform auf diese Folge hingewiesen hat und Sie innerhalb der Frist keinen Mangel benennen (§ 640 Abs. 2 BGB).
Gemeinschaftseigentum extra. Fassade, Dach, Treppenhaus und Technik gehören allen Eigentümern; auch dafür gibt es eine Abnahme. Wer sie für die Gemeinschaft erklärt, regelt der Kaufvertrag – fragen Sie uns danach.
Fünf Jahre Gewährleistung. Ansprüche wegen Mängeln an einem Bauwerk verjähren fünf Jahre nach der Abnahme (§ 634a BGB). Die Garantien der Elektrogeräte gehen laut Exposé nach der Abnahme auf Sie über.

Wer möchte, nimmt einen Bausachverständigen zur Abnahme mit – die Kosten dafür trägt der Käufer. Sie müssen nicht selbst anreisen, wenn Sie jemanden bevollmächtigen; das besprechen wir rechtzeitig vor dem Termin.

Was, wenn der Bauträger nicht fertig baut?

Das ist die Frage, die sich jeder stellt – und sie ist berechtigt. Ein Bauträgerkauf hat ein Fertigstellungsrisiko. Was Sie davor schützt:

Gesetzlicher Schutz und Regelungen laut Weidener Muster-Kaufvertrag (Stand 28.10.2026). Ein Restrisiko bleibt wie bei jedem Bauvorhaben – deshalb lesen Sie den Vertragsentwurf in Ruhe, gern mit uns.
Risiko	Schutz
Der Bauträger bekommt Geld, bevor etwas gebaut ist.	Geht nicht: Raten erst nach Bautenstand, und erst nach Vormerkung, Baugenehmigung und Freistellung (§ 3 MaBV).
Die Wohnung wird an jemand anderen verkauft oder neu belastet.	Ihre Vormerkung im Grundbuch macht solche Verfügungen Ihnen gegenüber unwirksam (§ 883 BGB).
Alte Grundschulden des Bauträgers bleiben auf der Wohnung.	Die Freistellungserklärung der Bank des Bauträgers sichert die Löschung – auch wenn das Vorhaben nicht vollendet wird (§ 3 Abs. 1 Nr. 3 MaBV).
Die Fertigstellung verzögert sich.	Fester Termin im Kaufvertrag; laut Kaufvertrag trägt der Bauträger die Zinsen bis zur Vermietung weiter.
Mängel nach dem Einzug.	5 % Sicherheitseinbehalt bis zur mängelfreien Fertigstellung (§ 650m BGB), fünf Jahre Mängelansprüche (§ 634a BGB).

Gut zu wissen

Die Häuser 1–4 des Ensembles Fabrikstraße 1–5 mit 40 Wohnungen sind laut Exposé bereits verkauft und werden baugleich fertiggestellt. Haus 5 mit zehn Apartments ist das letzte. Eine Bonitätsauskunft des Bauträgers erhalten Sie vor der Beurkundung.

So läuft Ihr Kauf in Weiden

Prüfen und beurkundenExposé, Unterlagen, Bankangebot und Kaufvertragsentwurf – in Ihrem Tempo, ohne Reservierungsgebühr. Dann der Notartermin.
Vormerkung im Grundbuch, Käuferprovision des Bauträgers für Kaufnebenkosten und 5 % Eigenkapital.
Bauzeit 01–12/2027Kernsanierung auf KfW-Effizienzhaus 55 EE, Energieklasse A+ (15,9 kWh/(m²·a)). Die Bank zahlt die Raten nach Bautenstand, der Bauträger übernimmt Ihre Bauzinsen.
Ihre Zuzahlung: 0 € im Monat.
Abnahme und Übergabe, geplant 01/2028Sie prüfen die fertige, komplett möblierte Wohnung und halten Mängel fest. Mit der vollständigen Kaufpreiszahlung beginnt die Mietgarantie: Der Bauträger vermittelt den ersten Mieter zu mindestens der Garantiemiete und gleicht ab dem Monatsersten nach vollständiger Zahlung drei Monate lang die Differenz aus.
WE 4: 450 € Kaltmiete (350 € Wohnung + 30 € Einbauküche + 70 € Möbel).
Nach der Fertigstellung15 % des KfW-Kredits werden erlassen (11.924 € bei WE 4). Ab 2028 zahlt Ihr Mieter – die Mietverwaltung kümmert sich. Was danach gilt: Nach dem Notartermin.

Apartments ab 133.000 € (WE 1, 4, 5 und 8) bis 324.000 € (WE 10, Dachgeschoss) – alle Wohnungen mit Rechenweg: Fabrikstraße 5, Weiden.

Häufige Fragen

Zahle ich beim Notar den ganzen Kaufpreis?

Nein. Beim Bauträgerkauf fließt der Kaufpreis in Raten nach Baufortschritt, und die erste Rate erst, wenn Vormerkung, Baugenehmigung und Freistellung feststehen. Beim Notartermin selbst fließt kein Geld.

Was passiert, wenn der Bauträger während der Bauzeit zahlungsunfähig wird?

Dann haben Sie nur für das bezahlt, was tatsächlich gebaut ist – das ist der Sinn des Ratenplans. Ihre Vormerkung sichert den Anspruch auf die Wohnung, und die Freistellungserklärung sorgt dafür, dass alte Grundschulden gelöscht werden oder Ihre Zahlungen bis zum anteiligen Wert zurückfließen (§ 3 Abs. 1 MaBV). Ein Restrisiko – etwa Verzögerung und Mehrkosten für die Fertigstellung – bleibt; deshalb erhalten Sie vor der Beurkundung eine Bonitätsauskunft des Bauträgers.

Wer zahlt die Kreditzinsen, solange noch gebaut wird?

In Weiden laut Kaufvertrag der Bauträger – in voller Höhe bis zur Vermietung, auch bei Verzögerung. Unsere Exposés rechnen vorsichtig nur mit einer Pauschale (5.000 € für die Apartments WE 1–8, für die Dachgeschoss-Wohnungen mehr); Ihre Zuzahlung in der Bauzeit ist 0 €.

Was ist der Unterschied zwischen Abnahme und Übergabe?

Die Übergabe ist der Besitzwechsel – ab dann gehören Ihnen Nutzen und Lasten (§ 446 BGB). Die Abnahme ist Ihre Erklärung, dass die Bauleistung vertragsgemäß ist (§ 640 BGB); sie startet die fünfjährige Verjährung der Mängelansprüche. Beides kann am selben Tag stattfinden, ist aber rechtlich zweierlei.

Wann beginnt die Abschreibung?

Erst ab der Fertigstellung – in der Rechnung ab 2028. Wir rechnen mit 3 % AfA pro Jahr auf den Gebäudeanteil (Anschaffungskosten abzüglich KfW-Tilgungszuschuss) und schreiben die Möblierung über 10 Jahre ab. In der Bauzeit 2027 zählen steuerlich die Zinsen und Kreditkosten. Ihr Steuerberater prüft den Einzelfall – mehr im Artikel AfA und Abschreibung.

Gilt das auch für die Wohnungen in Nürnberg, Kassel und Offenbach?

Dort kaufen Sie fertige Wohnungen; der Kaufpreis wird in einer Summe fällig, sobald der Notar die Fälligkeit mitteilt. Den Ablauf beschreibt der Artikel Nach dem Notartermin.

Quellen

Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) § 3 (Sicherungspflichten, Ratenplan), § 7 (Sicherheit statt Ratenplan) – gesetze-im-internet.de, MaBV § 3
BGB § 650u (Bauträgervertrag), § 650v (Abschlagszahlungen), § 650m Abs. 2 und 3 (5 % Sicherheit), § 640 (Abnahme), § 634a (Verjährung fünf Jahre bei Bauwerken), § 883 (Vormerkung), § 446 (Übergabe) – gesetze-im-internet.de/bgb
KfW-Förderung Kredit 261 (Effizienzhaus 55 EE, Tilgungszuschuss) – kfw.de, Kredit 261; Zusammenstellung des Energieplaners in den Unterlagen Weiden
Beispielwerte: Exposé Weiden, Fabrikstraße 5, WE 4 und Muster-Kaufvertrag des Bauträgers, Stand 28.10.2026 – Modellrechnung, Zusagen des Bauträgers laut notariellem Kaufvertrag