Exklusive Kapitalanlage in Nürnberg – WE 4

Die Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung): Sie sucht Mieter aus, macht Verträge, Übergaben und Abrechnungen und ist Ansprechpartner für alle Mieterthemen. Sie müssen mit Ihrem Mieter nie selbst sprechen. Die Erstvermietung ist zusätzlich durch die Garantie des Bauträgers abgesichert*.

Die WEG-Hausverwaltung – bezahlt über das Hausgeld. Sie organisiert Instandhaltung, Versicherungen, Eigentümerversammlungen und verwaltet die Instandhaltungsrücklage. Um Dach, Fassade und Technik kümmern Sie sich nicht selbst.

Praktisch nur um Ihre jährliche Steuererklärung (dabei hilft Ihr Steuerberater). Vermietung, Gebäude, Abrechnungen – dafür sind die Verwaltungen da. Genau deshalb funktioniert diese Anlageform auch für Berufstätige ohne Immobilien-Erfahrung.

Nein – in der Modellrechnung werden Kaufpreis, Sanierung, Küche und alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) finanziert: 0 € Eigenkapital; dafür zahlt Ihnen der Bauträger eine Käuferprovision in Höhe der Kaufnebenkosten. Wer die Kaufnebenkosten lieber selbst zahlt, finanziert nur den Kaufpreis – der Kredit und die Rate werden kleiner. Voraussetzung ist eine ausreichende Bonität. Ihr persönliches Bankangebot erhalten Sie nach dem Beratungsgespräch innerhalb von 48 Stunden.

Die Erstvermietung ist durch die Garantie des Bauträgers abgesichert*; danach kümmert sich die Mietverwaltung um die Neuvermietung – sanierte 2-Zimmer-Wohnungen mit U-Bahn vor der Tür sind in Nürnberg stark nachgefragt. Ein grundsätzliches Mietausfallrisiko bleibt – wie bei jeder Immobilie – bestehen; wir reden es nicht weg, wir minimieren es.

Am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Leitungen) die Eigentümergemeinschaft aus der Rücklage. In der Wohnung Sie als Eigentümer – Rücklagen dafür sind in unserer Modellrechnung nicht eingerechnet, planen Sie hier einen kleinen Puffer ein.

Kostenlose Beratung → unverbindliches Bankangebot in 48 h → Besichtigung (vor Ort oder Video) → Entscheidung in Ruhe → Notartermin. Provisionsfrei; kein Geld fließt am Notar vorbei.

Jederzeit – Sie sind Volleigentümer mit Grundbucheintrag. Verkaufen Privatpersonen nach mehr als 10 Jahren, ist der Gewinn i. d. R. steuerfrei (Spekulationsfrist). Vererben oder verschenken geht ebenfalls.

Die Wohnungen werden saniert übergeben; den Umfang zeigen wir Ihnen mit den Original-Unterlagen im Gespräch – und Sie können jede Wohnung vor dem Notartermin besichtigen (vor Ort oder per Video). Erst prüfen, dann kaufen.

Kaufpreis der Immobilie 266.500 € (4.477 €/m²); dazu Einbauküche 5.000 € und Sanierung 17.500 € – zusammen 289.000 €. Die Miete beträgt 850 € (800 € Wohnung + 50 € Einbauküche; Wohnung 13,44 €/m²); das ist die Kalkulationsmiete nach der Sanierung 2026, abgesichert durch die Erstvermietungsgarantie des Bauträgers. Zum Vergleich: Kaufpreis Ø 4.800 €/m² (Durchschnitt Nürnberg laut meine-erste-immobilie.com, 09/2026); Mietangebote Ø 14,36 €/m² (5 Mietangebote für 2-Zimmer-Wohnungen in St. Johannis und Umgebung, Immowelt/ImmoScout24, 30.09.2026). Vor Steuern ergibt sich 2027: Miete 850 € − Zinsen 1.136 € − Tilgung 389 € − Eigentümerkosten 130 € = − 805 € im Monat; davon sind 389 € Tilgung, also Vermögensaufbau. Beide Werte lassen sich mit aktuellen Marktdaten für diese Lage überprüfen. Die Miete liegt im Bereich vergleichbarer Angebote; eine deutlich höhere Miete wäre am Markt nicht erzielbar. Wer die Miete für eher hoch hält und zugleich erwartet, dass sich die Wohnung vor Steuern selbst trägt, widerspricht sich: Mit weniger Miete läge das Ergebnis vor Steuern noch tiefer. Bei normaler Vermietung (keine WG-Zimmer, keine Ferienvermietung) und finanziertem Kaufpreis trägt sich eine Wohnung in deutschen Städten vor Steuern praktisch nirgends selbst – auch nicht in der Münchner Innenstadt. Diese Erwartung ist mit dem heutigen Immobilienmarkt nicht vereinbar und kein Maßstab für eine finanzierte Kapitalanlage. Aussagekräftig ist deshalb das Ergebnis nach Steuern mit Tilgung: 2027 − 225 € im Monat, Ø − 211 €; in 10 Jahren getilgt 57.636 €.

Die Kalkulationsmiete ist eine Marktmiete (aktuelle Angebotsmieten vergleichbarer, sanierter Wohnungen), keine Mietspiegelmiete. Sie wird im neuen Mietvertrag als Staffelmiete vereinbart (Muster-Mietvertrag verlinkt). Die Mietanpassung in der Rechnung ist eine Annahme.

Gerechnet ist: 2027: 850 € → 2029: 977 € → 2032: 1.124 € → 2035: 1.293 €. Das ist eine Annahme, keine Zusage; in der Jahres-Tabelle können Sie mit weniger Mietsteigerung nachrechnen.

AfA 4,35 % pro Jahr auf 85 % Gebäudeanteil – Grundlage ist die Vorprüfung eines zertifizierten Sachverständigen für das Gebäude (SachNet GmbH, 25.08.2026: 23 Jahre, Baujahr 1965). Bei einem anderen Käufer im selben Haus wurde die erhöhte AfA bereits anerkannt; Baujahr und Bauweise sind für alle Wohnungen gleich. Ablauf vor dem Kauf: Erst wenn die Bank die Finanzierung bestätigt hat, beauftragt der Bauträger auf seine Kosten das Restnutzungsdauer-Gutachten für die gekaufte Wohnung – auf den Namen des Käufers. Käufer und Steuerberater prüfen es vor dem Notartermin; beurkundet wird nur, wenn es die gerechnete AfA bestätigt – ohne Kosten für den Käufer. Das BMF hat sein einschränkendes Schreiben von 2023 zur kürzeren Nutzungsdauer am 01.12.2025 aufgehoben; maßgeblich ist die BFH-Rechtsprechung, nach der die kürzere Restnutzungsdauer mit jeder im Einzelfall geeigneten Methode nachgewiesen werden kann – insbesondere mit dem Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen (BFH IX R 25/19 und IX R 14/23). Restnutzungsdauer heißt nicht, dass das Haus danach am Ende ist: Sie ist eine Bewertungsgröße nach der Immobilienwertverordnung (Wohnhaus 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer, minus Alter, plus Modernisierungen) – gepflegte Häuser werden weit länger bewohnt. Für diese Wohnung: 861 € statt 396 € Abschreibung im Monat (Regel-AfA 2 %) – bei 35 % Steuersatz rund 163 € weniger Steuer im Monat. Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren ist der Gewinn privat steuerfrei (§ 23 EStG) – die höhere Abschreibung wird dann nicht nachträglich versteuert.

Ohne Eigenkapital verlangt die Bank in der Regel einen etwas höheren Zins – darauf weisen wir jeden Kunden im Beratungsgespräch hin. Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist die bewusste Entscheidung des Kunden: niedrige Zuzahlung, Hebel und Steuervorteil. Mit Sondertilgungen von bis zu 5 % pro Jahr kann er jederzeit mehr tilgen, wenn er möchte. Jedes halbe Prozent mehr Zins kostet bei dieser Wohnung rund 83 € im Monat nach Steuern.

Erstvermietungsgarantie des Bauträgers bis zu 12 Monate ab Übergabe, im notariellen Kaufvertrag. Danach kümmert sich die Mietverwaltung um die Vermietung, bei einem Mieterwechsel mit Staffelmiete im neuen Mietvertrag. Zusätzlich lässt sich eine Mietausfallversicherung abschließen. Eine Bonitätsauskunft des Bauträgers erhält der Käufer vor der Beurkundung.

Mit 3 % pro Jahr, nominal. Die Inflation lag 2025 in Deutschland bei 2,2 % (Destatis, 16.01.2026), das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank liegt bei 2 %. Schon 2 % Wertsteigerung entsprechen also nur dem Inflationsziel – während Baukosten und Mieten steigen. Immobilienpreise in Nürnberg: +5,20 % im letzten Jahr, +118,04 % in den letzten 10 Jahren, also 8,11 % pro Jahr (meine-erste-immobilie.com, 09/2026). Die Szenario-Tabelle zeigt auch 2 % und 0 % – selbst ohne Wertsteigerung entsteht Vermögen durch die Tilgung.