Kapitalanlage in Offenbach am Main – WE 3

Getilgt = in dieser Zeit abbezahlte Schulden – Vermögen, kein Aufwand.

Vermögen (Wert − Restschuld) minus 3,57 % Verkaufskosten, minus allem eigenen Geld (0 €: Kaufnebenkosten und Zuzahlungen), plus die monatlichen Überschüsse (15.084 €): bei 3 % Wertsteigerung ≈ 104.600 €, bei 2 % ≈ 77.500 €, ohne jede Wertsteigerung ≈ 30.000 € – bei Verkauf nach mehr als 10 Jahren steuerfrei (§ 23 EStG).

Die Wohnung kostet 225.000 € (3.701 €/m², ohne Küche). Die Miete beträgt 950 € (900 € Wohnung + 50 € Küche = 14,80 €/m²); sie ist vertraglich vereinbart (Mieterhöhungsvereinbarung 2026). Vergleichbare Wohnungen in dieser Lage: Ø 16,07 €/m² Miete und Ø 3.977 €/m² Kaufpreis (Miete: immowelt, 6 aktuelle Angebote, 14.10.2026; Kaufpreis: PriceHubble, 25 vergleichbare Angebote, 08.10.2026). Vor Steuern ergibt sich 2027: Miete 950 € − Zinsen 928 € − Tilgung 318 € − Eigentümerkosten 150 € = − 446 € im Monat; davon sind 318 € Tilgung, also Vermögensaufbau. Beide Werte lassen sich mit aktuellen Marktdaten für diese Lage überprüfen. Die Miete liegt im Bereich vergleichbarer Angebote; eine deutlich höhere Miete wäre am Markt nicht erzielbar. Wer die Miete für eher hoch hält und zugleich erwartet, dass sich die Wohnung vor Steuern selbst trägt, widerspricht sich: Mit weniger Miete läge das Ergebnis vor Steuern noch tiefer. Bei normaler Vermietung (keine WG-Zimmer, keine Ferienvermietung) und finanziertem Kaufpreis trägt sich eine Wohnung in deutschen Städten vor Steuern praktisch nirgends selbst – auch nicht in der Münchner Innenstadt. Diese Erwartung ist mit dem heutigen Immobilienmarkt nicht vereinbar und kein Maßstab für eine finanzierte Kapitalanlage. Aussagekräftig ist deshalb das Ergebnis nach Steuern mit Tilgung: 2027 + 63 € im Monat, Ø + 126 €; in 10 Jahren getilgt 47.076 €.

5,07 % auf den Kaufpreis der Wohnung, 4,96 % auf den Gesamtpreis inkl. Einbauküche, 4,58 % auf alle Kosten einschließlich Kaufnebenkosten (249.125 €).

Von der Bankrate sind 2027 318 € im Monat Tilgung – dieses Geld bleibt als Vermögen in der Wohnung; ohne Tilgung läge das Ergebnis vor Steuern bei − 128 € im Monat. In den Jahren 2027–2036 tilgt der Käufer 47.076 € und spart 52.272 € Steuern. Nach 10 Jahren beträgt der Kredit bei 3 % Wertsteigerung noch 67 % des Werts (heute 111 %); eine niedrigere Beleihung verbessert in der Regel die Konditionen der Anschlussfinanzierung. Die Tilgung wählt der Käufer selbst (Tabelle: 2 %); zusätzlich sind Sondertilgungen von bis zu 5 % pro Jahr möglich.

Die Inflation lag 2025 in Deutschland bei 2,2 % (Destatis, 16.01.2026), das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank liegt bei 2 %. Schon 2 % Wertsteigerung entsprechen also nur dem Inflationsziel – während Baukosten und Mieten steigen. Angebotspreise für Wohnungen in der Postleitzahl 63067: +7,61 % in den letzten 12 Monaten (PriceHubble, 08.10.2026). Die Tabelle zeigt zusätzlich 2 % und 0 %. Selbst ohne jede Wertsteigerung: + 22.959 € Vermögen nach 10 Jahren – allein durch die Tilgung.

AfA 8,33 % pro Jahr auf 80 % Gebäudeanteil – Grundlage ist das Gutachten zur Restnutzungsdauer eines nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen (Grobe & Cie. Valuation GmbH, Ortsbesichtigung und Stichtag 01.10.2026: Restnutzungsdauer des Gebäudes 12 Jahre, Baujahr 1905; Vorder- und Hinterhaus sind gleich alt und gleich gebaut). Ablauf vor dem Kauf: Erst wenn die Bank die Finanzierung bestätigt hat, beauftragt der Bauträger auf seine Kosten das Restnutzungsdauer-Gutachten für die gekaufte Wohnung – auf den Namen des Käufers. Käufer und Steuerberater prüfen es vor dem Notartermin; beurkundet wird nur, wenn es die gerechnete AfA bestätigt – ohne Kosten für den Käufer. Bei Käufern im Vorder- und im Hinterhaus wurde die AfA von 8,33 % bereits anerkannt. Das BMF hat sein einschränkendes Schreiben von 2023 zur kürzeren Nutzungsdauer am 01.12.2025 aufgehoben; maßgeblich ist die BFH-Rechtsprechung, nach der die kürzere Restnutzungsdauer mit jeder im Einzelfall geeigneten Methode nachgewiesen werden kann – insbesondere mit dem Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen (BFH IX R 25/19 und IX R 14/23). Restnutzungsdauer heißt nicht, dass das Haus danach am Ende ist: Sie ist eine Bewertungsgröße nach der Immobilienwertverordnung (Wohnhaus 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer, minus Alter, plus Modernisierungen) – gepflegte Häuser werden weit länger bewohnt. Für diese Wohnung: 1.356 € statt 407 € Abschreibung im Monat (Regel-AfA 2,5 %) – bei 35 % Steuersatz rund 332 € weniger Steuer im Monat. Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren ist der Gewinn privat steuerfrei (§ 23 EStG) – die höhere Abschreibung wird dann nicht nachträglich versteuert. Gebäudeanteil 80 % laut Kaufpreisaufteilung im Kaufvertrag. Zur Einordnung: Grundstück 474 m² (Teilungserklärung), Miteigentumsanteil WE 3: 69/1000, Bodenrichtwert in 63067 rund 825–1.125 €/m² (Stichtag 01.01.2026) – auf den Boden entfallen damit rund 12–16 % des Kaufpreises, der Gebäudeanteil liegt eher über 80 %.

Die Mieten sind Marktmieten, keine Mietspiegelmieten: Sie wurden 2026 mit den Mietern einvernehmlich angehoben – per Mieterhöhungsvereinbarung als Nachtrag zum bestehenden Mietvertrag (§ 557 Abs. 1 BGB; drei Vereinbarungen anonymisiert verlinkt, die übrigen und den Mietvertrag der Wohnung erhält der Käufer vor dem Kauf). Die Rechnung nimmt +10 % alle 3 Jahre ab 2029 an – einvernehmlich mit dem Mieter oder bei einer Neuvermietung über eine Staffelmiete im neuen Mietvertrag. Vergleichbare Angebote: Ø 16,07 €/m² (immowelt, 6 Angebote, Spanne 14,29–17,07 €/m², 14.10.2026). Die Mietgarantie des Bauträgers gilt 3 Jahre ab Übergabe (im notariellen Kaufvertrag) – auch wenn in dieser Zeit neu vermietet werden muss. Eine solche Vereinbarung ist unabhängig vom Mietspiegel wirksam; der Mietspiegel ist der Maßstab für einseitige Mieterhöhungen nach § 558 BGB. Spätere Mieterhöhungen sind eine Annahme; ohne jede Erhöhung: Ø + 27 € im Monat (Tabelle).

Diese Wohnung: 3.701 €/m² (Kaufpreis der Wohnung ohne Küche). Vergleichbare Angebote laut PriceHubble (08.10.2026, 25 Inserate): Ø 3.977 €/m². Aktuelle Altbau-Angebote im Umfeld Ledermuseum (14.–16.10.2026, laut Inserat): 4.386 €/m² (100 m², vermietet), 4.352 €/m² (78 m², kernsaniert), 4.299 €/m² (128 m²), 4.052 €/m² (Kaiserstraße, 116 m²) und 3.095 €/m² (116 m², Zustand nicht erkennbar). Einzelne kleinere Wohnungen werden um 3.700 €/m² angeboten. Angebotspreise, kein Gutachten.

Für Instandhaltung zusammen 71 € im Monat – rund 14,01 € je m² Wohnfläche im Jahr: Rücklage der Gemeinschaft 29 € + eigene Rücklage Gastherme 42 €. Die Arbeiten 2026 am Haus sind abgeschlossen und vom Verkäufer bezahlt – dafür kommt keine Sonderumlage auf den Käufer zu. Eigentümerkosten 2027: Hausgeld nicht umlagefähig 49 € + Instandhaltungsrücklage 29 € + Mietverwaltung 30 € + Rücklage Gastherme 42 € = 150 € im Monat, monatlich eingerechnet, laufende Kosten +3 % pro Jahr. Den umlagefähigen Teil zahlt der Mieter. Die Gastherme dieser Wohnung ist rund 8 Jahre alt. Für die spätere Erneuerung der Gastherme ist zusätzlich eine eigene Rücklage von 42 € im Monat eingeplant (rund 5.000 € in 10 Jahren) – über die Rücklage der Gemeinschaft hinaus und in der Rechnung ohne Steuerabzug angesetzt.

Die Mietgarantie des Bauträgers (3 Jahre ab Übergabe) steht im notariellen Kaufvertrag und wird mit der Beurkundung verbindlich. Sie sichert 36 × 950 € = 34.200 € Miete ab. Die Wohnung ist vermietet, die Miete zahlt der Mieter. Die Garantie muss nur einspringen, wenn diese Miete ausbleibt oder niedriger ist. Eine Bonitätsauskunft des Bauträgers erhält der Käufer vor der Beurkundung; eine Mietausfallversicherung kann er zusätzlich selbst abschließen.

Den Steuervorteil kann der Käufer schon mit jedem Gehalt bekommen statt erst mit der Steuererklärung (Lohnsteuer-Ermäßigung, § 39a EStG). Wir helfen beim Antrag – bisher wurde er bei allen unseren Kunden bewilligt, auch mit Erhaltungsaufwand. Auf Wunsch empfehlen wir Steuerberater, die solche Käufe regelmäßig begleiten.

Wertsteigerung 3 % pro Jahr – unter der Entwicklung vor Ort (Angebotspreise in 63067: +7,61 % in 12 Monaten); laufende Kosten steigen in der Rechnung jedes Jahr um 3 %; Mietverwaltung voll eingerechnet (30 € im Monat); Rücklage laut Wirtschaftsplan 2027 plus eigene Rücklage für die Gastherme (42 € im Monat); Gebäudeanteil mit 80 % angesetzt – nach Bodenrichtwert läge er eher darüber; Mietanpassung +10 % alle 3 Jahre – nicht mehr als die Entwicklung an dieser Adresse in den letzten 3 Jahren (ImmoScout24: +10,0 bis +10,2 %; Prognose für die nächsten 12 Monate +12,1 %); Instandhaltungsrücklage steuerlich nicht abgesetzt – abziehbar ist sie erst, wenn sie für Reparaturen ausgegeben wird (BFH, 14.01.2025, IX R 19/24); Szenario mit 20 % Eigenkapital ohne den niedrigeren Zins, den Banken dann meist geben; Kirchensteuer nicht eingerechnet – bei Kirchenmitgliedern fällt der Steuervorteil etwas höher aus.

Ohne Eigenkapital verlangen Banken meist einen etwas höheren Zins (Interhyp-Durchschnitt 10 Jahre Zinsbindung, über 90 % Beleihung, 12.–18.10.2026: 4,56 %); darauf wurde der Kunde hingewiesen. Gerechnet ist mit 4,5 %; jedes halbe Prozent mehr kostet rund 104 € im Monat vor bzw. 67 € nach Steuern. Das verbindliche Bankangebot liegt in der Regel nach 48 Stunden vor. Andere Variante (Kaufnebenkosten nicht im Kredit): Ø + 198 € im Monat (https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/expose-we-3-knk-selbst.html).

Alle Werte sind Modellrechnungen: Grenzsteuersatz 35 % (individuell anders, siehe Tabelle), Wertentwicklung 3 % pro Jahr, Mietentwicklung wie in der Jahres-Tabelle. Keine Anlage- oder Steuerberatung; maßgeblich sind der notarielle Kaufvertrag und die Unterlagen.

PDF-Exposé dieser Wohnung (komplette Rechnung; Kaufnebenkosten auf Wunsch mitfinanzierbar) (https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/exposes/Offenbach-WE3-2Zimmer-60,80QM-230000EUR.pdf) · Wirtschaftsplan 2027 (https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/unterlagen/wirtschaftsplan-2027.pdf) · Restnutzungsdauer-Gutachten (AfA 8,33 %) (https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/unterlagen/restnutzungsdauer-gutachten.pdf) · Objektexposé des Verkäufers (https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/unterlagen/objektexpose-verkaeufer.pdf) · Mieterhöhungsvereinbarung 2026 – WE 12 (https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/unterlagen/mieterhoehungsvereinbarung-we-12.pdf) · Mieterhöhungsvereinbarung 2026 – WE 13 (https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/unterlagen/mieterhoehungsvereinbarung-we-13.pdf) · Mieterhöhungsvereinbarung 2026 – WE 7 (https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/unterlagen/mieterhoehungsvereinbarung-we-7.pdf) · Muster-Mietvertrag (für Neuvermietungen) (https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/unterlagen/muster-mietvertrag.pdf) · Modernisierung Gemeinschaftseigentum (https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/unterlagen/modernisierung-gemeinschaftseigentum.pdf) · Teilungserklärung (https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/unterlagen/teilungserklaerung.pdf) · Übersicht: https://dke-immobilien.vercel.app/offenbach-berliner-strasse/unterlagen/. Lässt sich ein Link nicht öffnen, kann der Nutzer die Unterlage herunterladen und hochladen.