❓ Häufige Fragen – direkt beantwortet
Die Fragen, die uns zur Knauerstraße 11 am häufigsten gestellt werden – offen beantwortet. Ihre Frage fehlt? Unten im Formular stellen, wir antworten innerhalb von 24 Stunden.
🤝 Wer kümmert sich um die Mieter?
Die Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung durch die Eckl Hausverwaltung GmbH, Nürnberg, 30 € im Monat – in der Rechnung enthalten): Sie ist Ansprechpartner für alle Mieterthemen, macht Abrechnungen und kümmert sich bei einem Mieterwechsel um die Neuvermietung. Sie müssen mit Ihrem Mieter nie selbst sprechen.
🏠 Wer kümmert sich um das Gebäude?
Die WEG-Verwaltung – bezahlt über das Hausgeld (laut Wirtschaftsplan 2026 enthalten). Sie organisiert Instandhaltung, Versicherungen und Eigentümerversammlungen und verwaltet die Instandhaltungsrücklage. Um Dach, Fassade und Treppenhaus kümmern Sie sich nicht selbst.
🧘 Muss ich mich überhaupt um etwas kümmern?
Praktisch nur um Ihre jährliche Steuererklärung (dabei hilft Ihr Steuerberater). Vermietung, Gebäude, Abrechnungen – dafür sind die Verwaltungen da. Genau deshalb funktioniert diese Anlageform auch für Berufstätige ohne Immobilien-Erfahrung.
💶 Brauche ich Eigenkapital?
Nein – in der Modellrechnung werden Kaufpreis (inkl. Sanierung), Küche und alle Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar, Grundbuch) finanziert: 0 € Eigenkapital. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer 3,5 %, Notar, Grundbuch) zahlen Sie als Käufer – wie bei jedem Immobilienkauf. Mitfinanziert (Standard) zahlt Ihnen der Bauträger als Käufer eine Käuferprovision in Höhe der Kaufnebenkosten aus, bevor diese fällig werden – Sie strecken nichts vor. Dieses Geld ist für Sie – nicht für uns. Uns zahlen Sie keine Provision. Zahlen Sie die Kaufnebenkosten aus eigenem Geld, finanziert die Bank weniger und Ihre Rate wird kleiner. Voraussetzung ist eine ausreichende Bonität. Ihr persönliches Bankangebot erhalten Sie nach dem Beratungsgespräch in der Regel innerhalb von 48 Stunden.
📉 Was passiert, wenn der Mieter auszieht oder nicht zahlt?
Die Miete sichert der Bauträger 3 Jahre ab Übergabe ab (im notariellen Kaufvertrag)*; danach kümmert sich die Mietverwaltung um die Neuvermietung – sanierte Wohnungen in Gostenhof am Plärrer sind gefragt (Leerstand in Nürnberg 1,6 %). Ein grundsätzliches Mietausfallrisiko bleibt – wie bei jeder Immobilie – bestehen; wir reden es nicht weg, wir minimieren es.
🔧 Wer zahlt Reparaturen?
Am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Treppenhaus, Leitungen) die Eigentümergemeinschaft aus der Rücklage. In der Wohnung Sie als Eigentümer – nach der Sanierung sind Bad, Elektro und Türen neu. Die Rücklage ist in der Rechnung mit 0,50 €/m² im Monat eingeplant.
📄 Wie läuft der Kauf ab?
Kostenlose Beratung → unverbindliches Bankangebot in der Regel nach 48 h → Besichtigung (vor Ort oder Video) → Kaufvertragsentwurf in Ruhe prüfen → Notartermin. Provisionsfrei; kein Geld fließt am Notar vorbei.
📈 Kann ich später wieder verkaufen?
Jederzeit – Sie sind Volleigentümer mit Grundbucheintrag. Verkaufen Privatpersonen nach mehr als 10 Jahren, ist der Gewinn i. d. R. steuerfrei (Spekulationsfrist). Vererben oder verschenken geht ebenfalls.
🏗 Was wird gemacht – und wann ist die Wohnung fertig?
Bad komplett mit Dusche, Innentüren, Elektro (Leitungen und Verteiler), Wände und Leuchten neu, dazu das Treppenhaus (Sanierungsbeschreibung 09/2026). Fertig und vermietet wird ab Februar 2027. Sie können die Wohnung vor dem Notartermin besichtigen (vor Ort oder per Video). Erst prüfen, dann kaufen.
Kritische Fragen – offen beantwortet (am Beispiel einer Wohnung)
🔎 Warum ist das Ergebnis vor Steuern negativ? (Beispiel WE 9)
Kaufpreis der Immobilie 368.500 € (4.232 €/m²); dazu Einbauküche 5.000 € und Erhaltungsaufwand (Sanierung) 30.000 € – zusammen 403.500 €. Die Miete beträgt 1.480 € (1.430 € Wohnung + 50 € Einbauküche; Wohnung 16,42 €/m²); das ist die Kalkulationsmiete nach der Sanierung 2026/27, durch die Erstvermietungsgarantie des Bauträgers 3 Jahre ab Übergabe abgesichert. Zum Vergleich: Kaufpreis Ø 4.800 €/m² (Durchschnitt Nürnberg laut meine-erste-immobilie.com, 09/2026); Mietangebote Ø 16,10 €/m² (8 Mietangebote sanierter bzw. neuwertiger Wohnungen in Gostenhof und Umgebung (meist inkl. Küche), immowelt, 27.10.2026). Vor Steuern ergibt sich 2028: Miete 1.480 € − Zinsen 1.562 € − Tilgung 566 € − Eigentümerkosten 129 € = − 777 € im Monat; davon sind 566 € Tilgung, also Vermögensaufbau. Beide Werte lassen sich mit aktuellen Marktdaten für diese Lage überprüfen. Die Miete liegt im Bereich vergleichbarer Angebote; eine deutlich höhere Miete wäre am Markt nicht erzielbar. Wer die Miete für eher hoch hält und zugleich erwartet, dass sich die Wohnung vor Steuern selbst trägt, widerspricht sich: Mit weniger Miete läge das Ergebnis vor Steuern noch tiefer. Bei normaler Vermietung (keine WG-Zimmer, keine Ferienvermietung) und finanziertem Kaufpreis trägt sich eine Wohnung in deutschen Städten vor Steuern praktisch nirgends selbst – auch nicht in der Münchner Innenstadt. Diese Erwartung ist mit dem heutigen Immobilienmarkt nicht vereinbar und kein Maßstab für eine finanzierte Kapitalanlage. Aussagekräftig ist deshalb das Ergebnis nach Steuern mit Tilgung: 2028 + 20 € im Monat, Ø + 25 €; in 10 Jahren getilgt 79.606 €.
🔎 Sind die Mieten nicht zu hoch?
Die Kalkulationsmiete ist eine Marktmiete für die Neuvermietung nach der Sanierung (Vergleich: aktuelle Angebote sanierter bzw. neuwertiger Wohnungen in Gostenhof), keine Mietspiegelmiete. Der Bauträger sichert sie 3 Jahre ab Übergabe im notariellen Kaufvertrag zu (Erstvermietungsgarantie); im neuen Mietvertrag wird sie als Staffelmiete vereinbart. Die Mietanpassung in der Rechnung ist eine Annahme.
🔎 Wie entwickelt sich die Miete? (Beispiel WE 9)
Gerechnet ist: 2027: 1.480 € → 2029: 1.628 € → 2032: 1.791 € → 2035: 1.970 €. Das ist eine Annahme, keine Zusage; in der Jahres-Tabelle können Sie mit weniger Mietsteigerung nachrechnen.
🔎 Wird die Abschreibung (AfA) anerkannt?
Erhöhte AfA 5,5 % pro Jahr auf 85 % Gebäudeanteil – Grundlage ist die Vorprüfung eines zertifizierten Sachverständigen für das Gebäude (SachNet GmbH, 21.08.2026, Az. OB2601778: Restnutzungsdauer 18 Jahre, Baujahr 1958; möglich wären 5,56 %). Ablauf vor dem Kauf: Erst wenn die Bank die Finanzierung bestätigt hat, beauftragt der Bauträger auf seine Kosten das Restnutzungsdauer-Gutachten für die gekaufte Wohnung – auf den Namen des Käufers. Käufer und Steuerberater prüfen es vor dem Notartermin; beurkundet wird nur, wenn es die gerechnete AfA bestätigt – ohne Kosten für den Käufer. Das BMF hat sein einschränkendes Schreiben von 2023 zur kürzeren Nutzungsdauer am 01.12.2025 aufgehoben; maßgeblich ist die BFH-Rechtsprechung, nach der die kürzere Restnutzungsdauer mit jeder im Einzelfall geeigneten Methode nachgewiesen werden kann – insbesondere mit dem Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen (BFH IX R 25/19 und IX R 14/23). Restnutzungsdauer heißt nicht, dass das Haus danach am Ende ist: Sie ist eine Bewertungsgröße nach der Immobilienwertverordnung (Wohnhaus 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer, minus Alter, plus Modernisierungen) – gepflegte Häuser werden weit länger bewohnt. Für diese Wohnung: 1.522 € statt 553 € Abschreibung im Monat (Regel-AfA 2 %) – bei 35 % Steuersatz rund 339 € weniger Steuer im Monat. Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren ist der Gewinn privat steuerfrei (§ 23 EStG) – die höhere Abschreibung wird dann nicht nachträglich versteuert.
🔎 Warum ohne Eigenkapital – ist das nicht teurer?
Ohne Eigenkapital verlangt die Bank in der Regel einen etwas höheren Zins – darauf weisen wir jeden Kunden im Beratungsgespräch hin. Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist die bewusste Entscheidung des Kunden: niedrige Zuzahlung, Hebel und Steuervorteil. Mit Sondertilgungen von bis zu 5 % pro Jahr kann er jederzeit mehr tilgen, wenn er möchte. Jedes halbe Prozent mehr Zins kostet bei dieser Wohnung (Beispiel WE 9) rund 115 € im Monat nach Steuern.
🔎 Was passiert nach der Mietgarantie?
Erstvermietungsgarantie des Bauträgers für 3 Jahre ab Übergabe, im notariellen Kaufvertrag. Danach kümmert sich die Mietverwaltung um die Vermietung, bei einem Mieterwechsel mit Staffelmiete im neuen Mietvertrag. Zusätzlich lässt sich eine Mietausfallversicherung abschließen. Eine Bonitätsauskunft des Bauträgers erhält der Käufer vor der Beurkundung.
🔎 Mit welcher Wertsteigerung wird gerechnet?
Mit 3 % pro Jahr, nominal. Die Inflation lag 2025 in Deutschland bei 2,2 % (Destatis, 16.01.2026), das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank liegt bei 2 %. Schon 2 % Wertsteigerung entsprechen also nur dem Inflationsziel – während Baukosten und Mieten steigen. Immobilienpreise in Nürnberg: +5,20 % im letzten Jahr, +118,04 % in den letzten 10 Jahren, also 8,11 % pro Jahr (meine-erste-immobilie.com, 09/2026). Die Szenario-Tabelle zeigt auch 2 % und 0 % – selbst ohne Wertsteigerung entsteht Vermögen durch die Tilgung.
🔎 Was wurde am Haus gemacht?
Dach 2018 (mit Wärmedämmung), Fenster und Außentüren ca. 2015, Leitungssysteme 2001, Heizung 1990–2014 (Fernwärme); 2026/27 werden die Wohnung (Bad mit Dusche, Innentüren, Elektro, Wände, Leuchten) und das Treppenhaus saniert. Teilungserklärung vom 04.09.2026; Mietverwaltung: Eckl Hausverwaltung GmbH.
