Exklusive Kapitalanlage in Kassel – WE 06

Die Mietverwaltung (Sondereigentumsverwaltung): Verträge, Übergaben, Abrechnungen, Anliegen der Mieter – alles läuft über die Verwaltung. Sie müssen mit Ihrem Mieter nie selbst sprechen.

Die WEG-Hausverwaltung – bezahlt über das Hausgeld. Sie organisiert Instandhaltung, Versicherungen, Eigentümerversammlungen und verwaltet die Instandhaltungsrücklage. Um Dach, Fassade und Technik kümmern Sie sich nicht selbst.

Praktisch nur um Ihre jährliche Steuererklärung (dabei hilft Ihr Steuerberater). Vermietung, Gebäude, Abrechnungen – dafür sind die Verwaltungen da. Genau deshalb funktioniert diese Anlageform auch für Berufstätige ohne Immobilien-Erfahrung.

In dieser Rechnung finanziert die Bank den Kaufpreis. Die Kaufnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch) zahlen Sie aus eigenen Mitteln. Voraussetzung ist eine ausreichende Bonität; Ihr persönliches Bankangebot erhalten Sie nach dem Beratungsgespräch innerhalb von 48 Stunden.

Dann vermietet die Verwaltung neu – kalkuliert wird mit der zugesicherten Sollmiete*. Ein grundsätzliches Mietausfallrisiko bleibt – wie bei jeder Immobilie – bestehen; wir reden es nicht weg, wir minimieren es.

Am Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, Leitungen) die Eigentümergemeinschaft aus der Rücklage. In der Wohnung Sie als Eigentümer – Rücklagen dafür sind in unserer Modellrechnung nicht eingerechnet, planen Sie hier einen kleinen Puffer ein.

Kostenlose Beratung → unverbindliches Bankangebot in 48 h → Besichtigung (vor Ort oder Video) → Entscheidung in Ruhe → Notartermin. Provisionsfrei; kein Geld fließt am Notar vorbei.

Jederzeit – Sie sind Volleigentümer mit Grundbucheintrag. Verkaufen Privatpersonen nach mehr als 10 Jahren, ist der Gewinn i. d. R. steuerfrei (Spekulationsfrist). Vererben oder verschenken geht ebenfalls.

Der Vermietungsstand ändert sich laufend – deshalb nennen wir ihn nicht online, sondern tagesaktuell im Beratungsgespräch; vor dem Notartermin erhalten Sie die Unterlagen schriftlich. Für die Kapitalanlage ist ein laufendes Mietverhältnis in der Regel ein Vorteil (keine Vermarktungskosten zum Start); selbst einziehen können Sie dann kurzfristig nicht.

Kaufpreis der Wohnung 172.000 € (2.315 €/m²); dazu Stellplatz 10.000 € und Einbauküche 5.000 € – zusammen 187.000 €. Die Miete beträgt 850 € (770 € Wohnung + 50 € Einbauküche + 30 € Stellplatz; Wohnung 10,36 €/m²); sie ist im Mietvertrag als Staffelmiete vereinbart, die ersten 3 Jahre sichert der Bauträger sie im notariellen Kaufvertrag zu. Zum Vergleich: Kaufpreis Ø 3.160 €/m² (Durchschnitt Kassel laut meine-erste-immobilie.com, 09/2026); Mietangebote Ø 10,80 €/m² (5 Mietangebote in Nord-Holland und Umgebung, Immowelt/ImmoScout24, 30.09.2026). Im selben Gebäude bieten andere Anbieter derzeit gleich große 3-Zimmer-Wohnungen (74,29 m²) für 189.000 € und 220.000 € an (ImmoScout24, Stand 22.10.2026). Vor Steuern ergibt sich 2027: Miete 850 € − Zinsen 701 € − Tilgung 234 € − Eigentümerkosten 124 € = − 209 € im Monat; davon sind 234 € Tilgung, also Vermögensaufbau. Beide Werte lassen sich mit aktuellen Marktdaten für diese Lage überprüfen. Die Miete liegt im Bereich vergleichbarer Angebote; eine deutlich höhere Miete wäre am Markt nicht erzielbar. Wer die Miete für eher hoch hält und zugleich erwartet, dass sich die Wohnung vor Steuern selbst trägt, widerspricht sich: Mit weniger Miete läge das Ergebnis vor Steuern noch tiefer. Bei normaler Vermietung (keine WG-Zimmer, keine Ferienvermietung) und finanziertem Kaufpreis trägt sich eine Wohnung in deutschen Städten vor Steuern praktisch nirgends selbst – auch nicht in der Münchner Innenstadt. Diese Erwartung ist mit dem heutigen Immobilienmarkt nicht vereinbar und kein Maßstab für eine finanzierte Kapitalanlage. Aussagekräftig ist deshalb das Ergebnis nach Steuern mit Tilgung: 2027 + 32 € im Monat, Ø + 104 €; in 10 Jahren getilgt 34.452 €.

Die Kalkulationsmiete ist eine Marktmiete (aktuelle Angebotsmieten vergleichbarer, sanierter Wohnungen), keine Mietspiegelmiete. In den aktuellen Mietverträgen ist eine Staffelmiete nach § 557a BGB vereinbart (nach 3 Jahren +15 %, danach +10 % alle 3 Jahre). In Kassel gelten weder Mietpreisbremse noch abgesenkte Kappungsgrenze. Die ersten 3 Jahre sichert der Bauträger die Miete im notariellen Kaufvertrag zu.

Gerechnet ist: 2027: 850 € → 2029: 977 € → 2032: 1.075 € → 2035: 1.183 €. Das ist eine Annahme, keine Zusage; in der Jahres-Tabelle können Sie mit weniger Mietsteigerung nachrechnen.

Erhöhte AfA 4,6 % pro Jahr – Grundlage ist ein vollständiges Restnutzungsdauer-Gutachten eines IHK-Sachverständigen (29.01.2023: 21 Jahre, also bis 4,76 %; gerechnet wird vorsichtiger mit 4,6 %). Bei einem anderen Käufer im selben Haus wurde die erhöhte AfA bereits anerkannt. Ablauf vor dem Kauf: Erst wenn die Bank die Finanzierung bestätigt hat, beauftragt der Bauträger auf seine Kosten das Restnutzungsdauer-Gutachten für die gekaufte Wohnung – auf den Namen des Käufers. Käufer und Steuerberater prüfen es vor dem Notartermin; beurkundet wird nur, wenn es die gerechnete AfA bestätigt – ohne Kosten für den Käufer. Das BMF hat sein einschränkendes Schreiben von 2023 zur kürzeren Nutzungsdauer am 01.12.2025 aufgehoben; maßgeblich ist die BFH-Rechtsprechung, nach der die kürzere Restnutzungsdauer mit jeder im Einzelfall geeigneten Methode nachgewiesen werden kann – insbesondere mit dem Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen (BFH IX R 25/19 und IX R 14/23). Restnutzungsdauer heißt nicht, dass das Haus danach am Ende ist: Sie ist eine Bewertungsgröße nach der Immobilienwertverordnung (Wohnhaus 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer, minus Alter, plus Modernisierungen) – gepflegte Häuser werden weit länger bewohnt. Für diese Wohnung: 678 € statt 369 € Abschreibung im Monat (Regel-AfA 2,5 %) – bei 35 % Steuersatz rund 108 € weniger Steuer im Monat. Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren ist der Gewinn privat steuerfrei (§ 23 EStG) – die höhere Abschreibung wird dann nicht nachträglich versteuert.

Ohne Eigenkapital verlangt die Bank in der Regel einen etwas höheren Zins – darauf weisen wir jeden Kunden im Beratungsgespräch hin. Die Finanzierung ohne Eigenkapital ist die bewusste Entscheidung des Kunden: niedrige Zuzahlung, Hebel und Steuervorteil. Mit Sondertilgungen von bis zu 5 % pro Jahr kann er jederzeit mehr tilgen, wenn er möchte. Jedes halbe Prozent mehr Zins kostet bei dieser Wohnung rund 51 € im Monat nach Steuern.

Mietgarantie des Bauträgers für 3 Jahre ab Übergabe, im notariellen Kaufvertrag. Danach kümmert sich die Mietverwaltung um die Vermietung, bei einem Mieterwechsel mit Staffelmiete im neuen Mietvertrag. Zusätzlich lässt sich eine Mietausfallversicherung abschließen. Eine Bonitätsauskunft des Bauträgers erhält der Käufer vor der Beurkundung.

Mit 3 % pro Jahr, nominal. Die Inflation lag 2025 in Deutschland bei 2,2 % (Destatis, 16.01.2026), das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank liegt bei 2 %. Schon 2 % Wertsteigerung entsprechen also nur dem Inflationsziel – während Baukosten und Mieten steigen. Immobilienpreise in Kassel: +6,83 % im letzten Jahr, +177,22 % in den letzten 10 Jahren, also 10,73 % pro Jahr (meine-erste-immobilie.com, 09/2026). Die Szenario-Tabelle zeigt auch 2 % und 0 % – selbst ohne Wertsteigerung entsteht Vermögen durch die Tilgung.

Über neue Fenster entscheidet die Eigentümergemeinschaft neu; der Darlehensbeschluss vom 28.11.2025 ist aufgehoben. Den Anteil Ihrer Wohnung übernimmt der Bauträger – die Zusage steht im notariellen Kaufvertrag. Die Maßnahmen 2025 hat die WEG aus der Rücklage bezahlt.