Kapitalanlage in Nürnberg-Gostenhof – WE 10

Getilgt = in dieser Zeit abbezahlte Schulden – Vermögen, kein Aufwand.

Vermögen (Wert − Restschuld) minus 3,57 % Verkaufskosten, minus allem eigenen Geld (15.840 €: Kaufnebenkosten und Zuzahlungen), plus die monatlichen Überschüsse (8.966 €): bei 3 % Wertsteigerung ≈ 126.200 €, bei 2 % ≈ 92.000 €, ohne jede Wertsteigerung ≈ 32.000 € – bei Verkauf nach mehr als 10 Jahren steuerfrei (§ 23 EStG). Auf das eigene Geld sind das bei 3 % rund 25 % pro Jahr – vorsichtig gerechnet, als wäre alles eigene Geld am ersten Tag gezahlt.

Kaufpreis der Immobilie 264.000 € (4.223 €/m²); dazu Einbauküche 5.000 € und Erhaltungsaufwand (Sanierung) 20.000 € – zusammen 289.000 €. Die Miete beträgt 1.060 € (1.010 € Wohnung + 50 € Einbauküche; Wohnung 16,15 €/m²); das ist die Kalkulationsmiete nach der Sanierung 2026/27, durch die Erstvermietungsgarantie des Bauträgers 3 Jahre ab Übergabe abgesichert. Zum Vergleich: Kaufpreis Ø 4.800 €/m² (Durchschnitt Nürnberg laut meine-erste-immobilie.com, 09/2026); Mietangebote Ø 16,10 €/m² (8 Mietangebote sanierter bzw. neuwertiger Wohnungen in Gostenhof und Umgebung (meist inkl. Küche), immowelt, 27.10.2026). Vor Steuern ergibt sich 2028: Miete 1.060 € − Zinsen 1.061 € − Tilgung 384 € − Eigentümerkosten 97 € = − 482 € im Monat; davon sind 384 € Tilgung, also Vermögensaufbau. Beide Werte lassen sich mit aktuellen Marktdaten für diese Lage überprüfen. Die Miete liegt im Bereich vergleichbarer Angebote; eine deutlich höhere Miete wäre am Markt nicht erzielbar. Wer die Miete für eher hoch hält und zugleich erwartet, dass sich die Wohnung vor Steuern selbst trägt, widerspricht sich: Mit weniger Miete läge das Ergebnis vor Steuern noch tiefer. Bei normaler Vermietung (keine WG-Zimmer, keine Ferienvermietung) und finanziertem Kaufpreis trägt sich eine Wohnung in deutschen Städten vor Steuern praktisch nirgends selbst – auch nicht in der Münchner Innenstadt. Diese Erwartung ist mit dem heutigen Immobilienmarkt nicht vereinbar und kein Maßstab für eine finanzierte Kapitalanlage. Aussagekräftig ist deshalb das Ergebnis nach Steuern mit Tilgung: 2028 + 70 € im Monat, Ø + 75 €; in 10 Jahren getilgt 54.040 €.

4,82 % auf den Kaufpreis der Immobilie, 4,40 % auf den Gesamtpreis inkl. Einbauküche und Erhaltungsaufwand (Sanierung), 4,17 % auf alle Kosten einschließlich Kaufnebenkosten (304.840 €).

Von der Bankrate sind 2028 384 € im Monat Tilgung – dieses Geld bleibt als Vermögen in der Wohnung; ohne Tilgung läge das Ergebnis vor Steuern bei − 98 € im Monat. In den Jahren 2027–2036 tilgt der Käufer 54.040 € und spart 47.379 € Steuern. Nach 10 Jahren beträgt der Kredit bei 3 % Wertsteigerung noch 62 % des Werts (heute 102 %); eine niedrigere Beleihung verbessert in der Regel die Konditionen der Anschlussfinanzierung. Die Tilgung wählt der Käufer selbst (Tabelle: 2 %); zusätzlich sind Sondertilgungen von bis zu 5 % pro Jahr möglich.

Die Inflation lag 2025 in Deutschland bei 2,2 % (Destatis, 16.01.2026), das Inflationsziel der Europäischen Zentralbank liegt bei 2 %. Schon 2 % Wertsteigerung entsprechen also nur dem Inflationsziel – während Baukosten und Mieten steigen. Immobilienpreise in Nürnberg: +5,20 % im letzten Jahr, +118,04 % in den letzten 10 Jahren, also 8,11 % pro Jahr (meine-erste-immobilie.com, 09/2026). Die Tabelle zeigt zusätzlich 2 % und 0 %. Selbst ohne jede Wertsteigerung: + 49.056 € Vermögen nach 10 Jahren – allein durch die Tilgung.

Erhöhte AfA 5,5 % pro Jahr auf 85 % Gebäudeanteil – Grundlage ist die Vorprüfung eines zertifizierten Sachverständigen für das Gebäude (SachNet GmbH, 21.08.2026, Az. OB2601778: Restnutzungsdauer 18 Jahre, Baujahr 1958; möglich wären 5,56 %). Ablauf vor dem Kauf: Erst wenn die Bank die Finanzierung bestätigt hat, beauftragt der Bauträger auf seine Kosten das Restnutzungsdauer-Gutachten für die gekaufte Wohnung – auf den Namen des Käufers. Käufer und Steuerberater prüfen es vor dem Notartermin; beurkundet wird nur, wenn es die gerechnete AfA bestätigt – ohne Kosten für den Käufer. Das BMF hat sein einschränkendes Schreiben von 2023 zur kürzeren Nutzungsdauer am 01.12.2025 aufgehoben; maßgeblich ist die BFH-Rechtsprechung, nach der die kürzere Restnutzungsdauer mit jeder im Einzelfall geeigneten Methode nachgewiesen werden kann – insbesondere mit dem Gutachten eines qualifizierten Sachverständigen (BFH IX R 25/19 und IX R 14/23). Restnutzungsdauer heißt nicht, dass das Haus danach am Ende ist: Sie ist eine Bewertungsgröße nach der Immobilienwertverordnung (Wohnhaus 80 Jahre Gesamtnutzungsdauer, minus Alter, plus Modernisierungen) – gepflegte Häuser werden weit länger bewohnt. Für diese Wohnung: 1.090 € statt 396 € Abschreibung im Monat (Regel-AfA 2 %) – bei 35 % Steuersatz rund 243 € weniger Steuer im Monat. Bei einem Verkauf nach mehr als 10 Jahren ist der Gewinn privat steuerfrei (§ 23 EStG) – die höhere Abschreibung wird dann nicht nachträglich versteuert.

Die Kalkulationsmiete ist eine Marktmiete für die Neuvermietung nach der Sanierung (Vergleich: aktuelle Angebote sanierter bzw. neuwertiger Wohnungen in Gostenhof), keine Mietspiegelmiete. Der Bauträger sichert sie 3 Jahre ab Übergabe im notariellen Kaufvertrag zu (Erstvermietungsgarantie); im neuen Mietvertrag wird sie als Staffelmiete vereinbart. Die Mietanpassung in der Rechnung ist eine Annahme. Der Mietenspiegel Nürnberg ist ein Durchschnitt der in den letzten 6 Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten aller Baujahre und Zustände. Ohne jede Erhöhung: Ø − 35 € im Monat (Tabelle).

Eigentümerkosten 2028: Hausgeld nicht umlagefähig 36 € + Instandhaltungsrücklage 31 € + Mietverwaltung 30 € = 97 € im Monat, monatlich eingerechnet, laufende Kosten +3 % pro Jahr. Den umlagefähigen Teil zahlt der Mieter. Dach 2018 (mit Wärmedämmung), Fenster und Außentüren ca. 2015, Leitungssysteme 2001, Heizung 1990–2014 (Fernwärme); 2026/27 werden die Wohnung (Bad mit Dusche, Innentüren, Elektro, Wände, Leuchten) und das Treppenhaus saniert. Teilungserklärung vom 04.09.2026; Mietverwaltung: Eckl Hausverwaltung GmbH.

Die Erstvermietungsgarantie des Bauträgers (3 Jahre ab Übergabe) steht im notariellen Kaufvertrag und wird mit der Beurkundung verbindlich. Sie sichert 36 × 1.060 € = 38.160 € Miete ab. Eine Bonitätsauskunft des Bauträgers erhält der Käufer vor der Beurkundung; eine Mietausfallversicherung kann er zusätzlich selbst abschließen.

Den Steuervorteil kann der Käufer schon mit jedem Gehalt bekommen statt erst mit der Steuererklärung (Lohnsteuer-Ermäßigung, § 39a EStG). Wir helfen beim Antrag – bisher wurde er bei allen unseren Kunden bewilligt, auch mit Erhaltungsaufwand. Auf Wunsch empfehlen wir Steuerberater, die solche Käufe regelmäßig begleiten.

Wertsteigerung 3 % pro Jahr – unter der Entwicklung vor Ort (Nürnberg: Ø 8,11 % pro Jahr in den letzten 10 Jahren); laufende Kosten steigen in der Rechnung jedes Jahr um 3 %; Mietverwaltung voll eingerechnet (30 € im Monat); Instandhaltungsrücklage mit 0,50 €/m² angesetzt (31 € im Monat) – mehr als die Rücklage laut Wirtschaftsplan 2026, obwohl in der Wohnung 2026/27 Bad, Elektro und Türen erneuert werden; AfA mit 5,5 % statt der laut Vorprüfung möglichen 5,56 %; Gebäudeanteil mit 85 % angesetzt – nach Bodenrichtwert (1.450 €/m², Grundstück 317 m²) entfallen nur rund 7–11 % des Kaufpreises auf den Boden; Instandhaltungsrücklage steuerlich nicht abgesetzt – abziehbar ist sie erst, wenn sie für Reparaturen ausgegeben wird (BFH, 14.01.2025, IX R 19/24); Szenario mit 20 % Eigenkapital ohne den niedrigeren Zins, den Banken dann meist geben; Kirchensteuer nicht eingerechnet – bei Kirchenmitgliedern fällt der Steuervorteil etwas höher aus.

Ohne Eigenkapital verlangen Banken meist einen etwas höheren Zins (Interhyp-Durchschnitt 10 Jahre Zinsbindung, über 90 % Beleihung, 12.–18.10.2026: 4,56 %); darauf wurde der Kunde hingewiesen. Gerechnet ist mit 4,5 %; jedes halbe Prozent mehr kostet rund 120 € im Monat vor bzw. 78 € nach Steuern. Das verbindliche Bankangebot liegt in der Regel nach 48 Stunden vor. Andere Variante (Kaufnebenkosten mitfinanziert): Ø + 15 € im Monat (https://dke-immobilien.vercel.app/nuernberg-knauerstrasse-11/expose-we-10.html).

Alle Werte sind Modellrechnungen: Grenzsteuersatz 35 % (individuell anders, siehe Tabelle), Wertentwicklung 3 % pro Jahr, Mietentwicklung wie in der Jahres-Tabelle. Keine Anlage- oder Steuerberatung; maßgeblich sind der notarielle Kaufvertrag und die Unterlagen.

PDF-Exposé dieser Wohnung (komplette Rechnung; Kaufnebenkosten auf Wunsch mitfinanzierbar) (https://dke-immobilien.vercel.app/nuernberg-knauerstrasse-11/exposes/Nuernberg-Knauerstrasse11-WE10-2Zimmer-62,52QM-289000EUR.pdf) · Wirtschaftsplan 2026 – WE 10 (https://dke-immobilien.vercel.app/nuernberg-knauerstrasse-11/unterlagen/wirtschaftsplan-2026-we-10.pdf) · Wirtschaftspläne 2026 (https://dke-immobilien.vercel.app/nuernberg-knauerstrasse-11/unterlagen/wirtschaftsplan-2026.pdf) · Restnutzungsdauer-Vorprüfung (AfA 5,5 %) (https://dke-immobilien.vercel.app/nuernberg-knauerstrasse-11/unterlagen/restnutzungsdauer.pdf) · Muster-Mietvertrag mit Staffelmiete (https://dke-immobilien.vercel.app/nuernberg-knauerstrasse-11/unterlagen/muster-mietvertrag-staffelmiete.pdf) · Übersicht: https://dke-immobilien.vercel.app/nuernberg-knauerstrasse-11/unterlagen/. Lässt sich ein Link nicht öffnen, kann der Nutzer die Unterlage herunterladen und hochladen.